>> Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi:  1900.6162

 

Luật sư tư vấn:

Theo quy định tại Luật đất đai năm 2013, khi chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng. Chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư (đất ở) là một trong những trường hợp phải xin phép cơ quan nhà nước. Vậy chi phí khi xin chuyển mục đích sử dụng đất trong trường hợp này gồm những khoản nào? Luật Minh Khuê hướng dẫn chi tiết trong bài chia sẻ dưới đây trên cơ sở quy định pháp luật hiện hành.

 

1. Tiền sử dụng đất

1.1. Xác định công thức tính tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở

Tiền sử dụng đất là khoản tiền nhiều nhất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư (đất ở).

Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP:

Trường hợp 1: Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở (đất ở và đất nông nghiệp xen lẫn với nhau trong cùng thửa đất)

Điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định:

“Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Theo đó, 02 trường hợp sẽ nộp tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích đó là:

- Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở.

- Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.

Công thức tính tiền sử dụng đất tính trong trường hợp này như sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)

Trường hợp 2: Chuyển từ đất nông nghiệp được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở

Điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định như sau:

“Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.

Công thức tính tiền sử dụng đất trong trường hợp này như sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)

 

1.2. Hướng dẫn cách tính tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở

Theo công thức đã xác định được ở mục 1.1, để tính được số tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở cần thực hiện theo 03 bước sau:

Bước 1: Xác định tiền sử dụng đất theo giá đất ở

- Để xác định cần biết vị trí thửa đất: Tên đường, vị trí thửa đất gồm vị trí 1, 2, 3, 4 hay vị trí còn lại (vị trí 1, 2, 3,… xác định theo chiều sâu của thửa đất so với mặt tiền - càng lùi sâu giá càng thấp).

- Xác định giá đất trong bảng giá đất (xem tại bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành).

Bước 2: Xác định tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp 

- Xác định vị trí thửa đất:

- Xác định giá đất trong bảng giá đất ở mỗi địa phương.

Bước 3: Lấy tiền sử dụng đất theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp

Lưu ý: Riêng đối với đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng hợp pháp thì căn cứ vào nguồn gốc đất đó để thu tiền sử dụng đất, cụ thể: (Thông tư 76/2014/TT-BTC)

- Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

- Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất nông nghiệp được giao trong hạn mức sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

 

2. Lệ phí cấp Giấy chứng nhận

Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tại các tỉnh.

- Đối tượng áp dụng: Nộp lệ phí trước khi được cấp Giấy chứng nhận mới.

- Mức nộp: Từ 100.000 đồng trở xuống/lần cấp.

Ở Hà Nội quý khách tham khảo mức nộp lệ phí tại Nghị quyết 06/2020/NQ-HĐND.

 

3. Lệ phí trước bạ

Căn cứ quy định tại Nghị định 140/2016/NĐ-CP (thay thế bởi Nghị định 10/2022/NĐ-CP từ 01/03/2022), mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5%.

- Đối tượng phải nộp: Đa số các trường hợp không phải nộp, chỉ áp dụng đối với trường hợp cấp Giấy chứng nhận mà được miễn lệ phí trước bạ, sau đó được chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc diện phải nộp lệ phí.

- Công thức tính lệ phí trước bạ: Lệ phí trước bạ = (Giá đất tại bảng giá đất x Diện tích) x 0.5%

 

4. Phí thẩm định hồ sơ

Theo quy định tại Thông tư 85/2019/TT-BTC, Phí thẩm định hồ sơ do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định. Như vậy, tùy thuộc quý khách ở địa phương nào thì sẽ căn cứ trên cơ sở quy định do Hội đồng nhân dân ở địa phương dó quyết định về mức thu nộp. Luật Minh Khuê có thể hỗ trợ quý khách tra cứu văn bản pháp lý cụ thể.

 

5. Thời hạn nộp các khoản tiền vào ngân sách

Căn cứ khoản 4 và khoản 8 Điều 18 Nghị định 126/2020/NĐ-CP, thời hạn nộp tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ như sau:

* Tiền sử dụng đất

- Chậm nhất là 30 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo thông báo.

- Chậm nhất là 90 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất còn lại theo thông báo.

* Lệ phí trước bạ: Thời hạn nộp lệ phí trước bạ chậm nhất là 30 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo, trừ trường hợp người nộp thuế được ghi nợ lệ phí trước bạ.

 

6. Mức phạt khi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất

Tùy vào từng loại đất và diện tích chuyển trái phép mà mức xử phạt vi phạm hành chính là khác nhau. Bên cạnh việc bị phạt tiền, người có hành vi vi phạm buộc phải khôi phục lại tình trạng ban đầu.

 

6.1 Chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa trái phép

Theo Điều 6 Nghị định 102/2014/NĐ-CP người nào chuyển từ đất trồng lúa sang đất khác sẽ bị xử phạt như sau:

Hành vi vi phạm

Diện tích chuyển trái phép

(héc - ta)

Mức phạt (triệu đồng)

Chuyển từ đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng

Dưới 0,5

Từ 02 - 05

Từ 0,5 đến dưới 03

Từ trên 5 - 10

Trên 03

Từ trên 10 - 20

Chuyển từ đất trồng lúa sang đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối

Dưới 0,5

Từ 5 - 10

Từ 0,5 đến dưới 03

Từ trên 10 - 20

Trên 03

Từ trên 20 - 30

Chuyển từ đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp

Dưới 0,5

Từ 10 - 20

Từ 0,5 đến dưới 03

Từ trên 20 - 30

Trên 03

Từ trên 30 - 50​
 

 

6.2 Tự ý chuyển mục đích sử dụng đất rừng

Điều 7 Nghị đinh 102/2014/NĐ-CP quy định hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép bị xử phạt với các mức tiền như sau:

Hành vi vi phạm

Diện tích chuyển trái phép

(héc - ta)

Mức phạt (triệu đồng)

Chuyển sang đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác.

Dưới 05

Từ 5 - 10

Từ 05 đến dưới 10

Từ trên 10 - 20

Trên 10

Từ trên 20 - 30

Chuyể sang đất phi nông nghiệp. 

Dưới 05

Từ 10 - 20

Từ 05 đến dưới 10

Từ trên 20 - 30

Trên 10

Từ trên 30 - 50


6.3 Tự ý chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp

Căn cứ quy định tại Điều 8 của Nghị định 102/2014/NĐ-CP, người chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép bị phạt như sau:

Hành vi vi phạm

Diện tích chuyển trái phép

(héc - ta)

Mức phạt (triệu đồng)

Chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây hàng năm sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản..

Dưới 0,5

Cảnh cáo hoặc phạt từ 500.000 - 01 triệu đồng

Từ 0,5 đến dưới 03

Từ trên 01 - 02

Trên 03

Từ trên 02 - 05

Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang đất phi nông nghiệp.

Dưới 0,5

Từ 01 - 02

Từ 0,5 đến dưới 03

Từ trên 02 - 05

Trên 03

Từ trên 05 - 10

 

6.4 Chuyển đất phi nông nghiệp sang mục đích khác

Căn cứ quy định tại Điều 9 Nghị định 102/2014/NĐ-CP, chuyển mục đích sử dụng đất phi nông nghiệp sang mục đích khác trong nhóm đất phi nông nghiệp mà không được sự đồng ý của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì bị xử phạt với các mức tiền như sau:

Hành vi vi phạm

Mức vi phạm

Mức phạt (triệu đồng)

Tự ý chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.

Mức 1

Từ 02 - 05

Mức 2

Từ trên 05 - 10

Mức 3

Từ trên 10 - 20

Mức 4

Từ trên 20 - 50

Tự ý chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ…

Mức 1

Từ 5 - 10

Mức 2

Từ trên 10 - 20

Mức 3

Từ trên 20 - 50

Mức 4

Từ trên 50 - 100

Trong đó:

- Mức 1: Giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị vi phạm quy thành tiền:

+ Dưới 60 triệu đồng đối với đất nông nghiệp;

+ Dưới 300 triệu đồng đối với đất phi nông nghiệp;

- Mức 2: Giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị vi phạm quy thành tiền:

+ Từ 60 đến dưới 200 triệu đồng đối với đất nông nghiệp;

+ Từ 300 triệu đồng đến dưới 01 tỷ đồng đồng đối với đất phi nông nghiệp;

- Mức 3: Giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị vi phạm quy thành tiền:

+ Từ 200 triệu đồng đến dưới 01 tỷ đồng đối với đất nông nghiệp;

+ Từ 01 đến dưới 01 tỷ đồng đối với đất phi nông nghiệp;

- Mức 4: Giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị vi phạm quy thành tiền:

+ Từ 1 tỷ đồng trở lên đối với đất nông nghiệp,

+ Từ 03 tỷ đồng trở lên đối với đất phi nông nghiệp.

Ngoài các biện pháp phạt tiền như trên, người có hành vi chuyển mục đích sử dụng đất trái phép phải:

- Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm (phải chuyển lại mục đích ban đầu…).

- Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi chuyển mục đích sử dụng đất trái phép.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê