Thưa luật sư, Gia đình tôi có 1 mảnh đất, đã thỏa thuận mua bán bằng miệng với anh A, Anh A đã đặt cọc trước 10 triệu, có giấy viết tay. Hai ba tháng sau mình đổi ý muốn bán cho người khác với giá cao hơn. MÌnh đã đem 10tr trả cho anh A trước mặt sự chứng kiến của gia đình anh A, chị B ( vợ anh A) yêu cầu trả tiền lãi 1,4tr, không có giấy tờ chứng minh, chỉ trước mặt gia đình anh A. Gia đình mình cũng đã trả.Tuy nhiên,hôm nay anh A đến và đe dọa gia đình mình phải trả 10tr tiền lãi thì mới trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng mảnh đất đó, nếu không anh A sẽ kiện ra tòa vì tội chiếm đoạt tài sản. Rất mong nhận được hồi đáp sớm nhất từ công ty. xin chân thành cảm ơn !

Chào bạn,Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý :

Bộ luật dân sự năm 2005

Luật đất đai năm 2013

Nội dung tư vấn

Theo quy định của bộ luật dân sự năm 2005 như sau:

Điều 689. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất

1. Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.

2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

>> Xem thêm:  Luật sư tư vấn thủ tục mua bán, chuyển nhượng đất đai, nhà ở

3. Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 733 đến Điều 735 của Bộ luật này.

Điều 122. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.

- Theo khoản 3 điều 167 của luật đất đai năm 2013 quy đinh như sau :

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

>> Như vậy, căn cứ vào điều 689 và khoản 3 của điều 167 luật đất đai năm 2013 thì hợp đồng này cũng vô hiệu về hình thức

Hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu sẽ không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. Khi hợp đồng vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Do đó bạn chỉ phải trả số tiền 10 triệu mà bạn đã nhận của anh A và việc anh A  đe dọa gia đình bạn phải trả 10 triệu tiền lãi thì mới trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng mảnh đất đó, nếu không anh A sẽ kiện ra tòa vì tội chiếm đoạt tài sản là hành vi trái pháp luật.

Căn cứ theo sự kiện trên thì anh A có hành vi vi phạm tội chiếm giữ trái phép quy định tại Điều 141 Bộ luật Hình Sự 1999 sửa đổi bổ sung năm 2009. Và căn cứ vào giá trị của tài sản để làm căn cứ xử lý.

Điều 141. Tội chiếm giữ trái phép tài sản

1*. Người nào cố tình không trả lại cho chủ sở hữu, người quản lý hợp pháp hoặc không giao nộp cho cơ quan có trách nhiệm tài sản có giá trị từ *mười triệu đồng đến dưới hai trăm triệu đồng, cổ vật hoặc vật có giá trị lịch sử, văn hoá bị giao nhầm hoặc do mình tìm được, bắt được, sau khi chủ sở hữu, người quản lý hợp pháp hoặc cơ quan có trách nhiệm yêu cầu được nhận lại tài sản đó theo quy định của pháp luật, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến ba năm hoặc phạt tù từ ba tháng đến hai năm.

2. Phạm tội chiếm giữ tài sản có giá trị từ hai trăm triệu đồng trở lên hoặc cổ vật, vật có giá trị lịch sử, văn hoá có giá trị đặc biệt, thì bị phạt tù từ một năm đến năm năm.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòng  để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Luật sư Tư vấn pháp luật

Thưa luật sư, Ngày 15/03/2016. Chồng tôi có lấy sổ đỏ cấp diện tích đất nông nghiệp 10% của gia đình mang đi bán. Nhưng tôi và 2 con tôi không biết. Sau khi bán xong tôi và các con tôi mới biết. Nên tôi có gặp ông B và yêu cầu ông B trả lại sổ đỏ cho mẹ con tôi. Tôi được biết chồng tôi và ông B khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ thông qua hình thức "giấy viết tay" chưa thông qua UBND để công chứng, xác thực. Vậy xin Luật sư cho tôi hỏi làm thế nào để tôi lấy lại sổ đỏ. Xin cảm ơn.

Chào bạn,Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý :

Bộ luật dân sự năm 2005

Luật đất đai năm 2013

2. Nội dung tư vấn 

Điều 134. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu.

>> Xem thêm:  Sổ đỏ đứng tên một mình vợ khi bán chồng có phải ký tên hay không ?

>> Như vậy, việc chồng bạn chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp cho ông B nhưng chỉ viết giấy tay, không lập thành hợp đồng và không có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất nên giao dịch đó bị coi là vô hiệu (vi phạm quy định tại Điều 134 Bộ luật dân sự)

Trong trường hợp này để đòi lại sổ đỏ bạn có thể khởi kiện ra Tòa án và Tòa án tuyên giao dịch giữa chồng bạn và ông B là người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vô hiệu, 

- Hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu sẽ không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. Khi hợp đồng vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Thưa luật sư, tôi ở huyện Bình Chánh với chi tiết như sau:

1. thời gian mua: tháng 8 năm 2007 2. Diện tích thực của thửa đất: 760m

2, tôi mua 100m2 (4 X 25) 

3. Hiện trạng thửa đất có nhà ở. Tại thời điểm mua đất, tôi chỉ làm giấy viết tay. vào năm 2012, tôi đã tiến hành kê khai và đóng thuế trên diện tích hiện tại đang sử dụng. Xin tư vấn giúp xem trường hợp như vậy có thể tách thửa được hay không ? Xin cảm ơn.

Chào bạn,Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Cơ sở pháp lý :

Bộ luật dân sự năm 2005

Luật đất đai năm 2013

Nội dung tư vấn

Theo quy định của bộ luật dân sự năm 2005 như sau:

Điều 689. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất

>> Xem thêm:  Những thắc mắc về mảnh đất thuộc quy hoạch ?

1. Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.

2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

3. Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 733 đến Điều 735 của Bộ luật này.

Điều 122. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.

- Theo khoản 3 điều 167 của luật đất đai năm 2013 quy đinh như sau :

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

>> Như vậy, căn cứ vào điều 689 và khoản 3 của điều 167 luật đất đai năm 2013 thì hợp đồng này cũng vô hiệu về hình thức

Hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu sẽ không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. Khi hợp đồng vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Do đó, bạn có thể thỏa thuận với bên bán để thỏa thuận về vệc tiếp tục thực hiện hợp đồng và thực hiện việc công chứng, chứng thực theo quy định thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới có hiệu lực và đủ điều kiện để tách thửa theo quy định của pháp luật. 

Còn về diện tích tách thửa thì theo quyết định Số: 33/2014/QĐ-UBND quy định về diện tích tách thửa Hồ Chí Minh căn cứ tại điểm b, khoản 1 điều 3 đổi với đất có nhà ở là 80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét. Bạn có thể liên hệ với ban địa chính phường, hoặc Văn phòng đăng ký nhà đất cấp huyện để biết thêm thông tin chi tiết

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòng  để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Luật sư Tư vấn pháp luật

>> Xem thêm:  Hình thức và thủ tục làm hợp đồng mua bán nhà đất và sang tên sổ đỏ như thế nào ?