Luật sư tư vấn:

Cảm ơn Bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi cho Luật Minh Khuê, vấn đề pháp lý bạn quan tâm xin được trao đổi cụ thể như sau:

1. Về căn cứ pháp lý:

- Luật đất đai năm 2003  (văn bản thay thếLuật đất đai năm 2013)

- Bộ luật dân sự năm 2005 (văn bản thay thế: Bộ luật dân sự năm 2015)

2. Nội dung tư vấn:

Trong những năm qua, việc mua bán nhà đất bằng hình thức viết tay diễn ra khá phổ biến do một số nguyên nhân chinh sau:

+ Nhà đất chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ/sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) nên không đủ điều kiện giao dịch một cách hợp pháp nên các bên buộc phải thực hiện giao dịch bằng xác lập giao dịch bằng hợp đồng mua bán viết tay;

+ Việc cấp sổ đỏ/sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) diễn ra rất chậm chạp (đặc biệt là ở các thành phố lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh), do cơ chế vận hành, chính sách pháp luật, chính sách thuế... khiến người dân chưa thực sự quyết tâm thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu.

+ Một bộ phận người dân, người đầu tư nhà đất, tổ chức, công ty kinh doanh dịch vụ môi giới, kinh doanh bất động sản không muốn nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ nên sử dụng các hình thức pháp lý như "Hợp đồng ủy quyền định đoạt tài sản" hoặc giấy tờ viết tay... để tránh thuế.

+ Kiến thức pháp luật đất đai và ý thức chấp hành pháp luật của một bộ phận người dân không cao. Họ chấp nhận rủi ro "lớn" để lấy lợi ích trước mặt mà không lường trước được hậu quả nặng lề khi phát sinh những tranh chấp về đất đai.

Theo quy định của luật đất đai năm 2003 và sau này là luật đất đai năm 2013 thì hình thức của hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đất và tài sản ngắn liền với đất phải được xác lập tại văn phòng công chứng mới có giá trị pháp lý. Cụ thể:

Căn cứ vào điểm a, Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định công chứng hợp đồng như sau: 

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

Như vậy, các giao dịch viết tay không được xác lập tại văn phòng công chứng xét về bản chất pháp lý thì đây là những giao dịch dân sự vô hiệu (Không có giá trị pháp lý). Và phải căn cứ vào bộ luật dân sự năm 2005 và sau này là bộ luật dân sự năm 2015 để làm căn cứ để giải quyết các tranh chấp phát sinh về sau.

Cụ thể căn cứ vào điều 129, của bộ luật dân sự năm 2015 thì đây được xem là một giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ vê hình thức của hợp đồng 

Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó;

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Hậu quả pháp lý khi ký giao dịch dân sự vô hiệu là các bên phải "các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận" căn cứ vào khoản 2, điều 131 của bộ luật dân sự năm 2015trừ khi đạt được thỏa thuận khác nhằm xác lập lại hình thức hợp pháp. 

Như vậy, Có thể thấy rõ ràng việc mua bán nhà đất bằng giấy tờ viết tay là không hợp pháp theo quy định của pháp luật và nó tồn tại rất nhiều lệ lụy pháp lý nguy hiểm, ví dụ như:

+ Việc mua bán viết tay diễn ra nhiều lần, với nhiều người khác nhau thì sau này khi xảy ra tranh chấp tòa án rất khó triệu tập người chủ thực sự của mảnh đất để giải quyết tranh chấp (vì không thể tìm được họ ở đâu ?).

+ Chủ thể/Người chủ của mảnh đất có thể đã chết (nếu xác minh được), thì quan hệ tranh chấp về tài sản sẽ phải giải quyết tranh chấp giữa người mua và các hàng thừa kế của người để lại tài sản. Đôi khi trên thực tế, người được thừa kế lại đang ở nước ngoài việc triệu tập ra tòa án để giải quyết tranh chấp cũng rất khó khăn và không khả thi.

Do vậy, lời khuyên dành cho tất cả các Bạn khi tham gia vào giao dịch mua bán đất đai phải thông qua hình thức xác lập tại văn phòng công chứng, để công chứng viên thẩm tra lại toàn bộ hồ sơ cá nhân, tính hợp pháp của thửa đất trước khi tiến hành giao dịch mua bán. Đây là điều kiện tiên quyết và bắt buộc để đảm bảo tính pháp lý và hạn chế những tranh chấp có thể phát sinh về sau.

Mọi vướng mắc pháp lý trong việc mua bán, chuyển nhượng, tặng cho nhà đất... Hãy gọi ngay:1900.6162 (nhấn máy lẻ phím 4) để được luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại.

Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý khách hàng!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê