1. Những trường hợp nào không đấu giá quyền sử dụng đất ?

Theo Luật đất đai năm 2013, những trường hợp nào đấu giá quyền sử dụng đất và những trường hợp nào không đấu giá quyền sử dụng đất ? Việc đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện như thế nào theo quy định của Luật đất đai năm 2013 ?
Xin cám ơn luật sư !

>> Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai về đấu giá quyền sử dụng đất, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Thứ nhất, theo Luật đất đai năm 2013, những trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất và những trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất được luật đất đai năm 2013 quy định cụ thể như sau:

1. Khoản 1 Điều 118 Luật đất đai năm 2013 quy định Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây, trừ các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất:

- Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;

- Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;

- Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;

- Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

- Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

- Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;

- Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;

- Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Trường hợp đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp trên mà không có người tham gia hoặc trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá hoặc đấu giá ít nhất là 02 lần nhưng không thành thì Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất mà không phải đấu giá quyền sử dụng đất.

2. Khoản 2 Điều 118 Luật đất đai năm 2013 quy định các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất bao gồm:

- Giao đất không thu tiền sử dụng đất;

- Sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại Điều 110 của Luật đất đai năm 2013 bao gồm:

+ Sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc địa bàn ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, trừ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại;

+ Sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng, hộ gia đình nghèo; hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo; sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở; đất ở cho người phải di dời khi Nhà nước thu hồi đất do có nguy cơ đe dọa tính mạng con người;

+ Sử dụng đất sản xuất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số;

+ Sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp của các tổ chức sự nghiệp công lập;

+ Đất xây dựng kết cấu hạ tầng cảng hàng không, sân bay; đất xây dựng cơ sở, công trình cung cấp dịch vụ hàng không;

+ Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở, sân phơi, nhà kho; xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối đối với hợp tác xã nông nghiệp;

+ Các trường hợp khác theo quy định của Chính phủ.

- Sử dụng đất trong các trường hợp:

+ Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật đất đai năm 2013;

+ Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc.

+ Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.

- Sử dụng đất vào mục đích hoạt động khoáng sản;

- Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội và nhà ở công vụ;

- Giao đất ở cho cán bộ, công chức, viên chức chuyển nơi công tác theo quyết định điều động của cơ quan có thẩm quyền;

- Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại xã mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;

- Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại thị trấn thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;

- Các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định.

Thứ hai, việc đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định của Luật đất đai năm 2013 như sau:

Về điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất được quy định tại Khoản 1 Điều 119 Luật đất đai năm 2013 như sau:

- Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

- Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước;

- Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Khoản 2 Điều 119 Luật đất đai năm 2013 quy định tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:

- Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Điều 55 và Điều 56 của Luật đất đai năm 2013;

- Phải bảo đảm các điều kiện để thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại Điều 58 của Luật đất đai năm 2013 đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư. Theo đó, các điều kiện bao gồm:

+ Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi có một trong các văn bản sau đây:

+, Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên;

+, Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng.

+ Đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi được sự chấp thuận bằng văn bản của các bộ, ngành có liên quan.

+ Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải có các điều kiện sau đây:

+, Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư;

+, Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;

+, Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác. Xem thêm các văn bản pháp luật điều chỉnh vấn đề trên: Nghị định số 46/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; Nghị định 45/2014/NĐ-CP Quy định về tiền sử dụng đấtNghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900.6162 để được giải đáp.

>> Xem thêm:  Vợ có nhà ở riêng thì chồng có được mua nhà ở xã hội không ? Mức thuế phải nộp khi mua nhà đất

2. Tư vấn thủ tục mua lại đất đấu giá ?

Dear luật sư Minh Khuê. Vợ chồng em chắt góp được 1 ít tiền, bây giờ muốn mua đất ở khu vực Tây Mỗ. Mảnh đất đó là đất đấu giá từ 1 người A. Người A này chưa nhận được sổ đỏ mang quyền sử dụng đất. Mảnh đất đó rộng 105m vuông.

Hiện tại, vợ chồng em cùng 1 người B muốn mua lại mảnh đó, mỗi người 52m2. Theo như anh A nói thì sẽ viết giấy nhượng quyền để bọn e đến kho bạc nhà nước nộp tiền và làm sổ đỏ. Sau khi sổ đỏ hoàn thành sẽ làm 1 sổ đỏ chung. 2-3 năm sau thì sẽ tách sổ cho mỗi nguồi 50m2.

Thú thực, vợ chồng em là người ở quê. Hiểu biết về vấn đề này không nhiều, đặc biệt là vấn đề giấy tờ pháp luật. Chúng em rất sợ bị lừa tiền, vì bây giờ cò đất rất nhiều.

Em rất mong nhận được sự tư vấn của luật sư để có được các khâu và quy trình làm thu tục giấy tờ 1 cách rõ ràng rành mạch và không lo bị lừa.

Em chân thành cảm ơn luật sư!

Người gửi: Trần Thu Trang

Tư vấn thủ tục mua lại đất đấu giá

Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Căn cứ khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai của Quốc hội, số 45/2013/QH13:

“Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.”

Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013:

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Căn cứ khoản 1 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai:

“Điều 64. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

1. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.”

Như vậy theo quy định nêu trên thì thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thì diện tích đất trên phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013.Thủ tục:

Bước 1: Hai bên tiến hành lập hợp đồng mua bán có chứng thực hoặc công chứng tại cơ quan có thẩm quyền

Bước 2: Tiến hành thủ tục sang tên để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Thời hạn giải quyết:

Căn cứ điểm l khoản 2 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

“l) Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 10 ngày;”

Trân trọng./.

>> Tham khảo dịch vụ: Tư vấn mua bán, chuyển nhượng đất đai;

>> Xem thêm:  Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với từng loại đất theo quy định của pháp luật đất đai ?

3. Thẩm quyền bàn giao đất khi được trúng đấu giá quyền sử dụng đất

Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi cần tư vấn như sau: Ngày 28/2/2015 tôi có tham gia và trúng đấu giá quyền sử dụng đất để làm nhà ở tại xã Đ, huyện C, tỉnh Y. Đến ngày 27/4/2015 tôi đã nộp đầy đủ tiền trúng đấu giá và lệ phí trước bạ quyền sử dụng đất theo thông báo của chi cục thuế huyện (ngày 27/4/2015 là hạn nộp tiền cuối cùng, tôi đã nộp tiền trước ngày đó).

Song đến nay tôi vẫn chưa được bàn giao cũng như cấp sổ. Tôi có hỏi phòng tài nguyên và môi trường (TNMT) huyện thì họ có nói là do tỉnh chưa bàn giao, tôi hỏi sở TNMT tỉnh thì họ nói là khu đất đó thuộc cấp xã nên huyện quản lý và bàn giao tỉnh chỉ quản lý dự án cấp thành phố. Nên đến nay tôi không biết hỏi ai và không biết đến khi nào được bàn giao mặc dù đến nay tôi rất cần được bàn giao đất để xây dựng. Vậy tôi mong luật sư tư vấn giúp:

- Theo quy định của nhà nước thì tài sản trúng đấu giá sau bao nhiêu thời gian sẽ được bàn giao lại cho người trúng đấu giá khi đã nộp đủ tiền trúng đấu giá và lệ phí trước bạ.

- Tôi phải đến cấp cơ quan nào để được trả lời về việc bàn giao và cấp quyền sử dụng đất.

- Tôi phải làm gì để sớm có đất để xây dựng.

Mong luật sư giải đáp. Tôi chân thành cảm ơn.

Những trường hợp nào không đấu giá quyền sử dụng đất ? Việc đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện như thế nào ?

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Điều 99 Luật đất đai năm 2013 quy định, trường hợp người sử dụng đất do được trúng đấu giá quyền sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Căn cứ vào Luật đất đai năm 2013 thì trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trúng đấu giá trong trường hợp của bạn được thực hiện như sau:

1. Trình tự thực hiện:

+ Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất vào Kho bạc nhà nước, tiền thuê đất tại cơ quan Thuế và sao nộp chứng từ cho đơn vị tổ chức việc đấu giá quyền sử dụng đất để được hướng dẫn các thủ tục thuê đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định.

.+ Sau khi người trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ nộp đủ tiền trúng đấu giá, đơn vị tổ chức việc đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm gửi hồ sơ đấu giá quyền sử dụng đất đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường để làm thủ tục ký hợp đồng thuê đất (đối với trường hợp thuê đất), cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

+ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và gửi kèm theo hồ sơ đến PhòngTài nguyên và Môi trường.

+ Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo uỷ quyền; gửi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã ký cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

+ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất.

2. Thành phần, số lượng hồ sơ:

Thành phần hồ sơ, bao gồm:

+ Văn bản công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất, trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất;

+ Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính;

+ Chứng từ đã thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có)

+Số lượng hồ sơ: 01(bộ)

- Thời hạn giải quyết: Không quá 30 ngày làm việc.

Như vậy sau khi bạn đã hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền trúng đấu giá thì bạn sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do phòng tài nguyên và môi trường thuộc ủy ban nhân dân cấp huyện cấp thời gian cấp là không quá 15 ngày làm việc .Theo đúng thẩm quyền thì bạn đến cơ quan cấp huyện tại phòng tài nguyên và môi trường để được giải đáp về việc bàn giao và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trúng thầu trong trường hợp họ không giải quyết thì bạn có thể làm đơn khiếu nại tại Chủ tịch UBNH cấp huyện để yêu cầu giải quyết, nếu họ không giải quyết thì bạn có thể gửi đơn đến UBND tỉnh hoặc khởi kiện ra Tòa án.

Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Luật sư tư vấn thủ tục mua bán, chuyển nhượng đất đai, nhà ở

4. UBND xã có quyền bán đấu giá đất nông nghiệp ?

Kính Gửi công ty luật Minh Khuê ! Xin hỏi năm 2012-2013 chính quyền địa phương xã đo đạc và giao đất nông nghiệp cho nhân dân canh tác, khu thửa đất gồm 9 hộ dân, diện tích khoảng 9 nghìn m2.
Hiện nay chính quyền xã lại đưa ra phương thức đấu thầu bán đất cho 9 hộ dân (sử dụng để xây nhà) với mức giá khởi điểm là 45.000.000 đồng trên 1 sào bắc bộ. Vậy xã đưa lô đất mà các hộ gia đình chúng tôi đang canh tác ra đấu thầu với mức giá khởi điểm như vậy có phù hợp với quy định của pháp luật không ?
Tôi xin chân thành cám ơn !

Sáu vấn đề cảnh báo sai phạm về bán đấu giá tài sản và các giải pháp phòng ngừa

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo quy định của Luật đất đai năm 2013, UBND cấp tỉnh sẽ căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất để xây dựng và ban hành bảng giá đất và giá đất cụ thể để áp dụng trong địa bàn tỉnh.

Điều 118. Các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất và các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất

1. Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này:

a) Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;

b) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;

c) Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;

d) Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

đ) Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

e) Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;

g) Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;

h) Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

2. Các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất bao gồm:

a) Giao đất không thu tiền sử dụng đất;

b) Sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại Điều 110 của Luật này;

c) Sử dụng đất quy định tại các điểm b, g khoản 1 và khoản 2 Điều 56 của Luật này;

d) Sử dụng đất vào mục đích hoạt động khoáng sản;

đ) Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội và nhà ở công vụ;

e) Giao đất ở cho cán bộ, công chức, viên chức chuyển nơi công tác theo quyết định điều động của cơ quan có thẩm quyền;

g) Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại xã mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;

h) Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại thị trấn thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;

i) Các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định.

3. Trường hợp đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này mà không có người tham gia hoặc trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá hoặc đấu giá ít nhất là 02 lần nhưng không thành thì Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất mà không phải đấu giá quyền sử dụng đất.

Điều 119. Thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất

1. Điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất:

a) Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

b) Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước;

c) Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Điều 55 và Điều 56 của Luật này;

b) Phải bảo đảm các điều kiện để thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại Điều 58 của Luật này đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện

dự án đầu tư.

Vậy theo các căn cứ trên, trong tường hợp này, nếu cấp huyện nơi có lô đất bạn đang canh tác đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm hoặc đã phê duyệt phương án đấu giá đất thì cấp xã có quyền đem lô đất đó ra đấu giá theo điểm a khoản 1 điều 118 Luật đất đai 2013 nêu trên .

Về giá khởi điểm của mảnh đất, giá khởi điểm của mảnh đất được dựa trên khung giá đất do chính phủ ban hành với từng địa phương , tùy vào từng vùng và từng mục đích sử dụng đất mà giá khởi điểm của mảnh đất giao động trong khung này, bạn có thể tham khảo khung giá đất tại địa phương mình và bảng giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh ban hành để xác định giá khởi điểm cho đúng quy định của pháp luật .

Điều 113. Khung giá đất

Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

5. Tư vấn thủ tục mua bán đất đai khi qua nhiều chủ?

Xin chào Luật Minh Khuê! Em có một câu hỏi muốn nhờ Luật sư tư vấn giúp. Hiện em muốn mua một mảnh đất, chủ của đất (bên A) do vỡ nợ nên bị siết nợ bằng đất (đây là đất vẫn chung sổ đỏ với nhà của bên A chưa tách sổ). Người chủ đất hiện sang tỉnh khác sinh sống. Bên siết nợ (bên B) lại tiếp tục bán cho người khác (bên C).

Tất cả giấy tờ mua bán trên đều là viết tay. Em muốn hỏi nếu em mua đất này từ bên C thì có được không? Nếu được thì phải làm thủ tục gì? Giả sử em muốn mua đất của bên C, trả tiền và làm giấy mua bán với bên C, giữ lại toàn bộ giấy mua bán từ bên A cho bên B, từ bên B cho bên C, sau đó làm thủ tục pháp lý mua đất với bên A thì có được không? Em cám ơn Luật sư nhiều!

Người gửi : V.T

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến gọi: 1900.6162

Trả lời:

Được biết bạn đang có nhu cầu mua đất từ bên C nhưng mảnh đất này của bên A do vỡ nợ nên bị siết nợ bằng đất (đây là đất vẫn chung sổ đỏ với nhà của bên A chưa tách sổ). Người chủ đất hiện sang tỉnh khác sinh sống. Bên siết nợ (bên B) lại tiếp tục bán cho người khác (bên C). Và tất cả giấy tờ mua bán trên đều là viết tay, dựa trên thông tin này chúng tôi xin tư vấn như sau:

- Đối với giấy tờ viết tay các bên giao kết với nhau thì không có hiệu lực về mặt pháp lý. Theo khoản 1 Điều 106 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

"Quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản là bất động sản được đăng ký theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đăng ký tài sản."

Nhận thấy, khi các bên thực hiện mua bán và siết nợ mảnh đất này chưa thực hiện việc chuyển quyền sở hữu đối với mảnh đất này, đồng thời cũng chưa phát sinh quyền sở hữu của các bên với mảnh đất. Và tại Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định hình thức chuyển quyền sử dụng đất :

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;".

Trong khi đó, các bên sử dụng hình thức viết bằng tay giấy tờ chuyển nhượng đất, không hình thành nên hợp đồng có công chứng, chứng thực. Giấy tờ chuyển nhượng đất viết tay gặp rủi ro về quyền sở hữu với mảnh đất này vì ngay từ đầu mua đất, quyền sử dụng mảnh đất này của các bên chưa hình thành bởi lẽ chưa phát sinh hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất , đăng kí quyền sở hữu và có giấy viết tay thì giấy viết tay này chưa có công chứng chứng thực cho giao dịch mua bán giữa các bên.

Như vậy, để bạn mua mảnh đất này hợp pháp từ bên C thì bạn phải làm một thỏa thuận về việc làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất trực tiếp từ bên A người chủ đang đứng tên quyền sử dụng đất phải thực hiện thủ tục chuyển nhượng mảnh đất trực tiếp cho bạn và các bên sẽ phải có một bản hợp đồng mua bán bất động sản phù hợp với quy định cả pháp luật để tránh tình trạng xảy ra tranh chấp sau này. Các bên có thể thương lượng để chỉnh sửa hoặc hủy bỏ hợp đồng giữa bên A với bên B, giữa bên B và bên C, sau đó bên A với bạn có thể làm thủ tục chuyển nhượng theo đúng quy định của pháp luật. Và bạn phải trả tiền mua đất cho bên C vì bên C là người giao dịch chính với bạn (Có thể thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng là thanh toán cho bên thứ 3 do A chỉ định). Nếu các bên không thỏa thuận được với nhau thì bạn sẽ phải đợi cho các bên thực hiện lần lượt việc tách sổ và chuyển quyền sử dụng đất cho nhau.

- Thủ tục chuyển nhượng sang tên quyền sử dụng đất, Hồ sơ bao gồm:

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

+ Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của hai bên…

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội​.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn Pháp luật Đất đai - Công ty luật minh Khuê

>> Xem thêm:  Dịch vụ tư vấn xin cấp sổ đỏ (sổ hồng), sang tên nhà đất