1. Nội dung và hình thức của hợp đồng đặt cọc hợp pháp ?

Luật Minh Khuê, hỗ trợ khách hàng về việc thành lập hợp đồng đặt cọc trong một số trường hợp cho phù hợp với quy định của pháp luật, nhằm đảm bảo quyền lợi cho khách hàng khi giao kết hợp đồng đặt cọc như sau:

Luật sư phân tích:

Hợp đồng đặt cọc được quy định trong Bộ luật dân sự 2005 (văn bản mới: Bộ luật dân sự năm 2015) như sau:

" Điều 358. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác."

Theo đó thứ nhất về mục đích hợp đồng đặt cọc được đặt ra có thể nhằm thực hiện một trong hai mục đích sau:

- Nhằm đảm bảo giao kết một hợp đồng dân sự khác

- Nhằm thực hiện một hợp đồng dân sự đã giao kết đúng với thỏa thuận.

Thứ hai về hình thức của hợp đồng đặt thì phải được lập thành văn bản, không có quy định bắt buôc phải có công chứng, chứng thực tuy nhiên nên đảm bảo tính pháp lý cao thì các bên giao kết vẫn có thể tiến hành công chứng hợp đồng được.

Kính thưa Luật sư, Tôi có một việc muốn nhờ Luật sư tư vấn như sau: Hiện tại Tôi đang mua một ngôi nhà với số tiền là 350 triệu, Tôi đã đặt cọc 20 triệu, số tiền còn lại sẽ trả vào hai đợt, đợt 1: 180 triệu, và đợt 2 là: 150 triệu..Vậy kính nhờ Luật sư tư vấn giúp, Tôi cần phải làm thủ tục, hợp đồng như thế nào, có cần công chứng hay không …. Để phù hợp với luật pháp. Tôi xin chân thành cảm ơn.

=> Trong trường hợp này bạn và phía bên kia có thể giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trong hợp đồng mình có thể thỏa thuận về phương thức thanh toán thành nhiểu đợt như trên. Hợp đồng này thì bạn phải tiến hành công chứng, chứng thực.

Thưa luật sư, Cho tôi hỏi làm giấy đặt cọc tiền mua nhà viết bằng tay và nội dung của nó là họ và tên của người giao tiền và người nhận tiền và chữ kí của họ. Như thế có hiệu lực pháp lý không và với hình thức viết trên có được chưa và cần chú ý điều gì ?

=> Về nguyên tắc thì bộ luật dân sự chỉ quy định đối với việc đặt cọc thì phải được lập thành văn bản, còn hợp đồng đặt cọc phải có các nội dung như thế nào thì chưa có quy định cụ thể, do đó mình sẽ căn cứ vào quy định của pháp luật về nội dung hợp đồng dân sự như sau:

" Điều 402. Nội dung của hợp đồng dân sự

Tuỳ theo từng loại hợp đồng, các bên có thể thoả thuận về những nội dung sau đây:

1. Đối tượng của hợp đồng là tài sản phải giao, công việc phải làm hoặc không được làm;

2. Số lượng, chất lượng;

3. Giá, phương thức thanh toán;

4. Thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng;

5. Quyền, nghĩa vụ của các bên;

6. Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;

7. Phạt vi phạm hợp đồng;

8. Các nội dung khác."

Theo đó về cơ bản thì trong hợp đồng đặt cọc phải có được: Thông tin của bên đặt cọc, bên nhận đặt cọc; Tài sản đặt cọc; Mục đích đặt cọc; chữ ký của hai bên. Nếu hợp đồng đặt cọc của các bạn đáp ứng được các điều kiện trên thì hợp đồng đó có giá trị pháp lý, không nhất thiết phải có công chứng trong trường hợp này.

Kính thưa luật sư, Em xin trình bày 1 vấn đề mong luật sư tư vấn giúp em. Em tốt nghiệp đại học ngành tài chính ngân hàng được sự giới thiệu của người quen em có nhờ bà A đại diện của công ty cổ phần xin việc vào làm ở ngân hàng. Bà A đồng ý và đã nhận từ phía em 15.000.000vnđ (mười lăm triệu đồng) tiền đặt cọc và 2 bên chỉ lập 1 biên lai tên là: biên lai thu tiền, thời hạn là 90 ngày kể từ ngày kí nhận tiền nếu bà A không lo được cho em vào ngân hàng thì phải hoàn trả toàn bộ số tiền trên. nhưng đến nay thời hạn hợp đồng đã hết nhưng bà A vẫn chưa chịu hoàn trả số tiền trên. Vậy em mong luật sư tư vấn giúp em để có cách giải quyết thỏa đáng và em nhận lại được số tiền trên. Em xin chân thành cảm ơn !

=> Theo quy định của bộ luật dân sự 2005 thì điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự được quy định như sau:

" Điều 122. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.

Điều 123. Mục đích của giao dịch dân sự

Mục đích của giao dịch dân sự là lợi ích hợp pháp mà các bên mong muốn đạt được khi xác lập giao dịch đó."

Theo đó mục đích của việc thực hiện giao dịch của bạn và phía bên kia là nhằm đưa hối lộ xin việc cho bạn, do đó mục đích của giao dịch này là vi phạm điều cấm của pháp luật, nên giao dịch giữa bạn và phía bên kia là vô hiệu. Hơn nữa nếu như bạn đưa vấn đề này ra khởi kiện thì bạn có thể phạm phải tộ đưa hối lộ và phía bên kia có thể phạm phải tội nhận hối lộ.

Xin kính chào luật Minh Khuê, Tôi có đặt cọc số tiền là 100tr để lấy lại một trung tâm dạy nhạc có giấy biên nhận tiền đặt cọc viết tay. Nhưng sau thời gian đặt cọc tôi có tìm hiểu thêm và thấy trung tâm ko hoạt động tốt được như người chủ đã nói nhưng lại ko chứng minh roc ràng được, giờ tôi muốn lấy lại tiền đặt cọc và nếu thương lượng thì tôi có thể lấy đc lại không. Kính mong được sự giúp đỡ của luật Minh Khuê.

=> Việc này phải căn cứ trong trường hợp này bạn phải xem xét trong hợp đồng đặt cọc của bạn với bên trung tâm thì có thỏa thuận về chất lượng của khóa học phải như thế nào không, còn nếu không có thỏa thuận thì việc bạn đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt cọc thì sẽ không được trả lại khoản tiền đặt cọc nữa.

Kính mong luật sư tư vấn, Tháng 4 năm 2014 tôi có mua 1 mảnh đất có làm hợp đồng đặt cọc và tôi đã giao tiền được 95% còn 5% là tiền để khi nào có sổ đỏ mới trả hết nhưng đến nay vẫn chưa có sổ đỏ. Tôi đã nhiều lần liên lạc đến công ty nhưng công ty cứ hứa hoài. Tôi xin hỏi hợp đồng của tôi có hiệu lực đến bao giờ ? Tôi muốn lấy tiền lại có được không ? Thủ tục như thế nào.

=> Trường hợp của bạn không biết trong hợp đồng đặc cọc bạn và phía bên kia có thỏa thuận về thời hạn làm thủ tục này không. Nếu có thỏa thuận thì bạn có thể khởi kiện bên đó vì việc không thực hiện đúng thỏa thuận trong hợp đồng. Trường hợp bạn đã giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng chứng thực mà giờ muốn trả tiền hủy hợp đồng thì phải được sự đồng ý từ phía bên kia và cùng ra bên văn phòng công chứng để yêu cầu hủy bỏ hợp đồng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòngđể nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Đặt cọc là gì ? Quy định pháp luật về nội dung, mục đích của đặt cọc

2. Vi phạm hợp đồng đặt cọc thuê mặt bằng có được hoàn cọc ?

Xin chào Luật sư, mong luật sư tư vấn giúp tôi vấn đề sau: Hiện tại tôi có đặt cọc cho một công ty chuyên cho thuê mặt bằng trong trung tâm thương mại, giữa 2 bên chưa ký hợp đồng chính thức. Chỉ mới ký thư đề nghị, lúc đầu tôi ký thư đề nghị là 19m2, nhưng sau này, công ty kia thay đổi diện tích lại 24m2, trong thư đề nghị có ghi "nếu bên cho thuê có thay đổi gì mà tôi chưa đồng ý trước khi ký hợp đồng chính thức thì tôi sẽ được hoàn trả lại tiền cọc"
Vậy bây giờ nếu như tôi không đồng ý thay đổi diện tích như thế, thì tôi có được nhận lại khoản cọc đã đặt hay không?
Mong qúy công ty phản hồi giúp . Xin cảm ơn.

Vi phạm hợp đồng đặt cọc thuê mặt bằng ?

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến gọi: 1900.6162

Trả lời:

Khoản 1 Điều 358 Bộ luật dân sự 2005 quy định về đặc cọc như sau:

"Đặt cọc là việc một bên, giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý vật có giá trị khác( gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự" .

Theo đó hợp đồng đặt cọc được giao kết nhằm thực hiện 1 trong 2 mục đích sau: nhằm mục đích ký kết một hợp đồng khác hoặc nhằm bảo đảm thực hiện một hợp đồng dân sự đã được kí kết. Như vậy trong trường hợp của bạn là đặt cọc nhằm mục đích ký kết một hợp đồng khác.

Theo thông tin bạn cung cấp thì hai bên chưa ký hợp đồng chứng thức mà bạn mới chỉ gửi đề nghị giao kết hợp đồng cho bên kia. Đề nghị giao kết hợp đồng và việc thay đổi nội dung lời đề nghị được quy định tại Điều 390, Khoản 2 Điều 392 Bộ luật dân sự như sau:

"Điều 390. Đề nghị giao kết hợp đồng

1. Đề nghị giao kết hợp đồng là việc thể hiện rõ ý định giao kết hợp đồng và chịu sự ràng buộc về đề nghị này của bên đề nghị đối với bên đã được xác định cụ thể.

2. Trong trường hợp đề nghị giao kết hợp đồng có nêu rõ thời hạn trả lời, nếu bên đề nghị lại giao kết hợp đồng với người thứ ba trong thời hạn chờ bên được đề nghị trả lời thì phải bồi thường thiệt hại cho bên được đề nghị mà không được giao kết hợp đồng nếu có thiệt hại phát sinh.

Điều 392. Thay đổi, rút lại đề nghị giao kết hợp đồng

2. Khi bên đề nghị thay đổi nội dung của đề nghị thì đề nghị đó được coi là đề nghị mới."

Theo đó công ty phía bên kia đã có hành vi thay đổi nội dung đề nghị giao kết hợp cuả bạn từ 19m2 thành 24m2, thì trường hợp này được coi là bên phía công ty kia đã gửi một đề nghị mới cho bạn, bạn có thể trả lời chấp nhận giao kết hợp đồng hoặc không.

Khoản 2 Điều 358 Bộ luật dân sự có quy định về xử lý tài sản đặt cọc như sau:

"2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác."

Như vậy trong trường hợp trên có thể hiểu bên phía công ty kia đã từ chối việc lời đề nghị giao kết hợp đồng của bạn, và gửi cho bạn một lời đề nghị giao kết hợp đồng với nội dung mới. Theo quy định tại Khoản 2 trên thì khi bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết hợp đồng thì phải trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc , vậy bạn hoàn toàn có quyền nhận lại tài sản đặt cọc đã đặt.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Mẫu giấy biên nhận, đặt cọc bản cập nhật mới nhất năm 2021 ? Mức phạt vi phạm hợp đồng đặt cọc

3. Tư vấn xác lập hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất ?

Thưa luật sư, trước đây tôi đã viết: Tôi có đặt cọc tiền mua nhà đất với tình tiết như sau: - Tổng số tiền mua, bán: 1.040.000.000đvn - Tiền đặt cọc : 240.000.000đvn.
Khi đặt cọc chủ nhà không đưa giấy CNQSDNĐ mà chỉ ghi diện tích của thửa đất trên hợp đồng đặt cọc, với lý do giấy CNQSDNĐ đã cầm cố tại ngân hàng (với số nợ là 240.000.000đvn), và đề nghị tôi đặt cọc đúng số tiền này thì mới nhận về giấy CNQSDNĐ và cho tôi xem được. Tuy nhiên khi đã nhận tiền và nhận về giấy CNQSDNĐ và chủ nhà đã photo cho tôi 1 bản xem. Lúc này tôi mới phát hiện các sai sót giữa bản hợp đồng đặt cọc và nội dung ghi ở giấy CNQSDNĐ. Cụ thể:

Hợp đồng đặt cọc:

- Bên A đồng ý cho bên B hết phần đất diện tích đất: 92, 6 m2 của thửa đất số GCNQSDD số: CH 013477 do UBND quận X cấp. Cụ thể thửa đất theo giấy chứng nhận QSDĐ như sau: - Thửa đất số: 522, tờ bản đồ số: 82 - Diện tích: 92,6m2 - Mục đích sử dụng: Đất ở tại đô thị - Địa chỉ: 135/6F Tam Châu, KP2, P.Tam Bình, Q.X, TPHCM - Tài sản trên đất: Tường gạch mái tôn.

Trong khi đó, GCNQSDĐ ghi:

- Thửa đất số: 522, tờ bản đồ số: 82 - Địa chỉ: 135/6F Tam Châu, KP2, P.Tam Bình, Q. X, TPHCM - Diện tích đất: 27,6m2 - Hình thức sử dụng riệng: 27,6m2; Chung: Không - Mục đích sử dụng: Đất ở tại đô thị - Thời hạn sử dụng: Lâu dài - Nguồn gốc sử dụng: Công nhận QSDĐ như giao đất có thu tiền sử dụng đất.

-Nhà ở: Địa chỉ: 135/6F Tam Châu, KP2, P.Tam Bình, Q.X, TPHCM - Diện tích xây dựng: 26,3m2 - Diện tích sàn: 26,3m2 - Kết cấu: Tường gạch, mái tôn, sàn gỗ - Cấp (Hạng): Cấp 4; Số tầng : 1 - Năm hoàn thành xây dựng: 2006 - Thời hạn sử dụng: -/-

Ghi chú: Hành lang bảo vệ mương 5 m, Đường quy hoạch dự phóng 8 m, Diện tích nhà 97,1 m2, đất 70,2 m2 không công nhận (theo quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/2000 khu dân cư ấp Tam Hải được phê duyệt theo quyết định số 07/2010/QĐ-UBND ngày 29/4/2010 của UBND quận X

Hiện nay, với số tiền phải mua và số đất được công nhận sở hữu không tương xứng như ban đầu thỏa thuận, tôi không đồng ý tiếp tục tiến hành mua nữa và muốn nhận lại số tiền đã đặt cọc.

Như vậy, tôi hay chủ nhà đã vi phạm hợp đồng đặt cọc. nếu tôi không vi phạm, thì tôi phải làm gì để nhận lại tiền đặt cọc? Ngoài ra, như tôi nghe được các quy hoạch qúa năm mà không thực hiện, thì sẽ hủy bỏ không quy hoạch nữa? Nếu đúng như vậy, thì tôi sẽ tiếp tục tiến hành mua bán. Trong trường hợp này trong hợp đồng đặt cọc có ghi: Bên mua đã xem xét kỹ, biết rỏ thửa đất và giấy tờ về quyền sử dụng đất ( mặc dù tôi chưa thấy giấy này).

Vậy tôi có thể khởi kiện được không?​ ​

Kính mong luật sư tư vấn!

Tư vấn xác lập hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất ?

Luật sư tư vấn Luật Dân sự trực tuyến gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo như thông tin mà bạn cung cấp bạn đã đặt cọc 240.000.000 đồng để mua thửa đất mà trước đó đã cầm cố tại Ngân hàng, bên bán đã sử dụng tiền đặt cọc của bạn để rút sổ đỏ về. Như vậy, chỉ còn quan hệ giữa hai bên là bên bán và bên mua và Ngân hàng sẽ không còn là chủ thể tham gia vào quan hệ hợp đồng này nữa.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 358 Bộ luật dân sự năm 2005:

Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

Đặt cọc mua nhà đất là quan hệ dân sự do các bên thoả thuận, do đó đầu tiên bạn phải căn cứ vào các thoả thuận troeng hợp đồng đặt cọc, nội dung thỏa thuận về các vấn đề liên quan đến việc mua thửa đất này bao gồm diện tích, vị trí thửa đất, giá mua, thời hạn thanh toán...... Căn cứ vào thỏa thuận trong hợp đồng để biết được bạn và bên bán giao dịch thửa đất trên có diện tích là bao nhiêu, giá mua như thế nào?. Trong trường hợp việc thỏa thuận về diện tích thửa đất trong hợp đồng với diện tích thực tế mà bạn nhận được là khác nhau, tức là bên bán đã có hành vi gian dối, do vậy bạn hoàn toàn có thể khởi kiện để đòi lại tiền đặt cọc trên

Khoản 1 Điều 302 Bộ luật Dân sự năm 2005: Bên có nghĩa vụ mà không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên có quyền. Trong trường hợp này bên bán đã vi phạm thoả thuận giao kết hợp đồng hợp đồng dân sự, do đó phải có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ dân sự khi vi phạm.

Bên cạnh đó, khoản 2 Điều 358 cũng quy định, trong trường hợp hợp đồng dân sự không được giao kết, thực hiện thì tùy từng trường hợp cụ thể, tài sản đặt cọc được giải quyết như sau:

- Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;

- Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Trong giao dịch bạn vừa nêu, bên bán- bên nhận đặt cọc có nghĩa vụ thực hiện giao dịch đã cam kết, nếu vi phạm nghĩa vụ đã cam kết, bên bán sẽ bị “phạt cọc”.

Cụ thể, bên bán phải trả lại cho bạn số tiền đặt cọc đã nhận; đồng thời phải trả thêm một khoản tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Đối với hành vi của bên bán, bên bán đã giao diện tích đất chênh lệch so với diện tích đã thỏa thuận trong hợp đồng, ở đây đã có hành vi gian dối nhằm chiếm đoạt tài sản, người bán có thể bị truy tố trách nhiệm hình sự theo Điều 139 Bộ luật hình sự 1999 sửa đổi 2009 Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản

Điều 139. Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản

1. Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác có giá trị từ hai triệu đồng đến dưới năm mươi triệu đồng hoặc duwois hai triệu đồng nhưng gây hậu quả nghiêm trọng hoặc đã bị xử phạt hành chính về hành vi chiếm đoạt hoặc đã bị kết án về tội chiếm đoạt tài sản, chưa được xoá án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến ba năm hoặc phạt tù từ sáu tháng đến ba năm.

Do vậy trong trường hợp này bạn nên làm đơn kiện ra tòa để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình.

Thủ tục kiện ra tòa:

Theo quy định về thẩm quyền xét xử của Tòa án các cấp, bạn có thể gửi hồ sơ tới Tòa án nhân dân cấp huyện. Hồ sơ của bạn phải đáp ứng các yêu cầu sau:

- Đơn khởi kiện;

- Các tài liệu liên quan tới vụ kiện ( các chứng cứ sử dụng để chứng minh);

- Tài liệu về tư cách pháp lý của người khởi kiện, của các đương sự và người có liên quan khác;

- Bản kê các tài liệu nộp kèm theo đơn kiện (ghi rõ số bản chính, bản sao).

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Pháp luật hiện hành quy định về đặt cọc mua bán nhà ? Tư vấn mua bán nhà chung cư ?

4. Xử lý khoản đặt cọc ra sao nếu bên bán vi phạm hợp đồng ?

Chào luật sư. Xin nhờ luật sư tư vấn cho tôi trường hợp như sau. Tôi đang muốn mua nhà tại Đống Đa, Hà Nội do người bán cần tiền gấp để trả nợ. Giá bán là 2,5 tỷ. Khi hai bên đã đồng ý mua bán, người bán yêu cầu làm hợp đồng cam kết và nhận đặt cọc tiền. Tôi đặt cọc tiền 10 triệu, có 2 người làm chứng. Người bán do đang cần 300 triệu gấp để trả nợ, nên muốn tôi đặt thêm cho 290 triệu vào 2 ngày sau (tổng cộng 2 lần sẽ là 300 triệu).
Sau 1 tuần nữa sẽ trả đủ tiền 2,5 tỷ. Trong hợp đồng cam kết và nhận tiền đặt cọc có ghi sẽ cam kết bán nhà cho tôi, nếu tôi phá hợp đồng sẽ mất toàn bộ số tiền, nếu người bán hủy hợp đồng thì sẽ phải bồi thường gấp đôi số tiền cam kết. Nay tôi muốn hỏi như sau:
Nếu bên bán vi phạm cam kết sẽ bán nhà cho tôi thì sẽ như thế nào? Hợp đồng cam kết và nhận tiền đặt cọc chỉ có chữ ký của 2 bên và hai người làm chứng, không có công chứng thì có giá trị không? Nếu trong thời gian hợp đồng mà bên bán lại bán nhà cho người khác rồi thì tôi có quyền kiện không? Nếu người bán hủy hợp đồng cam kết và nhận đặt cọc này, khi tôi khởi kiện mà người bán đang trong tình trạng không có khả năng trả tiền cho tôi thì sẽ giải quyết ra sao?
Xin luật sư tư vấn. Rất cám ơn luật sư!
Người gửi: G.H

Xử lý khoản đặt cọc ra sao nếu bên bán vi phạm hợp đồng ?

Luật sư tư vấn trực tiếp về pháp luật dân sự: 1900.6162

Trả lời:

Đầu tiên, trong trường hợp bên bán nhà vi phạm cam kết, không bán nhà cho bạn nữa thì phải thực hiện trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng đã được hai bên thỏa thuận, thống nhất cũng như ghi nhận rõ ràng trong hợp đồng đã ký. Cụ thể trong trường hợp này là bên bán nhà phải bồi thường gấp đôi số tiền đã đặt cọc cho bạn.

Về hợp đồng cam kết và nhận tiền đặt cọc giữa hai bên cùng những người làm chúng, Bộ luật dân sự năm 2005 có quy định:

"Điều 358. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản..."

Do đó, việc đặt cọc khi chỉ thỏa thuận miệng thì sẽ không được pháp luật công nhận, bắt buộc phải được lập thành văn bản, và pháp luật cũng không yêu cầu bắt buộc phải công chứng đối với hợp đồng đặt cọc. Chỉ khi lập hợp đồng mua bán nhà chính thức thì các bên mới cần có công chứng để hợp đồng được pháp luật công nhận.

Tiếp theo, về vấn đề nếu trong thời gian thực hiện hợp đồng mà bên bán nhà lại bán cho người khác, thì đây là một hành vi vi phạm hợp đồng như đã nêu trên. Bạn có quyền yêu cầu bên bán nhà thực hiện việc bồi thường thiệt hại với mình theo đúng thỏa thuận đã có trong hợp đồng. Nếu bên bán nhà không chịu thực hiện việc bồi thường hoặc các bên không thể thống nhất với nhau về việc bồi thường thì có thể làm đơn kiện ra tòa án để yêu cầu giải quyết tranh chấp.

Tương tự với trường hợp khi bên bán hủy hợp đồng và đồng thời không có khả năng bồi thường cho bạn, bạn có thể làm đơn kiện để tòa án đứng ra xử lý theo pháp luật đối với trường hợp này, bảo đảm tối đa các quyền lợi chính đáng cho bạn tốt nhất có thể.

>> Xem thêm:  Ký cược là gì ? Mục đích, nội dung của ký cược ? Hình thức, chủ thể, đối tượng của ký cược

5. Tư vấn pháp luật về vi phạm hợp đồng đặt cọc ?

Kính chào công ty luật Minh Khuê,Gửi luật sư! Xin hướng dẫn giúp em trường hợp sau: Em có thuê lại tầng trệt căn nhà ở quận bình tân của cô A ký hợp đồng 2 năm giá 6 triệu/tháng cọc cho cô A là 12 triệu .

Sau khi ký xong , em phát hiện là nhà này không phải của cô A , cô A chỉ thuê lại của người khác và cho bên em thuê lại 1 phần tầng trệt để kinh doanh Sau khi thuê được 8 tháng , cô A dọn đi trong đêm , em đến mở cửa tầng trệt để kinh doanh , thì người chủ thật sự xuất hiện và đuổi tụi em ra ngoài . Bên em gọi điện cho cô A yêu cầu trả tiền cọc và bồi thường hợp đồng cùng với tiền nhà tháng 9 ( vì bên em đóng tiền nhà cho cô A vào ngày 1/9 nhưng ngày 2/9 chủ nhà đã đến lấy lại nhà )suốt 3 tháng nay , cô A nhắn tin hứa trả nhưng sau đó không bao giờ bắt máy nữa. Ngày 1/12 vừa rồi bên em điều tra được cô A là chủ doanh nghiệp cây xăng ở đồng nai , bên em đến tận nơi xác nhận nhưng nhân viên báo cô A không ở cây xăng này , mỗi tháng cây xăng tự chuyển khoản cho cô A .hợp đồng thuê nhà giữa em và cô A có công ty bất động sản công chứng và xác nhận rồi ạ!

Vậy luật sư có thể tư vấn cho bên em có thể nhờ công an đồng nai đến cây xăng yêu cầu cô A xuất hiện để giải quyết hợp đồng cọc của bên em không ạ? Hoặc có thể tư vấn cho em hướng giải quyết lấy lại 12 triệu tiền cọc + 6 triệu tiền nhà ( tiền bồi thường thì em nghĩ là nếu thương lượng em có thể cho cô A luôn) cho em hỏi là vụ việc này có mang tính chất lừa đảo và cô A có thể bị truy tố không ạ?

Em cám ơn luật sư nhiều !

>> Luật sư tư vấn quy định về hợp đồng đặt cọc trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Đầu tiên việc bà A bỏ đi và không trả tiền là căn cứ có thể khởi tố về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo quy định của Bộ luật hình sự 1999 sửa đổi bổ sung năm 2009. Bên cạnh đó bà A còn vi phạm hợp đồng khi thuê nhà giữa bà A và bạn thì ngoài việc trả lại tiền cọc, tiền bồi thường cọc thì bà A còn phải bồi thường hợp đồng nếu các bên có thỏa thuận phạt trong hợp đồng còn nếu không thì phải chịu bồi thường ngoài hợp đồng do hành vi của A gây thiệt hại cho bạn. Cụ thể

1. Hợp đồng có đặt cọc

1.1. Đặt cọc

Đặt cọc được định nghĩa theo quy định tại khoản 1 điều 328 Luật dân sự 2015 thì: "Đặt cọc​ là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng."

1.2. Xử lí khi vi phạm hợp đồng có đặt cọc

Trong trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Do đó nếu không có thỏa thuận gì khác thì bà A phải trả lại cho bạn tiền đặt cọc là 12 triệu đồng và khoản tiền phạt do không thực hiện hợp đồng là 12 triệu đồng nữa

2. Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản

2.1. Tội lửa đảo chiếm đoạt tài sản

Theo quy định tại điều Điều 174 BLHS năm 2015, sửa đổi bổ sung năm 2017 quy định về Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản như sau: “ Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác....."

Cấu thành tội lửa đảo chiếm đoạt tài sản

Về hành vi khách quan:

(1) Hành vi của tội phạm lừa đảo chiếm đoạt tài sản là dùng thủ đoạn gian dối để chiếm đoạt tài sản của người khác mà ngay lúc đó, người bị hại không biết được có hành vi gian dối;

(2) Dùng thủ đoạn gian dối là đưa ra thông tin giả, không đúng với sự thật nhưng làm cho người bị lừa dối tin đó là thật và giao tài sản cho người phạm tội. Việc đưa ra thông tin giả có thể được thực hiện bằng nhiều cách khác nhau như bằng lời nói, bằng chữ viết (viết thư), bằng hành động, bằng hình ảnh…hoặc kết hợp bằng nhiều cách thức khác nhau

Về hậu quả:

Hậu quả của tội phạm lừa đảo chiếm đoạt tài sản là làm thiệt hại về tài sản của người khác. Hậu quả là dấu hiệu bắt buộc của tội phạm này, nếu hành vi gian dối bị phát hiện trước khi người bị lừa dối giao tài sản hoặc người bị lừa dối không phát hiện ra hành vi gian dối nhưng không thực hiện việc giao tài sản thì không cấu thành tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Thời điểm hoàn thành tội phạm này được xác định từ lúc kẻ phạm tội đã chiếm giữ được tài sản sau khi đã dùng thủ đoạn gian dối để làm cho người chủ sở hữu tài sản hoặc người quản lý tài sản bị mắc lừa giao tài sản cho mình hoặc không nhận tài sản đáng lẽ phải nhận

2.2. Tư vấn

Theo quy định này thì bên cho bạn thuê nhà phải trả lại số tiền bạn đã đặt cọc, tiền tháng 9 bạn đã nộp và chưa ở ngoài ra còn phải bồi thường những thiệt hại do không thực hiện tiếp hợp đồng đó cho bạn được. Nhưng thực tế thì người cho bạn thuê nhà đã bỏ đi, để bảo vệ quyền lợi của mình bạn có thể yêu câu cơ quan có thẩm quyền điều tra xem cô ấy đang ở đâu và giải quyết việc đó cho bạn.Hơn nữa sau khi bỏ đi cô ấy không báo trước cho bạn và chỉ nhắn tin điện thoại 1 lần hứa trả tiền rồi sau đó bạn không liên lạc được nữa điều đó cho thấy cô ấy có dấu hiệu của tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản do đó khi bạn yêu cầu cơ quan giải quyết thì người cho bạn thuê nhà có thể bị truy tố về tội này.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật dân sự trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật dân sự - Công ty luật MInh Khuê

>> Xem thêm:  Không trúng thầu đấu giá quyền sử dụng đất có được trả lại tiền đặt cọc không ? Quy định về đấu thầu đất ?