Cho e được hỏi? E có mêngs đât ở Tây Nình 600m2 đất e mua đã lênh thổ cư 200 m2 còn lại 400 m2 là đất trồng cây.Giờ e muốn chuyển 200 m2 đất trồng cây qua đất thổ cư thì e phải đóng bao nhiêu tiền cho 200 m2 đất đó ạ.Xin cảm ơn.
Xin chào Luật sư. Xin Luật sư tư vấn giúp tôi 1 việc: Tôi muốn xây nhà trên thửa đất 120m2. Trong đó có 60m2 đất ở nông thôn và 60m2 đất trồng cây lâu năm. Vậy khi tôi muốn chuyển 60m2 đất trồng cây lâu năm thành đất ở nông thôn thì thủ tục làm như thế nào và phí chuyển đổi cụ thể là bao nhiêu tiền ạ. Mong Luật sư tư vấn giúp. Tôi xin trân thành cảm ơn!

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội

Nghị định 45/2014/NĐ-CP Quy định về tiền sử dụng đất

Nghị định số 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Nghị định số 46/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

2. Nội dung tư vấn:

Theo quy định tại Điều 3 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP thì:

"Điều 3. Căn cứ tính tiền sử dụng đất

>> Xem thêm:  Phần di sản không đề cập trong di chúc chia như thế nào ? Ai được hưởng di sản thừa kế ?

Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Luật Đất đai và được xác định trên các căn cứ sau:

1. Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất.

2. Mục đích sử dụng đất.

3. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất:

a) Giá đất theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi tắt là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quy định áp dụng trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân được công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở trong hạn mức."

Như vậy, nếu bạn chuyển mục đích sử dụng đất thì bạn phải nộp phí trước bạ: bằng 0,5% x diện tích x giá đất theo khung giá đất UBND cấp tỉnh ban hành và tiền sử dụng đất: Nếu không thuộc vào các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất thì bạn phải nộp bằng phần chênh lệch giữa giá đất ở và đất trồng cây lâu năm/cây hàng năm áp dụng tại thời điểm chuyển mục đích sử dụng đất.

Kính chào luật sư : tôi có thửa đất : 400m2 đất ở và 500 m2 đất trồng cây hàng năm khác. tôi xin chuyển toàn bộ diện tích trên sang đất cơ sở sản xuất kinh doanh có được không, nếu được thì theo quy định thông tư nào mong luật sư giúp tôi với cảm ơn luật sư! (lưu ý thửa đất nầy đã có trong kế hoạch sử dụng đất năm 2016)

Để được chuyển mục đích sử dụng đất thì bạn cần phải kiểm tra việc chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất này có phù hợp với kế hoạch sử dụng đất tại thời điểm này hay không? Nếu phù hợp, bạn có thể chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần đất này. Và khi chuyển mục đích sử dụng đất, bạn cần phải nộp tiền sử dụng đất bằng giá trị chênh lệch giữa 2 loại đất mà bạn muốn chuyển mục đích sử dụng theo quy định tại Nghị định số 45/2014/NĐ-CP.

gia đình bà trần thị tịnh có 09 cây vải, trước kia gia đình bà tịnh có phải đóng thuế quả vải hàng năm hội đồng bình quả vải của UBNd xã có bình vải và mức thuế phải nộp theo số lượng vải. nhưng sau khi có luật đất đai gia đình bà tịnh không phải nộp bất kỳ loại thuế nào nữa. đến nay cây vải đã chết, gia đình bà tịnh đòi diện tích đất đó để xây nhà và ở, mà số đất đó là do UBND xã quản lý vậy số đất đó có thu hồi được không? thủ tục để thu hồi là như thế nao?

Theo quy định tại điểm h khoản 1 Điều 64 Luật đất đai năm 2013 xác định các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai quy định:

"h) Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục;"

Như vậy, trong trường hợp của gia đình bà Trần Thị Tịnh,nếu đất trồng cây lâu năm của gia đình này không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục thì sẽ bị thu hồi đất. Vì đây là đất trồng cây lâu năm nhưng do UBND xã quản lý, bà Tịnh không được phép xây dựng nhà ở trên phần đất này nếu chưa chuyển mục đích sử dụng đất.

>> Xem thêm:  Công ty luật, Văn phòng luật sư tư vấn luật miễn phí tại Cao Bằng

Kính gửi: Công ty luật Minh Khuê. Công ty tôi có trường hợp như sau, xin luật sư tư vấn giúp. Công ty tôi có mua lại một cơ sở sản xuất của một cá nhân bao gồm quyền sử dụng đất và tài sản trên đất. Về quyền sử dụng đất: có 02 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong đó: có 01 giấy đã chuyển mục đích từ đất trồng cây hằng năm khác sang đất sản xuất phi nông nghiệp, 01 giấy đất trồng cây hằng năm khác. Công ty tôi hiện làm thủ tục chuyển đổi mục đích đất từ đất mua sang đất thuê của nhà nước để thực hiện dự án xây dựng nhà máy chế biến cao su. Vậy xin hỏi luật sư 1. Công ty tôi phải nộp tiền thuê đất trên tổng diện tích của cả 02 giấy chứng nhận hay chỉ nộp trên giấy chứng nhận đất trồng cây hằng năm khác thôi. 2. Tiền đã mua 02 quyền sử dụng trên có được trừ vào tiền thuê đất hay không. Trân trọng cám ơn và mong sự phúc đáp của Luật sư.

Trong trường hợp này, nếu công ty bạn thuê lại thuê lại toàn bộ diện tích đất trên để sản xuất, kinh doanh thì công ty bạn phải đóng tiền thuê đất với phần diện tích này, có thể đóng tiền thuê đất hàng năm hoặc đóng tiền một lần. Điều 20 Nghị định 46/2014/NĐ-CP quy định về các trường hợp được giảm tiền thuê đất như sau:

"Điều 20. Giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước

1. Giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước trong các trường hợp sau:

a) Hợp tác xã thuê đất để sử dụng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh được giảm 50% tiền thuê đất.

b) Thuê đất, thuê mặt nước để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối mà bị thiên tai, hỏa hoạn làm thiệt hại dưới 40% sản lượng được xét giảm tiền thuê tương ứng; thiệt hại từ 40% trở lên thì được miễn tiền thuê đối với năm bị thiệt hại.

c) Thuê đất, thuê mặt nước để sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh mà không phải là sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc không phải trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều này khi bị thiên tai, hỏa hoạn, tai nạn bất khả kháng thì được giảm 50% tiền thuê đất, mặt nước trong thời gian ngừng sản xuất kinh doanh"

Nếu thuộc vào một trong những trường hợp trên thì công ty bạn được giảm tiền thuê đất.

Em có mua một mảnh đất khoảng 70 m2 từ một dự án của bất động sản ở bến cát bình dương. Khi mua thì bên bán nói là được xây dựng nhà ở thoải mái, không có tranh chấp. Đã có rất nhiều người đã xây nhà trước đó. Nhưng đến nay thì cơ quan nhà nước ngăn cản không cho xây nhà lý do là đất trồng cây lâu năm. Xin hỏi giờ em phải làm đơn như thế nào và trình cho cơ quan nào ạ ! Em chân thành biết ơn ạ !

Trong trường hợp này, bạn cần kiểm tra lại nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và công ty bất động sản trên. Nếu trong nội dung của hợp đồng thể hiện nội dung bạn được phép xây nhà với phần diện tích đất này, trong khi đây là đất trồng cây lâu năm thì rõ ràng công ty bất đống sản trên đã có hành vi gian dối khi đàm phán, ký kết hợp đồng. Vì vậy, bạn có thể làm đơn khởi kiện công ty bất động sản này và yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch trên là vô hiệu. 

Còn nếu trong hợp đồng chuyển nhượng thể hiện mục đích sử dụng phần đất này chỉ là đất trồng cây lâu năm, và bạn đến nay vẫn muốn tiếp tục sử dụng phần đất này thì bạn sẽ thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử đụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở, sau khi thực hiện thủ tục này bạn mới có thể xây nhà trên diện tích đất trên.

Tôi hiện có trên 7hecta đất rừng sản xuât 50 năm. Hiện nay tôi muốn xây dựng trang trại chăn nuôi lơn trên đất đó thì cần các thu tuc gi. Tôi xin cam on

Theo Điều 11 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT xác định 02 trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không cần phải xin phép cơ quan có thẩm quyền, theo đó:

>> Xem thêm:  Công ty luật, Văn phòng luật sư tư vấn luật miễn phí tại Phú Yên

"Điều 11. Đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất 

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm: 

a) Chuyển đất trồng cây hàng năm sang xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; 

b) Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở. "

Như vậy, trong trường hợp của bạn, bạn cần phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Theo đó, bạn cần kiểm tra kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất đối với phần đất này, việc chuyển từ đất rừng sang đất chăn nuôi trên diện tích đất này có phù hợp quy hoạch hay không. Nếu phù hợp, bạn cần lập 01 bộ hồ sơ bao gồm:

- Đơn đăng ký chuyển đổi mục đích sử dụng đất (theo mẫu);

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Sau đó bạn thực hiện các nghĩa vụ tài chính: lệ phí trước bạ và tiền sử dụng đất.

Xin hỏi tôi mua một thửa đất rừng sản xuất khi tôi chuyển đổi sang tên thì là phí phải lộp là thuế gì. Mà phí phải lộp là bao nhiêu.?

Trong trường hợp này, khi bạn muốn mua quyền sử dụng phần đất rừng sản xuất thì bạn phải nộp phí trước bạ: bằng 0,5% x diện tích x giá đất theo khung giá đất UBND cấp tỉnh ban hành và tiền sử dụng đất. Ngoài ra, nếu bạn và phía bên chuyển nhượng có thỏa thuận về việc nộp tiền thuế thu nhập cá nhân thì bạn hoặc bên kia sẽ thực hiện nghĩa vụ này. Theo đó, cách tính thuế thu nhập cá nhân được xác định như sau: bằng 25% (giá bán - giá mua), hoặc bằng 2% x giá chuyển nhượng nếu không xác định được giá mua.

Trân trọng ./.

Bộ phận tư vấn Pháp luật Đất đai

>> Xem thêm:  Tư vấn luật hành chính miễn phí qua tổng đài: 1900.6162