Trả lời:

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

I. Cơ sở pháp lý

Luật Đất đai 2013

Nghị định số 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

II. Nội dung tư vấn

Theo quy định tại khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai 2013, Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu hồi lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu hồi đất của người vi phạm pháp luật về đất đai. Hiến pháp năm 2013 quy định Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Theo quy định của pháp luật đất đai, cụ thể là Luật Đất đai 2013, Nhà nước chỉ được thu hồi đất trong các trường hợp quy định tại Điều 61, Điều 62, Điều 64, Điều 65. Theo đó, việc thu hồi đất chỉ được áp dụng trong các trường hợp sau: Đất thu hồi vì mục đích an ninh quốc phòng; Đất thu hồi để phát triển kinh tế_xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; Trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai; Trường hợp chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

* Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh trong các trường hợp sau đây:

1. Nơi đóng quân, trụ sở làm việc;

2. Xây dựng căn cứ quân sự;

>> Xem thêm:  Thu hồi đất để phục vụ mục đích công cộng- người dân được bồi thường như thế nào ?

3. Xây dựng công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và công trình đặc biệt về quốc phòng, an ninh;

4. Xây dựng ga, cảng quân sự;

5. Xây dựng công trình công nghiệp, khoa học và công nghệ, văn hóa, thể thao phục vụ trực tiếp cho quốc phòng, an ninh;

6. Xây dựng kho tàng của lực lượng vũ trang nhân dân;

7. Làm trường bắn, thao trường, bãi thử vũ khí, bãi hủy vũ khí;

8. Xây dựng cơ sở đào tạo, trung tâm huấn luyện, bệnh viện, nhà an dưỡng của lực lượng vũ trang nhân dân;

9. Xây dựng nhà công vụ của lực lượng vũ trang nhân dân;

10. Xây dựng cơ sở giam giữ, cơ sở giáo dục do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quản lý.

* Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong các trường hợp sau đây:

1. Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất;

>> Xem thêm:  Mức hỗ trợ khi thu hồi đất được xác định dựa trên căn cứ nào ?

2. Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư mà phải thu hồi đất, bao gồm:

a) Dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; khu đô thị mới, dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA);

b) Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội ở trung ương; trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp quốc gia;

c) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật cấp quốc gia gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc; hệ thống dẫn, chứa xăng dầu, khí đốt; kho dự trữ quốc gia; công trình thu gom, xử lý chất thải;

3. Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất bao gồm:

a) Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp địa phương;

b) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc, chiếu sáng đô thị; công trình thu gom, xử lý chất thải;

c) Dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư; dự án tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ; xây dựng công trình của cơ sở tôn giáo; khu văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí phục vụ công cộng; chợ; nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;

d) Dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn; cụm công nghiệp; khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung; dự án phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng;

đ) Dự án khai thác khoáng sản được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, trừ trường hợp khai thác khoáng sản làm vật liệu xây dựng thông thường, than bùn, khoáng sản tại các khu vực có khoáng sản phân tán, nhỏ lẻ và khai thác tận thu khoáng sản.

>> Xem thêm:  Có bị thu hồi đất không và quyền lợi được hưởng như thế nào?

* Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm:

a. Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm.

b) Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;

c) Đất được giao không đúng đối tượng, không đúng thẩm quyền

d) Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho;

đ) Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm

e) Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;

g) Người sử dụng đất mà không thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước mà đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành

h) Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục;

i) Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chấm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.

>> Xem thêm:  Điều kiện để được hỗ trợ tái định cư như thế nào ?

* Các trường hợp thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người bao gồm:

a) Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất; người sử dụng đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;

b) Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;

c) Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;

d) Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn;

đ) Đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người;

e) Đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người.

* Căn cứ thu hồi đất:

- Việc thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng phải dựa trên các căn cứ sau đây: Dự án thuộc các trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này; Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; Tiến độ sử dụng đất thực hiện dự án.

- Việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai phải căn cứ vào văn bản, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định hành vi vi phạm pháp luật về đất đai.

>> Xem thêm:  Trình tự , thủ tục đền bù khi nhà nước thu hồi đất được quy định như thế nào ?

- Việc thu hồi đất trong trường hợp chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, phải dựa trên các căn cứ sau đây:

a) Văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết đã có hiệu lực pháp luật đối với trường hợp thu hồi đất quy định tại điểm a khoản 1 Điều này;

b) Giấy chứng tử hoặc quyết định tuyên bố một người là đã chết theo quy định của pháp luật và văn bản xác nhận không có người thừa kế của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi thường trú của người để thừa kế đã chết đó đối với trường hợp thu hồi đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều này;

c) Văn bản trả lại đất của người sử dụng đất đối với trường hợp quy định tại điểm c khoản 1 Điều này;

d) Quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 1 Điều này;

đ) Văn bản của cơ quan có thẩm quyền xác định mức độ ô nhiễm môi trường, sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người đối với trường hợp quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều này.

* Thẩm quyền thu hồi đất:

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;

b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

>> Xem thêm:  Điều kiện để được hỗ trợ diện tích, thời gian và mức hỗ trợ ổn định đời sống khi Nhà nước thu hồi đất ? Hỗ trợ ổn định sản xuất như thế nào ?

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;

b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

3. Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất.

Kính gửi: Công ty luật Minh Khuê Thưa luật sư, dự án kinh tế của công ty tư nhân TXA ( làm khu đô thị mới) tại ấp Tân Cang xã Phước Tân TP Biên Hòa tỉnh Đồng Nai Toàn bộ người dân sinh sống nằm trong dự án kinh tế tư nhân trên đều không đồng ý di dời hỏi luật sư vậy toàn bộ người dân có bị cưỡng chế di dời không? Và những điều kiện gì thì dự án trên không tiến hành được.

Như đã phân tích ở trên, việc xác định việc xây dựng dự án này có thuộc diện cưỡng chế di dời hay không phải căn cứ vào việc dự án này có thuộc trường hợp bị Nhà nước thu hồi theo quy định của pháp luật đất đai. Trong trường hợp này, việc thu hồi đất phải thuộc một trong các trường hợp tại Điều 62 Luật Đất đai 2013 về thu hồi đất vị mục đích phát triển kinh tế- xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Nếu dự án này thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất và UBND cấp huyện đã ra quyết định thu hồi đất, thực hiện đúng trình tự, thủ tục mà pháp luật quy định cũng như áp dụng đầy đủ các biện pháp vận động, thuyết phục mà người sử dụng đất vẫn không tự giác thực hiện thì sẽ bị cưỡng chế thu hồi đất. Nếu dự án này không thuộc các trường hợp được phép thu hồi đất thì việc giải phóng mặt bằng cũng như phương án đền bù, hỗ trợ phải do các bên tiến hành thỏa thuận và nếu người sử dụng đất không đồng ý cho thuê, chuyển nhượng,...thì không thể cưỡng chế di dời. Ngoài ra, việc dự án không thể tiến hành được có thể do nhiều nguyên nhân, có thể đến từ bản thân công ty như: vốn, nhân lực, thiết bị,...hoặc các điều kiện khách quan khác như: thiên tai, quyết định của cơ quan có thẩm quyền về việc phải tạm dừng, hủy dự án,...

Gia đình tôi nằm ở khu giải phóng mặt bằng quặng boxit ở xã Nhân cơ huyện Đăkrlấp tỉnh Đăknông. Năm 2004 gia đình tôi phải di dời nhà ở do giải phóng mặt bằng làm đường vào nhà máy và số đất Gia đình tôi bị giải phóng hết. - Đến nay là 12 năm nhưng Tỉnh vẫn chưa có hỗ trợ đất tái định cư cho Gia đình tôi, vậy luật sư cho Gia đình tôi hỏi là giờ phải làm như thế nào ạ, Gia đình tôi có được hỗ trợ tái định cư hay không? Đất đó chúng tôi có được hỗ trợ hay là phải bỏ tiền ra mua lại đất đó ạ? Và Gia đình chúng tôi có được hưởng bất cứ một khoản tiền nào để hỗ trợ trong 12 năm chưa có đất tái định cư hay không? Xin chân thành cám ơn Luật sư.

 Trong trường hợp Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế- xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì phải thực hiện các hoạt động bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo đúng quy định của pháp luật đất đai. Trong trường hợp, đất thu hồi của gia đình bạn đáp ứng điều kiện để được bồi thường về đất quy định tại Điều 75 Luật Đất đai 2013 và địa phương còn quỹ đất để thực hiện tái định cư thì gia đình bạn có thể được thực hiện tái định cư dựa trên quỹ đất đó. Việc đền bù bằng đất ở để tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất được thực hiện theo quy định tại Điều 79 Luật Đất đai, tức là nếu trong trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền; trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở. Bạn cũng lưu ý, gia đình bạn chỉ được nhận suất tái định cư chỉ được thực hiện khi gia đình bạn chưa nhận bồi thường bằng tiền trước đó.

Chào các anh chị luật sư văn phòng luật Minh Khuê, chúc các anh chị ngày mới thật vui vẻ an lành. Sau đây, tôi có một câu hỏi thắc mắc muốn nhờ các anh chị giải thích hộ tôi. Nhà tôi nằm trên lô đất giải phóng mặt bằng. Sau khi được chuyển đi, bố tôi có mua 2 căn nhà ở phường Lĩnh Nam quận Hoàng Mai, và cả 2 căn nhà đó đều mang tên bố tôi. Vậy cho tôi hỏi hiện tại nước Việt Nam mình có (luật) nếu một người đứng tên 2 căn nhà trong cùng một quận như quận Hoàng Mai tôi đang ở là sẽ phải chịu 1 nhà dùng nước sinh hoạt với giá kinh doanh và 1 nhà dùng nước theo giá quy định của nhà nước, vì nhà tôi là hộ dân sinh hoạt bình thường, và đang bị phải trả tiền nước như hộ kinh doanh

 Hiện tại, không có văn bản pháp luật nào quy định như vậy. Việc xác định giá nước sinh hoạt sẽ căn cứ vào mục đích sử dụng nước chủ yếu của cá nhân, tổ chức sử dụng nước. Như vậy, việc gia đình bàn là hộ dân sử dụng nước với mục đích tiêu dùng cho gia đình mà không phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh thì giá nước phải được áp dụng theo giá nước sinh hoạt thông thường.

Luật sư cho tôi hỏi: Nhà tôi có thông báo thu hồi đất để thực hiện dự án xây dựng công trình. Cải tạo đường dây không 110kv Hà Đông - Sơn Tây (173e1.4 đi 172e1.7). Trên địa bàn xã Trạch Mỹ Lộc. Huyện Phúc Thọ, TP Hà Nội. Đất bị thu hồi của nhà tôi là đất nông nghiệp thuộc qũy 1 . 2 vụ lúa 1 vụ màu. Hiện tại là đang có là cột điện bê tông tròn với 3 dây giằng và chuẩn bị xây cột điện mới với 4 dây giằng. Số đất bị thu hồi là 106m, trong đó có 96m là đất quỹ 1 và 10m đất quỹ 2. Vậy luật sư cho tôi hỏi 10m đất quỹ 2 là như thế nào. Và mức giá nhà tôi được nhà nước đền bù là bao nhiêu tiền có phải chịu các khoản thuế nào hay không. Mong được luật sư trả lời sớm. Xin chân thành cảm ơn luật sư.

Hiện nay, không có một văn bản pháp luật về đất đai nào đưa ra khái niệm "đất quỹ 2". Tuy nhiên, cách gọi này được sử dụng trên thực tế với cách hiểu thông thường là đất thuộc quỹ đất công ích của cấp xã hay đất 5%. Về mức giá đất để thực hiện đền bù trong hoạt động thu hồi đất nông nghiệp, theo quy định của Luật Đất đai 2013, giá đất để bồi thường là giá đất cụ thể đối với từng thửa đất tùy theo loại đất, mục đích sử dụng đất, vị trí của đất,..và dựa trên bảng giá đất ở địa phương. Pháp luật về đất đai không quy định cụ thể giá đất để tính bồi thường về đất trong các trường hợp cụ thể, việc xác định giá đất để bồi thường có thể phải thực hiện thông qua một tổ chức định giá chuyên nghiệp. Theo quy định tại Thông tư 111/2013/TT_BTC và 92/2015/TT_BTC, các khoản thu nhập từ hoạt động bồi thường, hỗ trợ về đất được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Trước đây gia đình tôi có bán một mảnh đất phía sau nhà và có cam kết xác nhận là sẽ cho người mua đất được đi chung lối vào với diện tích là 2m×17m. Sau này vì có việc cần gia đình tôi xem lại bản vẽ đất đai thì thấy trên bản vẽ ghi là lối vào 2m×17m của nhà tôi 'đã bị thu hồi' chung với lại diện tích đất nhà tôi đã bán trước đó. Xin luật sư tư vấn giúp tôi phải làm thế nào để lấy lại quyền sử dụng đất lối vào nhà tôi đã bị mất. Tôi xin chân thành cảm ơn!

 Bạn có cung cấp thông tin, lối đi chung của nhà bạn "đã bị thu hồi" tuy nhiên lại không nói rõ lý do thu hồi do đó chúng tôi không thể tư vấn cụ thể cho bạn được. Nếu việc thu hồi này là do cơ quan Nhà nước thực hiện và gia đình bạn không đồng ý với quyết định hoặc hành vi hành chính đó thì gia đình bạn có thể thực hiện việc khiếu nại để được giải quyết. Còn nếu ý của bạn ở đây là việc người mua đất kia rào cản, không cho gia đình bạn đi qua lối đi chung đó thì bạn có thể yêu cầu chính quyền địa phương giải quyết theo trình tự hòa giải tại cơ sở, nếu hòa giải không thành hoặc hòa giải thành mà bên kia không tự nguyện thực hiện thì gia đình bạn có quyền khởi kiện tại TAND cấp huyện để được giải quyết.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòng  để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty Luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Quy định của pháp luật về tái định cư tại chỗ là gì ?

>> Xem thêm:  Những căn cứ nào nhà nước thu hồi đất do vi phạm ? Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người ?