1. Hạn mức giao đất; đất giao trái thẩm quyền

Thưa luật sư, Ngày 16/8/1992, gia đình tôi có mua đất của Chính quyền Thôn, xã ( thôn ...., xã Tân Tiến, huyện Yên dũng, tỉnh Bắc Giang), được thể hiện bằng 02 phiếu thu. 01 phiếu thu ngày 16/8/1992, đứng tên Bà Chiển ( mẹ tôi), với diện tích 02 sào, giá tiền 1.450.000 đồng. 01 phiếu thu ghi tên a Toán ( người nhà tôi sau đó mẹ tôi mua lại), với diện tích 01 sào, giá tiền 725.000 đồng.

Ngày 10/12/2001 gia đình tôi được UBND huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang cấp GCN QSDĐ với diện tích 1.080m, mục đích sử dụng đất: T, thời hạn sử dụng đất: lâu dài, mang tên Hộ bà Chiển.

Tháng 2/2020, gia đình tôi thực hiện phân chia tài sản chung của Hộ gia đình và nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Tp. Bắc Giang. Tuy nhiên, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai Tp. Bắc giang đã trả lại hồ sơ với lý do: Hạn mức giao đất ở 1.080m là sai quy định của pháp luật căn cứ vào quyết định 110/1998/QĐ-UB ngày 11 tháng 8 năm 1998 của UBND tỉnh Bắc Giang và các phụ lục kèm theo quyết định 110 năm 1998 như Nghị quyết 18/NQ-HDND9 của HĐND tỉnh Hà Bắc ngày 18/10/1991 (quy định Hạn mức đất ở chỉ khoảng 300m). Đồng thời, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Tp. Bắc giang kết luận năm 1992 chính quyền thôn, xã giao như vậy là Trái thẩm quyền.

Kính đề nghị Văn phòng luật sư làm rõ:

Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai kết luận Hạn mức 1.080m đất T trên GCN QSDĐ đã được cấp là sai quy định có đúng không? Nếu đúng quy định thì là bao nhiêu m vuông đất ở ?

Việc kết luận đất giao trái thẩm quyền khi đã được cấp GCN QSDĐ năm 2001 có đúng quy định của pháp luật?

Việc trả lại hồ sơ không làm thủ tục sang tên khi gia đình tôi phân chia tài sản chung có đúng quy định của pháp luật?

Xin cảm ơn !

Luật sư tư vấn:

Kính thưa quý khách hàng, Công ty Luật Minh Khuê xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng và cảm ơn quý khách đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Chúng tôi nhận được yêu cầu của quý khách liên quan đến nội dung cụ thể như sau:

1. Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai kết luận Hạn mức 1.080m đất T trên GCN QSDĐ đã được cấp là sai quy định có đúng không? Nếu đúng quy định thì là bao nhiêu m vuông đất ở ?

Trước hết, theo thông tin khách hàng cung cấp thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình anh được UBND huyện Yên Dũng cấp ngày 10/12/2001 với diện tích 1.080 m2, có mục đích sử dụng đất ký hiệu chữ "T". Theo đó, việc cấp Giấy chứng nhận được thực hiện trong giai đoạn Luật Đất đai có hiệu lực thi hành năm 1993. Căn cứ theo quy định tại mục 3 phần I quyết định 499QĐ/ĐC của Tổng cục địa chính năm 1995 thì ký hiệu chữ T được xác định là đất có mục đích để ở.

Căn cứ theo quy định tại Điều 54 Luật đất đai quy định về hạn mức giao đất ở, cụ thể như sau:

“ Điều 54

Căn cứ vào quỹ đất đai của địa phương, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định mức đất mà mỗi hộ gia đình ở nông thôn được sử dụng để ở theo quy định của Chính phủ đối với từng vùng nhưng không quá 400 m2; đối với những nơi có tập quán nhiều thế hệ cùng chung sống trong một hộ hoặc có điều kiện tự nhiên đặc biệt, thì mức đất ở có thể cao hơn, nhưng tối đa không vượt quá hai lần mức quy định đối với vùng đó.

Điều này được hướng dẫn bởi Khoản 2, 3 Điều 6 Nghị định 04/2000/NĐ-CP:

“ Điều 6. Đất ở của hộ gia đình, cá nhân....

2. Hạn mức giao đất cho hộ gia đình, cá nhân làm nhà ở.

a) Hạn mức giao đất cho hộ gia đình, cá nhân làm nhà ở tại nông thôn. Căn cứ vào quỹ đất của địa phương, ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở theo quy định như sau:

- Các xã đồng bằng không quá 300m2;

- Các xã trung du, miền núi, hải đảo không quá 400m2;

- Đối với những nơi có tập quán nhiều thế hệ cùng chung sống trong một hộ hoặc có điều kiện tự nhiên đặc biệt, thì mức đất ở có thể cao hơn, nhưng tối đa không vượt quá hai lần mức quy định đối với vùng đó.

b) Hạn mức giao đất cho hộ gia đình, cá nhân làm nhà ở tại đô thị thực hiện theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Trong trường hợp chưa có đủ điều kiện để giao đất theo dự án, thì ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất của địa phương để quy định mức giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở theo đúng quy hoạch đô thị và tiêu chuẩn quy phạm thiết kế quy hoạch xây dựng đô thị…”

Theo đó, tại thời điểm tháng 12/2001 thì các quy định của Luật đất đai và Nghị định 04/2000/NĐ-CP là các quy định đang được áp dụng. Đối với khu vực nông thôn thì hạn mức giao đất ở cho mỗi hộ gia đình sẽ do UBND tỉnh quyết định căn cứ vào quỹ đất đai của mỗi địa phương nhưng được giới hạn diện tích tối đa theo từng khu vực tương ứng.Trong đó, các xã đồng bằng không quá 300m2, các xã trung du, miền núi, hải đảo không quá 400m2…

Tại địa phương, UBND tỉnh Bắc Giang cũng ban hành quyết định số 110/1998/QĐ-UB quy định về kê khai, đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Bắc Giang. Quyết định có ban hành kèm theo quy chế hướng dẫn.

Phần phụ lục của quy chế quy định của HĐND và UBND tỉnh về diện tích cấp đất ở cho hộ gia đình qua các thời kỳ, trong đó có Nghị quyết số 18/NQ-HĐND9 của HĐND tỉnh Hà Bắc (cũ) ngày 18/01/1991 quy định:

>> Xem thêm:  Có được phép xây dựng bể bơi trên đất ao không

“A. Đối với các xã đồng bằng và hai thị xã Bắc Ninh, Bắc Giang và các thị trấn: Nếu diện tích nông nghiệp bình quân 1 nhân khẩu thấp hơn 300 m2 thì cấp tưd 100-144 m2 đất/1 hộ, cụ thể như sau:

a. Nếu diện tích nông nghiệp bình quân 1 nhân khẩu thấp hơn 300 m2 thì cấp tối đa 100m2/ 1 hộ.

b. Nếu diện tích nôn nghiệp bình quân 1 nhân khẩu từ 300-399m2 thì mức cấptối đa 120m2/1 hộ.

c. Nếu diện tích nông nghiệp bình quân 1 nhân khẩu từ 400-499m2 thì mức cấp tối đa 144m2/1 hộ.

B. Các xã trung du, diện tích đất nông nghiệp bình quân 1 nhân khẩu dưới 720m2. Nếu phải cấp đất nông nghiệp làm nhà ở, mức cấp tối đa 144m2/1 hộ.

C. Các xã miền núi, diện tích đất nông nghiệp bình quân 1 nhân khẩu dưới 800m2. Nếu phải cấp đất nông nghiệp làm nhà ở, mức cấp tối đa 180m2/1 hộ.

D. Tất cả các huyện lỵ và các xã nếu được duyệt quy hoạch đất ở 2 bên đường quốc lộ, tỉnh lộ thì mức cấp tối đa là: 70m2/hộ (kể cả hộ phi nông nghiệp và hộ làm nông nghiệp).”

Như vậy, căn cứ theo các quy định trên, tại thời điểm hộ gia đình anh được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (ngày 10/12/2001) thì cơ quan có thẩm quyền phải áp dụng hạn mức giao đất ở trên (tùy thuộc vào vùng để áp dụng hạn mức tương ứng). Việc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai kết luận hạn mức 1080 m2 đất T trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp không đúng quy định là có cơ sở.

Muốn biết cụ thể hạn mức giao đất tối đa trong trường hợp của anh thì phải kiểm tra xem xã Tân Tiến (tại thời điểm cấp GCN QSDĐ) thuộc khu vực nào trong các khu vực kể trên (đồng bằng, trung du hay miền núi) thì mới có căn cứ để đối chiếu và biết được hạn mức giao đất tương ứng.

2. Việc kết luận đất giao trái thẩm quyền khi đã được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ năm 2001 có đúng quy định của pháp luật ?

Về nguồn gốc thửa đất, như thông tin anh trình bày thì ngày 16/8/1992, gia đình anh có mua đất của Chính quyền Thôn, xã ( thôn Văn Sơn, xã Tân Tiến, huyện Yên dũng, tỉnh Bắc Giang), được thể hiện bằng 02 phiếu thu. Tại thời điểm này, luật Đất đai mới (1993) chưa có hiệu lực mà quy định pháp luật về đất đai được căn cứ theo luật đất đai cũ (1987). Tại điều 13 Luật đất đai cũ (1987) có quy định về thẩm quyền giao đất như sau:

“ Điều 13

1- Hội đồng Nhà nước phê chuẩn kế hoạch hàng năm của Hội đồng bộ trưởng về việc giao đất nông nghiệp, đất có rừng sử dụng vào mục đích khác.

2- Hội đồng bộ trưởng xét duyệt kế hoạch hàng năm của Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và đơn vị hành chính tương đương về việc giao đất nông nghiệp, đất có rừng để sử dụng vào mục đích khác.

Hội đồng bộ trưởng căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đã được Quốc hội phê chuẩn và kế hoạch hàng năm chuyển đất nông nghiệp, đất có rừng để sử dụng vào mục đích khác đã được Hội đồng Nhà nước phê chuẩn, quyết định việc giao đất để sử dụng vào mọi mục đích trong những trường hợp cần thiết.

3- Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và đơn vị hành chính tương đương quyết định:

a) Giao đất cho các tổ chức kinh tế quốc doanh để sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp;

b) Giao đất để sử dụng vào mục đích khác không phải sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp trong phạm vi sau đây:

Từ 1 ha trở xuống đối với đất nông nghiệp, đất có rừng, đất khu dân cư và từ 2 ha trở xuống đối với đất hoang, đồi núi cho mỗi công trình không theo tuyến.

Từ 3 ha trở xuống đối với đất nông nghiệp, đất có rừng, đất khu dân cư và từ 5 ha trở xuống đối với đất hoang, đồi núi cho mỗi công trình theo tuyến.

c) Giao đất chuyên dùng để sử dụng vào mục đích chuyên dùng, trừ đất thuộc vùng lãnh hải.

d) Xét duyệt kế hoạch giao đất khu dân cư nông thôn để nhân dân làm nhà ở theo định mức hàng năm đã được Hội đồng bộ trưởng xét duyệt cho mỗi loại xã.

đ) Giao đất khu dân cư thuộc nội thành nội thị theo quy hoạch đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

4- Uỷ ban nhân dân huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định:

a) Giao đất cho các hợp tác xã, tập đoàn sản xuất và cá nhân để sử dụng lâu dài vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp;

b) Giao đất chưa sử dụng cho các tổ chức và cá nhân sử dụng có thời hạn hoặc tạm thời để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp;

c) Giao đất khu dân cư nông thôn cho nhân dân làm nhà ở theo kế hoạch đã được Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và đơn vị hành chính tương đương xét duyệt.

5- Uỷ ban nhân dân quận có thẩm quyền giao đất quy định tại điểm a, điểm b, khoản 4 của Điều này.

6- Hội đồng bộ trưởng quy định trình tự, thủ tục giao các loại đất. Cơ quan quản lý đất đai của trung ương và địa phương, giúp Hội đồng bộ trưởng và Uỷ ban nhân các cấp trong việc giao đất.”

Theo đó, UBND cấp xã không có thẩm quyền giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân. Tuy nhiên, ngày 10/12/2001 hộ gia đình của anh đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhưng việc hộ gia đình anh được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp cụ thể nào của pháp luật thì chưa rõ. Tại Điều 4 quy chế quy định của HĐND và UBND tỉnh về diện tích cấp đất ở cho hộ gia đình qua các thời kỳ, có quy định về trường hợp hợp thức hóa diện tích đất ở đang sử dụng trong trường hợp đất giao không đúng thẩm quyền hoặc tự làm nhà ở. Để có thể biết rõ về nguồn gốc cho việc cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, anh có thể làm đơn đề nghị xem xét nguồn gốc đất gửi cho chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai của địa phương để được cung cấp thông tin.

Tuy nhiên, tại phiếu trả lại hồ sơ của chi nhánh VPĐKĐĐ TP. Bắc Giang ngày 24/2/2020 cũng chỉ nêu lý do trả lại liên quan đến phần hạn mức đất ở được quy định chứ không nhắc đến việc đất được giao không đúng thẩm quyền hay có ý kiến về vấn đề này. Vậy nên, việc xác minh để anh có thể biết thêm thông tin về thửa đất chứ cũng không nên đề cập lại vấn đề này nếu VPĐKĐĐ không có yêu cầu.

3. Việc trả lại hồ sơ không làm thủ tục sang tên khi gia đình tôi phân chia tài sản chung có đúng quy định của pháp luật ?

Dựa vào những phân tích trên, nếu tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cơ quan có thẩm quyền áp đụng sai hạn mức giao đất ở cho Hộ gia đình thì việc chi nhánh VPĐKĐĐ TP. Bắc Giang đề nghị gia đình làm thủ tục xác định lại hạn mức đất ở trước khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất là có căn cứ.

Tại thời điểm hiện tại, hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở được quy định tại Điều 3 Quyết định 745/2014/QĐ-UBND tỉnh Bắc Giang anh có thể tham khảo, cụ thể:

>> Xem thêm:  Có được cho thuê lại đất thương mại dịch vụ hay không?

“ Điều 3. Hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở

1. Đất ở đô thị thuộc tổ dân phố của các phường và các vị trí ven trục đường chính đã được đặt tên của thị trấn: không quá 100 m2.

2. Đất ở nông thôn trong quy hoạch đô thị đã được phê duyệt và đất ở ven các trục đường quốc lộ, tỉnh lộ; khu công nghiệp, khu du lịch: không quá 120 m2.

3. Đất ở đô thị, đất ở nông thôn không thuộc quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều này:

a) Các xã, phường thuộc thành phố Bắc Giang; xã trung du và thị trấn thuộc các huyện: không quá 300 m2;

b) Xã miền núi thuộc các huyện: không quá 360 m2.

4. Hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở quy định tại các khoản 1, 2, 3 Điều này chỉ áp dụng khi nhà nước giao đất ở mới (trường hợp không phải đấu giá quyền sử dụng đất).”

Vậy nên, trong trường hợp của anh, nếu chưa rõ hoặc không đồng ý với việc trả lại hồ sơ của chi nhánh VPĐKĐĐ TP. Bắc Giang, anh có thể làm đơn khiếu nại gửi tới chi nhánh VPĐKĐĐ TP. Bắc Giang giải thích cụ thể lý do từ chối tiếp nhận thủ tục.

2. Đất giao không đúng thẩm quyền có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

Thưa luật sư, xin hỏi: Năm 1989, gia đình tôi được giao một mảnh đất sử dụng ổn định đến nay, tuy nhiên tháng 6 năm 2018 gia đình tôi làm hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới phát hiện đất này được giao không đúng thẩm quyền vậy liệu gia đình tôi có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay sẽ bị thu hồi đất ?
Tôi đang rất phân vân, mong luật sư tư vấn giúp tôi, tôi xin chân thành cảm ơn!

Đất giao không đúng thẩm quyền có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đã được giao không đúng thẩm quyền

1. Đất giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại Điều này bao gồm các trường hợp người đứng đầu điểm dân cư giao đất hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã giao đất không đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ; tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng nhưng đã tự phân phối, bố trí cho cán bộ, công nhân viên, xã viên để sử dụng làm nhà ở và các mục đích khác.

2. Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất đã được giao theo quy định.

3. Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định.

Trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở hoặc công trình xây dựng khác thì diện tích còn lại không có nhà ở, công trình xây dựng được xác định là đất nông nghiệp theo hiện trạng đang sử dụng, nếu người sử dụng đất đề nghị được chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

4. Người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định ở trên phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

5. Nhà nước không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và thu hồi toàn bộ diện tích đất đã giao, cho thuê không đúng thẩm quyền kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 trở về sau.

(Quy định tại Điều 20, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn luật Đất đai)

Như vậy trong trường hợp này gia đình bạn đã sử dụng đất từ năm 1989 đến nay và thuộc trường hợp giao đất không đúng thẩm quyền, thì chỉ cần chứng minh được đất sử dụng đúng mục đích, không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch và thực hiện các nghĩa vụ tài chính một cách đầy đủ, đồng thời được giao đất trong giai đoạn từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

3. Mua đất do UBND xã quản lý, bán trái thẩm quyền thì có được cấp sổ đỏ không?

Thưa luật sư, tôi đang làm cán bộ xã AP, huyện Mỹ Đức, Hà Nội. Năm 2016 tôi có mua mảnh đất do ubnd xã quản lý nhưng mua lại của người dân, chỉ mua trên giấy tờ vì ô đất đó khoảng 40 xuất đất bán trái thẩm quyền, cán bộ đã bị xử lý vi phạm đã xong. Nhưng cho đến nay số diện tích đất đó đã bán từ năm 2016 mà xã vẫn chưa chia cho dân, chưa có sổ đỏ.
Gia đình tôi không có đất ở phải đi ở thuê 6 năm nay, cứ chờ đợi hết năm nay qua năm khác không biết khi nào xã họ chia đất cho để ở. Xin hỏi Luật sư với tình trạng này gia đình tôi có được cấp sổ đỏ không ạ?
Xin cảm ơn rất nhiều!

Mua đất do UBND xã quản lý, bán trái thẩm quyền thì có được cấp sổ đỏ không ?

Trả lời:

Thẩm quyền giao đất được quy định Điều 59 Luật đất đai số 45/2013/QH13 như sau:

"1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;
b) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;
c) Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;
d) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;
đ) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;
b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.
3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

4. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền."

Theo quy định này, UBND cấp xã không có thẩm quyền giao đất, do đó trong trường hợp này là giao đất không đúng thẩm quyền. Đất giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại Điều này bao gồm các trường hợp người đứng đầu điểm dân cư giao đất hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã giao đất không đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ; tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng nhưng đã tự phân phối, bố trí cho cán bộ, công nhân viên, xã viên để sử dụng làm nhà ở và các mục đích khác.

Theo Khoản 3 Điều 23 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đã được giao không đúng thẩm quyền như sau:

"Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất"
Khoản 5 Điều 23 Nghị định này quy định: "Nhà nước không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và thu hồi toàn bộ diện tích đất đã giao, cho thuê không đúng thẩm quyền kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 trở về sau."

Trong trường hợp của gia đình bạn, tuy được giao đất không đúng thẩm quyền nhưng chưa được UBND xã chia đất cho để ở, có nghĩa là chưa sử dụng đất. Do đó, không có có căn cứ để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sẽ bị Nhà nước sẽ thu hồi toàn bộ diện tích đất đã giao không đúng thẩm quyền.

Trân trọng./.

4. Cơ quan nào có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất?

Theo quy định tại Điều 59 Luật đất đai năm 2013, thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện như sau :

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;

b) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;

c) Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;

d) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;

đ) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.

3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

4. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền.

Như vậy, thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được xác định như sau:

- UBND huyện có thẩm quyền với:

+ Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

+ Giao đất đối với cộng đồng dân cư.

- UBND cấp tỉnh có thẩm quyền:

+ Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;

+ Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;

+ Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;

+ Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;

+ Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

5. Uỷ ban nhân dân (UBND) xã có được cho thuê đất công ích không ?

Thưa luật sư, Trên địa bàn xã tôi có 1 số diện tích đất là mặt bằng ao, tuy nhiên do nước xả thải của dân chảy ra nhiều, bị ô nhiễm nên không cho thuê thầu được. Một số diện tích bờ ao các hộ dân tận dụng mặt bằng để vật liệu và làm nghề mộc, tự ý dựng lán để hoạt động. Ubnd xã đã kết hợp với các ngành chức năng để giải tỏa, xử lý.
Tuy nhiên, do nhu cầu sử dụng đất của người dân cao và nhằm tránh tái lấn chiếm, UBND xã muốn cho các hộ thuê thầu có được không. Việc cho thuê thầu có thể không đấu giá không. Trình tự thủ tục hồ sơ cần thực hiện như thế nào ?
Xin nhờ luật minh khuê giải đáp.

>> Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai về thuê đất công ích, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho bộ phận tư vấn pháp luật đất đai. Câu hỏi của bạn chúng tôi được trả lời như sau:

Theo quy định tại Điều 132 Luật đất đai năm 2013 được hướng dẫn về quỹ đất công ích như sau:

"Điều 132. Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích

1. Căn cứ vào quỹ đất, đặc điểm và nhu cầu của địa phương, mỗi xã, phường, thị trấn được lập quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích không quá 5% tổng diện tích đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản để phục vụ cho các nhu cầu công ích của địa phương.

Đất nông nghiệp do tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trả lại hoặc tặng cho quyền sử dụng cho Nhà nước, đất khai hoang, đất nông nghiệp thu hồi là nguồn để hình thành hoặc bổ sung cho quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

Đối với những nơi đã để lại quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích vượt quá 5% thì diện tích ngoài mức 5% được sử dụng để xây dựng hoặc bồi thường khi sử dụng đất khác để xây dựng các công trình công cộng của địa phương; giao cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản tại địa phương chưa được giao đất hoặc thiếu đất sản xuất.

2. Quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn để sử dụng vào các mục đích sau đây:

a) Xây dựng các công trình công cộng của xã, phường, thị trấn bao gồm công trình văn hóa, thể dục thể thao, vui chơi, giải trí công cộng, y tế, giáo dục, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và các công trình công cộng khác theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

b) Bồi thường cho người có đất được sử dụng để xây dựng các công trình công cộng quy định tại điểm a khoản này;

c) Xây dựng nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

3. Đối với diện tích đất chưa sử dụng vào các mục đích quy định tại khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp xã cho hộ gia đình, cá nhân tại địa phương thuê để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản theo hình thức đấu giá để cho thuê. Thời hạn sử dụng đất đối với mỗi lần thuê không quá 05 năm.

Tiền thu được từ việc cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích phải nộp vào ngân sách nhà nước do Ủy ban nhân dân cấp xã quản lý và chỉ được dùng cho nhu cầu công ích của xã, phường, thị trấn theo quy định của pháp luật.

4. Quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn do Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất quản lý, sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt."

Vậy với những diện tích đất nằm trong quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của UBND xã, phường mà chưa sử dụng thì UBND xã có thể cho các hộ gia đình, cá nhân tại địa phương thuê để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản theo hình thức đấu giá để cho thuê.

Vì còn thiếu thông tin liên quan đến vị trí đất nằm ở địa bàn hành chính nào nên chúng tôi chưa đưa ra được thông tin chính xác về trình tự, thủ tục, hồ sơ để tổ chức đấu giá quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của UBND xã. Dưới đấy chúng tôi xin đưa ra một số văn bản pháp luật liên quan của các địa phương khác liên quan đến quỹ đất công ích này để bạn tham khảo:

1. Quyết định số 04/2017/QĐ-UBND TP Hà Nội quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc để cho thuê đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội;

2. Quyết định số 45/2014/QĐ-UBND Tỉnh Phú Yên về việc ban hành quy định quản lý, sử dụng quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích trên địa bàn Tỉnh Phú Yên.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của Quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và hồ sơ do quý khách cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, Hãy gọi ngay: 1900.6162, Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng cảm ơn!

Bộ phận tư vấn Pháp luật Đất đai - Công ty Luật TNHH Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề ra sao ? Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức bao nhiêu ?