1. Quy định mua nhà tại Việt Nam của người nước ngoài ?

Thưa luật sư, Tôi muốn hỏi: Theo quy định của pháp luật Việt Nam người nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam là một trong những diện được phép mua và sở hữu nhà.

1.1. Điều kiện để người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam:

Điều 159 Luật Nhà ở 2014 quy định:

Điều 159. Đối tượng được sở hữu nhà ở và hình thức sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài

1. Đối tượng tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:

a) Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;

b) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài);

c) Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

2. Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức sau đây:

a) Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;

b) Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai qua tổng đài điện thoại

Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài điện thoại:1900.6162

Như vậy, tổ chức, cá nhân nước ngoài cũng là đối tượng được công nhận quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam, tuy nhiên, không phải bất kỳ tổ chức, cá nhân nào cũng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam mà chỉ có những đối tượng được quy định tại Điều 159 Luật Nhà ở trên có những giấy tờ chứng minh về việc mình thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật hoặc mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ thì mới được công nhận quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Điều 160 Luật Nhà ở 2014 quy định về điều kiện cá nhân, tổ chức nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam như sau:

Điều 160. Điều kiện tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

1. Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm a khoản 1 Điều 159 của Luật này thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan.

2. Đối với tổ chức nước ngoài quy định tại điểm b khoản 1 Điều 159 của Luật này thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận đầu tư) do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp.

3. Đối với cá nhân nước ngoài quy định tại điểm c khoản 1 Điều 159 của Luật này thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật.

4. Chính phủ quy định chi tiết giấy tờ chứng minh đối tượng, điều kiện tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Như vậy nếu bạn trai của bạn thuộc một trong các đối tượng nêu trên hoặc có đủ điều kiện theo quy định trên thì sẽ được mua, sở hữu nhà tại Việt Nam.

2. Thẩm quyền, hồ sơ, trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người nước ngoài tại Việt Nam.

- Về thẩm quyền: Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam.

- Hồ sơ gồm: Đơn đề nghị; Bản sao các giấy tờ chứng minh tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại Điều 159 và đủ điều kiện quy định tại Điều 160, Bản chính hợp đồng mua bán, tặng cho, giấy tờ về thừa kế nhà ở; Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở của bên bán, bên tặng cho, bên để thừa kế theo quy định của pháp luật về nhà ở; Biên lai nộp thuế, lệ phí”.

- Trình tự, thủ tục: Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nộp tại cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ có trách nhiệm kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ và chuyển cho UBND tỉnh để cấp Giấy chứng nhận.

Như vậy, nếu người nước ngoài có đủ các điều kiện nêu trên thì thuộc trường hợp được mua, sở hữu nhà tại Việt Nam và sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật.

2. Kiều bào nói về vận hội mới cho nông nghiệp đô thị ?

Chia sẻ về vận hội mới cho nông nghiệp đô thị, tiến sĩ Vọng, kiều bào Australia nói: "Trong quá trình đô thị hóa, diện tích đất nông nghiệp ở Hà Nội (HN) bị thu hẹp là điều tất yếu. Mặc dù vậy, đô thị hoá không có nghĩa là không còn nông nghiệp. Nông nghiệp HN phải là nơi áp dụng những công nghệ tiên tiến nhất, sắc nét nhất của Việt Nam".

Trong 7 năm (2000-2007), đô thị hoá và công nghiệp hoá đã thu hồi trên 500.000 ha đất, chiếm trên 5% đất nông nghiệp Việt Nam. Ngoài ra, một bộ phận nông dân không tha thiết với mảnh ruộng của mình nhưng vì công việc đồng áng không đủ nuôi sống gia đình, gây ra hiện tượng đất bị hoang hoá. Thực tế này dẫn đến sự thu hẹp diện tích trồng lúa. Năm 2000, diện tích trồng lúa có gần 4,5 triệu ha, năm 2006 giảm còn 4,1 triệu ha, đến 2007 còn 3,9 triệu ha. Như vậy trung bình mỗi năm giảm gần 80.000 ha.


Cách tiếp cận mới về nông nghiệp đô thị

Ở Hà Nội, năm 2009, đất nông nghiệp bị thu hẹp 4.000 ha. Diện tích này được chuyển đổi thành đất ở, đất xây dựng, đất sản xuất và kinh doanh phi nông nghiệp, đất công cộng, đất công nghiệp và dịch vụ... Thành phố đang thiếu các khu vực vui chơi, giải trí, nghỉ ngơi trong môi trường xanh. Hà Nội là Thủ đô, cần được đô thị hóa, nên đất nông nghiệp bị thu hẹp là điều tất yếu.

Tuy nhiên, ngành nông nghiệp ở Hà Nội không phải chỉ có mục đích sản xuất nông sản, mà là nơi giữ gìn “buồng phổi” cho thành phố, chấm phá những mảng cây xanh để hài hoà với thiết kế cảnh quan đô thị. Trong bối cảnh đô thị hóa, Hà Nội vẫn phải có nông nghiệp, nhưng với một tư duy khác: nông nghiệp đô thị.

Chật vật với thủ tục mua nhà ở nước ngoài

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162


Nông nghiệp đô thị ở Hà Nội sẽ là một ngành kỹ nghệ mang 2 đặc điểm: sản xuất trên một diện tích nhỏ có trị giá đất rất đắt; năng suất rất cao với mặt hàng có hàm lượng khoa học kỹ thuật hiện đại. Nông nghiệp Hà Nội phải chọn lọc những nông sản có giá trị cao để một đơn vị diện tích đất cũng có thể sản xuất mặt hàng có giá trị tương đương như công nghiệp và dịch vụ.

Ở Australia khi nói đến nông nghiệp đô thị, người ta thường đề cập đến kỹ thuật nhà có mái che, phương pháp thủy canh, phương pháp tưới nhỏ giọt… Năng suất cây trồng đã đạt được kết quả rất thuyết phục: 500 tấn cà chua 1ha một năm với thu nhập 1,5 triệu AUD. Nhờ ứng dụng những công nghệ cao này, nông nghiệp đô thị cũng là nơi thu hút du khách trong và ngoài nước tham quan, học tập tạo, nên một ngành du lịch mới - du lịch nông nghiệp (agricultural tourism). Du lịch nông nghiệp khác với du lịch sinh thái ở chỗ du lịch nông nghiệp có sự đầu tư khoa học kỹ thuật.


Cơ hội tốt cho phát triển bền vững

Hà Nội đang trong thời kỳ tái cấu trúc. Việc sử dụng đất chắc chắn phải được thành phố xem xét và phân phối một cách hợp lý. Vì thế, đây là thời điểm, là cơ hội tốt nhất để Hà Nội xây dựng một nền nông nghiệp đô thị bằng cách phát triển những khu nông nghiệp công nghệ cao. Ngành nông nghiệp thành phố sẽ chuyển đổi từ số lượng sang chất lượng.

Cụ thể, nông nghiệp đô thị Hà Nội sẽ là nơi được ứng dụng tất cả các kỹ thuật về công nghệ sinh học, công nghệ tự động, nhà có mái che, cơ giới, tin học, sử dụng nước, công nghệ sau thu hoạch, an toàn vệ sinh thực phẩm… Việc ứng dụng các kỹ thuật này nhằm mục đích tạo ra những sản phẩm có chất lượng cao, đặc biệt là an toàn, tươi ngon, sạch, đẹp.

Hà Nội là trung tâm chính trị, văn hóa xã hội, kinh tế thương mại của Việt Nam và là nơi cư trú, làm việc và sinh hoạt của hàng triệu người. Thực tế này cho thấy, việc phát triển ngành nông nghiệp đô thị ở Hà Nội không chỉ đảm bảo cung cấp rau hoa quả tươi, mà còn là giải pháp xây dựng môi trường xanh, bầu không khí trong lành cho hơn 6 triệu người. Kỷ niệm 1.000 Thăng Long - Hà Nội chính là lúc chúng ta đưa ra giải pháp bền vững, hài hòa về nông nghiệp đô thị, để thủ đô ngày càng văn minh, hiện đại. Hà Nội chỉ đẹp hơn nếu có một quy hoạch tổng thể, bài bản và bền vững.

CÔNG TY LUẬT MINH KHUÊ st

3. Chật vật với thủ tục mua nhà ở nước ngoài ?

Sau khủng hoảng tài chính, nhiều công ty địa ốc ở Anh, Mỹ hướng đến thị trường Việt Nam. Tuy nhiên, việc bán căn hộ triệu USD cho khách Việt vẫn rất khó khăn vì giấy tờ, thủ tục phức tạp.

Mới đây, Savills Việt Nam chào bán 155 căn hộ cao cấp tại Anh cho khách hàng Việt Nam. Vào hồi tháng 8, Công ty cổ phần Liên Minh Nguyễn (NAC Real Estate) công bố trở thành đơn vị tiếp thị và phân phối độc quyền tại thị trường Việt Nam cho dự án khu căn hộ Saigon Villas ở Mỹ có giá 250.000 - 400.000 USD do tập đoàn Bridge Creek làm chủ đầu tư.

Savills và NAC Real Estate cùng nhắm vào ba đối tượng khách hàng Việt là cá nhân muốn mua nhà ở Anh, Mỹ để làm văn phòng giao dịch, du học sinh và các nhà đầu tư.

Ông Đặng Văn Quang, cựu Trưởng phòng Tư vấn chiến lược của Công ty John Lang LaSalle Việt Nam cho hay, sau cơn khủng hoảng tài chính, nhiều công ty bất động sản ở Anh, Mỹ hướng đến khách hàng châu Á, trong đó có Việt Nam. Ở Trung Quốc, việc sở hữu một căn nhà ở nước ngoài đã trở thành một xu hướng. Tuy nhiên ở Việt Nam, vấn đề này vẫn chưa phổ biến vì một số đại gia có thừa tiền để mua nhà ở nước ngoài song lại gặp khó khăn về thủ tục pháp lý.

Chị Nguyễn Thanh Hương (Hà Nội) cho hay, hai vợ chồng chị thường phải đi công tác sang nước ngoài và cũng có ý định mua một căn hộ ở Pháp hoặc Anh. Giá bất động sản ở Pháp, theo chị Hương, từ cuối năm 2009 được coi là chạm đáy và không quá đắt. Một căn hộ 50 m2 giáp gianh giữa nội và ngoại thành ở Paris khoảng 3 tỷ đồng, biệt thự khoảng 7 tỷ đồng. Tuy nhiên, chạy ngược xuôi đến chóng mặt, chị vẫn không thể mua được nhà.

"Tắc nhất vẫn là khâu chứng minh tài chính, cần giải thích rõ nguồn gốc tiền để mua nhà. Thêm vào đó cần 10 loại hồ sơ, giấy tờ. Trong trường hợp hồ sơ bị trả lại, phải 3-5 năm sau mới được tái nộp hồ xét mua nhà", chị Hương nói.

Định thuê văn phòng môi giới nhà đất ở Paris lo thủ tục nhưng chi phí lại quá đắt đỏ nên ước mơ sở hữu nhà ở nước ngoài của chị Hương vẫn chưa thành hiện thực. Nước cuối cùng theo chị là phải chạy vạy lo cho con nhập quốc tịch ở Pháp vì thông qua con đường này, mọi thủ tục giấy tờ sẽ đơn giản hơn rất nhiều.

May mắn hơn chị Hương, chị Thúy Quỳnh có con gái đi du học Pháp và được nhập quốc tịch Pháp nhờ 5 năm tốt nghiệp được 2 bằng đại học và thạc sỹ. Muốn mua nhà cho con, chị phải bán đất ở Việt Nam sau đó nhờ ngân hàng chứng minh nguồn tiền sạch rồi gửi cho con theo dạng thừa kế.

Còn anh Quang Tùng, du học sinh ở Mỹ cho hay, để mua được nhà ở Mỹ, anh đã nhờ anh trai định cư ở đây đứng tên mua nhà hộ. "Hầu hết người Việt Nam muốn mua nhà đều phải có người thân định cư lâu dài và có quốc tịch bảo hộ", anh Tùng chia sẻ.

Trao đổi với VnExpress.net, đại diện phía Savills Việt Nam cho hay, để mua nhà ở Anh, khách hàng sẽ phải thuê một cố vấn pháp luật, chủ đầu tư cũng sẽ có một cố vấn pháp luật riêng. "Hai bên tư vấn pháp luật sẽ làm việc với nhau. Việc chuyển tiền sẽ thông qua một ngân hàng có uy tín trên thế giới và mọi hoạt động sẽ tuân thủ theo pháp luật của Việt Nam và Anh", đại diện này cho biết.

Luật sư Phạm Đức Giang, Trưởng phòng luật sư BMC cho hay, hiện pháp luật Việt Nam chưa có quy định cụ thể cho việc người Việt Nam chuyển tiền ra nước ngoài để mua nhà. Pháp lệnh ngoại hối 2005 và nghị định 160/NĐ-CP ngày 28/12/2006 của Chính phủ chỉ quy định các trường hợp chuyển tiền ra nước ngoài của công dân Việt Nam cho mục đích học tập, chữa bệnh ở, đi công tác, du lịch, thăm viếng ở nước ngoài, chuyển tiền thừa kế, trợ cấp cho thân nhân... đang ở nước ngoài, hoặc định cư ở nước ngoài.

Ngoài ra, theo ông Giang, việc chuyển tiền ra nước ngoài để mua nhà của công dân Việt Nam còn phụ thuộc vào pháp luật của nước ngoài - nơi công dân Việt Nam định mua nhà...

Ông Đặng Văn Quang cho rằng, việc chuyển tiền ra nước ngoài là cả một vấn đề. Quá trình chuyển tiền phải thông qua hợp đồng đầu có sự kiểm soát của Bộ Kế hoạch Đầu tư, Ngân hàng Nhà nước...

"Thủ tục giấy tờ pháp lý rất phức tạp nên tính khả thi của việc chào bán các căn hộ ngoại ở Việt Nam rất thấp", ông Quang nhận định.

CÔNG TY LUẬT MINH KHUÊ biên tập

4. Những điều chỉnh của luật đầu tư về quyền sử dụng đất của nhà đầu tư nước ngoài ?

Kính chào Luật Minh Khuê, Tôi có một vấn đề mong luật sư giải đáp: Tôi đang cần thông tin cho bài thuyết trình. Cho hỏi về những điều chỉnh bổ sung của luật đầu tư Việt Nam về quyền sử dụng đất của nhà đầu tư nước ngoài ?
Tôi xin chân thành cảm ơn và rất mong sự phản hồi từ các Quý Luật sư Công ty tư vấn Luật Minh Khuê. Tôi rất mong nhận được lời tư vấn vào địa chỉ email này. Kính thư!
Người gửi: Ngoc Duyen

>> Luật sư tư vấn luật đầu tư nước ngoài trực tuyến gọi: 1900.6162

Trả lời:

Công ty Luật Minh Khuê đã nhận được câu hỏi của bạn. Cảm ơn bạn đã quan tâm và gửi câu hỏi cho chúng tôi. Vấn đề của bạn, công ty xin giải đáp như sau:

Điều 126 Luật đất đai 2013 quy định về thời hạn sử dụng đất đối với nhà đầu tư (trong đó có nhà đầu tư nước ngoài) như sau:

3. Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.

Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.

Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.

Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này.

Điều 110 Luật Đất đai 2013 quy định về miễn, giảm tiền sử dụng đất như sau:

Điều 110. Miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

1. Việc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được thực hiện trong các trường hợp sau đây:

a) Sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc địa bàn ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, trừ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại;

b) Sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng, hộ gia đình nghèo; hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo; sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở; đất ở cho người phải di dời khi Nhà nước thu hồi đất do có nguy cơ đe dọa tính mạng con người;

...

Như vậy, theo quy định trên thì thông thường nhà đầu tư nước ngoài có thể sử dụng đất trong thời hạn 50 năm. Ngoài ra đối với những dự án có vốn đầu tư lớn nhưng chậm thu hồi vốn hay dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn thì thời hạn này tối đa là không quá 70 năm. Bên cạnh đó, nếu nhà đầu tư mà tiến hành đầu tư trong các lĩnh vực ưu đãi đầu tư, địa bàn ưu đãi đầu tư thì sẽ được miễn, giảm tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất theo quy định của pháp luật về thuế và đất đai của nước CHXHCN Việt Nam.

5. Mở rộng quyền sở hữu nhà cho người Việt ở nước ngoài ?

Từ 8/8, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, đáp ứng một số tiêu chí nhất định, có thể sở hữu nhà không hạn chế về số lượng.

Luật nhà ở 2014 và Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định về quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Theo đó, người có quốc tịch Việt Nam, người gốc Việt đang định cư lâu dài ở nước ngoài có thể sở hữu nhiều nhà.

>> Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.6162

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải có hộ chiếu còn hạn kèm sổ tạm trú hoặc xác nhận đăng ký tạm trú của công an phường, xã nơi người đó cư trú. Riêng công dân Việt mang hộ chiếu nước ngoài nhưng có quốc tịch Việt Nam phải có thẻ tạm trú tại Việt Nam từ 3 tháng trở lên.

Đối tượng người gốc Việt thuộc diện nhà văn hóa, khoa học cũng gặp thuận lợi hơn trong việc xác nhận giấy tờ để được sở hữu nhiều nhà ở. Đối tượng này chỉ cần Thủ trưởng cấp trường đại học, cao đẳng, học viện, viện nghiên cứu mời thay vì cấp bộ, UBND tỉnh như trước đây. Việt kiều sở hữu nhà ở tại Việt Nam có hầu hết các quyền cho thuê chuyển nhượng nhưng không có quyền bảo lãnh và góp vốn.

Nghị định 99/2015/NĐ-CP không quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở mà chỉ quy định giấy tờ chứng minh đối tượng và điều kiện người Việt Nam ở nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam.

Điện thoại yêu cầu dịch vụ hoặc tư vấn luật: 1900.6162

Gửi thư tư vấn hoặc yêu cầu dịch vụ qua Email: [email protected]

Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý khách hàng!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Luật Minh Khuê

-----------------------------------------------------------