1. Khái niệm đất sản xuất kinh doanh?

Đất sản xuất kinh doanh là đất được sử dụng cho mục đích sản xuất và kinh doanh. Nhưng không phải loại đất dùng để nuôi trồng các loại cây ăn quả hoặc các ngành nghề nông nghiệp khác.

Đất sản xuất kinh doanh đã được quy định trong Điều 10, Luật Đất đai 2013, đây không phải là đất phi nông nghiệp. Cụ thể, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp bao gồm: đất khu chế xuất, đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất thương mại, dịch vụ; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.

Như vậy, đất sản xuất kinh doanh được dùng cho các mục đích sau:

  • Khu chế xuất, khu công nghiệp hoặc cụm công nghiệp;
  • Cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
  • Đất thương mại, dịch vụ;
  • Đất phục vụ cho hoạt động khoáng sản;
  • Đất để sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.

Hiểu được khái niệm đất sản xuất kinh doanh là gì người dân có thể sử dụng để xây nhà ở nếu phù hợp với nhu cầu của mình và gia đình. Tuy nhiên, cần thực hiện các thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng theo đúng quy định của Pháp luật rồi mới được phép xây dựng nhà ở.

2. Quy định chung về đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh

Theo quy định tại điều Điều 110, luật đất đai năm 2013 quy định về miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất:

1. Việc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được thực hiện trong các trường hợp sau đây:

a) Sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc địa bàn ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, trừ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại;

b) Sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng, hộ gia đình nghèo; hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo; sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở; đất ở cho người phải di dời khi Nhà nước thu hồi đất do có nguy cơ đe dọa tính mạng con người;

c) Sử dụng đất sản xuất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số;

d) Sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp của các tổ chức sự nghiệp công lập;

đ) Đất xây dựng kết cấu hạ tầng cảng hàng không, sân bay; đất xây dựng cơ sở, công trình cung cấp dịch vụ hàng không;

e) Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở, sân phơi, nhà kho; xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối đối với hợp tác xã nông nghiệp;

g) Các trường hợp khác theo quy định của Chính phủ.

2. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Còn theo quy định tại Điều 93 Luật đất đai năm 2003 quy định về đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh như sau:

1. Đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh bao gồm đất để xây dựng cơ sở sản xuất công nghiệp, tiểu công nghiệp, thủ công nghiệp; xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ cho sản xuất, kinh doanh.

2. Việc sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được xét duyệt và các quy định về bảo vệ môi trường.

3. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh được lựa chọn hình thức nhận giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất của Nhà nước; nhận chuyển quyền sử dụng đất, thuê đất, thuê lại đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức, cá nhân nước ngoài.

Như vậy, Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh được lựa chọn hình thức nhận giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất của Nhà nước trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm; thuê đất, thuê lại đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khác; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức, cá nhân nước ngoài. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 121 của Luật đất đai còn được nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất để làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh.

Tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh được lựa chọn hình thức thuê đất của Nhà nước trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm; thuê đất, thuê lại đất của tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức, cá nhân nước ngoài khác. Còn luật đất đai năm 2013 có các quy định mở hơn và ưu đãi hơn đối với loại đất thuê mặt bằng, nhà xưởng kinh doanh so với luật đất đai năm 2003. Chính sách ưu đãi cụ thể do chính phủ và UBND quy định, hướng dẫn cụ thể. 

3. Người sử dụng đất làm cơ sở sản xuất kinh doanh có được lựa chọn hình thức sử dụng đất?

Căn cứ Điều 56 Luật đất đai năm 2013 quy định về hình thức cho thuê đất như sau:

Điều 56. Cho thuê đất

1. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:

a) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

b) Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật này;

c) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

d) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;

đ) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;

e) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;

g) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc.

2. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.

Như vậy, có một số loại hình sản xuất kinh doanh mà người sử dụng đất sẽ không được lựa chọn hình thức sử dụng đất như sản xuất đồ gốm, sản xuất vật liệu xây dựng…

4. Quy định về chuyển mục đích sử dụng đất sản xuất, kinh doanh?

Đất sản xuất, kinh doanh là đất có giá trị ban đầu thấp hơn so với loại đất để ở. Vì thế rất nhiều người lựa chọn mua loại đất này sau đó làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng để giúp mình tạo ra nguồn lợi tốt hơn.

Chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước

Theo quy định tại điểm g, khoản 1, điều 57 trong Luật đất đai 2013 có quy định:

“Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.”

Như vậy đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sẽ phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền mới có thể chuyển đổi sang đất có mục đích khác. Vậy nên khi có nhu cầu cần thực hiện nghĩa vụ ghi tại khoản 2, điều 57 Luật này như sau “2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.”

5. Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sản xuất, kinh doanh sang đất ở

Sau khi đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính, cần tuân thủ đầy đủ trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo Điều 69, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP:

Bước 1: Người sử dụng đất nộp Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Cơ quan Tài nguyên và môi trường địa phương.

Dựa theo quy định tại điểm e khoản 1 Điều 57 Luật Đất Đai 2013, để chuyển mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở bạn cần chuẩn bị hồ sơ sau:

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).

Khi đã chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ trên, người dân nộp hồ sơ trực tiếp tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện nơi có đất để chuyển mục đích sử dụng đất. Thời hạn cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày.

Bước 2: Cơ quan có thẩm quyền chịu trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa và thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất. Sau đó, người dân được hướng dẫn thực hiện nghĩa vụ tài chính theo đúng quy định của pháp luật. 

Cơ quan Tài nguyên và môi trường trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, chỉ đạo cập nhật và chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Trong trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để đầu tư dự án thì cần thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đồng thời.

Bước 3:  Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo đúng quy định của pháp luật.

Trân trọng!

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê