Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Căn cứ pháp lý

Luật đất đai năm 2013

Nghị định 45/2014/NĐ-CP

Nghị định 43/2014/NĐ-CP

2. Luật sư tư vấn

Nhà em được cấp giây chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2012 trong đó có diện tích 70 m2 ngoai hạn mức phải nộp tiền sử dụng đất. Nhưng đên tháng 12/2015 Văn phòng ĐKQSDĐ mới chuyển phiếu chuyển thông tin đẻ xác định nghĩa vụ tài chính cho cơ quan thuế và cơ quan thuế ra thông báo nộp tiền sử dụng đất vói cách tính giá quy định của UBND tỉnh nhân với hệ số điều chỉnh năm 2015 như vậy có đúng không ? Em xin chân thành cám ơn

Căn cứ quy định tại khoản 3 điều 20, Nghị định 45/2014/ NĐ-CP quy định như sau:

" 3. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân đã nộp đủ hồ sơ hợp lệ xin cấp Giấy chứng nhận, xin chuyển mục đích sử dụng đất trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành nhưng nay mới xác định tiền sử dụng đất:

a) Đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở tại địa phương, giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất quy định tại Bảng giá đất.

>> Xem thêm:  Các trường hợp giao đất, cho thuê đất trước ngày Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực sẽ được xử lý như thế nào ? Những trường hợp nào thực hiện việc thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh ?

b) Đối với diện tích ngoài hạn mức giao đất ở tại địa phương: Trường hợp nộp hồ sơ hợp lệ trước ngày 01 tháng 3 năm 2011, giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại Bảng giá đất. Trường hợp nộp hồ sơ hợp lệ từ ngày 01 tháng 3 năm 2011 đến trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành, giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất quy định tại Bảng giá đất nhân (x) với hệ số điều chỉnh giá đất". 

Như vậy, trường hợp này gia đình bạn nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận sử dụng đất và được cấp từ năm 2012 nhưng đến năm 2015 mới xác định tiền sử dụng đất thì với phần đất vượt ngoài hạn mức thì công thức tính giá của Văn phòng ĐKQSDĐ là đúng theo quy định trên. 

CHÀO ANH CHỊ: Nhờ các anh chi giúp tôi với ạ: Gia đình tôi có mua 1 Mảnh đất có nhà ở từ năm 1992, chủ trước là được giao đất rồi bán lại cho gia đình tôi từ năm 1992. Gia đình tôi sử dụng đất ổn định từ đó đến nay, tổng diện tích mảnh đất là 1000 m2. giờ gia đình tôi mới làm đơn xin cấp giấy chứng nhận lần đầu. nhờ các anh chị cho tôi hỏi. Gia đình tôi có được công nhận QSDĐ đất ở bằng hạn mức công nhận là 500 m2 đất ở không ạ. Quy định của UBND tỉnh là hạn mức công nhận đất ở tại đô thi là 500 m2. mong các anh chị giup đỡ

Vì bạn không trình bày cụ thể bạn ở tỉnh, thành phố nào nên chúng tôi xin tra lời bạn như sau: 

Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (công nhận quyền sử dụng đất) cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đât đai năm 2013 , Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 101 của Luật đất đai, Điều 23 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP được thực hiện theo quy định như sau:

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp sử dụng đất; việc sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (sau đây gọi chung là quy hoạch) hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đã sử dụng đất từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:

+ Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở quy định tại Khoản 4 Điều 103 của Luật đất đai năm 2013 (sau đây gọi là hạn mức công nhận đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.

Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó;

+ Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã xây dựng công trình đó; hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài;

+ Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ; phần diện tích còn lại đã xây dựng công trình sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì được công nhận theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP

+ Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định tại các Điểm a, b và c Khoản 1 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì được xác định là đất nông nghiệp và được công nhận theo quy định tại Khoản 5 Điều này.

>> Xem thêm:  Luật sư tư vấn điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh và xây dựng ?

Như vậy, gia đình bạn có được công nhận 500m2 đất ở hay không bạn có thể đối chiếu với quy định trên. 

Xin chào Luật Minh Khuê! Em có nội dung này muốn nhận được sự tư vấn từ văn phòng: Bố mẹ em có mảnh đất do thừa kế đã được cấp GCN quyền sử dụng đất năm 2011 với diện tích là 545m2, tuy nhiên bây giờ gia đình em phát hiện trên sơ đồ thửa đất vẽ trên GCN không đúng thực tế, cụ thể có 1 cạnh bị thiếu 5m chiều dài. Văn phòng cho em hỏi là thủ tục sửa như thế nào? Và trong trường hợp Quận thu hồi GCN cũ để cấp lại GCN mới thì nhà em có bị cắt đi số diện tích đang sử dụng là 545m2 (đất ở) về hạn mức 400m2 không ạ? Em xin cảm ơn nhiều!

Căn cứ quy định tại khoản 5, điều 98, Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:

" 5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này". 

Theo đó Điều 95 Luật đất đai 2013 quy định về Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

“…4. Đăng ký biến động đất đai được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

 

a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
 

b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
 

c) Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;…”

Do đó, bạn phải làm thủ tục đăng ký biến động đất đai, hồ sơ đăng ký biến động đất đai được nộp tại văn phòng đăng ký đất đai của UBND cấp huyện, hồ sơ bao gồm:

- Đơn xin đăng ký biến động đất đai

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 

- Một trong các giấy tờ liên quan đến nội dung biến động về việc giảm diện tích đất trên thực tế so với Giấy chứng nhận có xác nhận của UBND xã. 

Trường hợp này không phải cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc nếu có cấp đổi thì cũng không có sự thay đổi về hạn mức đất ở. 

>> Xem thêm:  Các trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất theo quy định Luật đất đai 2013

Đất vườn nhà chúng tôi ở trước năm 1980, nhưng chỉ có tên trong sổ đất của UBND Xã, ngoài ra không có thêm giấy tờ nào khác. Diện tích cụ thể trong sổ địa chính xã thì chúng tôi không nắm rõ. Đất không có tranh chấp hay vi phạm pháp luật. Đến năm 2016 UBND xã làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình chúng tôi nhưng : toàn bộ đất chúng tôi lại không được công nhận là đất ở mà chỉ được theo hạn mức quy định mới nhất của tỉnh. Tôi đang thắc mắc là đất nhà tôi phải thuộc vào diện đất ở toàn bộ diện tích. Vậy luật sư cho tôi hỏi thắc mắc của tôi là đúng hay như thế nào? Tôi xin chân thành cảm ơn

Căn cứ quy định tại điều 103, Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:

Điều 103. Xác định diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn, ao

1. Đất vườn, ao của hộ gia đình, cá nhân được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa đất đang có nhà ở.

2. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó.

Trường hợp trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này chưa xác định rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được công nhận không phải nộp tiền sử dụng đất được xác định bằng không quá 05 lần hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 của Luật này.

3. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà trong giấy tờ đó ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó.

4. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định như sau:

a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện, tập quán tại địa phương quy định hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình phù hợp với tập quán ở địa phương theo số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình;

b) Trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương;

c) Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.

>> Xem thêm:  Cách tính tiền thuế sử đất hàng năm đối với đất ở được xác định như thế nào ?

5. Đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức quy định tại khoản 4 Điều này; trường hợp đất đã sử dụng ổn định kể từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 của Luật này.

6. Phần diện tích đất vườn, ao còn lại sau khi đã xác định diện tích đất ở theo quy định tại các khoản 2, 3, 4 và 5 của Điều này thì được xác định sử dụng vào mục đích hiện trạng đang sử dụng theo quy định tại khoản 1 Điều 10 của Luật này.

7. Chính phủ quy định chi tiết Điều này". 

Trường hợp của gia đình bạn không có các giấy tờ về đất nhưng có tên trong sổ đất của UBND xã thì phù hợp với quy định tại khoản 5, điều 103 nêu trên. Do đó, việc xác định hạn mức đất ở được xác định theo hạn mức của UBND Tỉnh là đúng theo quy định trên.

Xin chào luật sư, 1.Luật sư cho em hỏi sự khác nhau giữa hạn mức công nhận đất ở và hạn mức giao đất ở. 2. Em có thửa đất 800 m2 đất trồng cây lâu năm, nay xin chuyển mục đích sang đất ở 350m2, vậy 350m2 này được xác định trong hay ngoài hạn mức (hạn mức là 250 m2). Em cảm ơn Luật sư.

1. Sự khác nhau

- Hạn mức giao đất ở là: diện tích tối đa mà hộ gia đình và cá nhân được phép sử dụng trên cơ sở đất được nhà nuocs giao, nhận chuyển nhượng hợp pháp từ gười khác hoặc do khai hoang phục hóa.

- Hạn mức công nhận đất ở là: diện tích tối đa mà hộ gia đình và cá nhân đã sử dụng được nhà nước công nhận với phần diện tích phù hợp với từng địa phương.

2. Hạn mức quy định là 250m2 đất ở. Do đó, bạn chỉ được công nhận 250m2 đất ở là trong hạn mức. còn 100m2 còn lại là vượt hạn mức. 

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: luatsu@luatminhkhue.vn để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Xem thêm:  Sở tài nguyên môi trường sử dụng đất có phải trả tiền ?

Trân trọng./.

Bộ phận luật sư Đất đai - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Hạn mức thửa đất nông nghiệp ?