Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý: 

Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

Nghị định số 102/2014/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường : Quy định về hồsơ địa chính

Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường : Quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ

2. Luật sư tư vấn:

Em chào các anh chị! Các anh các chị luật sư cho em hỏi là nhà em có khoảng 700 mét vuông ruộng canh tác cây lúa nhưng hiện nay vì điều kiện tình hình thực tế của địa phương không tiêu thoát nước và nhà nước có mở một con đường chạy qua nên không thể canh tác được, em muốn chuyển diện tích đất này sang mục đích khác (em muốn chuyển sang đất kinh doanh để em bán hàng) có được không ạ và nếu được thì mức thu tiền phí chuyển đổi là bao nhiêu, em sẽ được sử dụng trong bao nhiêu năm. Mong anh chị hồi âm!

Căn cứ theo Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

>> Xem thêm:  Mức thuế xây dựng phải đóng khi xây nhà ở ? Cách xin giấy phép xây dựng ?

"Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng."

Theo đó, bạn có thể chuyển đổi từ đất nông nghiệp (đất trồng lúa) sang đất phi nông nghiệp theo Điểm d Khoản 1 Điều 57. Mức thu tiền sử dụng đất trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất của bạn sẽ phụ thuộc vào quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất ban hành. Khi bạn muốn chuyển mục đích này thì bạn nên đến cơ quan địa chính cấp xã phường để tìm hiểu tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Ngoài ra, bạn cũng cần phải lưu ý, việc bạn có chuyển được mục đích sử dụng đất hay không còn phụ thuộc vào:

1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Thưa Luật sư Minh Khê. Tôi hiện đang sinh sống tại huyện Hóc Môn, tôi có một mảnh đất trồng cây lâu năm diện tích khoảng hơn 3000m2. Theo quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh thì lô đất của tôi đủ điều kiện tách làm 3 thửa, nhưng nộp hồ sơ phòng Tài nguyên và môi trường Hóc Môn trả lời là chưa có hướng của cấp trên nên không nhận hồ sơ tách thửa cho tôi. Như vậy là đúng hay sai, và tôi phải làm gì, ở đâu mới giải quyết được xin tư giúp tôi xin trân thành cảm ơn !

Theo như thông tin bạn cung cấp, bạn có đủ điều kiện để tách thửa, phòng Tài nguyên và môi trường trả lời là chưa có hướng của cấp trên nên không nhận hồ sơ tách thửa là không có căn cứ, không hợp lý. Bởi căn cứ theo quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính có hướng dẫn cụ thể về trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất. Chỉ cần bạn đáp ứng đủ điều kiện về diện tích tối thiểu tách thửa thì bạn sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, thực hiện thủ tục tách thửa. Trong trường hợp nếu cơ quan nhà nước không thực hiện tách thửa cho bạn, bạn có quyền làm đơn khiếu nại gửi tới thủ trưởng cơ quan nơi đã từ chối giải quyết cho bạn.

Chào luật sư! Tôi xin hỏi như sau: Vào năm 2011, tôi có mua 01 thửa đất có nhà cấp 4 đã xây dựng sẵn tại quận Ninh Kiều, tp.Cần Thơ. Diện tích 5×15m, nhưng thực tế trên giấy tờ chỉ có 4x15m. Nay tôi muốn điều chỉnh trên giấy tờ thì cần những thủ tục gì và đến cơ quan nào để giải quyết? Cảm ơn Luật sư.

Căn cứ theo Khoản 5 Điều 98 Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:

"5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này."

Như vậy, bạn cần đến cơ quan địa chính tại địa phương yêu cầu họ đo đạc lại diện tích đất nhà bạn. Nếu ranh giới thửa đất mà gia đình bạn đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì gia đình bạn sẽ được cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) mới theo số liệu đo đạc thực tế. Còn trong trường hợp ranh giới thửa đất thực tế có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất thì gia đình bạn sẽ được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm.

Tôi có câu hỏi muốn hỏi luật sư như sau: Hiện tại địa phương tôi có một số diện tích đất lâm nghiệp (đất đồi) do lâm trường quản lý và giao khoán cho một số cá nhân canh tác. Những cá nhân đó đã san lấp mặt bằng trên những ngọn đồi và trồng các loại cây ăn quả như cam, chanh, bưởi....như vậy có phải sử dụng đất lâm nghiệp sai mục đích hay không? Kính mong luật sư giải đáp!

Theo dữ liệu bạn đưa ra thì chúng tôi có thể hiểu rằng mục đích sử dụng của đất này là đất lâm nghiệp trồng rừng. Căn cứ theo Điều 57 Luật đất đai năm 2013 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất, theo đó, trong trường hợp này, những cá nhân khi san lấp mặt bằng trên những ngọn đồi để trồng các loại cây ăn quả như cam, chanh, bưởi thì những cá nhân này phải làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng. Khi những cá nhân này không tiến hành thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất thì họ sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo Điều 7 Nghị định 102/2014/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai:

>> Xem thêm:  Mẫu giấy ủy quyền tham gia đấu giá tài sản, đất đai mới 2020

"Điều 7. Tự ý chuyển mục đích sử dụng đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép
1. Chuyển mục đích sử dụng sang đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác thì hình thức và mức xử phạt như sau:
a) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 05 héc ta;
b) Phạt tiền từ trên 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 05 héc ta đến dưới 10 héc ta;
c) Phạt tiền từ trên 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 10 héc ta trở lên.
2. Chuyển mục đích sử dụng sang đất phi nông nghiệp thì hình thức và mức xử phạt như sau:
a) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 05 héc ta;
b) Phạt tiền từ trên 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 05 héc ta đến dưới 10 héc ta;
c) Phạt tiền từ trên 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 10 héc ta trở lên.
3. Biện pháp khắc phục hậu quả:
a) Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm đối với hành vi quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này;
b) Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này."

Xin chào Luật sư! em có vấn đề này mong luật sư giúp đỡ, em đang đấu thầu đất trồng lúa của 3 người bác diện tích 5000m vuông, nay em muốn chuyển đổi sang đất VAC có thể được không và điều kiện để chuyển đổi được như thế nào ạ? em xin chân thành cảm ơn!

Căn cứ theo Điều 57 Luật đất đai năm 2013 thì bạn được phép chuyển đổi đất trồng lúa sang đất VAC. Bạn cần làm thủ tục đăng ký biến động đất đai theo quy định tại Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP:

"Điều 11. Đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất 

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm: 

a) Chuyển đất trồng cây hàng năm sang xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; 

b) Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở. 

2. Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ, gồm có: 

a) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT; 

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận). 

3. Trình tự, thủ tục đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền như sau: 

>> Xem thêm:  Hỏi về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa thu tiền sử dụng đất ?

a) Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại nơi tiếp nhận hồ sơ quy định tại các Khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 60 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP; 

b) Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận vào Đơn đăng ký; xác nhận mục đích sử dụng đất vào Giấy chứng nhận; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có); trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã."

Như vậy, bạn cần nộp bộ hồ sơ xin đăng ký biến động đất đai nộp tại Phòng Tài nguyên và môi trường cấp huyện để chuyển mục đích sử dụng đất. Hồ sơ gồm:

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo mẫu;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

Thưa luật sư, cho tôi hỏi rằng đất trồng lúa thì có được trồng cây lâu năm không ạ? Đất của gia đình tôi là đất trồng lúa có giáp ranh với mảnh đất cũng trồng lúa. Nhưng họ lại trồng cây lâu năm tại đó làm ảnh hưởng gây khó khăn đến việc canh tác đất trồng lúa của tôi.

Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất tại điểm a khoản 1 Điều 57: Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan có thẩm quyền "Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối". Như vậy, nếu trong trường hợp, đất bên cạnh nhà bạn đã được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm thì họ hoàn toàn có quyền sử dụng đất đó để trồng cây lâu năm. Ngược lại, nếu hộ bên cạnh tự ý chuyển mục đích sử dụng đất từ trồng lúa sang trông cây lâu năm thì họ sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo Điều 6 Nghị định 102/2014/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, bạn hoàn toàn có quyền đến cơ quan có thẩm quyền yêu cầu họ xử lý hành vi vi phạm hành chính của những hộ bên cạnh:

"Điều 6. Chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép
1. Chuyển mục đích sử dụng sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng thì hình thức và mức xử phạt như sau:
a) Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,5 héc ta;
b) Phạt tiền từ trên 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 03 héc ta;
c) Phạt tiền từ trên 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên.
2. Chuyển mục đích sử dụng sang đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì hình thức và mức xử phạt như sau:
a) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,5 héc ta;
b) Phạt tiền từ trên 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 03 héc ta;
c) Phạt tiền từ trên 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên.
3. Chuyển mục đích sử dụng sang đất phi nông nghiệp thì hình thức và mức xử phạt như sau:
a) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,5 héc ta;
b) Phạt tiền từ trên 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 03 héc ta;
c) Phạt tiền từ trên 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên.
4. Biện pháp khắc phục hậu quả:
a) Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm đối với hành vi quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này;
b) Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này."

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất vườn thành đất thổ cư ?