Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý:

Luật Đất đai 2013

Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

Thông tư 24/2014/TT-BTNMT

Nội dung tư vấn:

Hai hộ gia đình, mỗi hộ được quyền sử dụng một thửa đất ở (đã được nhà nước cấp giấy chứng nhận QSD đất và phù hợp quy hoạch đất ở nông thôn) nằm trên cùng địa bàn của một xã, nay hai hộ có nhu cầu đổi hai thửa đất này cho nhau. Hỏi: Có thực hiện giao dịch đổi đất bằng hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất đối với hai thửa đất ở này không?

Về thời điểm được thực hiện quyền chuyển đổi, Điều 168 Luật Đất đai 2013 quy định như sau: 

"Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

>> Xem thêm:  Sổ đỏ không chính chủ có mang đi cầm cố được không ? Cầm cố thẻ sinh viên, xe máy có hợp pháp ?

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.

2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này."

Theo đó, quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp được phát sinh sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất.

Về điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp, Luật này quy định:

"Điều 190. Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ."

Theo đó, nếu đáp ứng các điều kiện trên thì bạn có thể thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp.

E mơi mua cái nhà,Do ngày xưa là sổ đỏ bây h sang ra là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi mà làm hợp đồng bên bán làm quên kê khai tài sản trên đất là nhà 3 tầng. Có đầy đủ giấy phép xây dựng, giấy xác nhận hoàn công năm 2011. Nên không thấy thể hiện trong sổ mới. Không biết giờ em có thể đính chính , thêm vào được không ạ. E xin cảm ơn.

Luật Đất đai 2013 quy định về các trường hợp đính chính Giấy chứng nhận như sau:

"Điều 106. Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp

1. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:

>> Xem thêm:  Cầm cố sổ đỏ để vay tiền có được không ? Sổ đỏ có thể là tài sản cầm cố không ?

a) Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;

b) Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận."

Theo đó, nếu có sự sai sót về tài sản gắn liền với đất thì bạn có thể làm thủ tục đính chính Giấy chứng nhận. Về thủ tục đính chính, Điều 86 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:

"Điều 86. Thủ tục đính chính Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp

1. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót cho Văn phòng đăng ký đất đai để đính chính. Trường hợp sai sót do lỗi của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải có đơn đề nghị để được đính chính.

Trường hợp Văn phòng đăng ký đất đai phát hiện Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót thì thông báo cho người sử dụng đất biết và yêu cầu người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp để thực hiện đính chính.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra; lập biên bản kết luận về nội dung và nguyên nhân sai sót; lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền thực hiện đính chính vào Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót; đồng thời chỉnh lý nội dung sai sót vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

3. Trường hợp đính chính mà người được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng có yêu cầu cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Văn phòng đăng ký đất đai trình cơ quan có thẩm quyền để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục này được quy định tại Khoản 3 Điều 10 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT như sau:

"3. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đính chính Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp gồm có: 
a) Đơn đề nghị đính chính đối với trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản phát hiện sai sót trên Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp; 
b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp. "

>> Xem thêm:  Cầm đồ và cầm cố các vấn đề pháp lý liên quan ? Mạo danh cắm xe người khác có phạm tội ?

nhà tôi có sổ quyền sử dụng đất, năm 2000 Mẹ tôi đưa cho bà Minh gần nhà nhờ bà Minh vay ngân hàng nông nghiệp Ninh Thuận dùm 5 triệu đồng, bà Minh đồng ý lấy sổ quyền sử dụng đất đưa cho ông Hưng bạn bà Minh vay dùm, bà Minh đưa cho mẹ tôi 5 triệu, bây giờ Mẹ tôi muốn lấy lại sổ quyền sử dụng đất tôi phải làm sao?

 Trong trường hợp này, giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất với ngân hàng phải do chính người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc người được người này ủy quyền thực hiện thì giao dịch mới hợp pháp. Nếu như mẹ bạn đưa Giấy chứng nhận cho người kia mà không kèm theo bất cứ giấy tờ gì ủy quyền thì giao dịch này sẽ trở thành giao dịch vô hiệu. Theo đó, hậu quả pháp lý của nó được quy định tại Điều 137 như sau:

"Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường."

Điều này có nghĩa là bên kia phải trao trả lại Giấy chứng nhận cho mẹ bạn, còn hợp đồng vay tiền, nếu như được lập hợp pháp thì hợp đồng vay tiền vẫn phát sinh hiệu lực, các bên vẫn phải tuân theo quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng này.

nhà e có lô đất chưa có sổ đỏ,nhưng có giấy tờ liên quan chứng minh có quyền sử dụng đất.vậy e có thể vay đc vốn ngân hàng không ạ..

 Hợp đồng vay tiền là sự thỏa thuận giữa 2 bên, do đó nếu bên ngân hàng chấp nhận thì bạn vẫn có thể vay được. Tuy nhiên, nếu dùng quyền sử dụng miếng đất này làm tài sản bảo đảm thì phải đáp ứng điều kiện đã có giấy chứng nhận. Do ở đây bạn chưa có sổ đỏ nên không thể thế chấp quyền sử dụng miếng đất này làm tài sản bảo đảm cho giao dịch vay được.

người được ủy quyền trao tặng quyền sử dụng đất cho người khác, khi người ủy quyền chết người được tăng có phải hoàn trả không ?

Trong trường hợp này, để biết người tặng có phải hoàn trả lại cho người ủy quyền không thì cần xác định xem giao dịch tặng cho đã được thực hiện hợp pháp hay chưa. Nếu việc tặng cho đã được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực; thủ tục sang tên cũng đã hoàn tất thì người được tặng cho không phải hoàn trả lại quyền sử dụng đất. Còn nếu việc tặng cho này chưa được thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục cũng như người tặng cho không có thẩm quyền thì giao dịch này là vô hiệu, theo đó, người được tặng cho phải trả lại cho người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòng  để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Đất chuyên dùng ? Đất chuyên dùng có được cầm cố, thế chấp hay không ?

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn Luật Dân sự - Công ty Luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Phân tích bảo lãnh và thế chấp.