ỦY BAN NHÂN DÂN
TỈNH NGHỆ AN
*****

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
*******

Số: 105/2007/QĐ-UB

Vinh, ngày 20 tháng 09 năm 2007.

QUYẾT ĐỊNH

VỀVIỆC PHÊ DUYỆT ĐỀ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI THÀNH PHỐ VINH, THỊ XÃ CỬA LÒVÀ CÁC KHU CÔNG NGHIỆP TẬP TRUNG TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH NGHỆ AN

UỶ BAN NHÂN DÂN TỈNH NGHỆ AN

Căn cứ Luật Tổ chức HĐND vàUBND ngày 26/11/2003;
Căn cứ Luật Xây dựng ngày 26/11/2003;
Căn cứ Luật Nhà ở ngày 29/11/2005;
Căn cứ Nghị định 16/2005/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về quản lý dự ánđầu tư xây dựng;
Căn cứ Nghị định 61/CP ngày 03/8/1996 của Chính phủ về mua bán và kinh doanhnhà ở; Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành LuậtĐất đai;
Căn cứ định hướng phát triển nhà ở đến năm 2020 theo Quyết định số 76/2004/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ;
Căn cứ Quyết định số 101/2007/QĐ-UBND ngày 06/9/2007 của UBND tỉnh Nghệ An banhành quy định về một số chính sách ưu đãi, hỗ trợ đầu tư trên địa bàn tỉnh NghệAn;
Căn cứ Nghị quyết số 188/NQ-HĐND ngày 25/7/2007 của Hội đồng nhân dân tỉnh NghệAn khoá XV, kỳ họp thứ 9;
Xét đề nghị của Giám đốc Sở Xây dựng tại Tờ trình số 1477/SXD-QLKT &N ngày06/9/2007 V/v xin phê duyệt Đề án Phát triển nhà ở xã hội tại thành phố Vinh,thị xã Cửa Lò và các khu công nghiệp tập trung trên địa bàn tỉnh Nghệ An
,

QUYẾT ĐỊNH:

Điều 1. Phêduyệt: “Đề án phát triển nhà ở xã hội tại thành phố Vinh, thị xã Cửa Lò và các khucông nghiệp tập trung trên địa bàn tỉnh Nghệ An” kèm theo Quyết định này.

Điều 2.Trên cơ sở đề án đã được duyệt, giao Sở Xây dựng chủ trì phối hợp với các cơ quan,các ngành liên quan tổ chức lập và chọn một số dự án để đầu tư xây dựng thíđiểm nhà ở xã hội tại thành phố Vinh và Khu Công nghiệp Nam Cấm.

Điều 3. Quyếtđịnh này có hiệu lực thi hành sau 10 ngày kể từ ngày ký.

Các ông: ChánhVăn phòng UBND tỉnh; Giám đốc các Sở: Xây dựng, Tài chính, Tài nguyên & Môitrường, Kế hoạch và đầu tư, Lao động - Thương binh và Xã hội; Liên đoàn Laođộng tỉnh; Cục Thuế Nghệ An; Giám đốc Kho bạc Nhà nước; Chủ tịch UBND thành phốVinh, Chủ tịch UBND thị xã Cửa Lò; Trưởng Ban quản lý khu kinh tế Đông Nam; Thủtrưởng các đơn vị có liên quan chịu trách nhiệm thi hành Quyết định này./.

TM. UỶ BAN NHÂN DÂN
KT. CHỦ TỊCH
CHỦ TỊCH





Hồ Đức Phớc

ĐỀ ÁN

PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI THÀNH PHỐ VINH, THỊ XÃ CỬA LÒ VÀ CÁC KHU CÔNGNGHIỆP TẬP TRUNG TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH NGHỆ AN (Ban hành kèm theo Quyết định số 105/2007/QĐ-UB ND ngày 20/9/2007 của UBNDtỉnh Nghệ An)

Phần 1:

SỰ CẦN THIẾT, CĂN CỨ, ĐỐI TƯỢNG ÁP DỤNG VÀ PHẠMVI ĐIỀU CHỈNH CỦA ĐỀ ÁN

1. Sự cần thiếtphải xây dựng Đề án.

Luật Nhà ở được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XI,kỳ họp thứ 8 thông qua; trong đó đã xác định rõ nội dung đầu tư xây dựng quỹnhà ở xã hội để cán bộ, công chức (CBCC), viên chức, sỹ quan, quân nhân chuyênnghiệp, công nhân làm việc tại các khu công nghiệp (KCN) và một số đối tượng cóthu nhập thấp khác có khó khăn về nhà ở được thuê hoặc thuê mua. Đây là mộtgiải pháp quan trọng bảo đảm để những người có thu nhập thấp, khó khăn về nhà ởcó điều kiện được cải thiện chỗ ở; đồng thời Luật Nhà ở cũng yêu cầu đổi mới cơbản công tác quản lý vận hành nhà ở xã hội bảo đảm được mục tiêu, yêu cầu củachủ trương xoá bao cấp và thực hiện có kết quả chính sách tạo điều kiện đối vớinhững người thu nhập thấp trong việc cải thiện chỗ ở.

Đầu tư xây dựng cũng như quản lý vận hành quỹ nhà ở xã hội theo cơ chế chothuê, thuê mua là phương thức ưu việt, phù hợp với tình hình kinh tế xã hội (KTXH)của nước ta trong những năm sắp tới. Tuy nhiên, kinh nghiệm để triển khai chínhsách nhà ở xã hội của cả nước trong thời gian qua cũng chưa có nhiều; việctriển khai một bước thí điểm nhà ở xã hội ở Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh vàtỉnh Bình Dương đến nay cũng mới hoàn thành ở bước thông qua Hội đồng Nhân dâncấp tỉnh. Để thực hiện xây dựng bước đầu 3.000 căn hộ nhà ở xã hội cho đến năm2010, Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh xây dựng đề án trong đó đã kiến nghịChính phủ cho thành phố HCM vay 400 tỷ đồng thời hạn 15 năm và vay vốn ưu đãitừ quỹ hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội, ngoài ra Sở Xây dựng còn đề xuất phươngthức huy động vốn bằng bán đấu giá một số khu đất nhằm tháo gỡ vướng mắc vềvốn.

Trong điều kiện của Nghệ An một tỉnh còn có nhiều khó khăn về kinh tế, thunhập của CBCC, viên chức, sỹ quan quân nhân chuyên nghiệp, công nhân làm việctại các KCN còn thấp. Việc xây dựng nhà ở xã hội; tạo điều kiện cho các đốitượng thu nhập thấp theo quy định của Luật Nhà ở có chỗ ở phù hợp là cần thiếtvà có ý nghĩa quan trọng nhằm góp phần an cư lạc nghiệp, phát huy nguồn lực vàosự nghiệp xây dựng phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh ngày càng vững mạnh.

2. Các căn cứ đểxây dựng Đề án:

- Căn cứ Luật Nhà ở ngày 29/11/2005;

- Căn cứ Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 quy định chi tiết vàhướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;

- Căn cứ Nghị định số 02/2006/NĐ-CP ngày 05/01/2006 của Chính phủ về Quychế khu đô thị mới;

- Căn cứ Quyết định số 239/2005/QĐ-TTg ngày 30/9/2005 của Thủ tướng Chínhphủ phê duyệt đề án xây dựng thành phố Vinh trở thành Trung tâm kinh tế văn hoávùng Bắc Trung bộ;

- Căn cứ Chỉ thị số 34/2006/CT-TTg ngày 26/9/2006 của Thủ tướng Chính phủvề việc triển khai thi hành Luật Nhà ở;

- Căn cứ Quy hoạch tổng thể kinh tế xã hội tỉnh Nghệ An đến 2020;

- Căn cứ Nghị quyết Đại hội Đảng bộ tỉnh Nghệ An khoá XVI nhiệm kỳ 2006- 2010;

- Căn cứ tình hình thực tế về thực trạng nhà ở và nhu cầu nhà ở xã hội củacác đối tượng cán bộ, công chức, viên chức, sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệpthuộc lực lượng vũ trang và công nhân lao động tại các khu công nghiệp tậptrung và một số đối tượng công nhân viên có thu nhập thấp hiện nay trên địa bànthành phố Vinh, thị xã Cửa Lò và các Khu công nghiệp tập trung trên địa bàn tỉnhNghệ An.

3. Đối tượng và phạm vi điều chỉnh của Đề án.

3.1. Đối tượng áp dụng: Đối tượng và điều kiệnđược thuê nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 53 và Điều 54 Luật Nhà ở.

3.1.1. Đối tượng và điều kiện được thuê nhà ở xã hội theo Điều 53 Luật Nhàở quy định:

a) Đối tượng được thuê nhà ở xã hội là CBCC, viên chức, sĩ quan quân nhânchuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc tại các khukinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các đối tượng kháctheo quy định của Chính phủ (Điều 24 Nghị định 90/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày06/9/2006).

b) Người được quy định tại khoản a mục này có thu nhập thấp và thuộc mộttrong các trường hợp sau đây thì được thuê nhà ở xã hội:

- Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được thuê hoặc mua nhà ở thuộcsở hữu nhà nước;

- Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân trong hộ giađình dưới 5m2 sàn /người;

- Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng là nhà ở tạm, hư hỏng hoặc dộtnát.

3.1.2. Đối tượng và điều kiện được thuê mua nhà ở xã hội:

Đối tượng và điều kiện được thuê mua nhà ở xã hội là những trường hợp quyđịnh tại Điều 53 của Luật Nhà ở. Người được thuê mua nhà ở xã hội phải thanhtoán lần đầu 20% giá trị của nhà ở thuê mua.

3.2. Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội:

3.2.1. Nhà ở xã hội tại đô thị phải là chungcư được thiết kế đảm bảo những tiêu chuẩn chung của pháp luật về xây dựng và cósố tầng theo quy định sau đây:

a) Tại đô thị loại đặc biệt phải là nhà 5 hoặc 6 tầng;

b) Tại các đô thị loại 1, loại 2, loại 3, loại 4 và loại 5 phải là nhà khôngquá 6 tầng;

3.2.2. Diện tích mỗi căn hộ không quá 60 m2sàn và được hoàn thiện theo cấp, hạng nhà ở nhưng không thấp hơn 30 m2sàn.

3.2.3. Nhà ở xã hội phải đảm bảo các tiêu chuẩnhạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy định của từng loại đô thị.

3.2.4. Ngoài các khu vực quy định tại khoản 3.2.1mục này, khu vực khác có điều kiện thuận lợi về đất đai thì có thể xây dựng nhàchung cư thấp tầng hoặc nhà ở riêng lẻ, nhưng phải đảm bảo chất lượng xây dựngtương ứng với nhà cấp 3 trở lên và các quy định tại khoản 3.2.2 và khoản 3.2.3mục này.

3.3. Phạm vi điều chỉnh:

Tại thành phố Vinh, thị xã Cửa Lò và các KCN tập trung trên địa bàn tỉnhNghệ An. Thời hạn tính đến năm 2010 và định hướng đến năm 2015.

Phần 2:

THỰC TRẠNG VÀ NHU CẦU VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI TRÊN ĐỊABÀN THÀNH PHỐ VINH, THỊ XÃ CỬA LÒ VÀ CÁC KHU CÔNG NGHIỆP TẬP TRUNG

1. Khái quát tìnhhình thực trạng nhà ở tại TP Vinh, TX Cửa Lò và các khu công nghiệp tập trunghiện nay.

1.1. Nhà ở dân tự xây:

- Theo số liệu báo cáo tổng hợp điều tra, khảosát đối tượng có khó khăn về nhà ở trên toàn tỉnh Nghệ An tính đến ngày 31/12/2003có 61.514 hộ đang phải ở nhà dạng đơn sơ cần được nâng cấp cải tạo (chiếm 20%trong tổng số hộ gia đình có nhà ở đất ở). Trong đó: tại khu vực thành phố Vinhvà thị xã Cửa Lò có 6.843 hộ đang phải ở nhà dạng không kiên cố và dạng đơn sơcần được nâng cấp cải tạo (chiếm 11% trong tổng số hộ gia đình có nhà ở đất ở).(Các số liệu thống kê tổng hợp đối tượng khó khăn về nhà ở có tham khảo báo cáođiều tra của Sở LĐ - TB & XH và báo cáo của UBND thành phố Vinh)

Những hộ gia đình trên do mức sống thấp, thua so với cộng đồng xã hội khảnăng tích luỹ là rất ít nên không có điều kiện để cải thiện chỗ ở cho mình kịpvới yêu cầu cuộc sống.

1.2. Nhà ở tập thể:

1.2.1. Tại thành phố Vinh:

Theo số liệu điều tra, thống kê trên địa bàn 15 phường và 5 xã tại địa bànthành phố Vinh có: 142 khu nhà ở tập thể (riêng 3 xã Hưng Hoà, Vinh Tân, HưngĐông không có khu nhà ở tập thể). Qua điều tra cho thấy, hiện nay diện tích đấttại các đơn vị đang bố trí nhà tập thể trên địa bàn thành phố Vinh là: 26,8 ha(chiếm 11,16 % tổng số diện tích giao cho các đơn vị sử dụng ổn định).

Trong đó:

- Tổng số hộ: 3.171 hộ.

- Tổng diện tích xây dựng: 12,7 ha.

- Tổng diện tích sử dụng đất : 26,8 ha

- Mật độ xây dựng khu vực : 47,3 %.

(Xem chi tiết tại Phụ lục 1).

1.2.2. Tại thị xã Cửa Lò:

Trên địa bàn thị xã Cửa lò hiện tại có khu tập thể của cán bộ công nhânCảng Cửa Lò ở phường Nghi Tân, trên diện tích khu đất khoảng hơn 2 ha, với 2 dãynhà tập thể, 100 hộ gia đình tương ứng 212 nhân khẩu, chủ yếu là gia đình côngnhân của Cảng Cửa Lò. Ngoài ra còn có một số dãy nhà tập thể trong các cơ quanchính quyền thị xã, trong các khách sạn. Chủ yếu là để cho cán bộ công nhânviên chức nhà ở xa như thành phố Vinh và các huyện lân cận đến làm việc và ởlại trong tuần. Những dãy nhà này chủ yếu là nhà tạm, cấp 4 được xây dựng từ nhữngnăm 90.

1.2.3. Tình hình quản lý:

a) Quy hoạch sử dụng đất:

- Số khu tập thể đã đ­ược phê duyệt quy hoạch:

Bao gồm 30 khu tập thể, trong đó: có 2 khu tập thể tại phư­ờng Hồng Sơn(Xí nghiệp May Việt Đức và Công ty Kinh doanh tổng hợp) - do Công ty Đầu tư­& phát triển nhà Hà Nội làm chủ đầu tư­, đã được phê duyệt dự án đầu tư xâydựng chung cư­ năm 2005, nh­ng đến nay vẫn chưa thực hiện được. Số còn lại đã đãđư­ợc phê duyệt quy hoạch chia lô đất ở dân cư tự xây, đang triển khai xét duyệtđối tượng để giao đất.

- Số khu tập thể ch­ưa đ­ược quy hoạch: có 100 khu tập thể hiện nay ch­ưađược quy hoạch, phần lớn các cơ quan, đơn vị đã bán hóa giá nhà trên đất cho cánbộ CNV, số còn lại do cơ quan trực tiếp quản lý.

- Số khu tập thể phải giải tỏa nằm trong phạm vi các dự án đã được quy hoạch,gồm: 12 khu, trong đó:

+ 11 khu tại ph­ường Cửa Nam nằm trong quy hoạch Thành cổ

+ 01 khu tại ph­ường Bến Thủy nằm trong quy hoạch Lâm viên núi Quyết

b) Tình hình quản lý:

- Số khu tập thể hiện do UBND các ph­ường, xã quản lý: 33 khu

- Số khu tập thể hiện đang do các cơ quan, đơn vị trực tiếp quản lý:102 khu.

- Số khu tập thể của các cơ quan, đơn vị hiện tại đang đóng trên địa bànthành phố Vinh như­ng thuộc sự quản lý của ngành dọc: 07 khu, trong đó:

+ Thuộc sự quản lý của Tổng cục Hậu cần: 02 khu

+ Thuộc sự quản lý của Tổng cục Đường sắt: 05 khu.

c) Tình hình dân c­ư:

Qua số liệu điều tra khảo sát, tình hình dân cư­ đang sinh sống trong cáckhu tập thể phần lớn là cán bộ, công nhân viên chức (đã nghỉ hư­u), thu nhậpthấp không có điều kiện để mua đất, làm nhà riêng. Một số là các đối tượng khácngoài xã hội do mua hoặc thuê lại các gian nhà ở tập thể đã hóa giá.

1.3. Nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước:

Hiện nay chung cư thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn thành phố Vinh, thịxã Cửa Lò chỉ duy nhất là khu Quang Trung. Khu chung cư Quang Trung - thành phốVinh được CHDC Đức giúp xây dựng từ những năm 1975 gồm có 24 căn nhà 5 tầng vàmột số công trình phụ trợ khác như trường học, nhà trẻ, mẫu giáo và hệ thống sânvườn, cây xanh. Khu Quang Trung có 1.350 căn hộ chủ yếu là các hộ gia đình CBCC,viên chức và công nhân, phần lớn các hộ gia đình thuộc đối tượng thu nhập thấp,không có khả năng mua nhà ở theo Nghị định 61/CP .

Hơn nữa, chất lượng nhà ở có bộ phận kết cấu đã xuống cấp nghiêm trọng khôngđảm bảo an toàn cho người đang sử dụng, mặc dù trong thời gian qua UBND thànhphố Vinh đã có nhiều cố gắng trong việc bảo vệ giữ gìn và tổ chức Quốc tế Nhà ởHabitat đã có các dự án nghiên cứu để cải tạo nhưng chưa được bao nhiêu và hiệntại khu Quang Trung vấn tiếp tục xuống cấp.

Năm 2004, UBND tỉnh đã chấp thuận cho công ty TECCO Sài Gòn lập Dự án đầutư xây dựng lại nhà C1; đến nay Công ty đã xây dựng được 2 nhà cao 17 tầng với202 căn hộ đã đưa vào sử dụng và đang xây ngôi nhà thứ 3. Tiếp theo qua côngtác thi tuyển kiến trúc - quy hoạch, UBND tỉnh đã có quyết định chấp thuận choTổng Công ty Đầu tư & Phát triển nhà Hà Nội, đơn vị trúng giải nhất đượclập phương án cải tạo lại toàn bộ khu chung cư Quang Trung theo quy hoạch mớiđược duyệt và hiện nay Công ty đang triển khai xây dựng ngôi nhà…. tại khu vựcsân C7. Hiện tại, khu chung cư Quang Trung đang cần một cơ chế chính sách tạođiều kiện đồng bộ nhằm giải quyết nhà ở tái định cư tại chỗ cho các hộ đang ởtrong khu chung cư Quang Trung và xây dựng các công trình khác thì Dự án trên mớitháo gỡ được khó khăn để thực hiện hiệu quả.

2. Nhu cầu nhà ở xã hội:

2.1. Tình hình thu nhập:

- Theo số liệu điều tra khảo sát của Tổng cục Thống kê, thu nhập bình quâncủa cả nước năm 2001 đạt 465.000 đ/người/tháng (27.084.000 đ/hộ/năm). Trong đó,khu vực đô thị 1.079.910 đ/người/tháng (58.574.000 đ/hộ/năm). Mức chi tiêu bìnhquân tại đô thị là 51.056.000 đ/hộ/năm, mức tích luỹ bình quân của 1 hộ giađình đô thị là 7.500.000 đ/năm.

Kết quả điều tra về tình hình thu nhập của cán bộ công chức, viên chức tạicác cơ quan Trung ương cho thấy hầu hết cán bộ, công chức viên chức đều có nguồnthu nhập chủ yếu từ tiền lương. Khả năng tích luỹ của các hộ gia đình côngchức, viên chức nhà nước là rất thấp. Mức thu nhập bình quân chung hàng thánglà 1.086.000 đ/tháng.

- Tại khu công nghiệp Bắc Vinh: Mức thu nhập bình quân hiện nay của côngnhân trong khoảng từ 600.000đ đến 800.000đ/người/tháng (Theo số liệu báo cáocủa BQL các khu công nghiệp Nghệ An).

Với mức thu nhập trên, đại bộ phận những người lao động, bao gồm cả nhữngđối tượng hưởng lương từ ngân sách nhà nước đều rất khó có điều kiện để tạo lậpchỗ ở cho mình và gia đình nếu không có chính sách nhà ở phù hợp của Nhà nước.

2.2. Nhu cầu của các đối tượng về nhà ở xã hội:

a) Cán bộ công chức, viên chức:

- Theo số liệu điều tra khảo sát của Cục quản lý Nhà - Bộ Xây dựng cho thấycó tới 31% cán bộ công chức viên chức (tính trung bình cả nước), trong đó cáchộ gia đình trẻ chưa có nhà ở chiếm tỷ lệ lớn, phải ở nhờ hoặc thuê nhà ở tạmcủa tư nhân để ở.

- Hiện nay dân số tại khu vực thành phốVinh và thị xã Cửa Lò là: 339.955 người; bao gồm: thành phố Vinh có 292.000 người,thị xã Cửa Lò có 47.955 người. Trong đó, hiện tại có 60.096 CBCC, viênchức (bao gồm Vinh, Cửa Lò và vùng phụ cận Nghi Lộc, Hưng Nguyên); dự tính 10%trong số này có nhu cầu nhà ở xã hội là 6.010 người.

- Dự báo đến năm 2010 có khoảng 64.100 người, dự tính 10% trong số này thìcó khoảng 6.410 người có nhu cầu nhà ở xã hội.

b) Sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp: hiện tại 801 người có nhu cầu nhà ởxã hội. Trong đó quân đội: 580 người; công an: 221 người.

c) Công nhân làm việc tại các KCN và trong các nhà máy, xí nghiệp:

Số công nhân lao động hiện nay có 14.366 người. Trong đó, tại hai khu KCNBắc Vinh và KCN Nam Cấm là: 2002 người; trong các nhà máy, xí nghiệp là 12.364người. Dự tính 10% trong số này thì có khoảng 1.436 người có nhu cầu nhà ở xãhội.

- Dự báo đến năm 2010 phát triển lên khoảng 52.680 lao động tại các KCNtrên địa bàn toàn tỉnh. Theo tính toán thì có khoảng 9.099 người có nhu cầu nhàở xã hội. Trong đó hiện tại có 1.436 người và khoảng 7.663 người của 20% số laođộng mới phát triển theo dự báo.

- Tổng số người có nhu cầu nhà ở xã hội thuộc các đối tượng nói trên hiệnnay là 8.427 người và dự báo đến 2010 là 16.310 người.

- Như vậy, dự báo đến năm 2010 nhu cầu nhà ở xã hội cần ít nhất là 2.160căn hộ để giải quyết cho các đối tượng hiện tại có nhu cầu nhà ở xã hội và chocác đối tượng trên tính đến năm 2020 là 4.160 căn hộ. Trong đó có 70% là căn hộcho thuê và 30% căn hộ cho thuê mua.

Phần 3:

MỤC TIÊU VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TẠITHÀNH PHỐ VINH, THỊ XÃ CỬA LÒ VÀ CÁC KHU CÔNG NGHIỆP TẬP TRUNG

1. Mục tiêu:

1.1. Mục tiêu chung:

Thực hiện có hiệu quả chính sách nhà ở xã hội, góp phần thực hiện thànhcông phương hướng nhiệm vụ phát triển nhà ở đã được Đại hội Đại biểu Đảng toàn quốclần thứ X xác định là: "Huy động các nguồn lực (Nhà nước, doanh nghiệp,nhân dân, cộng đồng) để xoá nhà ở dột nát, nhà ở tạm bợ cho người nghèo; pháttriển nhanh quỹ nhà ở để đáp ứng cơ bản nhu cầu nhà ở cho công chức, viên chức,người lao động, sinh viên, nhất là công nhân các khu công nghiệp, khu chếxuất”. Tạo động lực thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, phát triển đôthị, nông thôn Nghệ An theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá.

1.2. Mục tiêu cụ thể:

- Thực hiện có hiệu quả chính sách nhà ở xã hội, góp phần thực hiện thànhcông phương hướng nhiệm vụ phát triển nhà ở đã được Đại hội Đại biểu Đảng toànquốc lần thứ X xác định là: "Huy động các nguồn lực (Nhà nước, doanhnghiệp, nhân dân, cộng đồng) để xoá nhà ở dột nát, nhà ở tạm bợ cho người nghèo;phát triển nhanh quỹ nhà ở để đáp ứng cơ bản nhu cầu nhà ở cho công chức, viênchức, người lao động, sinh viên, nhất là công nhân các khu công nghiệp, khu chếxuất”. Tạo động lực thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, phát triển đôthị, nông thôn Nghệ An theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá.

- Mục tiêu cụ thể trước mắt của đề án là: triển khai thí điểm Đề án nhàở xã hội phù hợp với khả năng huy động các nguồn vốn trong xã hội để bảo đảm tínhkhả thi và rút kinh nghiệm để nhân ra diện rộng, cụ thể là:

+ Thông qua Đề án thí điểm để xây dựng cơ chế, chính sách xã hội hoá nhằmthu hút các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội tại thànhphố Vinh, thị xã Cửa Lò và các KCN trên địa bàn tỉnh Nghệ An.

+ Xây dựng mô hình quản lý và vận hành có hiệu quả Đề án thí điểm nhà ởxã hội. Rút kinh nghiệm để triển khai nhân rộng lên theo yêu cầu, theo quy hoạchvà kế hoạch được duyệt.

2. Các giải pháp thực hiện:

2.1. Về quy hoạch, kiến trúc và hạ tầng kỹ thuật:

2.1.1. Về quy hoạch:

- Trên cơ sở quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội của tỉnh đã đượcphê duyệt từ nay đến năm 2010 và tính đến năm 2020. Căn cứ quy hoạch chung củathành phố Vinh và thị xã Cửa Lò cần nghiên cứu điều chỉnh quy hoach bổ sung quỹđất xây dựng nhà ở xã hội (gồm khu vực đô thị cũ cải tạo và khu vực đô thị mớimở rộng). Lập quy hoạch chi tiết các KĐTM, các khu nhà ở cho phù hợp với cácmục tiêu phát triển KTXH trước mắt và lâu dài.

- Tại các dự án quy hoạch xây dựng KĐTM đã được duyệt, cần nghiên cứu điềuchỉnh quy hoạch xây dựng và giành khoảng 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội.

Việc quy hoạch gắn nhà ở xã hội vào các khu đô thị mới nhằm thực hiện đồngbộ về công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, phúc lợi công cộng, tạo điềukiện cho các đối tượng nhà ở xã hội được thụ hưởng các phúc lợi như các đốitượng nhà ở khác một cách hài hoà.

2.1.2. Về thiết kế kiến trúc:

Về kiến trúc và chất lượng nhà ở xã hội cần được quan tâm từ khâu quy hoạchtổng mặt bằng đến kiến trúc công trình, kết cấu nội thất bảo đảm nhà ở xã hộiđẹp và ấm cúng. Số tầng nhà ở theo quy định từ 3¸6 tầng.

2.1.3. Về hạ tầng kỹ thuật

- Bảo đảm sự kết nối giữa giao thông của Dự án với hệ thống giao thông củađô thị. Bố trí hệ thống giao thông nội bộ hợp lý và tiết kiệm.

- Hệ thống cấp, thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc phải phù hợp vớiquy chuẩn tương ứng với đô thị nơi có dự án.

- Các dự án phải có các công trình công cộng tối thiểu bảo đảm cho sinhhoạt cộng đồng (nơi để xe, mẫu giáo, sinh hoạt chung, giải trí, dịch vụ cơ bản…).

- Diện tích cây xanh, thảm cỏ hợp lý đảm bảo chất lượng môi trường nhà ởxã hội trong các khu dân cư, khu đô thị mới.

2.2. Nhu cầu, cơ cấu và quy mô xây dựng nhà ở xã hội tính đến năm 2010 vàđịnh hướng đến năm 2015:

a) Cơ cấu của một chung cư 80 căn hộ:

(Bảng 1)

Quy mô chung cư

Cơ cấu

Số căn hộ

Diện tích sàn (m2)

Dân số (Người)

30 m2 sàn (2 - 3 người) 30%

24

720

72

45 m2 sàn (3 - 4 người) 60%

48

2160

192

60 m2 sàn (3 - 4 người) 10%

8

480

48

Tổng

80

3360

312

b) Quy mô Dự án nhà ở xã hội:

- Một chung cư dự tính 80 căn hộ, diện tíchsàn sử dụng là 3.360 m2 và có 312 người sống trong chung cư (Bảng 1).

- Nhu cầu dân số trong dự án (theo mục 2.2của Đề án) đến năm 2010 là 16.310 người (trong đó hiện tại là: 8.427 người) - xemBảng 2.

(Bảng 2).

TT

Quy mô xây dựng

Quy mô dân số (người)

Số chung cư

Các loại căn hộ

Tổng số căn hộ

Diện tích sử dụng m2 sàn

Diện tích xây dựng m2 sàn

30 m2

45 m2

60 m2

1

- Nhu cầu hiện tại:

8.427

27

648

1296

216

2160

90.720

106.729

2

- Dự báo đến 2010:

16.310

52

1248

2496

416

4160

174.720

205.553

2.3. Đề án thí điểm nhà ở xã hội: (xem Bảng 3)

- Theo hướng dẫn của Cục QL Nhà Bộ Xây dựngĐề án thí điểm có quy mô từ 800 đến 1.000 căn hộ, dân số của Đề án khoảng 3.200đến 4.000 người.

- Đề án thí điểm đề nghị:

+ Tại thành phố Vinh xây dựng 3 nhà chung cư,mỗi nhà chung cư có quy mô 240 căn hộ, dân số của Dự án là 936 người.

+ Tại Khu Công nghiệp Nam cấm đề nghị xây dựng01 chung cư với 80 căn hộ, dân số của Dự án là 312 người.

(Bảng 3).

TT

Quy mô xây dựng

Quy mô dân số (người)

Số chung cư

Các loại căn hộ

Tổng số căn hộ

Diện tích sử dụng m2 sàn

Diện tích xây dựng m2 sàn

1

Tại thành phố Vinh: 936 người

3

72

114

24

240

10.080

11.859

3

Tại khu CN Nam Cấm: 312

1

24

48

8

80

3.360

3.953

2.4. Vốn đầu tư thí điểm nhà ở xã hội:

- Diện tích đất đề án: 1,4 ha.

- Số căn hộ chung cư: 320 căn; tổng diện tíchsử dụng các căn hộ: 13.440 m2.

- Số chung cư xây dựng: 4 chung cư, kiến trúc5 tầng.

- Dân số: 1.248 người.

Trong đó: thực hiện thí điểm tại thành phốVinh 240 căn hộ, với 936 hộ; tại khu công nghiệp Nam Cấm 80 căn hộ, với 320 hộ sinhsống.

(Bảng 4)

TT

Tên hạng mục công trình

Khối lượng

(m2)

Đơn giá

(1000 Đ)

Thành tiền

(1000 Đ)

I

Đền bù giải phóng mặt bằng

14.000

150

2.100.000

II

Chi phí sử dụng đất

III

Chi phí hạ tầng

14.000

200

2.800.000

IV

Chi phí xây nhà

38.758.000

1

Nhà chung cư

15.812

2.350

37.158.000

2

Công trình phụ

1.600

1000

1.600.000

V

Chi phí khác

10%

3.875.800

Tổng

47.533.800

2.5. Về giá cho thuê, thuê mua và thời gianthu hồi vốn:

Theo khoản 1 Điều 56 của Luật Nhà ở có quyđịnh: "giá thuê và thuê mua nhà ở xã hội bảo đảm nguyên tắc bảo toàn vốn,bù đắp các chi phí duy tu bảo dưỡng, bảo trì trong thời gian cho thuê hoặc thuêmua". Theo quy định các chi phí này là rất thấp (chiếm 3 - 5% giá trịxây lắp cho suốt thời gian tồn tại công trình, không đủ để hoạt đông duy tu sữachữa, bảo trì có hiệu quả). Do đó, Đề án vận dụng định mức chi phí này theo đềán thí điểm của Cục Nhà Bộ Xây dựng là 0,14% giá trị xây lắp/1 năm .

Ngoài ra, để tổ chức quản lý có hiệu quả việcthu tiền nhà hàng tháng, cần phải có tổ chức hoạt động và kinh phí để hoạt động.Do đó, tất cả các chi phí sẽ được phân bổ vào giá thuê, thuê mua nhà ở xã hội.

a). Giá thuê, có 2 phương án:

- Phương án 1: (Xem chi tiết phụ lục: 3;4; 5; 6; 7; 8)

Dựa trên thu nhập bình quân và khả năng chitrả của các đối tượng thuê nhà theo như Luật Nhà ở quy định, cơ cấu giá thuêđược tính theo mức bảo toàn vốn đầu tư khấu hao theo thời hạn thuê từ 25 - 40năm. Lãi suất bảo toàn vốn đối với nguồn vốn Nhà nước đầu tư từ ngân sách là 3%/nămvà đối với nhà đầu tư bỏ vốn ra thi công và khai thác là 12%/năm.

Sau thời gian thuê, phần đất và phần nhà vẫnthuộc quyền sử dụng của Nhà nước. Do đó trong cơ cấu giá thành căn hộ để tínhgiá thuê nhà không tính đến giá trị bồi thường giải phóng mặt bằng, tiền sửdụng đất và giá trị đầu tư hạ tầng đến chân hàng rào của dự án nhà ở xã hội. Ngoàira, để giảm giá thuê, Đề án kiến nghị miễn thuế giá trị gia tăng trên giá trịxây lắp, giảm thuế thu nhập doanh nghiệp…

- Phương án 2: Cơ cấu giá thành căn hộ để tính giá thuê nhà có tínhđến giá trị bồi thương giải phóng mặt bằng và chi phí hạ tầng kỹ thuật của Dựán (không tính thuế VAT và tiền sử dụng đất. Xem các phụ lục 3-B,4-B, 5-B, 6-B, 7-B, 8-B ).

Để giảm giá thuê nhà, Đề án đề xuất chọn phươngán 1 để thực hiện.

b) Giá thuê mua: (Xem các phụ lục số 09,10, 11, 12, 13, 14 ).

Điều 54 Luật Nhà ở có quy định "..Ngườiđược thuê mua nhà ở xã hội phải thanh toán lần đầu 20% giá trị của nhà ở thuêmua” .Sau khi trả hết tiền người được thuê mua được cấp giấy chứng nhận quyềnsở hữu căn hộ chung cư. Do đó, trong cơ cấu giá thuê mua sẽ tính các chi phíbồi thường giải phóng mặt bằng và chi phí hạ tầng kỹ thuật của Dự án (không tínhthuế VAT và tiền sử dụng đất). Lãi vốn đối với nguồn vốn ngân sách là 3%/năm vànguồn vốn xã hội hoá là 12%/năm.

2.6. Khả năng thuê, thuê mua nhà ở xã hội:

Theo tính toán tất cả các chi phí quản lý, duy tu, sửa chữa và lãi bảo toànvốn bình quân 3%/năm, giá thuê và thuê mua bình quân một căn hộ 45 m2là:

- Giá thuê theo phương án 1 (PA chọn) trong thời hạn khấu hao 30năm là: 663.555 đ/tháng.

- Giá thuê mua trong thời hạn khấu hao 20 nămlà: 761.063 đ/tháng (sau khi trả 20% giá trị căn hộ thuê mua ban đầu).

Với mức lương bình quân hiện nay theo lươngmới của CBCC, viên chức 1.500.000 đ/tháng ( hệ số 3,5 mức lương tối thiểu 450.000đ), của đơn vị sự nghiệp là 1.200.000 đ/tháng, của doanh nghiệp là 1.100.000đ/tháng thì gía thuê trên chiếm khoảng 16% lương hàng tháng của 4 người thuê 1căn hộ , chiếm 25% lương hàng tháng của 2 người thuê mua 1 căn hộ cho gia đình4 - 5 người ở và sau 20 năm CBCC, viên chức … có thể trả được căn hộ thuê muađể được sở hữu nhà ở.

2.7. Về cơ chế chính sách:

2.7.1. Về chính sách đất đai: Nhà nước thực hiện miễn tiềnsử dụng đất hoặc tiền thuê đất đất đối với các dự án nhà ở xã hội theo Luật Nhàở.

2.7.2. Về chính sách bồi thường GPMB: Nhà nướchỗ trợ đền bù, giải phóng mặt bằng và đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật đối vớicác dự án phát triển nhà ở xã hội.

2.7.3. Về vốn đầu tư xây dưng nhà ở để cho thuê, thuê muađược sử dụng từ quỹ nhà ở xã hội. Theo Điều 52 Luật nhà ở: Nguồn vốn đầu tư xâydựng quỹ nhà ở xã hội được hình thành từ các nguồn sau đây:

a) Tiền thu được từ việc bán, cho thuê và chothuê mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước:

b) Trích từ 30% đến 50% tiền sử dụng đất củacác dự án phát triển nhà ở trên địa bàn;

c) Ngân sách Nhà nước đầu tư;

d) Tiền hỗ trợ, tiền đóng góp tự nguyện củatổ chức, cá nhân trong và ngoài nước;

đ) Tiền huy động từ các nguồn vốn hợp phápkhác theo quy định của pháp luật.

2.7.4. Phương thức xây dựng: Nhà nước khuyếnkhích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế trong và ngoài nước đầu tưphát triển nhà ở xã hội.

Phần 4:

TỔ CHỨC THỰC HIỆN

1. Kế hoạch thựchiện trong giai đoạn đầu:

1.1. Trong giai đoạn hiên nay và những năm sắp tới cùng với sự phát triểncủa nền kinh tế theo hướng CNH, HĐH, nhu cầu về nhà ở xã hội ngày càng lớn,trong khi đó nguồn cung cấp nhà ở tại đô thị và các KCN còn hạn chế. Do đó việcthực hiện chủ trương Nhà nước đầu tư xây dựng quỹ nhà ở để cho các đối tượngchính sách xã hội thuê là rất cần thiết.

1.2. Triển khai thí điểm nhà ở xã hội tại thành phố Vinh và Khu công nghiệpNam Cấm: Tổng vốn đầu tư: 47,533 tỷ đồng.

- Tại thành phố Vinh: xây dựng 3 nhà 5 tầng; 240 căn hộ các loại; với10.080 m2 sàn, có 936 người sống trong dự án.

- Tại Khu công nghiệp Nam Cấm: xây dựng 1 nhà 5tầng; 80 căn hộ; với 3.360 m2 sàn, có 312 người sống trong dự án.

1.3. Ưu tiên bố trí vốn đầu tư từ ngân sách để đầu tư xây dựng quỹ nhà ởxã hội, kết hợp một số nguồn vốn của các doanh nghiệp theo yêu cầu đầu tư.

Trong giai đoạn 2007 đến 2010 hàng năm UBND tỉnh sẽ có kế hoạch trích mộtkhoản kinh phí để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội nhằm giải quyết nhà ở cho một sốđối tượng chính sách xã hội và áp dụng các biện pháp huy động vốn như đề án đềxuất. Trước mắt trong năm 2007 - 2008 UBND tỉnh sẽ có kế hoạch bố trí 20 tỷđồng từ vốn ngân sách để triển khai thực hiện đề án thí điểm nhà ở xã hội.

2. Trách nhiệm của các ngành, chính quyền địa phương các cấp:

2.1. UBND tỉnh:

Thành lập Ban chỉ đạo nhà ở cấp tỉnh do một Phó Chủ tịch tỉnh làm trưởngban và Giám đốc Sở Xây dựng làm uỷ viên thường trực cùng một số thành phần khácđể chỉ đạo triển khai Đề án nhà ở được duyệt.

2.2. Sở Xây dựng:

- Chủ trì phối hợp với Sở Nội vụ và các ngành có trách nhiệm soạn thảo cácquy định liên quan tới việc thành lập và tổ chức hoạt động của doanh nghiệp côngích, đơn vị sự nghiệp có thu thực hiện chức năng quản lý đầu tư xây dựng vàquản lý sử dụng quỹ nhà ở xã hội.

- Tổng hợp tình hình và đề xuất các biện pháp triển khai thực hiện Đề ánnhà ở xã hội báo cáo UBND tỉnh về tình hình thực hiện theo định kỳ.

- Nghiên cứu đề xuất thiết kế mẫu chung cư nhà ở xã hội phù hợp với yêucầu của người sử dụng trước mắt và lâu dài, với khả năng tài chính của các đối tượngnhà ở xã hội.

2.3. Sở Kế hoạch và Đầu tư:

- Chủ trì phối hợp với các ngành liên quan xây dựng cơ chế chính hỗ trợvà huy động các nguồn vốn để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

- Phối hợp với Sở Tài chính lập kế hoạch hỗ trợ vốn từ ngân sách Nhà nướcđể đầu tư xây dựng thí điểm nhà ở xã hội giai đoạn 2007 - 2010.

2.4. Sở Tài chính:

- Chủ trì phối hợp Cục Thuế Nghệ An và các ngành có liên quan nghiên cứuđề xuất cơ chế, chính sách tài chính và thuế liên quan tới hoạt động đầu tư xâydựng nhà ở xã hội, trình cấp có thẩm quyền phê duyệt để thực hiện.

- Phối hợp với Sở Xây dựng đề xuất chi phí thực hiện đề án nhà ở xã hộitrình UBND tỉnh phê duyệt.

- Xây dựng quy chế tổ chức và hoạt động quỹ phát triển nhà ở xã hội.

- Xây dựng quy chế thuê, thuê mua nhà ở xã hội.

2.5. Sở Tài nguyên và Môi trường:

- Chủ trì phối hợp với Sở Xây dựng, Ban quản lý các khu công nghiệp, UBNDthành phố Vinh, thị xã Cửa Lò và các huyện lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đấtđể phục vụ nhu cầu xây dựng nhà ở xã hội.

- Phối hợp với các ngành có liên quan hướng dẫn việc tổ chức khai thác quỹđất để phục vụ nhu cầu xây dựng nhà ở xã hội.

2.6. Liên đoàn Lao động tỉnh:

Chủ trì và phối hợp với các ngành liên quan xây dựng quy trình xét duyệtđối tượng thuê, thuê mua nhà ở xã hội

2.7. UBND thành phố Vinh, thị xã Cửa Lò, các huyện và phường, xã:

- Đề xuất quy hoạch cụ thể các khu vực xây dựng nhà ở xã hội để chothuê và thuê mua .

- Chủ trì phối hợp với các ngành liên quan xây dựng cơ chế đền bù, tổ chứcgiải phóng mặt bằng. Tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện dự án nhà ở xãhội có hiệu quả./.

UBND tỉnh Nghệ An