ỦY BAN NHÂN DÂN
TỈNH THỪA THIÊN HUẾ
-------

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------

Số: 24/2013/QĐ-UBND

Thừa Thiên Huế, ngày 03 tháng 7 năm 2013

QUYẾT ĐỊNH

VỀ VIỆC BAN HÀNH QUY CHẾ QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ TRÊN ĐỊABÀN TỈNH THỪA THIÊN HUẾ

ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH

Căn cứ Luật Tổ chức Hội đồngnhân dân và Ủy ban nhân dân ngày 26 tháng 11 năm 2003;

Căn cứ Luật Nhà ở ngày 29tháng 11 năm 2005;

Căn cứ Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hànhLuật Nhà ở;

Căn cứ Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 9 năm 2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướngdẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ quyđịnh chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;

Căn cứ Thông tư số 14/2011/TT-BXD ngày 25 tháng 11 năm 2011 của Bộ Xây dựng Quy định về hoạt độngđào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chungcư;

Căn cứ Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28 tháng 5 năm 2008 của Bộ Xây dựng về việc ban hành Quy chếquản lý sử dụng nhà chung cư;

Theo đề nghị của Giám đốc SởXây dựng,

QUYẾT ĐỊNH:

Điều 1.Ban hành kèm theo Quyết định này Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư trên địabàn tỉnh Thừa Thiên Huế.

Điều 2.Quyết định này có hiệu lực sau 10 ngày kể từ ngày ký.

Điều 3.Chánh Văn phòng Ủy ban nhân dân tỉnh; Giám đốc các Sở: Xây dựng, Tài chính, Tàinguyên và Môi trường, Kế hoạch và Đầu tư; Chủ tịch UBND các huyện, thị xã,thành phố Huế; các đơn vị quản lý nhà chung cư; các tổ chức, cá nhân có liênquan chịu trách nhiệm thi hành Quyết định này./.

TM. ỦY BAN NHÂN DÂN
KT. CHỦ TỊCH
PHÓ CHỦ TỊCH




Phan Ngọc Thọ

QUY CHẾ

QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THỪA THIÊN HUẾ(Ban hành kèm theo Quyết định số 24/2013/QĐ-UBND ngày 03/7/2013 của Uỷban nhân dân tỉnh Thừa Thiên Huế)

Chương I

QUY ĐỊNH CHUNG

Điều 1. Mụcđích, yêu cầu

1. Nâng cao điều kiện sống, đảmbảo an toàn cho người sử dụng, đảm bảo an ninh trật tự; tạo lập nếp sống vănminh đô thị trong các khu nhà chung cư; duy trì chất lượng, kiến trúc, cảnhquan, vệ sinh môi trường của nhà chung cư;

2. Quy định quyền và nghĩa vụ,trách nhiệm của các tổ chức, cá nhân có liên quan trong việc quản lý sử dụngnhà chung cư.

Điều 2. Phạmvi và đối tượng điều chỉnh

1. Quy chế này được áp dụng đốivới các loại nhà chung cư và nhà nhiều tầng có mục đích sử dụng hỗn hợp mà cóphần diện tích là nhà ở.

2. Đối tượng áp dụng bao gồm tổchức, cá nhân có liên quan đến việc quản lý sử dụng nhà chung cư.

Điều 3. Giảithích từ ngữ

Trong Quy chế này, các từ ngữ dướiđây được hiểu như sau:

1. “Nhà chung cư có nhiều chủ sởhữu” là nhà chung cư có từ hai chủ sở hữu trở lên.

2. “Nhà chung cư độc lập” là mộtnhà chung cư có vị trí tách biệt với các nhà chung cư khác.

3. “Cụm nhà chung cư” là tập hợptừ hai nhà chung cư trở lên có vị trí gần nhau, có chung một phần diện tíchcông cộng hoặc thiết bị kỹ thuật thuộc phần sở hữu chung.

4. “Nhà nhiều tầng có mục đích sửdụng hỗn hợp” là nhà nhiều tầng, có nhiều diện tích với mục đích sử dụng khácnhau (văn phòng, siêu thị, làm nhà ở và các mục đích khác).

5. "Phần sở hữu riêng"trong nhà chung cư bao gồm:

a) Phần diện tích bên trong cănhộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó;

b) Phần diện tích khác trong nhàchung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật;

c) Hệ thống trang thiết bị kỹthuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng.

6. "Phần sở hữu chung"trong nhà chung cư bao gồm:

a) Phần diện tích nhà còn lại củanhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại Khoản 5 Điềunày;

b) Không gian và hệ thống kết cấuchịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột,tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sânthượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộpkỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phátthanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần kháckhông thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào;

c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bênngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó.

7. “ Đơn vị đang quản lý nhàchung cư” là tổ chức được giao trách nhiệm trực tiếp quản lý nhà chung cư đó.

8. “Chủ sở hữu nhà chung cư” làtổ chức, cá nhân đang sở hữu hợp pháp phần sở hữu riêng trong nhà chung cư.

9. “Người sử dụng nhà chung cư” làtổ chức, cá nhân đang sử dụng hợp pháp phần sở hữu riêng trong nhà chung cư.

10. “Doanh nghiệp quản lý vậnhành nhà chung cư” là đơn vị có năng lực chuyên môn về quản lý vận hành nhàchung cư, được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật.

11. “Quản lý vận hành nhà chungcư” bao gồm quản lý việc điều khiển, duy trì hoạt động của hệ thống trang thiếtbị (bao gồm thang máy, máy bơm nước, máy phát điện dự phòng, hệ thống hạ tầng kỹthuật và các trang thiết bị khác) thuộc phần sở hữu chung hoặc phần sử dụngchung của nhà chung cư; cung cấp các dịch vụ (bảo vệ, vệ sinh, thu gom rác thải,chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác) đảm bảo chonhà chung cư hoạt động bình thường. Việc vận hành nhà chung cư phải do doanhnghiệp có năng lực chuyên môn về quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện.

12. “Chủ đầu tư” là người sở hữuvốn hoặc được giao quản lý sử dụng vốn để thực hiện đầu tư xây dựng nhà chungcư theo quy định của pháp luật; là người trực tiếp bán các căn hộ trong nhàchung cư cho bên mua.

Chương II

QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀCHUNG CƯ

Mục 1. NỘIDUNG QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ

Điều 4. Bảnnội quy quản lý sử dụng nhà chung cư

1. Các nhà chung cư đều phải cóBản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư với những nội dung chính như sau:

a) Trách nhiệm của các tổ chức(Chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý nhà chung cư, doanh nghiệp quản lý vận hành vàBan quản trị) trong quản lý sử dụng nhà chung cư theo quy định của Quy chế này;

b) Quyền và nghĩa vụ của chủ sởhữu hoặc người sử dụng hợp pháp nhà chung cư;

c) Các hành vi bị nghiêm cấmtrong sử dụng nhà chung cư;

d) Các khoản phí, mức phí phảiđóng góp dùng cho công tác quản lý vận hành, bảo trì nhà chung cư và các loạiphí hợp lý khác;

đ) Xác định danh mục, vị trí, diệntích và quy mô các phần sở hữu riêng trong nhà chung cư; phần sở hữu, sử dụngchung trong và ngoài nhà chung cư;

e) Quy định về việc sửa đổi, bổsung Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư và một số quy định khác.

2. Đối với nhà chung cư có nhiềuchủ sở hữu:

a) Trường hợp nhà chung cư đượcbán kể từ ngày Quy chế này có hiệu lực thi hành, trước khi bán, Chủ đầu tư xâydựng Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư theo quy định tại Khoản 1 Điềunày và thông báo cho Bên mua. Bản nội quy này được đính kèm theo và là một phầnkhông thể tách rời của hợp đồng mua bán căn hộ, diện tích thuộc phần sở hữuriêng của nhà chung cư.

b) Trường hợp nhà chung cư đượcbán trước ngày Quy chế này có hiệu lực thi hành thì Chủ đầu tư hoặc Ban quản trị(nếu đã thành lập) hoặc đơn vị đang quản lý nhà chung cư có trách nhiệm soạn thảoBản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư theo quy định tại Khoản 1 Điều này đểthông qua trong Hội nghị nhà chung cư. Trong trường hợp này, Bản nội quy phảiphù hợp với nội dung quyết định đầu tư, nội dung dự án được cấp có thẩm quyềnphê duyệt (nếu có) và những thoả thuận, cam kết bằng văn bản giữa Bên bán vàBên mua khi ký hợp đồng mua bán căn hộ, diện tích thuộc phần sở hữu riêng củanhà chung cư (nếu có).

3. Đối với nhà chung cư có mộtchủ sở hữu:

Chủ sở hữu nhà chung cư phải căncứ vào những nội dung quy định tại Khoản 1 Điều này để xây dựng Bản nội quy quảnlý sử dụng nhà chung cư phù hợp với điều kiện thực tế của nhà chung cư đó vàthông báo công khai với người sử dụng nhà chung cư.

Điều 5. Bảotrì nhà chung cư

1. Bảo trì nhà chung cư bao gồmviệc duy tu bảo dưỡng, sửa chữa nhỏ, sửa chữa vừa và sửa chữa lớn nhằm duy trìchất lượng của nhà chung cư. Việc bảo trì được thực hiện theo quy định tạiThông tư số 02/2012/TT-BXD ngày 12/6/2012 của Bộ Xây dựng hướng dẫn một số nộidung về bảo trì công trình dân dụng, công trình công nghiệp vật liệu xây dựngvà công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị.

2. Việc bảo trì nhà chung cư phảido tổ chức có tư cách pháp nhân có chức năng về hoạt động xây dựng phù hợp vớinội dung công việc bảo trì.

Điều 6. Lưutrữ hồ sơ nhà chung cư

Chủ sở hữu nhà ở (đối với nhàchung cư có 01 chủ sở hữu hoặc chủ sở hữu nhà chung cư) có trách nhiệm lập, lưutrữ hồ sơ theo quy định tại Khoản 2, Điều 66 của Luật Nhà ở.

Trường hợp nhà chung cư có nhiềuchủ sở hữu, việc lưu trữ hồ sơ đối với phần sở hữu chung được quy định như sau:

1. Ban quản trị có trách nhiệmlưu trữ và bảo quản các bản vẽ, hồ sơ nêu tại Khoản 2 Điều này và cung cấp chođơn vị bảo trì, quản lý vận hành nhà chung cư khi có yêu cầu. Trường hợp chưa thànhlập được Ban quản trị thì Chủ đầu tư hoặc đơn vị đang quản lý nhà chung cư cótrách nhiệm lập, lưu trữ hồ sơ và bàn giao cho Ban quản trị khi Ban này đượcthành lập.

2. Hồ sơ lưu trữ bao gồm bản vẽhoàn công và các hồ sơ có liên quan đến quá trình bảo trì, vận hành nhà chungcư. Đối với nhà chung cư đưa vào sử dụng trước ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thihành mà không có bản vẽ hoàn công thì Chủ đầu tư hoặc đơn vị đang quản lý nhàchung cư hoặc Ban quản trị phải khôi phục, đo vẽ lại.

Mục 2. CƠ CẤU,TỔ CHỨC QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ

Điều 7. Chủsở hữu, người sử dụng nhà chung cư có quyền và trách nhiệm trong việc tổ chứcquản lý nhà chung cư như sau:

1. Tham gia Hội nghị nhà chungcư và biểu quyết những vấn đề thuộc thẩm quyền của Hội nghị nhà chung cư. Quyềnbiểu quyết được tính theo đơn vị căn hộ hoặc đơn vị diện tích phần sở hữu riêngcủa chủ sở hữu (01 căn hộ hoặc 01 m2 diện tích được 01 phiếu biểu quyết);

2. Đóng góp ý kiến cho Chủ đầutư hoặc đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư hoặc Ban quản trị trong việc quảnlý sử dụng nhà chung cư.

Điều 8. Hộinghị nhà chung cư

1. Hội nghị nhà chung cư là hộinghị các chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư. Chủ sở hữu, người sử dụngnhà chung cư có thể cử đại diện hoặc uỷ quyền cho người khác tham dự Hội nghịnhà chung cư.

Hội nghị nhà chung cư có thể tổchức cho một nhà chung cư hoặc một cụm nhà chung cư. Trường hợp tổ chức Hội nghịcho một nhà chung cư thì số người tham dự phải có số lượng trên 50% tổng số chủsở hữu và người sử dụng nhà chung cư. Trường hợp tổ chức Hội nghị cho một cụmnhà chung cư thì mỗi nhà chung cư phải cử đại biểu tham dự, số đại biểu tham dựcủa mỗi nhà chung cư phải có số lượng trên 10% số chủ sở hữu và người sử dụng củamỗi nhà chung cư đó.

Hội nghị nhà chung cư được tổ chứcmỗi năm 01 lần, trong trường hợp cần thiết có thể tổ chức Hội nghị bất thườngkhi có trên 50% tổng số các chủ sở hữu và người sử dụng đề nghị bằng văn bản hoặckhi Ban quản trị đề nghị đồng thời có văn bản đề nghị của 30% chủ sở hữu và ngườisử dụng nhà chung cư.

2. Trong thời hạn không quá 12tháng, kể từ ngày nhà chung cư được bàn giao đưa vào sử dụng và có 50% căn hộđược bán trở lên (kể cả số căn hộ mà Chủ đầu tư giữ lại) thì Chủ đầu tư (đối vớinhà chung cư nhiều chủ sở hữu) hoặc chủ sở hữu (đối với nhà chung cư có một chủsở hữu) có trách nhiệm tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu. Trường hợp nhàchung cư không xác định được Chủ đầu tư thì đơn vị đang quản lý nhà chung cư đóhoặc Uỷ ban nhân dân huyện, thị xã, thành phố Huế có trách nhiệm chủ trì tổ chứcHội nghị nhà chung cư lần đầu.

3. Hội nghị nhà chung cư có quyềnquyết định cao nhất trong việc quản lý sử dụng nhà chung cư đó theo quy định củapháp luật về nhà ở và Quy chế này. Hội nghị nhà chung cư quyết định các vấn đềsau:

a) Đề cử và bầu Ban quản trị; đềcử và bầu bổ sung, bãi miễn thành viên Ban quản trị trong trường hợp tổ chức Hộinghị nhà chung cư bất thường; thông qua hoặc bổ sung, sửa đổi Quy chế hoạt độngcủa Ban quản trị; thông qua mức phụ cấp trách nhiệm cho các thành viên Ban quảntrị và các chi phí hợp lý khác phục vụ cho hoạt động của Ban quản trị;

b) Thông qua hoặc bổ sung, sửa đổiBản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư theo quy định tại Điều 4 Quy chế này;

c) Thông qua việc lựa chọn doanhnghiệp quản lý vận hành, doanh nghiệp bảo trì nhà chung cư;

d) Thông qua báo cáo công tác quảnlý vận hành, bảo trì và báo cáo tài chính của các đơn vị được giao thực hiện;

đ) Quyết định những nội dungkhác có liên quan đến việc quản lý sử dụng nhà chung cư.

Đối với nhà chung cư có một chủsở hữu thì Hội nghị nhà chung cư không nhất thiết phải thực hiện các nội dungquy định tại Điểm c và d của khoản này.

4. Mọi quyết định của Hội nghịnhà chung cư phải đảm bảo nguyên tắc theo đa số thông qua hình thức biểu quyếthoặc bỏ phiếu và được xác lập bằng văn bản.

Điều 9. Banquản trị nhà chung cư

1. Thành phần Ban quản trị nhàchung cư được quy định như sau:

a) Trường hợp nhà chung cư cónhiều chủ sở hữu thì thành phần Ban quản trị bao gồm đại diện các chủ sở hữu,người sử dụng nhà chung cư và đại diện Chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý nhà chungcư. Ban quản trị nhà chung cư có thể được bầu từ 05 đến 15 thành viên, tuỳ theođiều kiện cụ thể của nhà chung cư, cụm nhà chung cư đó. Cơ cấu Ban quản trị gồm01 Trưởng ban, 01 hoặc 02 Phó Trưởng ban, trong đó có 01 Phó Trưởng ban làthành phần do Chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý nhà chung cư cử tham gia Ban quảntrị.

Khi Chủ đầu tư sáp nhập hoặcchuyển quyền lợi và nghĩa vụ sang doanh nghiệp khác thì doanh nghiệp này cótrách nhiệm cử người tham gia vào Ban quản trị. Chủ đầu tư có thể rút khỏi Banquản trị khi Ban quản trị nhà chung cư đó hoạt động tốt và công tác quản lý sửdụng nhà chung cư đó đi vào nề nếp và được Hội nghị nhà chung cư chấp thuận.

b) Trường hợp nhà chung cư có mộtchủ sở hữu thì thành phần Ban quản trị gồm chủ sở hữu và đại diện người sử dụngnhà chung cư.

2. Trách nhiệm và quyền hạn củaBan quản trị nhà chung cư:

a) Chủ trì Hội nghị nhà chung cưquy định tại Khoản 1, Điều 8 của Quy chế này, báo cáo Hội nghị nhà chung cư kếtquả công tác quản lý sử dụng nhà chung cư trong thời gian giữa hai kỳ Hội nghị;

b) Bảo vệ quyền lợi hợp pháp củanhững người sử dụng nhà chung cư trong việc sử dụng nhà chung cư; kiểm tra đônđốc người sử dụng nhà chung cư thực hiện đúng Bản nội quy quản lý sử dụng vàcác quy định của pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cư; tạo điều kiện đểdoanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư hoàn thành tốt nhiệm vụ theo nộidung hợp đồng đó ký kết;

c) Thu thập, tổng hợp ý kiến, kiếnnghị của người sử dụng liên quan việc quản lý sử dụng để phản ảnh với doanhnghiệp quản lý vận hành, các cơ quan chức năng, tổ chức, cá nhân có liên quanxem xét giải quyết;

d) Ký kết hợp đồng cung cấp dịchvụ với doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư và hợp đồng bảo trì với doanhnghiệp có tư cách pháp nhân về xây dựng (việc lựa chọn các doanh nghiệp này phảiđược thông qua Hội nghị nhà chung cư); theo dõi, giám sát việc quản lý vận hànhvà bảo trì nhà chung cư theo nội dung hợp đồng đã ký kết để quản lý vận hành vàbảo trì nhà chung cư; nghiệm thu, thanh toán và thanh lý hợp đồng với doanhnghiệp quản lý vận hành, bảo trì nhà chung cư;

đ) Trực tiếp thu hoặc uỷ quyềncho doanh nghiệp quản lý vận hành thu kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư;

e) Kiểm tra các báo cáo thu, chitài chính về quản lý vận hành và bảo trì nhà chung cư do doanh nghiệp quản lý vậnhành, doanh nghiệp bảo trì thực hiện theo hợp đồng đã ký kết và báo cáo với Hộinghị nhà chung cư theo quy định tại Điểm a khoản này;

g) Phối hợp với chính quyền địaphương, tổ dân phố trong việc xây dựng nếp sống văn minh, giữ gìn trật tự antoàn xã hội trong nhà chung cư được giao quản lý;

h) Định kỳ 6 tháng một lần, Banquản trị lấy ý kiến của người sử dụng nhà chung cư làm cơ sở để đánh giá chấtlượng dịch vụ quản lý vận hành của doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư;

i) Thực hiện các công việc khácdo Hội nghị nhà chung cư giao;

k) Được hưởng phụ cấp trách nhiệmvà các chi phí hợp lý khác phục vụ cho hoạt động của Ban quản trị;

l) Không được tự tổ chức các bộphận dưới quyền hoặc tự bãi miễn hoặc bổ sung thành viên Ban quản trị.

3. Ban quản trị nhà chung cư hoạtđộng theo nguyên tắc tập thể, quyết định theo đa số.

4. Trong thời hạn 15 ngày kể từkhi Hội nghị nhà chung cư bầu Ban quản trị, Ban quản trị có trách nhiệm đăng kývới UBND các huyện, thị xã, thành phố (gọi chung là cấp huyện) để được công nhận.Trong thời hạn 15 ngày, kể từ khi nhận được văn bản đăng ký của Ban quản trịnhà chung cư, UBND cấp huyện phải ban hành quyết định công nhận Ban quản trịnhà chung cư. Nhiệm kỳ hoạt động của Ban quản trị tối đa là 03 năm kể từ ngàyUBND cấp huyện ký quyết định công nhận.

5. Trường hợp nhà chung cư có mộtchủ sở hữu thì Ban quản trị thực hiện trách nhiệm chủ trì Hội nghị nhà chung cưtrong những lần tiếp theo và các nội dung quy định tại Điểm b, c, h, k và l,Khoản 2 Điều này.

Điều 10. Chủđầu tư trong quản lý sử dụng nhà chung cư

1. Đối với nhà chung cư có nhiềuchủ sở hữu thì Chủ đầu tư có quyền và trách nhiệm sau:

a) Lựa chọn và ký hợp đồng vớidoanh nghiệp có chức năng và chuyên môn để quản lý vận hành nhà chung cư (kể cảdoanh nghiệp trực thuộc Chủ đầu tư) kể từ khi đưa nhà chung cư vào sử dụng chođến khi Ban quản trị được thành lập. Đề xuất doanh nghiệp quản lý vận hành nhàchung cư để Hội nghị nhà chung cư lần thứ nhất thông qua;

b) Thu kinh phí bảo trì phần sởhữu chung trong nhà chung cư theo quy định tại Khoản 1, Điều 51, Nghị định71/2010/NĐ-CP và thực hiện quản lý kinh phí bảo trì nhà chung cư theo quy địnhtại Điều 17 của Quy chế này;

c) Bàn giao hệ thống kết cấu hạtầng bên ngoài nhà chung cư cho cơ quan quản lý chuyên ngành ở địa phương theoquy định. Đối với nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp, Chủ đầu tư có tráchnhiệm bàn giao các công trình hạ tầng nêu trên khi đã bán hết phần sở hữu riêngcho các chủ sở hữu khác;

d) Hướng dẫn việc sử dụng hệ thốnghạ tầng kỹ thuật và trang thiết bị trong nhà chung cư cho người sử dụng nhàchung cư;

đ) Bàn giao 01 bộ bản vẽ hoàncông và hồ sơ có liên quan đến quản lý sử dụng nhà chung cư đối với phần sở hữuchung quy định tại Điều 6 của Quy chế này cho Ban quản trị nhà chung cư lưu giữ;

e) Chủ trì tổ chức Hội nghị nhàchung cư theo quy định tại Điều 8 của Quy chế này;

g) Cử người tham gia Ban quản trịtheo quy định tại Điều 9 của Quy chế này.

2. Đối với nhà chung cư có mộtchủ sở hữu thì Chủ đầu tư thực hiện các nhiệm vụ được giao hoặc thực hiện cáccam kết với chủ sở hữu trong quản lý sử dụng nhà chung cư.

Điều 11.Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư

1. Doanh nghiệp quản lý vận hànhnhà chung cư là đơn vị có năng lực chuyên môn về quản lý vận hành nhà chung cưđược thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp. Doanhnghiệp này có thể trực tiếp thực hiện một, một số hoặc toàn bộ các phần việc quảnlý vận hành nhà chung cư.

2. Doanh nghiệp quản lý vận hànhnhà chung cư được hưởng các chế độ như đối với dịch vụ công ích trong hoạt độngcung cấp các dịch vụ cho nhà chung cư theo quy định của pháp luật.

Mục 3. QUẢNLÝ VẬN HÀNH NHÀ CHUNG CƯ

Điều 12. Hợpđồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư và nghiệm thu, thanh toán,thanh lý hợp đồng dịch vụ

1. Hợp đồng cung cấp dịch vụ quảnlý vận hành nhà chung cư bao gồm những nội dung chính sau:

a) Tên, địa chỉ, người đại diệncác bên ký hợp đồng;

b) Quy mô, diện tích các bộ phậntrong và ngoài nhà chung cư thuộc phần sở hữu chung cần phải quản lý vận hành;

c) Nội dung và yêu cầu về chấtlượng, số lượng, thời gian, địa điểm cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhàchung cư;

d) Các khoản phí, mức phí dịch vụvận hành nhà chung cư;

đ) Thời gian thực hiện hợp đồngdịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư;

e) Trách nhiệm, quyền hạn củacác bên tham gia hợp đồng;

g) Những thỏa thuận khác có liênquan.

2. Thời gian thực hiện hợp đồng nêutại Khoản 1 Điều này tối thiểu là 02 năm. Trong trường hợp được gia hạn thì thờigian gia hạn không quá 02 năm.

3. Hủy bỏ và chấm dứt hợp đồngcung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư:

a) Hợp đồng bị đơn phương huỷ bỏkhi một trong hai bên vi phạm cam kết trong hợp đồng.

b) Hợp đồng được chấm dứt khi hếtthời hạn hoặc hai bên cùng thoả thuận thống nhất chấm dứt hợp đồng.

4. Việc nghiệm thu, thanh toán,quyết toán và thanh lý hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cưđược thực hiện theo các quy định của pháp luật.

Điều 13.Trách nhiệm và quyền hạn của doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư

1. Thực hiện cung cấp dịch vụ quảnlý vận hành nhà chung cư theo hợp đồng đã ký, đảm bảo an toàn, tiêu chuẩn, quyphạm quy định;

2. Ký kết hợp đồng phụ với cácdoanh nghiệp khác cung cấp dịch vụ cho nhà chung cư (nếu có); giám sát việccung cấp các dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư đối với các doanh nghiệp nêutrên để đảm bảo thực hiện theo hợp đồng đã ký;

3. Thông báo bằng văn bản về nhữngyêu cầu, những điều cần chú ý cho người sử dụng khi bắt đầu sử dụng nhà chungcư; hướng dẫn việc lắp đặt các trang thiết bị thuộc phần sở hữu riêng vào hệ thốngtrang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư;

4. Định kỳ kiểm tra cụ thể, chitiết, bộ phận của nhà chung cư để thực hiện việc quản lý vận hành nhà chung cư;

5. Thực hiện ngay việc ngăn ngừanguy cơ gây thiệt hại cho người sử dụng nhà chung cư và sửa chữa bất kỳ chi tiếtnào của phần sở hữu chung hoặc trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư bịhư hỏng, đảm bảo cho nhà chung cư hoạt động bình thường;

6. Thu phí dịch vụ quản lý vậnhành nhà chung cư hàng tháng theo quy định tại Khoản 2, Điều 14 của Quy chế nàykhi được Ban quản trị nhà chung cư uỷ quyền. Trường hợp nhà chung cư có một chủsở hữu thì thực hiện việc thu kinh phí quản lý vận hành theo thoả thuận giữa chủsở hữu và người sử dụng;

7. Phối hợp với Ban quản trị đềnghị các cơ quan cấp điện, nước ngừng cung cấp, nếu người sử dụng nhà chung cưkhông thực hiện đóng góp đầy đủ, đúng hạn chi phí quản lý vận hành nhà chung cưvà vi phạm các quy định tại Điều 20 của Quy chế này mà không khắc phục;

8. Định kỳ 6 tháng một lần, báocáo công khai về công tác quản lý vận hành nhà chung cư với Ban quản trị và phốihợp với Ban quản trị lấy ý kiến của người sử dụng nhà chung cư về việc cung cấpdịch vụ cho nhà chung cư;

9. Phối hợp với Ban quản trị, tổdân phố, công an địa phương trong việc bảo vệ an ninh, trật tự và các vấn đề cóliên quan khác trong quá trình quản lý vận hành nhà chung cư.

Điều 14. Kinhphí quản lý vận hành phần sở hữu chung nhà chung cư

1. Kinh phí quản lý vận hành phầnsở hữu chung nhà chung cư bao gồm:

a) Chi phí cho doanh nghiệp vậnhành nhà chung cư; điều khiển hoạt động của hệ thống trang thiết bị và nhâncông thực hiện các dịch vụ cho nhà chung cư; các chi phí sử dụng năng lượng,nhiên liệu, vật liệu, duy tu bảo dưỡng thường xuyên và các chi phí khác để đảmbảo hoạt động của máy móc, thiết bị (như thang máy, máy bơm và máy móc, thiết bịkhác) thuộc phần sở hữu chung trong nhà chung cư.

b) Chi phí phụ cấp trách nhiệmcho các thành viên Ban quản trị và các chi phí hợp lý khác phục vụ cho hoạt độngcủa Ban quản trị.

Phí trông giữ ôtô, xe đạp, xemáy được hạch toán riêng và được bù đắp vào chi phí quản lý vận hành nhà chungcư.

2. Huy động kinh phí quản lý vậnhành phần sở hữu chung nhà chung cư:

a) Trường hợp nhà chung cư có mộtchủ sở hữu thì kinh phí quản lý vận hành do chủ sở hữu đảm nhận, trừ trường hợpchủ sở hữu và người sử dụng có thoả thuận khác. Trường hợp nhà chung cư có nhiềuchủ sở hữu thì kinh phí vận hành được huy động từ các chủ sở hữu theo nguyên tắcđảm bảo tính đủ chi phí. Mức đóng góp kinh phí được tính theo tháng, phân bổtheo diện tích phần sở hữu riêng của từng chủ sở hữu và thu từ người sử dụngnhà chung cư mỗi tháng một lần. Chủ đầu tư dự án nhà chung cư căn cứ mức thu tốiđa do UBND tỉnh quy định để tính toán, cân đối mức phí dịch vụ ngay từ khi lậpdự án.

b) Đối với dự án nhà chung cư cósử dụng dịch vụ gia tăng (như tắm hơi, bể bơi sử dụng riêng cho từng nhà hoặccác dịch vụ gia tăng khác) ngoài các dịch vụ quy định của Ban quản lý vận hànhnhà chung cư mà chủ đầu tư có thoả thuận mức phí dịch vụ với người mua bằng vănbản khi ký hợp đồng mua bán nhà ở thì mức thu thực hiện theo thoả thuận đó.

c) Chủ sở hữu có trách nhiệmđóng góp kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư theo các quy định nêu tại khoảnnày, kể cả trường hợp diện tích thuộc phần sở hữu riêng mà Chủ đầu tư chưa bánhoặc chủ sở hữu không sử dụng.

3. Các chi phí về sử dụng nhiênliệu, năng lượng, nước và các chi phí khác mà có hợp đồng riêng đối với từngngười sử dụng nhà chung cư thì do người sử dụng trực tiếp chi trả với đơn vịcung cấp dịch vụ đó. Trường hợp sử dụng nước, điện mà không có hợp đồng riêng từngcăn hộ thì người sử dụng chi trả theo khối lượng tiêu thụ, trong đó có cộngthêm phần hao hụt.

Mục 4. BẢOTRÌ NHÀ CHUNG CƯ

Điều 15.Nguyên tắc bảo trì nhà chung cư

1. Chủ sở hữu có trách nhiệm bảotrì đối với phần sở hữu riêng của mình. Trong trường hợp người sử dụng không phảilà chủ sở hữu muốn thực hiện việc bảo trì phần sở hữu riêng thì phải được chủ sởhữu đồng ý bằng văn bản. Chủ sở hữu có trách nhiệm đóng góp đầy đủ khoản kinhphí về bảo trì phần sở hữu chung theo quy định.

2. Việc bảo trì đối với phần sởhữu chung, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật và trang thiết bị sử dụng chungdo doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư hoặc tổ chức có tư cách pháp nhânvề hoạt động xây dựng theo quy định tại Khoản 2, Điều 5 của Quy chế này thực hiệnvà phải tuân thủ các chỉ dẫn của nhà thiết kế, chế tạo, quy trình, quy phạm docơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

3. Việc bảo trì nhà chung cư phảibảo đảm an toàn cho người, tài sản, vệ sinh môi trường, cảnh quan, kiến trúc củanhà chung cư.

Điều 16. Mứckinh phí đóng góp để bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư được quy định nhưsau:

1. Đối với nhà chung cư được bánkể từ ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành thì kinh phí đóng góp để bảo trì phầnsở hữu chung nhà chung cư được thực hiện theo quy định tại Khoản 1, Điều 51 củaNghị định số 71/2010/NĐ-CP Đối với nhà chung cư được bán từ trước ngày LuậtNhà ở có hiệu lực thi hành thì mức kinh phí đóng góp được thực hiện theo quy địnhtại Khoản 2, Điều 51 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP với mức kinh phí bảo trì tổithiểu là 2%. Trường hợp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư đểbố trí tái định cư (hoặc những chung cư đã đưa vào hoạt động trước đây) không đủthì nguồn kinh phí bảo trì này do Ngân sách cấp.

2. Trường hợp kinh phí thu đượcđể bảo trì phần sở hữu chung không đủ thì huy động từ đóng góp của các chủ sở hữutương ứng với phần diện tích sở hữu riêng của từng chủ sở hữu trong nhà chungcư. Khoản kinh phí nêu trên chỉ dùng trong việc bảo trì nhà chung cư, không đượcsử dụng cho việc quản lý vận hành nhà chung cư và các mục đích khác.

3. Trường hợp mua nhà trả chậmhoặc trả dần thì người mua có trách nhiệm đóng góp kinh phí bảo trì phần sở hữuchung nhà chung cư theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 của Điều này.

Điều 17. Quảnlý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư

1. Đối với kinh phí bảo trì quyđịnh tại Khoản 1, Điều 16 của Quy chế này, Chủ đầu tư có trách nhiệm lập tàikhoản tiền gửi cho từng nhà chung cư tại ngân hàng thương mại với lãi suấtkhông thấp hơn lãi suất tiền gửi tiết kiệm không kỳ hạn kể từ khi đưa nhà chungcư vào sử dụng và bàn giao tài khoản đó cho Ban quản trị khi Ban quản trị đượcbầu ra. Ban quản trị quản lý tài khoản kinh phí bảo trì với hình thức đồng chủtài khoản (gồm Trưởng Ban quản trị và một thành viên do Ban quản trị cử ra) đểquản lý và sử dụng khoản kinh phí này theo quy định của pháp luật về tài chính.

Số tiền lãi phát sinh trong mỗikỳ từ gửi tiền tại ngân hàng phải được bổ sung vào kinh phí bảo trì.

2. Việc nghiệm thu, thanh toán,quyết toán và thanh lý hợp đồng bảo trì được thực hiện theo các quy định củapháp luật về xây dựng và hợp đồng dân sự.

3. Đơn vị quản lý kinh phí bảotrì phần sở hữu chung nhà chung cư phải lập sổ theo dõi thu chi đối với kinhphí bảo trì và phối hợp thực hiện kiểm tra việc quyết toán và quản lý thu chitheo quy định pháp luật về tài chính; công khai các khoản thu, chi kinh phí thựchiện việc bảo trì nhà chung cư với người sử dụng nhà chung cư tại Hội nghị nhàchung cư hàng năm.

Mục 5. QUYỀNVÀ NGHĨA VỤ CỦA CHỦ SỞ HỮU, NGƯỜI SỬ DỤNG TRONG SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ; NHỮNGHÀNH VI BỊ NGHIÊM CẤM TRONG SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ

Điều 18.Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu trong sử dụng nhà chung cư

1. Đối với nhà chung cư có nhiềuchủ sở hữu:

a) Được quyền sử dụng diện tíchthuộc phần sở hữu chung theo quy định của Quy chế này;

b) Yêu cầu người có trách nhiệmcung cấp thông tin, công khai các nội dung liên quan đến quản lý sử dụng nhàchung cư;

c) Chấp hành đầy đủ những quyếtđịnh của Hội nghị nhà chung cư;

d) Có trách nhiệm thực hiện việcbảo trì đối với phần sở hữu riêng; đóng góp đầy đủ, đúng thời hạn kinh phí quảnlý, vận hành, bảo trì phần sở hữu chung và các khoản kinh phí khác phải nộptheo quy định của Quy chế này;

đ) Tạo điều kiện thuận lợi đểngười có trách nhiệm thực hiện việc vận hành và bảo trì phần sở hữu chung nhàchung cư;

e) Chấp hành nội quy, quy định vềquản lý việc sử dụng nhà chung cư; thực hiện đúng các quy định về phòng chốngcháy, nổ, chữa cháy, vệ sinh công cộng, an ninh trật tự; phát hiện và thông báokịp thời các hành vi vi phạm trong nhà chung cư;

g) Khôi phục lại nguyên trạng hoặcbồi thường thiệt hại đối với phần sở hữu chung hoặc phần sở hữu riêng của ngườisử dụng nhà chung cư khác bị hư hỏng do mình gây ra.

2. Đối với nhà chung cư có mộtchủ sở hữu thì chủ sở hữu có trách nhiệm thực hiện những quy định tại Điều 68 củaLuật Nhà ở.

Điều 19.Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng không phải là chủ sở hữu nhà chung cư

1. Được sử dụng hợp pháp phần sởhữu riêng và thực hiện các quy định tại các điểm a, b Khoản 1, Điều 18 của Quychế này;

2. Yêu cầu chủ sở hữu cung cấp Bảnnội quy quản lý sử dụng và các thông tin liên quan đến việc quản lý sử dụng nhàchung cư;

3. Tham gia Hội nghị nhà chungcư, đóng góp chi phí vận hành nhà chung cư trong trường hợp có thoả thuận vớichủ sở hữu;

4. Chấp hành đầy đủ những quyếtđịnh của Hội nghị nhà chung cư;

5. Thực hiện các nghĩa vụ quy địnhtại các điểm đ, e, g Khoản 1, Điều 18 của Quy chế này.

Điều 20. Nhữnghành vi bị nghiêm cấm trong sử dụng nhà chung cư

1. Cơi nới, chiếm dụng diện tích,không gian hoặc làm hư hỏng tài sản thuộc phần sở hữu chung hoặc phần sử dụngchung dưới mọi hình thức; đục phá, cải tạo, tháo dỡ hoặc làm thay đổi phần kếtcấu chịu lực, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, trang thiết bị sử dụng chung, kiếntrúc bên ngoài của nhà chung cư;

2. Phân chia, chuyển đổi phần sởhữu chung hoặc phần sử dụng chung trái quy định;

3. Gây tiếng ồn quá mức quy định;làm ảnh hưởng đến trật tự, trị an nhà chung cư;

4. Xả rác thải, nước thải, khíthải, chất độc hại bừa bãi; gây thấm, dột, ô nhiễm môi trường; chăn nuôi giasúc, gia cầm trong khu vực thuộc phần sở hữu chung hoặc phần sử dụng chung;

5. Quảng cáo, viết, vẽ trái quyđịnh hoặc có những hành vi khác mà pháp luật không cho phép; sử dụng vật liệuhoặc màu sắc trên mặt ngoài căn hộ, nhà chung cư trái với quy định; thay đổi kếtcấu, thiết kế của phần sở hữu riêng hoặc phần sử dụng riêng (xây tường ngăn lênmặt sàn, di chuyển các trang thiết bị và hệ thống kỹ thuật gắn với phần sở hữuchung, đục phá căn hộ, cơi nới diện tích dưới mọi hình thức);

6. Sử dụng hoặc cho người khác sửdụng phần sở hữu riêng hoặc phần sử dụng riêng trái với mục đích quy định;

7. Nuôi gia súc, gia cầm; trồngcây cảnh, treo vật nặng trong khu vực thuộc sở hữu riêng hoặc phần sử dụngriêng làm ảnh hưởng trật tự, mỹ quan và môi trường sống của các hộ khác và khuvực công cộng (nếu nuôi vật cảnh thì phải đảm bảo tuân thủ đúng quy định củapháp luật);

8. Kinh doanh các ngành nghề vàcác loại hàng hóa dễ gây cháy, nổ (kinh doanh hàn, ga, vật liệu nổ và các ngànhnghề gây nguy hiểm khác);

9. Kinh doanh dịch vụ mà gây tiếngồn, ô nhiễm môi trường (nhà hàng karaoke, vũ trường, sửa chữa xe máy, ô tô; lòmổ gia súc và các hoạt động dịch vụ gây ô nhiễm khác);

10. Sử dụng không đúng mục đíchkinh phí quản lý vận hành và kinh phí bảo trì nhà chung cư;

11. Những hành vi bị nghiêm cấmquy định tại Điều này phải được Ban quản trị hoặc Chủ đầu tư hoặc chủ sở hữunhà chung cư thông báo trực tiếp và công khai đến các tổ chức, cá nhân có liênquan biết và thực hiện.

Chương III

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VÀXỬ LÝ VI PHẠM

Điều 21. Giảiquyết tranh chấp

1. Các tranh chấp liên quan đếnquyền sở hữu trong nhà chung cư được khuyến khích giải quyết thông qua hòa giải.Trường hợp các bên không tự thỏa thuận được thì có quyền kiện ra Tòa án theoquy định của pháp luật.

2. Các tranh chấp về quyền sử dụngtrong nhà chung cư được giải quyết trên cơ sở hoà giải nhưng phải đảm bảo cácquy định của Quy chế này.

3. Tranh chấp về hợp đồng dân sựtrong quá trình thực hiện quản lý sử dụng nhà chung cư theo quy định của Quy chếnày thì xử lý theo quy định của pháp luật về hợp đồng dân sự.

Điều 22. Xửlý vi phạm

1. Xử lý các hành vi vi phạm Quychế này được thực hiện theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm trong quảnlý sử dụng nhà.

2. Người lợi dụng chức vụ, quyềnhạn làm trái các quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư thì tuỳ theo mức độvi phạm sẽ bị xử lý hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự. Người có hànhvi vi phạm nếu gây thiệt hại về vật chất thì phải bồi thường.

Chương IV

TỔ CHỨC THỰC HIỆN

Điều 23.Trách nhiệm của Sở Xây dựng

1. Tham mưu giúp UBND tỉnh thựchiện chức năng quản lý nhà nước về quản lý sử dụng nhà chung cư trên địa bàn tỉnhThừa Thiên Huế.

2. Hướng dẫn, kiểm tra việc tổchức triển khai thực hiện Quy chế này.

3. Tham mưu UBND tỉnh về việc cấpkinh phí bảo trì phần sở hữu chung theo quy định đối với nhà chung cư được bántrước ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành nhằm duy trì chất lượng, kiến trúc,cảnh quan của nhà chung cư trên địa bàn tỉnh.

4. Xây dựng mức thu tối đa (giátrần) kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư và trình UBND tỉnh phê duyệt theoquy định.

Điều 24.Trách nhiệm của UBND cấp huyện

1. Trình UBND cấp tỉnh phê duyệtviệc phân công trách nhiệm quản lý hành chính khu vực có nhà chung cư (trường hợpcó điều chỉnh địa giới hành chính hoặc quản lý địa giới hành chính của các đơnvị hành chính cấp xã);

2. Ra Quyết định công nhận kếtquả bầu Ban quản trị nhà chung cư theo quy định tại Khoản 4, Điều 9 của Quy chếnày.

3. Kiểm tra công tác quản lý sửdụng nhà chung cư; xử lý theo thẩm quyền hoặc báo cáo UBND cấp tỉnh;

4. Khen thưởng và xử lý vi phạmtheo thẩm quyền.

Điều 25.Trách nhiệm của UBND xã, phường, thị trấn

1. Tuyên truyền, vận động các tổchức, cá nhân hiểu và chấp hành các quy định của Quy chế này và pháp luật về quảnlý sử dụng nhà chung cư;

2. Theo dõi, kiểm tra và giảiquyết những vấn đề vướng mắc phát sinh trong công tác quản lý sử dụng nhà chungcư theo thẩm quyền hoặc báo cáo UBND cấp huyện xem xét, giải quyết;

3. Phối hợp với Chủ đầu tư hoặcđơn vị đang quản lý nhà chung cư hoặc Ban quản trị giải quyết các vấn đề liênquan bảo trì, quản lý vận hành nhà chung cư trên địa bàn;

4. Tạo điều kiện cho doanh nghiệpquản lý vận hành nhà chung cư cung cấp các dịch vụ nhà chung cư trên địa bàn;

5. Khen thưởng và xử lý vi phạmtheo thẩm quyền.

Điều 26.Trường hợp nhà chung cư đang áp dụng hình thức quản lý vận hành khác với quy địnhcủa Quy chế này nhưng vẫn đảm bảo việc quản lý có hiệu quả thì tiếp tục áp dụnghình thức đó nhưng phải có kế hoạch chuyển đổi sang mô hình quản lý sử dụng nhàchung cư theo các nguyên tắc quy định của Quy chế này trong thời hạn không quába (03) năm, kể từ ngày Quy chế này có hiệu lực thi hành.

Đối với khu nhà ở có khuôn viênriêng biệt và có các phần hạ tầng kỹ thuật sử dụng chung thì có thể áp dụng nhữngnguyên tắc quy định tại Quy chế này để quản lý.

Điều 27. Sửađổi, bổ sung Quy chế

Trong quá trình thực hiện nếu cóvướng mắc, các địa phương, đơn vị có liên quan phản ánh về Sở Xây dựng để tổnghợp nghiên cứu, kiến nghị UBND tỉnh xem xét điều chỉnh, sửa đổi bổ sung cho phùhợp./.