ỦY BAN NHÂN DÂN
TỈNH KIÊN GIANG
--------

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
----------------

Số: 36/2011/QĐ-UBND

Kiên Giang, ngày 14 tháng 11 năm 2011

QUYẾT ĐỊNH

BAN HÀNH QUY ĐỊNH VỀ QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ TRÊN ĐỊABÀN TỈNH KIÊN GIANG

ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH KIÊN GIANG

Căn cứ Luật Tổ chức Hội đồngnhân dân và Ủy ban nhân dân ngày 26 tháng 11 năm 2003;

Căn cứ Luật Ban hành văn bảnquy phạm pháp luật của Hội đồng nhân dân, Ủy ban nhân dân ngày 03 tháng 12 năm2004;

Căn cứ Luật Nhà ở ngày 29tháng 11 năm 2005;

Căn cứ Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướngdẫn thi hành Luật Nhà ở;

Căn cứ Nghị quyết số 18/NQ-CP ngày 20 tháng 4 năm 2009 của Chính phủ về một số cơ chế, chính sách nhằm đẩy mạnhphát triển nhà ở cho học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo và nhà ở cho côngnhân lao động tại các khu công nghiệp tập trung, người có thu nhập thấp tại khuvực đô thị;

Căn cứ Quyết định số 65/2009/QĐ-TTg ngày 24 tháng 4 năm 2009 của Thủ tướng Chính phủ về việc banhành một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho sinh viên các trường đại học,cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp và dạy nghề thuê; Quyết định số 66/2009/QĐ-TTg ngày 24 tháng 4 năm 2009 của Thủ tướng Chính phủ về việc banhành một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho công nhân lao động tại cáckhu công nghiệp thuê; Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg ngày 24 tháng 4 năm 2009 củaThủ tướng Chính phủ về việc ban hành một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ởcho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị;

Căn cứ Thông tư số 13/2009/TT-BXD ngày 30 tháng 6 năm 2009 của Bộ Xây dựng hướng dẫn việc chothuê, quản lý vận hành nhà ở sinh viên và nhà ở công nhân khu công nghiệp;Thông tư số 36/2009/TT-BXD ngày 16 tháng 11 năm 2009 của Bộ Xây dựng hướng dẫnviệc bán, cho thuê, thuê mua và quản lý sử dụng nhà ở cho người có thu nhập thấptại khu vực đô thị; Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 9 năm 2010 của BộXây dựng về quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị địnhsố 71/2010/NĐ-CP ;

Căn cứ Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 25 tháng 8 năm 2008 của Bộ Xây dựng về việc ban hành Quy chếquản lý, sử dụng nhà chung cư;

Theo đề nghị của Giám đốc SởXây dựng tại Tờ trình số 199/TTr-SXD ngày 31 tháng 3 năm 2011,

QUYẾT ĐỊNH:

Điều 1.Ban hành kèm theo Quyết định này Quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư trênđịa bàn tỉnh Kiên Giang.

Điều 2. GiaoSở Xây dựng chủ trì, phối hợp các sở, ngành và Ủy ban nhân dân huyện, thị xã,thành phố triển khai thực hiện Quyết định này.

Điều 3.Chánh Văn phòng Ủy ban nhân dân tỉnh, Giám đốc các sở, Thủ trưởng các ban,ngành tỉnh; Chủ tịch Ủy ban nhân dân các huyện, thị xã, thành phố; Chủ tịch Ủyban nhân dân xã, phường, thị trấn và các tổ chức, cá nhân có liên quan chịutrách nhiệm thi hành Quyết định này.

Quyết định này có hiệu lực sau10 ngày kể từ ngày ký./.

TM. ỦY BAN NHÂN DÂN
CHỦ TỊCH




Lê Văn Thi

QUY ĐỊNH

VỀ QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH KIÊNGIANG(Ban hành kèm theo Quyết định số 36/2011/QĐ-UBND ngày 14 tháng 11 năm2011 của Ủy ban nhân dân tỉnh Kiên Giang)

Chương I

QUY ĐỊNH CHUNG

Điều 1. Phạmvi và đối tượng áp dụng

Quy định này áp dụng đối với tấtcả các loại nhà chung cư (nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu; nhà chung cư độc lậpvà cụm nhà chung cư) và nhà nhiều tầng có mục đích sử dụng hỗn hợp mà có phầndiện tích là nhà ở (gọi chung là nhà chung cư);

Đối tượng áp dụng bao gồm các tổchức, cá nhân có liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư nêu trên.

Điều 2. Giảithích từ ngữ

1. Nhà chung cư là nhà ởcó từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sửdụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần diện tích thuộcsở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân của chủ đầu tư và phần diện tích thuộcsở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung;

2. Nhà nhiều tầng có mục đíchsử dụng hỗn hợp là nhà nhiều tầng, có nhiều diện tích với mục đích sử dụngkhác nhau (như văn phòng, siêu thị, nhà ở và các mục đích sử dụng khác);

3. Nhà ở thu nhập thấp làloại nhà ở căn hộ chung cư, có diện tích căn hộ tối đa không quá 70m2, chỉ tiêuxây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy chuẩn xây dựng hiện hành;

4. Nhà ở xã hộilà nhà ởdo Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựngcho các đối tượng quy định tại Điều 53, 54 của Luật Nhà ở và quy định tại Nghịđịnh số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ;

5. Chủ đầu tư là người sởhữu vốn hoặc được giao quản lý sử dụng vốn để thực hiện đầu tư xây dựng nhàchung cư theo quy định của pháp luật; là người trực tiếp bán các căn hộ trongnhà chung cư cho bên mua;

6. Chủ sở hữu nhà chung cưlà tổ chức, cá nhân đang sở hữu hợp pháp phần sở hữu riêng của nhà chung cư;

7. Đơn vị đang quản lý nhàchung cư là tổ chức đang được giao trách nhiệm trực tiếp quản lý nhà chungcư;

8. Hội nghị nhà chung cưlà hội nghị các chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư; chủ sở hữu, người sửdụng nhà chung cư có thể cử đại diện hoặc ủy quyền cho người khác tham dự Hộinghị nhà chung cư;

9. Ban quản trị (Ban tự quản)nhà chung cư là người đại diện để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của cácchủ sở hữu và những người sử dụng trong quá trình sử dụng nhà chung cư.

Điều 3. Nhữnghành vi bị nghiêm cấm trong sử dụng nhà chung cư

1. Cơi nới, chiếm dụng diệntích, không gian hoặc làm hư hỏng tài sản thuộc phần sở hữu chung hoặc phần sửdụng chung dưới mọi hình thức; đục phá, cải tạo, tháo dỡ hoặc làm thay đổi phầnkết cấu chịu lực, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, trang thiết bị sử dụng chung, kiếntrúc bên ngoài của nhà chung cư;

2. Phân chia, chuyển đổi phần sởhữu chung hoặc phần sử dụng chung trái quy định;

3. Gây tiếng ồn quá mức quy định;làm ảnh hưởng đến trật tự, trị an nhà chung cư;

4. Xả rác thải, nước thải, khíthải, chất độc hại bừa bãi; gây thấm, dột, ô nhiễm môi trường; chăn nuôi giasúc, gia cầm trong khu vực thuộc phần sở hữu chung hoặc phần sử dụng chung;

5. Quảng cáo, viết, vẽ trái quyđịnh hoặc có hành vi khác mà pháp luật không cho phép; sử dụng vật liệu hoặcmàu sắc trên mặt ngoài căn hộ, nhà chung cư trái với quy định; thay đổi kết cấu,thiết kế của phần sở hữu riêng hoặc (xây tường ngăn lên mặt sàn, di chuyển cáctrang thiết bị và hệ thống kỹ thuật gắn với phần sở hữu chung, đục phá căn hộ,cơi nới diện tích dưới mọi hình thức);

6. Sử dụng hoặc cho người khác sửdụng phần sở hữu riêng hoặc phần sử dụng riêng trái với mục đích quy định;

7. Nuôi gia súc, gia cầm trongkhu vực thuộc sở hữu riêng hoặc phần sử dụng riêng làm ảnh hưởng tới trật tự, mỹquan và môi trường sống của các hộ khác và khu vực công cộng (nếu nuôi vật cảnhthì phải đảm bảo tuân thủ đúng quy định của pháp luật);

8. Kinh doanh các ngành nghề vàcác loại hàng hóa dễ gây cháy, nổ (kinh doanh hàn, ga, vật liệu nổ và các ngànhnghề gây nguy hiểm khác);

9. Kinh doanh dịch vụ mà gây tiếngồn, ô nhiễm môi trường (nhà hàng karaoke, vũ trường, sửa chữa xe máy, ôtô; lò mổgia súc và các hoạt động dịch vụ gây ô nhiễm khác);

10. Sử dụng không đúng mục đíchkinh phí quản lý vận hành và kinh phí bảo trì nhà chung cư.

Chương II

QUẢN LÝ NHÀ CHUNG CƯ

Điều 4. Quảnlý vận hành, bảo hành, bảo trì, phá dỡ, cải tạo và lưu trữ hồ sơ nhà chung cư

Doanh nghiệp có chức năng hoặcđơn vị có chức năng, thực hiện quản lý vận hành, bảo hành, bảo trì, phá dỡ, cảitạo và lưu trữ hồ sơ mọi loại nhà chung cư và nhà nhiều tầng có mục đích sử dụnghỗn hợp mà có phần diện tích là nhà ở như sau:

1. Quản lý, vận hành hệ thống kỹthuật, trang thiết bị, cung cấp các dịch vụ cho nhà chung cư, bảo trì nhà chungcư và thực hiện các công việc khác theo hợp đồng ký với Ban quản trị nhà chungcư;

2. Bảo hành nhà chung cư: Bao gồmviệc sửa chữa, khắc phục các hư hỏng về kết cấu của nhà (dầm, cột, sàn, trần, mái,tường, các phần ốp, lát, trát), các thiết bị gắn liền với nhà ở hệ thống các loạicửa, hệ thống cung cấp chất đốt, các dây cấp điện sinh hoạt, cấp điện chiếusáng, hệ thống cấp nước sinh hoạt, thoát nước thải, khắc phục các trường hợpnghiêng lún, sụt nhà ở;

3. Bảo trì nhà chung cư: Bao gồmviệc duy tu, bảo dưỡng theo định kỳ và sửa chữa khi có hư hỏng nhằm duy trì chấtlượng nhà ở;

4. Phá dỡ nhà chung cư được thựchiện trong các trường hợp:

a) Bị hư hỏng nghiêm trọng, xuốngcấp có nguy cơ sụp đổ đã có kết luận của cơ quan có thẩm quyền về kiểm định chấtlượng công trình xây dựng;

b) Thuộc diện giải tỏa để thu hồiđất theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

c) Nhà hết niên hạn sử dụng;

d) Thuộc diện phải phá dỡ theoquy định của pháp luật về xây dựng.

Trường hợp nhà chung cư có nhiềuchủ sở hữu mà thực hiện phá dỡ theo yêu cầu của các chủ sở hữu để xây dựng lạithì phải được 2/3 (hai phần ba) tổng số chủ sở hữu nhà chung cư đó đồng ý. Sốchủ sở hữu còn lại không đồng ý phá dỡ thì sẽ bị cưỡng chế di chuyển và phảichi trả các chi phí cho việc cưỡng chế phá dỡ nhà ở. Nhà nước có chính sách ưuđãi và khuyến khích đối với trường hợp chủ sở hữu tự nguyện di chuyển đến nơikhác (không tái định cư tại chỗ) sau khi xây dựng lại nhà chung cư.

Chỗ ở của hộ gia đình, cá nhânkhi nhà ở bị phá dỡ: Các hộ gia đình có trách nhiệm di chuyển theo quyết định củaỦy ban nhân dân tỉnh và được hưởng các quyền và lợi ích như đối với trường hợpgiải phóng mặt bằng.

5. Cải tạo nhà chung cư: Nhàchung cư cũ chưa thuộc diện phải phá dỡ theo quy định tại Luật Nhà ở nhưng cácchủ sở hữu có nhu cầu cải tạo nâng cấp hoặc mở rộng thêm diện tích thì phải được2/3 (hai phần ba) tổng số chủ sở hữu nhà chung cư đó đồng ý. Việc cải tạo nhàchung cư phải phù hợp với quy hoạch xây dựng và tuân thủ các quy định của phápluật về xây dựng, được thực hiện theo nguyên tắc xã hội hóa, bảo đảm nơi mới tốthơn nơi cũ về chất lượng nhà ở và môi trường sống. Nhà nước khuyến khích việcthực hiện cải tạo các khu chung cư cũ đã xuống cấp theo dự án tổng thể đồng bộcủa cả khu vực;

6. Lưu trữ hồ sơ: Việc lưu trữvà quản lý hồ sơ thực hiện theo Điều 66 của Luật Nhà ở và Điều 76 của Nghị địnhsố 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ.

Điều 5. Bảnnội quy quản lý sử dụng nhà chung cư

1. Mọi nhà chung cư đều phải cóBản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư kể từ khi bàn giao đưa vào sử dụng; nộidung cụ thể về quản lý nhà chung cư phải xây dựng đầy đủ các điều, khoản;

2. Đối với nhà chung cư có nhiềuchủ sở hữu, nhà chung cư độc lập, cụm nhà chung cư và nhà nhiều tầng có mụcđích sử dụng hỗn hợp mà có phần diện tích làm nhà ở thì doanh nghiệp có chứcnăng, có trách nhiệm soạn thảo Bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư. Bản nộiquy phải phù hợp với nội dung của quyết định đầu tư, nội dung dự án được cấp cóthẩm quyền phê duyệt (nếu có) và những thỏa thuận, cam kết bằng văn bản giữabên bán và bên mua khi ký hợp đồng mua bán căn hộ, diện tích thuộc phần sở hữuriêng của nhà chung cư (nếu có), để thông báo cho bên mua và là một phần khôngthể tách rời của hợp đồng mua bán căn hộ.

Điều 6. Hộinghị nhà chung cư

Hội nghị nhà chung cư có thể tổchức cho một nhà chung cư hoặc một cụm nhà chung cư. Trường hợp tổ chức Hội nghịcho một nhà chung cư thì số người tham dự phải có số lượng trên 50% tổng số cácchủ sở hữu và người sử dụng chung cư. Trường hợp có tổ chức hội nghị cho một cụmnhà chung cư thì mỗi nhà chung cư phải cử đại biểu tham dự, số lượng đại biểutham dự của mỗi nhà chung cư phải có số lượng trên 10% số chủ sở hữu và người sửdụng của mỗi nhà chung cư đó.

Hội nghị nhà chung cư được tổ chứcmỗi năm 01 lần, trong trường hợp cần thiết có thể tổ chức Hội nghị bất thườngkhi có trên 50% tổng số chủ sở hữu và người sử dụng đề nghị bằng văn bản hoặckhi Ban quản trị đề nghị; đồng thời có văn bản đề nghị của 30% chủ sở hữu vàngười sử dụng nhà chung cư.

Trong thời hạn không quá 12tháng, kể từ ngày nhà chung cư được bàn giao đưa vào sử dụng và có trên 50% cănhộ được bán trở lên (kể cả số căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại) thì chủ đầu tư tổchức Hội nghị nhà chung cư lần đầu.

Điều 7.Thành phần của Ban quản trị nhà chung cư

Ban quản trị nhà chung cư, gồm đạidiện các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đó, số lượng thành viên Ban quảntrị do Hội nghị nhà chung cư quyết định và nhiệm kỳ của Ban quản trị nhà chung cưtối đa là 03 năm.

Điều 8.Thanh toán kinh phí cho doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư và phụ cấptrách nhiệm của Ban quản trị

Ban quản trị có trách nhiệmthanh toán kinh phí cho doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư theo hợp đồngđã ký và trả khoản tiền phụ cấp trách nhiệm cho các thành viên trong Ban quảntrị và các khoản chi khác theo quy định của Hội nghị nhà chung cư.

Chương III

QUYỀN, NGHĨA VỤ, TRÁCHNHIỆM CỦA CÁC ĐƠN VỊ THAM GIA QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ, GIẢI QUYẾT TRANHCHẤP, XỬ LÝ VI PHẠM

Điều 9.Trách nhiệm chung của chủ sở hữu và người sử dụng không phải là Chủ sở hữu nhàchung cư thực hiện như sau:

1. Thực hiện đúng các quy định vềphòng cháy, nổ, chữa cháy, vệ sinh công cộng chống cháy, nổ, chữa cháy, vệ sinhcông cộng, an ninh trật tự;

2. Phát hiện và thông báo kịp thờicác hành vi vi phạm trong nhà chung cư;

3. Thực hiện đăng ký tạm vắng, tạmtrú theo đúng quy định của pháp luật;

4. Khôi phục lại nguyên trạng hoặcbồi thường thiệt hại đối với phần sở hữu chung hoặc phần sở hữu riêng của ngườisử dụng nhà chung cư khác bị hư hỏng do mình gây ra;

5. Tạo điều kiện thuận lợi đểngười có trách nhiệm thực hiện việc vận hành và bảo trì phần sở hữu chung nhàchung cư;

6. Thực hiện việc bảo trì nhà ở(bảo trì phần sở hữu riêng) theo quy định của Luật Nhà ở và các quy định củapháp luật có liên quan, trừ trường hợp giữa chủ sở hữu và người sử dụng có thỏathuận khác.

Điều 10.Trách nhiệm chung của Ban quản trị và doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chungcư thực hiện như sau:

1. Đề nghị các cơ quan cấp điện,nước ngừng cung cấp, nếu người sử dụng nhà chung cư không thực hiện đóng góp đầyđủ, đúng hạn chi phí quản lý vận hành nhà chung cư và vi phạm các quy định tạiĐiều 23 của Quy chế quản lý nhà chung cư, ban hành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28 tháng 5 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng, mà không khắc phục;

2. Định kỳ 06 tháng một lần, báocáo công khai về công tác quản lý vận hành nhà chung cư, lấy ý kiến của người sửdụng nhà chung cư làm cơ sở để đánh giá chất lượng, dịch vụ quản lý vận hànhnhà chung cư;

3. Phối hợp với tổ dân phố trongviệc bảo vệ an ninh, trật tự, các vấn đề có liên quan khác trong quá trình quảnlý vận hành nhà chung cư.

Điều 11.Quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của chủ sở hữu

1. Chủ sở hữu có các quyền sau:

a) Quyền sở hữu đối với diệntích sàn căn hộ đã mua theo hợp đồng; được quyền sử dụng phần diện tích thuộc sởhữu chung của nhà chung cư (bao gồm hệ thống hạ tầng kỹ thuật thuộc sở hữuchung; thuộc quyền sử dụng chung của các sở hữu trong nhà chung cư là khônggian, hành lang, cầu thang bộ, cầu thang máy, sân thượng, khung, cột, tường chịulực, tường phân chia các căn hộ, sàn mái, đường thoát hiểm, hệ thống bể phốt, lốiđi bộ, sân chơi chung, nơi để xe, nhà sinh hoạt chung, hệ thống hạ tầng kỹ thuậtbên ngoài được kết nối với nhà chung cư và các diện tích khác không phải là phầndiện tích thuộc sở hữu riêng của các chủ sở hữu);

b) Yêu cầu người có trách nhiệmcung cấp thông tin, công khai các nội dung liên quan đến sử dụng nhà chung cư;

c) Cải tạo nhà ở thuộc sở hữu củamình; thỏa thuận đóng góp kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung, trong trường hợpkhông thỏa thuận được thì kinh phí bảo trì phần sở hữu chung được phân bổ tươngứng với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng chủ sở hữu;

d) Tham gia Hội nghị nhà chungcư và biểu quyết những vấn đề thuộc thẩm quyền của Hội nghị nhà chung cư; đónggóp ý kiến cho chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý vận hành hoặc Ban quản trị trongquản lý sử dụng nhà chung; được ủy quyền cho người khác làm thủ tục và thực hiệnbảo trì, cải tạo nhà ở của mình.

2. Chủ sở hữu có nghĩa vụ sau:

a) Đóng góp thêm kinh phí tương ứngvới phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng chủ sở hữu, trong trường hợp nhàchung cư phải phá dỡ mà kinh phí bảo trì quy định tại Khoản 1, Điều 51 của Nghịđịnh số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 về quy định chi tiết và hướng dẫnthi hành Luật Nhà ở, chưa sử dụng hết thì được sử dụng hỗ trợ tái định cư khixây dựng lại nhà chung cư hoặc đưa vào quỹ bảo trì nhà chung cư sau khi xây dựnglại;

b) Đóng góp kinh phí để thực hiệncải tạo phần diện tích thuộc sở hữu chung; đóng góp đầy đủ, đúng thời hạn kinhphí quản lý, vận hành, bảo trì phần sở hữu chung và các khoản kinh phí khác phảinộp theo quy định của nhà chung cư;

c) Chấp hành đầy đủ các quy địnhcủa pháp luật về bảo trì, cải tạo nhà ở; tạo điều kiện cho các chủ sở hữu nhà ởkhác thực hiện việc bảo trì, cải tạo nhà ở của họ; bồi thường thiệt hại do việcbảo trì, cải tạo nhà ở gây ra; chịu các chi phí cưỡng chế phá dỡ và các chi phícó liên quan việc phá dỡ.

3. Chủ sở hữu có trách nhiệmsau:

a) Đối với trường hợp chưa xác địnhđược chủ sở hữu thì người đang sử dụng có trách nhiệm bảo trì nhà ở đó; cải tạonhà ở mà thuộc diện phải xin phép xây dựng thì phải xin phép xây dựng theo quy định;nhà chung cư cũ bị hư hỏng nghiêm trọng, xuống cấp có nguy cơ sụp đổ đã có kếtluận của cơ quan thẩm quyền về chất lượng công trình, tiến hành thực hiện phá dỡthì chủ sở hữu phải di chuyển theo quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh;

b) Chấp hành đầy đủ những quyếtđịnh của Hội nghị nhà chung cư; chấp hành nội quy, quy định về quản lý sử dụngnhà chung cư; thông báo các quy định nêu tại nội quy cho người được ủy quyền hợppháp sử dụng căn hộ và các tổ chức, cá nhân khác có liên quan đến sử dụng căn hộcủa mình;

c) Cung cấp bản nội quy quản lý,sử dụng nhà chung cư và các thông tin liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhàchung cư cho người sử dụng hợp pháp;

d) Đóng góp chi phí vận hành nhàchung cư; phải tự lo chỗ ở của mình khi nhà ở bị phá dỡ.

Điều 12. Quyền,nghĩa vụ và trách nhiệm của người sử dụng không phải là chủ sở hữu nhà chung cư

1. Người sử dụng có các quyềnsau:

a) Được sử dụng hợp pháp phần sởhữu riêng căn hộ khi được sự đồng ý của chủ sở hữu căn hộ và được sử dụng cácphần diện tích thuộc sở hữu chung của nhà chung cư;

b) Yêu cầu chủ sở hữu cung cấp Bảnnội quy quản lý nhà chung cư, các thông tin liên quan đến việc quản lý, sử dụngnhà chung cư và tham gia Hội nghị nhà chung cư.

2. Người sử dụng có nghĩa vụsau:

a) Đóng góp đầy đủ, đúng thời hạnkinh phí quản lý, vận hành, bảo trì phần sở hữu chung và các khoản kinh phíkhác phải nộp theo quy định của nhà chung cư;

b) Đóng góp chi phí vận hành nhàchung cư trong trường hợp có thỏa thuận với chủ sở hữu và đóng góp thêm kinhphí tương ứng với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng chủ sở hữu.

3. Người sử dụng có trách nhiệm:

Chấp hành đầy đủ những quyết địnhcủa Hội nghị nhà chung cư; chấp hành, nội quy, quy định về quản lý, sử dụng nhàchung cư.

Điều 13.Quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của chủ đầu tư

1. Chủ đầu tư có các quyền sau:

a) Lựa chọn và ký hợp đồng vớicác doanh nghiệp có chức năng và chuyên môn để quản lý vận hành nhà chung cư kểtừ khi đưa nhà chung cư này vào sử dụng cho đến khi Ban quản trị được thành lập;đề xuất doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư để Hội nghị nhà chung cư lầnthứ nhất thông qua;

b) Được quyền ngưng cung cấp điện,nước và các công trình tiện ích khác nếu chủ sở hữu căn hộ hoặc các thành viêncủa căn hộ vi phạm nghiêm trọng nội quy quy chế quản lý nhà chung cư; có thểrút khỏi Ban quản trị khi Ban quản trị nhà chung cư đã đi vào nề nếp và được Hộinghị nhà chung cư thông qua.

2. Chủ đầu tư có nghĩa vụ sau:

a) Nộp các khoản kinh phí để phụcvụ cho công tác bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư và nhà chung cư cónhiều chủ sở hữu: đối với diện tích nhà bán thì nộp 2% tiền bán, đối với phầndiện tích nhà mà chủ đầu tư giữ lại, không bán thì phải nộp 2% giá trị của phầndiện tích đó (các khoản kinh phí này được trích trước thuế để nộp);

b) Chịu các chi phí cưỡng chế vàcác chi phí có liên quan đến việc tháo dỡ.

3. Chủ đầu tư có trách nhiệmsau:

a) Chủ trì, tổ chức Hội nghị cácchủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư (gọi là Hội nghị nhà chung cư) để bầuBan quản trị, chuẩn bị các nội dung liên quan thông qua Hội nghị nhà chung cưxem xét, quyết định. Khi chưa thành lập Ban quản trị thì thực hiện các công việccủa Ban quản trị;

b) Thu kinh phí bảo trì phần sởhữu chung trong nhà chung cư, thực hiện quản lý kinh phí bảo trì nhà chung cưtheo quy định của pháp luật hiện hành;

c) Bàn giao hệ thống hạ tầng bênngoài nhà chung cư cho cơ quan quản lý chuyên ngành ở địa phương theo quy định(trường hợp nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp thì bàn giao các côngtrình hạ tầng nêu trên khi bán hết phần sở hữu riêng cho các chủ sở hữu khác);hướng dẫn việc sử dụng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, trang thiết bị trong nhàchung cư cho người sử dụng nhà chung cư và bàn giao một bộ bản vẽ hoàn công vàhồ sơ có liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư đối với phần sở hữu chungcho Ban quản trị nhà chung cư lưu giữ;

d) Chủ trì tổ chức Hội nghị nhàchung cư và cử người tham gia Ban quản trị nhà chung cư; xây dựng Bản nội quyquản lý, sử dụng nhà chung cư theo quy định và thông báo cho bên mua; tổ chức Hộinghị nhà chung cư lần đầu.

Điều 14.Quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của ban quản trị nhà chung cư

1. Ban quản trị có các quyềnsau:

a) Lựa chọn và ký hợp đồng vớidoanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư; hủy bỏ hợp đồng trong trường hợpdoanh nghiệp đó không thực hiện đúng cam kết;

b) Giám sát hoạt động của doanhnghiệp quản lý nhà chung cư theo nội dung hợp đồng đã ký;

c) Thu các khoản tiền phải nộp củachủ sở hữu nhà ở, người sử dụng và kinh phí từ việc sử dụng các phần diện tích thuộcsở hữu chung của nhà chung cư; trường hợp chưa có doanh nghiệp quản lý vận hànhnhà chung cư thì Ban quản trị có thể ký hợp đồng với doanh nghiệp quản lý vậnhành nhà chung cư ở địa phương khác thực hiện quản lý nhà chung cư.

2. Ban quản trị có nghĩa vụ:

Thanh toán kinh phí cho doanhnghiệp quản lý vận hành nhà chung cư theo hợp đồng đã ký và trả các khoản tiềnphụ cấp trách nhiệm cho các thành viên trong Ban quản trị và các khoản chi kháctheo quy định của Hội nghị nhà chung cư, không được tổ chức các bộ phận dướiquyền hoặc tự bãi miễn hoặc bổ sung thành viên Ban quản trị.

3. Ban quản trị có trách nhiệm:

a) Xây dựng nội quy sử dụng nhàchung cư phù hợp với điều kiện cụ thể của nhà chung cư theo quy định của phápluật để trình Hội nghị nhà chung cư xem xét thông qua; thực hiện các công việckhác do Hội nghị nhà chung cư giao; chủ trì Hội nghị nhà chung cư;

b) Báo cáo kết quả công tác quảnlý sử dụng nhà chung cư trong thời gian giữa hai kỳ Hội nghị và bảo vệ quyền lợihợp pháp của người sử dụng nhà chung cư trong việc sử dụng nhà chung cư;

c) Kiểm tra đôn đốc người sử dụngnhà chung cư thực hiện đúng Bản nội quy quản lý sử dụng và quy định của pháp luậtvề quản lý sử dụng nhà chung cư và tạo điều kiện để doanh nghiệp quản lý vậnhành nhà chung cư hoàn thành tốt nhiệm vụ theo hợp đồng đã ký kết;

d) Thu thập, tổng hợp ý kiến, kiếnnghị của người sử dụng liên quan tới việc quản lý sử dụng để phản ánh với doanhnghiệp quản lý vận hành, các cơ quan chức năng, tổ chức, cá nhân có liên quanxem xét giải quyết;

đ) Theo dõi giám sát việc quảnlý vận hành và bảo hành, bảo trì nhà chung cư, nghiệm thu, thanh toán và thanhlý hợp đồng với doanh nghiệp quản lý vận hành; kiểm tra các báo cáo thu chi tàichính về quản lý vận hành và bảo trì nhà chung cư do doanh nghiệp quản lý vậnhành.

Điều 15.Quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của doanh nghiệp quản lý vận hành

1. Doanh nghiệp quản lý vận hànhcó các quyền:

Ký kết hợp đồng phụ với cácdoanh nghiệp khác cung cấp dịch vụ cho nhà chung cư (nếu có); thu phí dịch vụquản lý vận hành nhà chung cư hàng tháng theo quy định khi được Ban quản trịnhà chung cư ủy quyền, được tổ chức để quản lý nhà chung cư ở các địa bàn khácnhau và được hưởng các chế độ như đối với dịch vụ công ích.

2. Doanh nghiệp quản lý vận hànhcó nghĩa vụ:

Thực hiện cung cấp dịch vụ quảnlý vận hành nhà chung cư, đảm bảo an toàn , tiêu chuẩn, quy phạm quy định; thựchiện ngay việc ngăn ngừa nguy cơ gây thiệt hại cho người sử dụng nhà chung cưvà sửa chữa bất kỳ chi tiết nào của phần sở hữu chung hoặc trang thiết bị dùngchung trong nhà chung cư bị hư hỏng, đảm bảo cho nhà chung cư hoạt động đượcbình thường.

3. Trách nhiệm của doanh nghiệpquản lý vận hành sau:

a) Thực hiện quản lý vận hànhnhà chung cư (gồm quản lý việc điều khiển, duy trì hoạt động của hệ thống trangthiết bị như thang máy, máy bơm nước, máy phát điện dự phòng, hệ thống hạ tầngkỹ thuật và các trang thiết bị khác) thuộc phần sở hữu chung hoặc phần sử dụngchung của nhà chung cư;

b) Cung cấp các dịch vụ (bảo vệ,vệ sinh, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịchvụ khác) đảm bảo cho nhà chung cư hoạt động bình thường;

c) Giám sát việc cung cấp các dịchvụ quản lý vận hành nhà chung cư đối với các doanh nghiệp nêu trên để đảm bảothực hiện theo hợp đồng đã ký; thông báo bằng văn bản những yêu cầu, những điềucần chú ý cho người sử dụng khi bắt đầu sử dụng nhà chung cư;

d) Định kỳ kiểm tra cụ thể, chitiết, bộ phận của nhà chung cư để thực hiện việc quản lý vận hành nhà chung cư;bảo trì nhà chung cư và thực hiện các công việc khác theo hợp đồng ký với Banquản trị nhà chung cư.

Điều 16.Quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của các đơn vị tham gia quản lý vận hành nhà ởthu nhập thấp, nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân

1. Quyền và trách nhiệm của chủđầu tư dự án nhà ở thu nhập thấp; quyền và nghĩa vụ của người mua, thuê, thuêmua nhà ở thu nhập thấp; quyền hạn và trách nhiệm của đơn vị quản lý vận hànhnhà ở thu nhập thấp; quyền hạn và trách nhiệm của Ban quản trị nhà ở thu nhậpthấp được quy định tại Điều 8, Điều 9, Điều 10, Điều 14 của Thông tư số36/2009/TT-BXD ngày 16 tháng 11 năm 2009 của Bộ Xây dựng;

2. Quyền và trách nhiệm của đơnvị quản lý vận hành, Ban tự quản nhà ở sinh viên; quyền và nghĩa vụ của sinhviên thuê nhà ở; quyền và trách nhiệm của đơn vị quản lý vận hành, Ban tự quảnnhà ở công nhân; quyền và trách nhiệm của doanh nghiệp; quyền và nghĩa vụ củacông nhân thuê nhà ở được quy định tại Điều 8, 9, 16, 17, 18 của Thông tư số13/2009/TT-BXD ngày 30 tháng 6 năm 2009 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn việc chothuê, quản lý vận hành nhà ở sinh viên và nhà ở công nhân khu công nghiệp.

Điều 17. Giảiquyết tranh chấp và xử lý vi phạm

1. Giải quyết tranh chấp và xửlý vi phạm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư thực hiện theo quy định tại Điều25,26 của Quy chế quản lý nhà chung cư, ban hành kèm theo Quyết định số08/2008/QĐ-BXD ngày 28 tháng 5 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng; Điều 20 củaThông tư số 13/2009/TT-BXD ngày 30 tháng 6 năm 2010;

2. Trường hợp phải phá dỡ theoquy định tại Điều 83 của Luật Nhà ở mà chủ sở hữu nhà ở, chủ đầu tư công trìnhhoặc người đang quản lý sử dụng không tự nguyện thực hiện việc phá dỡ nhà ở thìcơ quan nhà nước ra quyết định cưỡng chế phá dỡ (thẩm quyền ra quyết định cưỡngchế phá dỡ là Ủy ban nhân dân tỉnh); đồng thời chủ sở hữu nhà ở, chủ đầu tưcông trình phải chịu các chi phí cưỡng chế phá dỡ và các chi phí có liên quan đếnviệc phá dỡ, nếu chủ sở hữu nhà ở, chủ đầu tư công trình hoặc người đang quảnlý sử dụng không chi trả thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định cưỡngchế, áp dụng biện pháp cưỡng chế tài sản để đảm bảo kinh phí cho việc phá dỡ.

Chương IV

TỔ CHỨC THỰC HIỆN

Điều 18.Trách nhiệm của Sở Xây dựng

1. Chủ trì, phối hợp với các cơquan chức năng có liên quan hướng dẫn, triển khai thực hiện Thông tư số16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 9 năm 2010 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện Nghịđịnh số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010; Quy chế quản lý nhà chung cư,ban hành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28 tháng 5 năm 2008 của Bộtrưởng Bộ Xây dựng;

2. Tổng hợp, báo cáo theo định kỳvề Ban chỉ đạo chính sách nhà ở và thị trường bất động sản tỉnh và Bộ Xây dựngvề quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn tỉnh;

3. Xây dựng mức thu tối đa (giátrần) hoặc khung giá dịch vụ nhà chung cư theo từng cấp nhà, hạng nhà chung cư,chất lượng dịch vụ nhà chung cư trình Ủy ban nhân dân tỉnh phê duyệt; giải quyếttranh chấp về giá dịch vụ nhà chung cư trên địa bàn khi được Ủy ban nhân dân tỉnhủy quyền phân cấp và hàng năm rà soát điều chỉnh mức thu tối đa (giá trần) hoặckhung giá dịch vụ nhà chung cư cho phù hợp với tình hình thực tế, trình Ủy bannhân dân tỉnh phê duyệt.

Điều 19.Trách nhiệm của Sở Tài chính

Phối hợp với Sở Xây dựng và cácngành có liên quan xây dựng mức thu tối đa (giá trần) hoặc khung giá dịch vụnhà chung cư cho từng cấp nhà, hạng nhà chung cư, chất lượng dịch vụ nhà chungcư.

Điều 20.Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân huyện, thị xã, thành phố

1. Trình Ủy ban nhân dân tỉnhphê duyệt phân giao trách nhiệm quản lý hành chính khu vực có nhà chung cư (trườnghợp có điều chỉnh địa giới hành chính hoặc quản lý địa giới hành chính của cácđơn vị hành chính cấp xã);

2. Quyết định công nhận kết quảbầu Ban quản trị nhà chung cư trong vòng 15 ngày, kể từ khi nhận được văn bảnđăng ký của Ban quản trị nhà chung cư;

3. Tiếp nhận và quản lý hệ thốngkết cấu hạ tầng trong các dự án nhà ở, khu đô thị mới theo đúng nội dung được cấpthẩm quyền phê duyệt;

4. Phê duyệt giá dịch vụ nhàchung cư khi có tranh chấp về giá dịch vụ nhà chung cư trên địa bàn khi Ủy bannhân dân tỉnh ủy quyền phân cấp;

5. Khen thưởng, kiểm tra và xửlý theo thẩm quyền công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư; nếu vượt thẩm quyềntrình Ủy ban nhân dân tỉnh giải quyết;

6. Tổ chức, chỉ đạo, giám sát vàkiểm tra theo thẩm quyền việc thực hiện quy định về quản lý, sử dụng nhà chungcư .

Điều 21.Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn

1. Tuyên trưyền, vận động các tổchức, cá nhân hiểu và chấp hành các nội dung của Quy định này và các văn bảnpháp luật có liên quan về quản lý, sử dụng nhà chung cư;

2. Theo dõi, kiểm tra và giảiquyết những vấn đề vướng mắc phát sinh trong công tác quản lý sử dụng nhà chungcư theo thẩm quyền, nếu vượt thẩm quyền trình Ủy ban nhân dân huyện, thị xã,thành phố giải quyết;

3. Phối hợp với chủ đầu tư hoặcđơn vị đang quản lý nhà chung cư hoặc Ban quản trị nhà chung cư giải quyết cácvấn đề liên quan, quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn;

4. Tạo điều kiện đảm bảo anninh, an toàn giao thông trong việc phá dỡ nhà ở trên địa bàn phường, xã, thịtrấn quản lý khi có yêu cầu;

5. Giải quyết vướng mắc và xử lýcác vi phạm theo thẩm quyền.

Trong quá trình tổ chức thực hiện,nếu có khó khăn, vướng mắc hay phát sinh nội dung quản lý mới thì các cơ quan,đơn vị, cá nhân kịp thời phản ánh về Sở Xây dựng để tổng hợp, báo cáo Ủy bannhân dân tỉnh xem xét, sửa đổi, bổ sung cho phù hợp./.