Quyết định 6127/QĐ-UBND bộ đơn giá sản phẩm xây dựng bảng giá đất điều chỉnh bảng giá định giá đất Hà Nội 2015

QUYẾT ĐỊNH

VỀVIỆC BAN HÀNH BỘ ĐƠN GIÁ SẢN PHẨM XÂY DỰNG, ĐIỀU CHỈNH BẢNG GIÁ ĐẤT VÀ ĐỊNH GIÁĐẤT CỤ THỂ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

ỦY BAN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Căn cứ Luật tổ chức HĐND và UBNDngày 26/11/2003;

Căn cứ Luật Đất đai ngày 29 tháng11 năm 2013;

Căn cứ Nghị định số 205/2004/NĐ-CP ngày 14/12/2004 của Chính phủ quy định hệ thống thanglương và chế độ phụ cấp trong các công ty Nhà nước;

Căn cứ Nghị định số 66/2013/NĐ-CP ngày 27/6/2013 của Chính phủ quy định mức lương cơ sở đối với cán bộ, côngchức, viên chức và lực lượng vũ trang;

Căn cứ Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất;

Căn cứThông tư liên tịch số 04/2007/TTLT-BTNMT-BTC 27/2/2007 của Bộ Tài nguyên và Môitrường và Bộ Tài chính hướng dẫn lập dự toán kinh phí đo đạc bản đồ và quản lýđất đai;

Căn cứ Thông tư số 45/2013/TT-BTC ngày 25/4/2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấuhao tài sản cố định;

Căn cứ Thông tư số 20/2015/TT-BTNMT ngày 27/4/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Ban hành Định mức kinh tế - kỹ thuậtđể lập dự toán ngân sách nhà nước phục vụ công tác định giá đất;

Căn cứ Thông tư số 16/2014/TT-BCT ngày 29/5/2014 của Bộ Công thương quy định về thực hiện giá bán điện;

Căn cứ Quyết định số 1111/QĐ-BHXH ngày 25/10/2011 của Bảo hiểm xã hội Việt Nam về việc ban hành quy định quản lýthu bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế; quản lý sổ bảo hiểm xã hội, thẻ bảo hiểm ytế;

Quyết định 2256/QĐ-BCT ngày12/3/2015 của Bộ Công thương quy định về giá bán điện;

Xét đề nghị của Sở Tài nguyên vàMôi trường tại Tờ trình số 7191/TTr-STNMT ngày 29 tháng 10 năm 2015,

QUYẾT ĐỊNH:

Điều 1. Ban hành kèm theo Quyết định này bộ đơn giá sản phẩmxây dựng bảng giá đất, điều chỉnh bảng giá đất và định giá đất cụ thể trên địabàn thành phố Hà Nội, gồm 03 quyển:

Quyển 1: Đơn giá sản phẩm xây dựngbảng giá đất, điều chỉnh bảng giá đất.

Quyển 2: Đơn giá sản phẩm định giáđất cụ thể theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập và thặngdư;

Quyển 3: Đơn giá sản phẩm định giáđất cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Điều 2. Bộ đơn giá sản phẩm xây dựng bảng giá đất, điều chỉnh bảnggiá đất và định giá đất cụ thể trên địa bàn thành phố Hà Nội là cơ sở để lập dựtoán, thẩm tra, xét duyệt giá trị và thanh toán các công việc về xây dựng bảnggiá, điều chỉnh bảng giá đất và định giá đất cụ thể trên địa bàn thành phố HàNội.

Điều 3. Xử lý chuyển tiếp:

Đối với các hợp đồng kinh tế phục vụcông tác định giá đất cụ thể ký kết trước ngày 12/6/2015 (ngày hiệu lựcThông tư 20/2015/TT-BTNMT có hiệu lực), cho phép áp dụng văn bản 1630/UBND-KT ngày 13/3/2012 của UBND Thành phố về việc thuê tổ chức có chứcnăng tư vấn thẩm định giá và mức giá trần dịch vụ tư vấn thẩm định giá xác địnhgiá đất để thanh lý và thanh toán hợp đồng.

Đối với các hợp đồng kinh tế phục vụcông tác định giá đất cụ thể ký kết từ ngày 12/6/2015, giá trị thanh lý hợpđồng được xác định căn cứ trên cơ sở đơn giá do UBND Thành phố ban hành kèmtheo Quyết định này.

Điều 4. Giao nhiệm vụ cho Sở Tài nguyên và Môi trường:

1. Công khai Bộ đơn giá này (baquyển) cho các tổ chức, cá nhân thực hiện;

2. Hướng dẫn, kiểm tra việc thực hiệnQuyết định này.

3. Hàng năm, cập nhật chính sách, quyđịnh có liên quan của Nhà nước và Thành phố để báo cáo Thành phố xem xét bổsung, điều chỉnh Bộ đơn giá cho phù hợp.

Trường hợp Nhà nước điều chỉnh mứclương cơ sở áp dụng đối với cán bộ, công chức, viên chức, người hưởng lương,phụ cấp và người lao động làm việc trong các cơ quan, tổ chức, đơn vị sự nghiệpcủa Đảng, Nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội và hội có tính chất đặc thù ởTrung ương, ở tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, ở huyện, quận, thị xã,thành phố thuộc tỉnh (cấp huyện), ở xã, phường, thị trấn (cấp xã) và lực lượngvũ trang, cho phép Sở Tài nguyên và Môi trường và các đơn vị có liên quan đượcáp dụng mức lương cơ sở theo quy định mới của Nhà nước để tính toán vào đơn giásản phẩm thực hiện công tác định giá đất.

Điều 5. Quyết định này có hiệu lực thi hành sau 10 ngày kểtừ ngày ký.

Điều 6. Chánh Văn phòng UBND Thành phố, Giám đốc các Sở,Ban, Ngành, Chủ tịch UBND các quận, huyện, thị xã và các tổ chức, cá nhân có liênquan chịu trách nhiệm thi hành Quyết định này./.

ĐƠN GIÁ

XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT; ĐIỀU CHỈNH BẢNG GIÁ ĐẤT; ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ THEOPHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP, CHIẾT TRỪ, THU NHẬP, THẶNG DƯ;ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO PHƯƠNG PHÁP HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH GIÁ ĐẤT
(Ban hành kèm theo Quyết định số 6127/QĐ-UBNDngày 12 tháng 11năm 2015 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội)

I. CĂN CỨ PHÁP LÝ

- Căn cứ Luật Đất đai ngày 29 tháng11 năm 2013;

- Căn cứ Nghị định số 205/2004/NĐ-CP ngày 14 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ quy định hệ thống thang lương và chế độ phụ cấp trong các công ty Nhà nước;

- Căn cứ Nghị định số 66/2013/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2013 của Chính phủ quy định mức lương cơ sở đối với cán bộ,công chức, viên chức và lực lượng vũ trang;

- Căn cứ Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất;

- Căn cứ Quyết định số 1111/QĐ-BHXH ngày 25 tháng 10 năm 2011 của Bảo hiểm xã hội Việt Nam về việc ban hành quyđịnh quản lý thu bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế; quản lý sổ bảo hiểm xã hội,thẻ bảo hiểm y tế;

- Căn cứ Quyết định số 2256/QĐ-BCT ngày 12 tháng 3 năm 2015 của Bộ Công thương quy định về giá bán điện;

- Căn cứ Thông tư liên tịch số 04/2007/TTLT-BTNMT-BTC ngày 27 tháng 02 năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môitrường và Bộ Tài chính hướng dẫn lập dự toán kinh phí đo đạc bản đồ và quản lýđất đai;

- Căn cứ Thông tư số 45/2013/TT-BTC ngày 25 tháng 4 năm 2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng vàtrích khấu hao tài sản cố định;

- Căn cứ Thông tư số 20/2015/TT-BTNMT ngày 27 tháng 4 năm 2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Ban hành Định mức kinhtế - kỹ thuật để lập dự toán ngân sách nhà nước phục vụcông tác định giá đất;

- Căn cứ Thông tư số 16/2014/TT-BCT ngày 29 tháng 5 năm 2014 của Bộ Công thương quy định về thực hiện giá bán điện;

II. TÍNH TOÁN CHI TIẾT TỪNG LOẠICHI PHÍ

Đơn giá sản phẩm = Chi phí trựctiếp + Chi phí chung

1. Chi phí trực tiếp

Chi phí trực tiếp bao gồm các chi phícấu thành nên giá trị sản phẩm (chi phí nhân công, chi phí dụng cụ, chi phíthiết bị, chi phí vật liệu và chi phí năng lượng). Chi phí trực tiếp được tínhtheo công thức sau:

a) Chi phí nhân công

- Chi phí nhân công là chi phí laođộng tham gia trong quá trình sản xuất sản phẩm.

- Đơn giá ngày công lao động bao gồm:lương cấp bậc; lương phụ bằng 11% lương cấp bậc; phụ cấp lưu động bằng 0,4lương cơ sở (tính cho công tác ngoại nghiệp); phụ cấp trách nhiệm bằng 0,2lương cơ sở; phụ cấp bảo hiểm xã hội + bảo hiểm y tế +kinh phí công đoàn + bảo hiểm thất nghiệp bằng 24% lương cấp bậc (trong đóBHXH=18%, BHYT=3%, KPCĐ=2%, BHTN=1%).

- Định mức tính công nhóm hoặc côngđơn của các công việc theo Định mức kinh tế-kỹ thuật.

- Khi tính lương ngày thì lấy lươngtháng chia số ngày làm việc trongtháng: 22 ngày/tháng.

b) Chi phí dụng cụ

- Chi phí dụng cụ là giá trị hao mòndụng cụ phân bổ trong quá trình sản xuất sản phẩm, được tính theo công thức sau:

Trong đó:

- Đơn giá dụng cụ (chưa bao gồm thuếgiá trị gia tăng) lấy theo đơn giá khảo sát thực tế trên địa bàn Thành phố HàNội tại thời điểm xây dựng đơn giá.

- Số ca sử dụng và thời hạn sử dụngdụng cụ thực hiện theo quy định tại Thông tư số 20/2015/TT-BTNMT .

- Chi phí dụng cụ đã được tính thêm5% đối với các dụng cụ nhỏ, phụ.

c) Chí phí thiết bị

- Chi phí thiết bị là chi phí khấuhao máy móc, thiết bị phân bổ trong quá trình sản xuất sản phẩm, được tính theocông thức sau:

Chiphí khấu hao = số ca sử dụng thiết bị theo định mức x Mứckhấu hao thiết bị cho 1 ca

Trong đó:

- Số ca sử dụng thiết bị một năm vàsố năm sử dụng cho từng nhóm thiết bị thực hiện theo quy định tại Thông tư liêntịch số 04/2007/TTLT-BTNMT-BTC .

- Nguyên giá thiết bị áp dụng giáthấp nhất theo báo giá thiết bị của các đơn vị cung cấp thiết bị trên thịtrường.

d) Chi phí vật liệu

- Chi phí vật liệu là giá trị vậtliệu chính, vật liệu phụ, vụn vặt và hao hụt sử dụng trựctiếp trong quá trình sản xuất sản phẩm, được tính theocông thức sau:

Chiphí vật liệu = ∑(Số lượng từng loại vật liệu theo định mứcx Đơn giá từng loại vật liệu)

- Đơn giá vật liệu (chưa bao gồm thuếgiá trị gia tăng) lấy theo đơn giá khảo sát thực tế trên địa bàn Thành phố Hà Nộitại thời điểm xây dựng đơn giá.

- Số lượng từng loại vật liệu thựchiện theo quy định tại Thông tư số 20/2015/TT-BTNMT .

- Chi phí vật liệu đã được tính thêm8% đối với các vật liệu phụ, vụn vặt và hao hụt.

e) Chi phí năng lượng

- Chi phí năng lượng là chi phí sửdụng năng lượng dùng cho máy móc, thiết bị vận hành trong quá trình sản xuấtsản phẩm, được tính theo công thức sau:

Chiphí năng lượng = Năng lượng tiêu hao theo định mức x Đơngiá do Nhà nước quy định

- Theo quy định tại Thông tư số 16/2014/TT-BCT và Quyết định số 256/QĐ-BCT giá bán điện áp dụng cho các đơn vịhành chính sự nghiệp có cấp điện áp từ 6KV trở lên là 1.606 đồng/KW (chưa baogồm thuế giá trị gia tăng).

- Chi phí năng lượng được tính trựctiếp trong chi phí dụng cụ, thiết bị.

2. Chi phí chung

- Chi phí chung là chi phí có tínhchất chung của đơn vị trực tiếp thực hiện, chi phí này được xác định theo tỷ lệ% tính trên chi phí trực tiếp.

- Chi phí chung thực hiện theo quyđịnh tại Thông tư liên tịch số 04/2007/TTLT-BTNMT-BTC công tác định giá đất ápdụng nhóm III, cụ thể:

+ Đối với công tác nội nghiệp: 20%chi phí trực tiếp;

+ Đối với công tác ngoại nghiệp: 15%chi phí trực tiếp.

III. SỬ DỤNG TỔNG HỢP ĐƠN GIÁSẢN PHẨM

1. Kết cấu và phần tổng hợp đơn giá sản phẩm

- Kết cấu bộ đơn giá gồm 03 quyển:

+ Quyển 1: Công tác xây dựng bảng giáđất và điều chỉnh bảng giá đất.

+ Quyển 2: Công tác định giá đất cụthể theo 4 phương pháp: so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư,

+ Quyển 3: Công tác định giá đất cụthể theo phương pháp hệ số.

- Phần tổng hợp đơn giá bao gồm:

+ Theo từng bước công việc.

+ Tổng hợp đơn giá sản phẩm bao gồmchi phí trực tiếp và chi phí chung của từng bước công việc hoặc từng nhóm côngviệc.

+ Phần triết tính đơn giá các bướccông việc được sử dụng trong trường hợp cần điều chỉnh cụthể theo quy định của Thông tư 20/2015/TT-BTNMT ngày 27/4/2015 của Bộ Tàinguyên và Môi trường.

2. Đốivới xây dựng bảng giá đất

Đơn giá sản phẩm xây dựng bảng giáđất trên địa bàn Hà Nội áp dụng: 30 đơn vị hành chính cấp huyện; 584 đơn vịhành chính cấp xã; 584 điểm điều tra; số phiếu điều tra được xây dựng theonhiều khoảng, từ 15.000 phiếu đến 90.000 phiếu, số phiếu điều tra thực hiện nămkế hoạch được xác định theo từng khoảng phiếu điều tra.

Trường hợp số phiếu điều tra năm thực hiện > trung bình cộng hai khoảng phiếu điều tra quy định tạibộ đơn giá thì áp dụng đơn giá sản phẩm tương ứng cận trên của khoảng phiếuđiều tra.

Trường hợp sốphiếu điều tra năm thực hiện < trung="" bình="" cộng="" hai="" khoảng="">u điều tra quy định tại bộ đơn giá thì áp dụng đơn giá sản phẩm tương ứngcận dưới của khoảng phiếu điều tra.

(Minh họa: giả sử phiếu điều tracủa năm 16.000 phiếu <16.500 phiếu="">= trung bìnhcộng từ 15.000 đến 18.000 phiếu) thì áp dụng chi phíxây dựng bảng giá đất của trường hợp 15.000 phiếu).

3. Đối với điều chỉnh bảng giá đất.

Thông tư 20/2015/TT-BTNMT ngày27/04/2015 của bộ Tài nguyên và Môi trường quy định định mức kinh tế kỹ thuậtđể điều chỉnh bảng giá đất đối với 02 đơn vị hành chính cấp huyện, 20 điểm điềutra, 1.000 phiếu điều tra, 02 loại đất (01 loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp,01 loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp).

Đơn giá sản phẩm để xây dựng điềuchỉnh bảng giá đất trên địa bàn thành phố Hà Nội được xác định cụ thể theo từngtrường hợp: số đơn vị hành chính cấp huyện thay đổi từ 02đơn vị đến 30 đơn vị; số điểm điều tra, số phiếu điều trathay đổi tỷ lệ thuận theo số đơn vị hành chính cấp huyện; số loại đất thay đổitừ 01 loại đến 08 loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp; số loại đất thay đổi từ01 loại đất đến 10 loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp.

- Trường hợp điều chỉnh toàn bộ bảnggiá đất thì thực hiện theo định mức kinh tế - kỹ thuật xây dựng bảng giá đất.

4. Đối với định giá đất theo 4 phươngpháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư và phương pháp hệ số điềuchỉnh giá đất.

- Trường hợp khuđất hoặc thửa đất có diện tích nằm trong khoảng giữa 02 mức diện tích quy địnhtại bộ đơn giá thì sử dụng phương pháp nội suy để tính giátrị công việc phục vụ công tác định giá đất. Phương pháp và cách tính như sau:

Trong đó:

+ Ki:Chi phí của công tác định giá đất của khu đất hoặc thửa đất cần định giá (đơn vị tính: đồng);

+ Ka: Chi phí công tác định giáđất cận trên của khu đất hoặc thửa đất cần định giá (đơn vị tính: đồng);

+ Kb: Chi phí công tác định giá đất cận dưới của khu đất hoặc thửa đất cần địnhgiá (đơn vị tính: đồng);

+ Si:Diện tích của khu đất hoặc thửa đất cần định giá,đơn vị: ha;

+ Sa: Diện tích của khu đất hoặcthửa đất cận trên, đơn vị: ha;

+ Sb: Diện tích của khu đất hoặcthửa đất cận dưới, đơn vị: ha;

4.1. Đơngiá quy định tại quyển 2: định giá đất theo 4 phương pháp so sánh trực tiếp, chiếttrừ, thu nhập và thặng dư triết, gồm đơn giá tổnghợp, đơn giá tính riêng chi phí bước 2, 3 để xác định giá phục vụ công tác địnhgiá đất.

- Trường hợp thửa đất hoặc khu đấtcần định giá có nhiều mục đích sử dụng (chung cư, biệt thự, đất ở liền kề, vănphòng cho thuê, trung tâm thương mại, khách sạn, nhà trẻ...) thì việc tính mứcthực hiện như sau:

+ Trường hợp có thể tách được diệntích của từng mục đích sử dụng thì tính mức riêng theo diện tích của từng mụcđích sử dụng;

+ Trường hợpkhông tách được diện tích của từng mục đích sử dụng thì tính chung và áp dụngmức của mục đích sử dụng có diện tích lớn nhất.

- Trường hợp khuđất cần định giá có diện tích lớn, trong đó có nhiều thửa đất thì việc tính mứcthực hiện như sau:

+ Đối với trường hợp thửa đất có đặcđiểm tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kếtcấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tìnhtrạng pháp lý về quyền sử dụng đất thì chỉ tính định mức đối với 01 thửa đất.

+ Đối với trường hợp các thửa đấtkhác nhau về các đặc điểm nêu trên thì tính mức riêng cho các thửa đất.

+ Đối với khu đất có 02 thửa đất sửdụng phần đơn giá tính cho nhiều thửa đất trong quyển 2 để xác định giá phục vụcông tác định giá đất.

- Trường hợp thửa đất hoặc khu đấtcần định giá của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phépchuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụtài chính, sau đó được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chophép thay đổi quy hoạch xây dựng chi tiết dẫn đến thay đổi hệ số sử dụng đất(mật độ, chiều cao của công trình) mà phải xác định giá đất theo quy hoạch xâydựng chi tiết trước và sau khi điều chỉnh tại cùng thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phépthay đổi quy hoạch thì nhân với hệ số K = 1,5 đối với đơn giá triết tính bước 2, bước 3 từ đó xác định giá trịphục vụ công tác định giá đất theo 4 phương pháp.

- Trường hợp xácđịnh giá đất để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cánhân đối với thửa đất có diện tích nhỏ dưới 0,1 ha thì nhân với hệ số K = 0,5đối với đơn giá triết tính bước 2, bước 3 từ đó tính giá trị phục vụ công tácđịnh giá đất theo 4 phương pháp.

4.2. Địnhgiá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, gồm đơn giá tổng hợp, đơngiá tính riêng chi phí bước 2, 3, 4, 5 để xác định giá phục vụ công tác địnhgiá đất.

- Trường hợp khu vực định giá đất cónhiều loại đất thì tính mức riêng theo diện tích của từng loại đất để xác địnhgiá phục vụ công tác định giá đất theo phương pháp hệ số.

- Trường hợp khu vực định giá đấtchạy theo tuyến qua nhiều xã, phường, thị trấn (định giá đất để tính bồi thườngđối với các dự án giao thông, thủy lợi, đường điện...) thì điều chỉnh đối vớibước 2 của bộ đơn giá như sau: đối với khu vực định giá đất chạy qua 02 xã,phường, thị trấn thì nhân với hệ số K =1,3; đối với khu vực định giá đất chạyqua trên 02 xã phường, thị trấn thì được bổ sung hệ số 0,02 cho mỗi 01 xã,phường, thị trấn tăng thêm. Chi phí bước 2 sau khi tính điều chỉnh được cộngvới chi phí bước khác có liên quan để xác định giá phục vụ công tác định giáđất theo phương pháp hệ số.

- Giá đất cụ thể được xác định bằngphương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để tính tiền bồi thường khi nhà nước thuhồi đất được áp dụng đối với dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mụcđích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau.