Luật sư tư vấn:

1. Thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Thưa luật sư, Tôi tên là Nguyễn Thị Mai, cư trú tại Quận Hoàng Mai, Hà Nội. Tôi viết thư này mong được Quý Công ty tư vấn giúp trường hợp gia đình tôi về quyền sử dụng đất và nhà ở. Bố ruột tôi mua 01 mảnh đất kèm nhà 2 tầng xây từ những năm 1980 với diện tích là 68m2 (trong giấy tờ do Công ty cấp đất để công nhân xây nhà ở chỉ có 25m2 là hợp pháp, còn lại là do cơi nới). Bố tôi đã sửa lại nhà vệ sinh nhỏ ở tầng 1 (nhà chỉ có 1 nhà vệ sinh) và nâng nền nhà cho cao. Năm 2004, bố tôi làm Sổ Hợp đồng thuê nhà ở có đứng tên bố tôi, mẹ tôi và tôi. Bố tôi có 2 con là tôi và chị gái tôi (đã có gia đình sinh sống tại thành phố Đà Nẵng).

Tôi từ trước đến nay đều sống cùng bố mẹ tôi. Vợ chồng tôi từ ngày kết hôn thì ở cùng bố mẹ tôi. Chị tôi đã lấy chồng và sống tại thành phố Đà Nẵng từ trước khi bố mẹ tôi ở căn nhà này. Năm 2005, bố tôi quyết định bán lại căn nhà trên cho vợ chồng tôi với số tiền bằng giá thị trường và chia đều số tiền này cho 4 người là bố tôi, mẹ tôi, tôi và chị gái tôi. Vợ chồng tôi lúc đó 2 bàn tay trắng đã đi vay mượn khắp nơi: bạn bè, đồng nghiệp, bà con để đủ trả đầy đủ cho mẹ tôi và chị gái tôi. Vì không đủ tiền nên vợ chồng tôi chỉ trả cho bố tôi tạm 30% và từng người gồm bố tôi, mẹ tôi và chị tôi đã ký vào Giấy bán nhà có xác nhận đã nhận đủ tiền nhưng không có người làm chứng hay công chứng về việc này. Sau này, vợ chồng tôi đã trả tiền đầy đủ cho bố tôi và vẫn phụng dưỡng bố mẹ tôi chu đáo, đầy đủ. Hiện nay bố mẹ tôi thường ở với vợ chồng tôi là nhiều hơn ở với vợ chồng chị gái tôi phần là gần quê hương, anh chị em ruột, phần vì nhà tôi rộng rãi, thoải mái hơn.

Nay, tôi viết thư này muốn hỏi Quý Công ty tư vấn cho tôi về thủ tục cũng như quy trình cần làm và hoàn thiện các giấy tờ để làm sổ đỏ về sở hữu đất đai và nhà ở, đặc biệt trước mắt là việc bố mẹ tôi và chị tôi cần làm là từ bỏ quyền sở hữu với mẫu đơn nào là hợp pháp? Cảm ơn!

 

Trả lời:

Trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP như sau:

Trước hết, bạn cần có một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đó có đầy đủ chữ ký của các đồng chủ sỏ hữu đồng ý việc chuyển nhượng cho vợ chồng bạn. Hợp đồng này cần phải có công chứng, chứng thực đồng thời sẽ thực hiện thủ tục sang tên cho vợ chồng bạn. 

Theo đó, sau khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết có chứng nhận của tổ chức công chứng, người nhận chuyển quyền nộp hồ sơ đăng ký biến động quyền sử dụng đất, sang tên chuyển chủ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện nơi có đất. Hồ sơ gồm: Đơn xin đăng ký biến động quyền sử dụng đất (theo mẫu); Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (có công chứng); Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng và bên chuyển nhượng; Tờ khai lệ phí trước bạ; Tờ khai thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng quyền sử dụng đất. (Nếu chuyển nhượng một phần thửa đất thì phải có hồ sơ kỹ thuật thửa đất, đo đạc tách thửa phần diện tích chuyển nhượng).

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

- Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

- Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường. 

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất.

- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

 

2. Tách hộ có ảnh hưởng đến quyền lợi đối với quyền sử dụng đất không?

Thưa luật sư, Tôi năm nay 37 tuổi chưa kết hôn nhưng đã có con và đang sống chung bố mẹ. Để được hộ nghèo nên cán bộ đã tách mẹ con ra khỏi hộ khẩu gia đình, vậy xin hỏi: Tôi có đươc hưởng quyền lợi gì về bất động sản mang tên bố mẹ hay không? xin cảm ơn 

Trả lời:

Sổ hộ khẩu có ý nghĩa trong việc xác định nơi thường trú của công dân và việc tách hộ khẩu sẽ được thực hiện khi bạn có đủ điều kiện được tách hộ khẩu và có nhu cầu tách. Còn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có ý nghĩa công nhận quyền sử dụng đất của những người có quyền sử dụng đất đó . Do đó, việc tách ra khỏi hộ khẩu của gia đình bạn không ảnh hưởng đến quyền lợi đối với quyền sử dụng đất này.

Điều kiện tách hộ được quy định tại Điều 25 Luật cư trú 2020:

Điều 25. Tách hộ

1. Thành viên hộ gia đình được tách hộ để đăng ký thường trú tại cùng một chỗ ở hợp pháp khi đáp ứng các điều kiện sau đây:

a) Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; trường hợp có nhiều thành viên cùng đăng ký tách hộ để lập thành một hộ gia đình mới thì trong số các thành viên đó có ít nhất một người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;

b) Được chủ hộ, chủ sở hữu chỗ ở hợp pháp đồng ý, trừ trường hợp thành viên hộ gia đình đăng ký tách hộ là vợ, chồng đã ly hôn mà vẫn được cùng sử dụng chỗ ở hợp pháp đó;

c) Nơi thường trú của hộ gia đình không thuộc trường hợp quy định tại Điều 23 của Luật này.

2. Hồ sơ tách hộ bao gồm tờ khai thay đổi thông tin cư trú, trong đó ghi rõ ý kiến đồng ý cho tách hộ của chủ hộ, chủ sở hữu chỗ ở hợp pháp, trừ trường hợp đã có ý kiến đồng ý bằng văn bản.

Trường hợp tách hộ sau ly hôn quy định tại điểm b khoản 1 Điều này thì hồ sơ tách hộ bao gồm tờ khai thay đổi thông tin cư trú, giấy tờ, tài liệu chứng minh việc ly hôn và việc tiếp tục được sử dụng chỗ ở hợp pháp đó.

3. Thủ tục tách hộ được thực hiện như sau:

a) Người đăng ký tách hộ nộp hồ sơ quy định tại khoản 2 Điều này đến cơ quan đăng ký cư trú;

b) Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ và hợp lệ, cơ quan đăng ký cư trú có trách nhiệm thẩm định, cập nhật thông tin về hộ gia đình liên quan đến việc tách hộ vào Cơ sở dữ liệu về cư trú và thông báo cho người đăng ký về việc đã cập nhật thông tin; trường hợp từ chối giải quyết tách hộ thì phải trả lời bằng văn bản và nêu rõ lý do.

 

3. Thủ tục tách hộ khẩu thực hiện như thế nào?

Xin chào anh (chị) văn phòng luật sư Minh Khuê! Tôi xin Vp luật sư tư vấn cho tôi về việc tách sổ hộ khẩu với ạ. Tôi là Nguyễn Hồng Hạnh năm nay 34 tuổi, hiện đang công tác và sinh sống ở HN. Hiện nay, tôi và hai cháu có hộ khẩu cùng với ông bà ngoại và đứa em trai. Hai cháu còn nhỏ và đang theo học đúng tuyến theo quy định. Để thuận lợi trong việc sử dụng sổ hộ khẩu cá nhân nên ông bà ngoại muốn tách hộ khẩu cho tôi.

Xin Vp luật sư cho tôi hỏi liệu tôi có tách hộ khẩu cá nhân được không? Tôi ở nhà bà ngoại từ thứ 2 đến thứ 6 để tiện đi làm và đi học của các cháu. Cuối tuần tôi về nội. Nếu tách được tôi cần những thủ tục gì?

Xin tư vấn giúp tôi với ạ. Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời:

Điều 25 Luật cư trú 2020 có quy định:

* Điều kiện tách hộ:

Thành viên hộ gia đình được tách hộ để đăng ký thường trú tại cùng một chỗ ở hợp pháp khi đáp ứng các điều kiện sau đây:

- Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; trường hợp có nhiều thành viên cùng đăng ký tách hộ để lập thành một hộ gia đình mới thì trong số các thành viên đó có ít nhất một người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;

- Được chủ hộ, chủ sở hữu chỗ ở hợp pháp đồng ý, trừ trường hợp thành viên hộ gia đình đăng ký tách hộ là vợ, chồng đã ly hôn mà vẫn được cùng sử dụng chỗ ở hợp pháp đó;

- Nơi thường trú của hộ gia đình không thuộc trường hợp quy định tại Điều 23 của Luật cư trú.

* Hồ sơ tách hộ:

Hồ sơ tách hộ bao gồm tờ khai thay đổi thông tin cư trú, trong đó ghi rõ ý kiến đồng ý cho tách hộ của chủ hộ, chủ sở hữu chỗ ở hợp pháp, trừ trường hợp đã có ý kiến đồng ý bằng văn bản.

Trường hợp tách hộ sau ly hôn thì hồ sơ tách hộ bao gồm tờ khai thay đổi thông tin cư trú, giấy tờ, tài liệu chứng minh việc ly hôn và việc tiếp tục được sử dụng chỗ ở hợp pháp đó.

* Thủ tục tách hộ:

Thủ tục tách hộ được thực hiện như sau:

- Người đăng ký tách hộ nộp hồ sơ đến cơ quan đăng ký cư trú;

- Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ và hợp lệ, cơ quan đăng ký cư trú có trách nhiệm thẩm định, cập nhật thông tin về hộ gia đình liên quan đến việc tách hộ vào Cơ sở dữ liệu về cư trú và thông báo cho người đăng ký về việc đã cập nhật thông tin; trường hợp từ chối giải quyết tách hộ thì phải trả lời bằng văn bản và nêu rõ lý do.

 

4. Các giấy tờ cần thiết khi tách khẩu gồm những gì?

Thưa luật sư, Em năm nay 20 tuổi, mồ côi bố mẹ từ nhỏ, em ở với ông bà nội, (ông mất lúc 5 tuổi). Vì trước kia còn nhỏ nên có thêm anh chị con bác rồi về ở chung, tại anh chị mới cưới nên chưa có nhà ở riêng. Năm em học 11 được hội khuyến học trao nhà tình thương nhưng tên em và bà nội vẫn nằm trong hộ khẩu nhà anh chị, cho đến hiện nay anh chị đã có 3 cháu, em muốn tách riêng tên em và nội ra khỏi hộ nhà anh chị thì em phải viết đơn như thế nào ạ?

Mong các luật sư tư vấn cho em ạ. em xin cám ơn

Trả lời:

Trường hợp của bạn hoàn toàn có thể thực hiện thủ tục tách khẩu cho mình. Theo đó, theo quy định tại Điều 25 Luật cư trú 2020 bạn cần chuẩn bị hồ sơ tách hộ bao gồm tờ khai thay đổi thông tin cư trú, trong đó ghi rõ ý kiến đồng ý cho tách hộ của chủ hộ, chủ sở hữu chỗ ở hợp pháp, trừ trường hợp đã có ý kiến đồng ý bằng văn bản.

Thời gian giải quyết là 05 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

 

5. Sau khi kết hôn có bắt buộc phải tách khẩu không?

Em chào luật sư, xin luật sư cho em hỏi: vợ chồng em lập gia đình được 1 năm. Bận đi làm ăn xa, sau khi cưới xong không tách hộ khẩu. 1 năm sau em đi tách khẩu, họ bảo "đăng ký kết hôn xong không tách khẩu để 1 năm mới tách phạt 1 triệu" như vậy có đúng không ạ?

Trả lời:

 Việc tách hộ khẩu từ hộ khẩu gia đình của vợ chồng bạn không ảnh hưởng bởi quá trình đăng ký kết hôn. Do đó, nếu sau 1 năm kết hôn bạn mới tách khẩu cũng sẽ không bị phạt như trên.

Hiện không có căn cứ pháp lý nào quy định việc đăng ký kết hôn xong thì phải tách khẩu.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài gọi số1900.6162 để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.