Kính thưa quý khách hàng!

Công ty Luật TNHH MINH KHUÊ xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng và cảm ơn quý khách đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Chúng tôi nhận được yêu cầu của quý khách liên quan đến nội dung cụ thể như sau:

NỘI DUNG YÊU CẦU

Từ những chứng từ, giấy tờ như trao đổi trên xin luật sư tư vấn cho biết:

  1. Nhà đất của gia đình tôi được tính thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định từ thời gian nào?
  2. Có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất không?

3. Có được đền bù khi thu hồi đất không?

4. Để xác định thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định, chính quyền địa phương có ý kiến cho rằng: Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định dựa theo Đơn xin nhượng bán nhà ở ngày 15/6/1994. Đưa ra Bản đồ địa chính năm 1995 nhưng không được cập nhật và sai với thực tế: việc xác định ranh phía bắc không được cập nhật, việc xác định ranh (phía đông) giữa gia đình tôi và gia đình bà Đỗ Thị C không chính xác dẫn đến: chỉ riêng theo ranh này diện tích trên bản đồ chênh lệch với thực địa là 20 m2.

Theo luật sư tư vấn: Việc xác định thời điểm bắt đầu sử dụng đất căn cứ vào Đơn xin nhượng bán nhà ở ngày 15/6/1994 và đưa ra bản đồ địa chính của phường năm 1995 mà không xem xét đến các giấy tờ khác như đã nêu ở trên có đúng không ?

Xin trân trọng cảm ơn luật sư!

TRẢ LỜI:

CƠ SỞ PHÁP LÝ

>> Xem thêm:  Có được bán nhà đất đang thế chấp ở ngân hàng không ? Thủ tục mua bán nhà chung cư ?

Luật đất đai 199.3;

Luật đất đai 200.3;

Luật đất đai 2013;

Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013;

Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất;

Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn luật đất đai;

Pháp lệnh thuế nhà, đất năm 1992 do Hội đồng Nhà Nước ban hành;

Quyết định 1394/2015/QĐ-UBND quy định về hạn mức công nhận đất ở đối với trường hợp thửa đất có vườn, ao; hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng; hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân và diện tích tách thửa đất ở do thành phố Hải Phòng ban hành;

Quyết định 117/2007/QĐ-TTg sửa đổi quyết định 118/ttg năm 1996 và điều 3 quyết định 20/2000/QĐ-TTg về việc hỗ trợ người có công với cách mạng cải thiện nhà ở do thủ tướng Chính Phủ ban hành.

NỘI DUNG TƯ VẤN

>> Xem thêm:  Có bắt buộc phải xin giấy xác nhận độc thân khi mua bán đất ? Thủ tục mua bán nhà đất ?

Để làm rõ vướng mắc của Qúy khách hàng, Luật Minh Khuê sẽ phân tích và giải đáp từng vấn đề theo câu hỏi của Qúy khách hàng.

Câu 1: Nhà đất của gia đình tôi được tính thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định từ thời gian nào?

Trả lời:

Một trong những điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) cho hộ gia đình, cá nhân là phải đang sử dụng đất ổn định. Vậy, thế nào là đang sử dụng đất ổn định và căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định khi cấp Sổ đỏ dựa trên cơ sở nào? Làm rõ điều này thì câu hỏi của Quý khách sẽ được giải đáp.

Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định như sau:

Điều 21. Căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định

1. Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).

2. Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau đây:

a) Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;

b) Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất;

>> Xem thêm:  Tranh chấp đất đai có bắt buộc thông qua thủ tục hòa giải tại UBND xã, phường ?

c) Quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất;

d) Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hòa giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;

đ) Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất;

e) Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký;

g) Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất;

h) Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan;

i) Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ;

k) Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký.

3. Trường hợp thời điểm sử dụng đất thể hiện trên các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này có sự không thống nhất thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định theo giấy tờ có ghi ngày tháng năm sử dụng đất sớm nhất.

4. Trường hợp không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này hoặc trên giấy tờ đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất thì phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư (thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố) nơi có đất.”

>> Xem thêm:  Mẹ sang tên sổ đỏ cho con có cần họp gia đình không ? Sang tên nhà đất thực hiện ở đâu ?

Khoản 1 Điều luật này giải thích rất rõ về “sử dụng đất ổn định”.

Sử dụng đất ổn định” là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Để tiện cho việc tư vấn, sau đây Luật Minh Khuê sẽ tách ra phân tích theo nguồn gốc hình thành để dễ hiểu mà không ảnh hưởng đến tính hợp nhất hóa mà khu nhà đất của quý khách đã có trước đó:

  • Đối với phần nhà đất mà quý khách nhận chuyển nhượng.

Trong trường hợp này, các loại giấy tờ có thể làm căn cứ để xác định thời điểm bắt đầu sử dụng đất là:

- Giấy nhượng bán nhà ngày 05/06/1993;

- Biên lai thu thuế nhà, đất ngày 05/12/1993;

- Đơn xin nhượng bán Nhà ở ngày 15/6/1994;

Các văn bản này không thống nhất về thời điểm, vì vậy theo Khoản 3 Điều luật trích dẫn trên, thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định theo giấy tờ có ghi ngày tháng năm sử dụng đất sớm nhất là giấy nhượng bán nhà ngày 05/06/1993;

  • Đối với phần nhà đất mà gia đình quý khách tự cải tạo thêm

Theo thông tin và hồ sơ của Quý khách cung cấp, phần diện tích đất này có hai biên lai thể hiện đó là: Biên lai thu thuế nhà, đất ngày 31/05/2010 và biên lai thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp ngày 14/6/2020. Vậy theo điểm a Khoản 2 và Khoản 3 Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định theo Biên lai thu thuế nhà, đất ngày 31/05/2010.

>> Xem thêm:  Thủ tục tách sổ đỏ đồng sở hữu theo quy định mới nhất năm 2021 ?

Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên biên lai thu thuế nhà, đất ngày 31/05/2010. Trên biên lai thu thuế nhà, đất ngày 31/05/2010 mà Qúy khách cung cấp có nội dung như sau:

- ................................

Vậy căn cứ vào thời gian và nội dung ghi trên biên lai thu thuế nhà đất ngày 31/5/2010 thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định đối với phần đất 400m2 là từ năm 1993.

Câu 2: Có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất không?

Trả lời:

  • Đối với phần nhà đất mà quý khách nhận chuyển nhượng.

Trường hợp này của Quý khách có giấy nhượng bán nhà hai bên ký kết từ 05/6/1993. Do đó, theo quy định tại Khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về Thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định. Được sửa đổi bởi Khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định:

“54. Sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 82 như sau:

1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;

>> Xem thêm:  Mua căn hộ chung cư khi chưa có giấy chứng nhận sở hữu nhà ở có rủi ro gì ?

c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.

Theo đó, Quý khách nhận chuyển nhượng nhà đất từ 05/6/1993. Tức là trước ngày 01/01/2008 do vậy hoàn toàn có căn cứ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Qúy khách thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, nếu trường hợp này được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì Qúy khách có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất theo điểm d Khoản 1 Điều 100 Luật đất đai 2013. Quy định này yêu cầu ngoài việc phải có giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, còn yêu cầu phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 vì nhiều trường hợp có giấy tờ mua bán nhưng trên thực tế lại do người khác khai thác và sử dụng. Do đó, để đảm bảo việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đúng đối tượng, Điều luật này quy định như vậy là hợp lý.

  • Đối với phần nhà đất mà gia đình quý khách tự cải tạo thêm

Khoản 2 Điều 101 Luật đất đai 2013 quy định như sau:

“Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Như vậy, đối với phần đất mà Quý khách tự cải tạo thêm sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) với đất khi đáp ứng các điều kiện sau:

- Đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004;

- Không vi phạm pháp luật về đất đai;

- Được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp;

>> Xem thêm:  Điều kiện và thủ tục tách thửa đất đai được quy định như thế nào ?

- Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.

Nếu diện tích đất này đáp ứng tất cả các điều kiện trên thì đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Về việc nộp tiền sử dụng đất đối với phần đất này, nếu diện tích đất này đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên. Căn cứ Khoản 1 Điều 6 Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất quy định:

Điều 6. Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai.

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, nếu được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

a) Trường hợp đất có nhà ở thì người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng trong hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân; đối với diện tích đất ở vượt hạn mức công nhận đất ở (nếu có) thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

b) Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để ở mà tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, nhưng nay nếu được Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức công nhận đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất; nộp 100% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất vượt hạn mức công nhận đất ở theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 1Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất quy định tại Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền..”

Biên lai thu thuế Nhà, đất ngày 31/5/2010 mà Qúy khách cung cấp có nội dung: truy thu thuế nhà, đất từ năm 1993 đến năm 2010.

>> Xem thêm:  Chế độ sở hữu toàn dân dối với đất đai là gì ? Đặc điểm lịch sử về chế độ chiếm hữu ruộng đất

Theo Điều 10 của Pháp lệnh về thuế nhà, đất Số: 69-LCT/HĐNN8 của Hội đồng Nhà Nước số 69-LCT/HĐNN8 ngày 10/08/1992 (văn bản này có hiệu lực từ: 01/10/1992 đến 01/01/2012) quy định:

Thuế đất được tính hàng năm và nộp làm 2 kỳ, mỗi kỳ nộp 50% (năm mươi phần trăm). Kỳ đầu nộp chậm nhất là ngày 30 tháng 4. Kỳ thứ hai nộp chậm nhất là ngày 31 tháng 10 trong năm. Nếu đối tượng nộp thuế tự nguyện nộp toàn bộ thuế một lần thì thu vào kỳ đầu.”

Theo biên lai thu thuế Nhà, đất ngày 31/5/2010 của Chi Cục thuế quận Hồng Bàng, thì thời gian truy thu thuế trên ghi chung chung, không ghi cụ thể kỳ tính thuế. Vì vậy, theo quan điểm của Luật Minh Khuê sẽ được hiểu là thu từ 01/01/1993 đến hết năm 2010. Như vậy, dựa vào biên lai này có thể thấy rằng Qúy khách sử dụng đất ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.

Theo quy định tại Điểm a Khoản 1 nêu trên nếu Trường hợp hộ gia đình quý khách đang sử dụng đất có nhà ở thì Qúy khách không phải nộp tiền sử dụng đất trong hạn mức công nhận đất ở. Đối với diện tích đất ở vượt hạn mức công nhận đất ở thì phải nộp bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định.

Vậy trường hợp này, hạn mức công nhận đất ở được xác định như thế nào?

Theo các căn cứ trên có thể xác định sử dụng đất ổn định trước 1/7/2004, không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai, không thuộc trưởng hợp quy định tại Khoản 1 Điều 101 của Luật đất đai (theo phân tích ở phần trên, trường hợp Qúy khách thuộc Khoản 2 Điều 101 Luật đất đai). Do đó, có thể áp dụng Điểm a Khoản 1 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

Điểm a Khoản 1 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định như sau:

Điều 20. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật đất đai

Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (công nhận quyền sử dụng đất) cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai, Điều 18 của Nghị định này và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 101 của Luật Đất đai, Điều 23 của Nghị định này được thực hiện theo quy định như sau:

1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp sử dụng đất; việc sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (sau đây gọi chung là quy hoạch) hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đã sử dụng đất từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:

>> Xem thêm:  Dự án phát triển nhà ở gồm những loại nào ? Thủ tục đầu tư dự án có sử dụng đất ?

a) Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở quy định tại Khoản 4 Điều 103 của Luật Đất đai (sau đây gọi là hạn mức công nhận đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.

Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó.”

Theo quy định này, Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở quy định tại Khoản 4 Điều 103 của Luật Đất đai (sau đây gọi là hạn mức công nhận đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.

Hạn mức công nhận đất ở quy định tại Khoản 4 Điều 103 Luật đất đai lại quy định: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện, tập quán tại địa phương quy định hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình phù hợp với tập quán ở địa phương theo số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình; Trường hợp này, Diện tích đất của Qúy khách ở Hải Phòng, vì vậy theo Điều 2 Quyết định 1394/2015/QĐ-UBND diện tích đất trong hạn mức đối với phường Sở Dầu, quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng là: 400m2.

Theo phân tích trên nếu hộ gia đình Qúy khách đang sử dụng đất có nhà ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất trong hạn mức là 400m2.

Vì vậy: Nếu đáp ứng tất cả các điều kiện sau thì hộ gia đình Qúy khách không phải nộp tiền sử dụng đất trong hạn mức là 400m2.

- Hộ gia đình quý khách sử dụng đất có nhà ở này từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

- Được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp sử dụng đất.

- Việc sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (sau đây gọi chung là quy hoạch) hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đã sử dụng đất từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch.

Câu 3: Có được đền bù bồi thường khi thu hồi đất không?

>> Xem thêm:  Thủ tục sang tên bìa đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) thực hiện như thế nào ?

Trả lời:

Khoản 1 Điều 74 Luật Đất đai 2013 quy định: Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 Luật Đất đai 2013 thì được bồi thường. Theo đó, hộ gia đình, cá nhân để được bồi thường phải có đủ 02 điều kiện sau:

Điều kiện 1: Đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm;

Điều kiện 2: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có đủ điều kiện để được cấp Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà chưa được cấp.

Như vậy, đối với diện tích đất của quý khách như đã phân tích ở trên. Nếu quý khách đáp ứng đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi vềTư vấn đất đai”. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và hồ sơ do quý khách cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để quý khách tham khảo. Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng cảm ơn!

Bộ phận tư vấn Pháp luật

Công ty Luật TNHH Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Bố đang chấp hành hình phạt tù thì có chuyển quyền sử dụng đất sang tên con được không ? Mức thuế, phí phải nộp ?

Các câu hỏi thường gặp

Câu hỏi: Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong trường hợp nào?

Trả lời:

Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

1. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này;

2. Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 55 của Luật này;

3. Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;

4. Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước;

5. Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp quy định tại khoản 1 Điều 159 của Luật này.

Câu hỏi: Những hành vi bị nghiêm cấm trong lĩnh vực đất đai?

Trả lời:

Điều 12. Những hành vi bị nghiêm cấm

1. Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai.

2. Vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố.

3. Không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích.

4. Không thực hiện đúng quy định của pháp luật khi thực hiện quyền của người sử dụng đất.

5. Nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.

6. Sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

7. Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.

8. Lợi dụng chức vụ, quyền hạn để làm trái quy định về quản lý đất đai.

9. Không cung cấp hoặc cung cấp thông tin về đất đai không chính xác theo quy định của pháp luật.

10. Cản trở, gây khó khăn đối với việc thực hiện quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Câu hỏi: Hạn mức giao đất nông nghiệp quy định như thế nào?

Trả lời:

Điều 129. Hạn mức giao đất nông nghiệp

1. Hạn mức giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp như sau:

a) Không quá 03 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long;

b) Không quá 02 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác.