Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc đến công ty Luật Minh Khuê, căn cứ vào thông tin bạn cung cấp xin tư vấn với bạn như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

Luật nhà ở 2014 

Luật kinh doanh bất động sản 2014 

2. Nội dung tư vấn:

Hình thức sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người việt nam định cư ở nước ngoài được quy định như sau:

" Điều 8. Điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở

2. Có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức sau đây:

...........................................................

b) Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì thông qua hình thức mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản); mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật;"

Hình thức sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người nước ngoài được quy định như sau:

" Điều 159. Đối tượng được sở hữu nhà ở và hình thức sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài

1. Đối tượng tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:

a) Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;

b) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài);

c) Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

2. Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức sau đây:

a) Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;

b) Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ."

Theo đó đối với cá nhân người nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo hình thức sau: Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.

Thời hạn sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người nước ngoài được quy định như sau:

" Điều 161. Quyền của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài

2. Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 159 của Luật này có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam nhưng phải tuân thủ các quy định sau đây:

c) Đối với cá nhân nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm theo quy định của Chính phủ nếu có nhu cầu; thời hạn sở hữu nhà ở phải được ghi rõ trong Giấy chứng nhận.

Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam;"

Theo đó thời hạn sở hữu nhà ở tối đa của người nước ngoài tại Việt Nam tối đa là 50 năm, tuy nhiên khi hết thời hạn này mình có thể làm thủ tục gia hạn được theo quy định tại điều 77 Nghị định 99/2015/NĐ-CP như sau:

" Điều 77. Gia hạn thời hạn sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài 

1. Trường hợp cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở theo quy định tại Điểm c Khỏan 2 Điều 161 của Luật Nhà ở thì việc gia hạn thời hạn sở hữu nhà ở được quy định như sau: 

a) Trước khi hết hạn sở hữu nhà ở 03 tháng, nếu chủ sở hữu có nhu cầu gia hạn thêm thì phải có đơn ghi rõ thời hạn đề nghị gia hạn thêm kèm theo bản sao có chứng thực Giấy chứng nhận đối với nhà ở và gửi cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở đó xem xét, giải quyết; 

b) Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được đơn đề nghị của chủ sở hữu, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét và có văn bản đồng ý gia hạn một lần thời hạn sở hữu nhà ở theo đề nghị của chủ sở hữu nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ khi hết hạn sở hữu nhà ở lần đầu ghi trên Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều này; 

c) Căn cứ văn bản đồng ý gia hạn của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm ghi gia hạn trên Giấy chứng nhận; cơ quan cấp Giấy chứng nhận phải sao một bản Giấy chứng nhận và chuyển cho Sở Xây dựng để theo dõi. "

Tôi là người Việt Nam định cư tại nước ngoài. Hiện không còn quốc tịch Việt Nam. Tuy nhiên vẫn còn giấy tờ chứng minh nguồn gốc Việt. Hiện tôi có ý định mua 02 căn hộ chung cư tại Việt Nam. Xin hỏi với điều kiện của tôi có được sở hữu bất động sản với thời hạn lâu dài không? và cần những điều kiện gì?

 Trường hợp này của bạn thì được xác định là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, theo đó bạn có thể sở hữu nhà ở chung cư tại Việt Nam được. Thời hạn sở hữu thì hiện tại theo quy định của luật nhà ở năm 2014 thì chỉ giới hạn thời hạn sở hữu nhà ở đối với cá nhân người nước ngoài là 50 năm, còn đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì không có hạn chế.

chào bạn! Hiện mình có mua một căn hộ chung cư mới kí hợp đồng cách đây 1 tháng, tiến độ giờ mới làm xong móng. Nhưng mình có việc cần nhà để ở gấp mà tới 2017 dự án mới giao nhà, nên mình muốn bán đi mua căn hộ khác đã xây xong. Nhưng bên chủ đầu tư lại quy định là sau khi kí kết hợp đồng 8 tháng thì mới được sang tên chuyển nhượng Bạn cho mình hỏi giờ mình muốn bán cho người khác thì có cách nào bán được không? tại vì 2 bên không quen biết, chưa đủ tin tưởng mà khoản tiền lại lớn nên 2 bên chưa thỏa hiệp được cảm ơn bạn

Quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai được quy định trong luật kinh doanh bất động sản 2014 như sau:

" Điều 59. Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

1. Bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng.

2. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua nhà ở với chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.

3. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

4. Việc chuyển nhượng hợp đồng quy định tại Điều này không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội.

5. Chính phủ quy định chi tiết Điều này."

Theo đó theo quy định của pháp luật thì không có quy định về thời hạn sau khi ký kết hợp đồng là bao lâu thì bạn mới được chuyển nhượng sang cho người khác. Do đó nếu như trong hợp đồng chuyển nhượng giữa bạn và chủ đầu tư mà không có thỏa thuận về vấn đề này thì bạn có thể chuyển nhượng được.

Kính gửi: văn phòng luật sư Minh Khuê Hiện nay tôi đang ở nhà chung cư của chú ruột tại quận Bắc Từ Liêm, tôi muốn chuyển sang tên tôi do chú tôi cho tôi khoảng 83 m2 Vậy kính mong các luật sư tư vấn giúp là tôi cần thủ tục sang tên, muốn chứng minh quan hệ ruột thịt cần phải cần giấy tờ gì, hay cần lý lich đảng của bố tôi để chứng tỏ anh em ruôt- hay giấy khai sinh của bố và chú tôi để chứng minh anh em ruột, hiện tại nhà tôi đang ở đã có sổ đỏ mang tên chú tôi, vậy theo tôi được hiểu phí theo quy chuẩn nhà nước hết khoảng 1 triệu đồng Nếu làm dịch vụ hết khoảng bao nhiêu tiên. Mong nhận được tư vấn các anh chị Xin trân trọng cám ơn Phạm Vũ Hải

 Vấn đề này để được sang tên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho bạn thì trước hết mình phải làm thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất trước. Bạn và chú phải thành lập hợp đồng tặng cho có công chứng chứng thưc. Sau đó thực hiện thủ tục kê khai thuế, đối với trường hợp của bạn không thuôc trường hợp được miễn thuế theo quy định tại điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC:

" Điều 3. Các khoản thu nhập được miễn thuế

1. Căn cứ quy định tại Điều 4 của Luật Thuế thu nhập cá nhân, Điều 4 của Nghị định số 65/2013/NĐ-CP, các khoản thu nhập được miễn thuế bao gồm:

d) Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.:

Theo đó bạn là nhân tặng cho từ chú ruột nên bạn vẫn phải chịu thuế nhập cá nhân đối với thu nhập từ quà tặng. Do đó bạn không cần cung cấp các giấy tờ để chứng minh quan hệ chú cháu nữa.

Sau khi kế khai thuế và đóng thuế xong bạn sẽ làm thủ tục để được sang tên giấy chứng nhận quyền sử hữu nhà ở. Hồ sơ bao gồm:

- Hợp đồng tặng cho quyền sở hữu nhà ở

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

- Bản sao giấy tờ tùy thân của hai bên. Trường hợp bạn kết hôn rồi thì trong trường hợp này nếu chú ruột tặng cho cả hai vợ chồng thì bạn phải có giấy chứng nhận đăng ký kết hôn.

- Biên lại nộp tiền thuế thu nhập cá nhân

Sau đó bạn phải tiến hành đóng tiền lệ phí trước bạ và nộp lại biên lại để cơ quan có thẩm quyền tiến hành thủ tục đính chính lại giấy chứng nhận quyền sử dụng sang tên bạn.

Kính gửi luật sư, Mong luật sư tư vấn giúp tôi một số vấn đề sau: Tôi hiện đang có nhu cầu mua một căn hộ chung cư thu nhập thấp tại Dự án ECOHOME 1 của một hộ gia đình có nhu cầu chuyển công tác vào trong miền Nam. Tình trạng căn hộ dự định mua: - Thuộc dự án nhà thu nhập thấp - Vay trong gói 30 ngìn tỷ và đã thanh toán : 490 triệu còn nợ 363 triệu ( hàng tháng chủ nhà trả ngân hàng 4 triệu). - Hiện tại theo quy định căn hộ thu nhập thấp không được chuyển giao, chỉ được chuyển nhượng sau 5 năm tính từ thời điểm thanh toán hết tiền mua nhà. - Tôi muốn mua căn hộ trong tình trạng như thế này thì tôi cần làm những thủ tục gì để đảm bảo tránh rủi ro nhất cho tôi về sau này. - Bên văn phòng luật sư có thể là người chứng thực hay làm chứng cho tôi không? - Nhứng giấy tờ tôi cần làm và có phải làm hợp đồng chuyển nhượng hay mua bán được không? Tôi rất cần sự tư vấn của Luật sư cho tôi trong vấn đề này, rất mong muốn có sự tư vấn cho tôi. Chân thành cảm ơn ạ.

Điều kiện chuyển nhượng nhà ở thu nhập thấp được quy định trong nghị định 100/2015/NĐ-CP như sau: 

" Điều 19. Quy định về việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội

1. Nhà ở xã hội phải được bán, cho thuê, thuê mua theo đúng đối tượng và điều kiện quy định tạiĐiều 49 và Điều 51 của Luật Nhà ở; mỗi hộ gia đình, cá nhân chỉ được giải quyết hỗ trợ nhà ở xã hội một lần theo quy định tại Điều 52 của Luật Nhà ở.

2. Việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư bằng ngân sách nhà nước thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.

3. Người thuê nhà ở xã hội không được cho thuê lại hoặc chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian thuê nhà theo hợp đồng đã ký với bên cho thuê.

4. Người mua, thuê mua nhà ở xã hội không được phép thế chấp (trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính căn hộ đó) và không được chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán, bên cho thuê mua; chỉ được phép bán lại, thế chấp hoặc cho thuê sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Kể từ thời điểm người mua, thuê mua nhà ở xã hội đư ợc phép bán nhà ở xã hội cho các đối tượng có nhu cầu thì ngoài các khoản phải nộp khi thực hiện bán nhà ở theo quy định của pháp luật, bên bán căn hộ nhà chung cư phải nộp cho Nhà nước 50% giá trị tiền sử dụng đất được phân bổ cho căn hộ đó; trường hợp bán nhà ở xã hội thấp tầng liền kề phải nộp 100% tiền sửdụng đất, tính theo giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm bán nhà ở.

5. Trong thời hạn chưa đủ 05 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở xã hội, nếu bên mua hoặc thuê mua có nhu cầu bán lại nhà ở xã hội thì chỉ được bán lại cho Nhà nước (trong trường hợp thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư) hoặc bán lại cho chủ đầu tư dự án xâydựng nhà ở xã hội (trong trường hợp mua, thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách) hoặc bán lại cho đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 49 của Luật Nhà ở, với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân."

Theo đó trong trường hợp này nếu bên kia chưa thanh toán đủ số tiền thì chưa đủ điều kiện chuyển nhượng cho bạn được. Ở đây nếu bạn muốn mua thì tại thời điểm hiện tại mình có thể làm hợp đồng đặt cọc để đảm bảo sau khi bên kia chuyển nhượng quyền sử dụng đất, và để bạn được sử dụng ngôi nhà thì hai bên có thể thành lập hợp đồng ủy quyền cho bạn sử dụng ngôi nhà này và đứng ra làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở khi có đủ điều kiện. Tuy nhiên thì bạn cũng cần lưu ý nếu không may bên bán mất đi thì hợp đồng giao kết giữa hai bên cũng đương nhiên chấm dứt:

“ Điều 424. Chấm dứt hợp đồng dân sự

Hợp đồng chấm dứt trong các trường hợp sau đây:

1. Hợp đồng đã được hoàn thành;

2. Theo thoả thuận của các bên;

3. Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân hoặc chủ thể khác chấm dứt mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân hoặc chủ thể đó thực hiện;

4. Hợp đồng bị hủy bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện;

5. Hợp đồng không thể thực hiện được do đối tượng của hợp đồng không còn và các bên có thể thoả thuận thay thế đối tượng khác hoặc bồi thường thiệt hại;

6. Các trường hợp khác do pháp luật quy định.”

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòng  để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai.