THôNG Tư

THÔNG TƯ

LIÊN BỘ SỐ 7-LB/TT XÂY DỰNG - TÀI CHÍNH -UBVGNN
VÀ TỔNG CỤC QUẢN LÝ RUỘNG ĐẤT NGÀY30-9-1991
HƯỚNG DẪN VIỆC PHÂN LOẠI CÁC HẠNG NHÀ, HẠNG ĐẤT
VÀ ĐỊNH GIÁ TÍNH THUẾ NHÀ, ĐẤT

- Căn cứ Pháp lệnh thuế nhà đất được Hội đồng Nhà nước thông quangày 29-6-1991.

- Căn cứ Nghị định số 270-HĐBT ngày 14-9-1991 của Hội đồng Bộtrưởng quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh thuế nhà đất.

Liên Bộ Xây dựng - Tài chính - Uỷ ban Vật giá Nhà nước và Tổng cục quảnlý ruộng đất hướng dẫn việc phân loại hạng nhà, hạng đất và định giá tính thuếnhà, đất như sau:

I - ĐỐI VỚI NHÀ:

1. Phân loại nhà:

Về nguyên tắc, khi phân loại nhàđể xác định giá tính thuế là dựa vào chất lượng các bộ phận kết cấu chủ yếu vàgiá trị sử dụng của từng ngôi nhà. Nhà được phân thành 6 loại: biệt thự, cấp I,cấp II, cấp III, cấp IV và nhà tạm theo các tiêu chuẩn sau đây:

a) Biệt thự:

a.1 - Ngôi nhà riêng biệt, có sânvườn, hàng rào bao quanh;

a.2 - Kết cấu chịu lực khung,sàn, tường bằng bê tông cốt thép hoặc tường gạch;

a.3 - Bao che nhà và tường ngăncách các phòng bằng bê tông cốt thép hoặc xây gạch;

a.4 - Mái bằng hoặc mái ngói, cóhệ thống cách âm và cách nhiệt tốt;

a.5 - Vật liệu hoàn thiện (trát,lát, ốp) trong và ngoài nhà tốt;

a.6 - Tiện nghi sinh hoạt (bếp,xí, tắm, điện nước) đầy đủ tiện dùng, chất lượng tốt;

a.7 - Số tầng không hạn chế,nhưng mỗi tầng phải có ít nhất 2 phòng để ở.

b) Nhà cấp I:

b.1 - Kết cấu chịu lực bằng bêtông cốt thép hoặc xây gạch có niên hạn sử dụng quy định trên 80 năm;

b.2 - Bao che nhà và tường ngăncách các phòng bằng bê tông cốt thép hoặc xây gạch;

b.3 - Mái bằng bê tông cốt théphoặc lợp ngói, có hệ thống cách nhiệt tốt;

b.4 - Vật liệu hoàn thiện (trát,lát, ốp) trong và ngoài nhà tốt;

b.5 - Tiện nghi sinh hoạt (bếp,xí, tắm, điện nước) đầy đủ, tiện lợi, không hạn chế số tầng;

c) Nhà cấp II:

c.1 - Kết cấu chịu lực bằng bêtông cốt thép hoặc xây gạch có niên hạn sử dụng quy định trên 70 năm;

c.2 - Bao che nhà và tường ngăncách các phòng bằng bê tông cốt thép hoặc xây gạch;

c.3 - Mái bằng bê tông cốt théphoặc mái ngói bằng Fibroociment;

c.4 - Vật liệu hoàn thiện trongngoài nhà tương đối tốt;

c.5 - Tiện nghi sinh hoạt đầy đủ.Số tầng không hạn chế.

d) Nhà cấp III:

d.1 - Kết cấu chịu lực kết hợpgiữa bê tông cốt thép và xây gạch hoặc xây gạch. Niên hạn sử dụng trên 40 năm;

d.2 - Bao che nhà và tường ngănbằng gạch;

d.3 - Mái ngói hoặc Fibroociment;

d.4 - Vật liệu hoàn thiện bằngvật liệu phổ thông.

d.5 - Tiện nghi sinh hoạt bìnhthường, trang bị xí, tắm bằng vật liệu bình thường. Nhà cao tối đa là 2 tầng.

đ) Nhà cấp IV:

đ.1 - Kết cấu chịu lực bằng gạch,gỗ. Niên hạn sử dụng tối đa 30 năm;

đ.2 - Tường bao che và tường ngănbằng gạch (tường 22 hoặc 11 cm);

đ.3 - Mái ngói hoặc Fibroociment;

đ.4 - Vật liệu hoàn thiện chấtlượng thấp;

đ.5 - Tiện nghi sinh hoạt thấp;

e) Nhà tạm:

e.1 - Kết cấu chịu lực bằng gỗ,tre, vầu;

e.2 - Bao quanh toocxi, tườngđất;

e.3 - Lợp lá, rạ;

e.4 - Những tiện nghi, điều kiệnsinh hoạt thấp;

2. Phân hạng nhà:

Do trong thực tế các nhà xây dựngthường không đồng bộ theo những tiêu chuẩn quy định trên đây, do đó mỗi cấp nhàcó thể chia ra 2 hoặc 3 hạng dựa trên những căn cứ chủ yếu sau:

- Đạt 4 tiêu chuẩn đầu đối vớibiệt thự và 3 tiêu chuẩn đầu của của nhà cấp I,II,III,IV được xếp vào hạng 1.

- Nếu chỉ đạt ở mức 80 % so vớihạng 1 thì xếp vào hạng 2

- Nếu chỉ đạt từ dưới 70 % so vớihạng 1 thì xếp vào hạng 3

- Nhà tạm không phân hạng.

3. Giá tính thuế nhà: Giá tínhthuế nhà được quy định cho từng cấp, từng hạng căn cứ vào giá xây dựng và giáthị trường trung bình tại địa phương.

Để bảo đảm giá tính thuế nhà giữđược mối tương quan hợp lý giữa các địa phương, Liên bộ quy định giá trung bìnhtính thuế đối với các cấp nhà, hạng nhà như sau:

Đơnvị tính: 1.000 đ/m2 tính thuế

Cấp nhà

Biệt thự

I

II

III

IV

Nhà tạm

1

2

3

4

5

6

7

1

2

3

1.100

950

700

950

700

550

700

550

450

550

450

350

350

250

150

từ 50-100

-

-

4. Phương pháp xác định diện tíchnhà và giá tính thuế nhà:

a) Diện tích nhà tính thuế làdiện tích thực tế sử dụng (Ssd), bao gồm:

- Diện tích nhà ở, nhà làm việc(Sc)

- Diện tích phụ: bếp, xí, tắm,kho (Sp)

- Đối với nhà cấp III trở xuốngSp tính bằng 50%

- Diện tích ban công, lôgia tínhbằng 50% (Sbc):

Ssd = Sc + Sp + 50% Sbc

Nếu nhà cấp III trở xuống thì:

Ssd = Sc + 50% Sp + 50% Sbc

b) Giá tính thuế nhà được xácđịnh cho 1 m2 sử dụng. Đối với nhà ở cao tầng thì giá tính thuế từ tầng 3 trởlên giảm theo tỷ lệ % so với tầng 1 như sau:

- Tầng 3,4 giảm 5%

- Tầng 5 giảm 10%

- Tầng 6-10 giảm 20%

- Tầng 11 trở lên giảm 30%.

II - ĐỐI VỚI ĐẤT:

A - Đối với đất ở tại các thànhphố, thị xã, thị trấn.

1. Phân loại đất:

Việc phân loại đất ở căn cứ vàokhả năng sinh lợi, giá trị sử dụng khác nhau của đất ở tại các đô thị, cácvùng, các vị trí và các hạng đất.

a) Về loại đô thị: căn cứ Quyếtđịnh số 132-HĐBT ngày 05-5-1990 của Hội đồng Bộ trưởng và các yêu cầu của việcthu thuế nhà đất, các đô thị ở nước ta được chia thành 7 loại.

b) Về vùng:

Các đô thị nêu trên được chiathành 5 vùng: đồng bằng, trung du, miền núi, ven biển và khu dành cho du lịch.

c) Về vị trí đất:

Trong mỗi đô thị, đất được chiathành 3 khu vực theo vị trí đất, bao gồm:

- Khu trung tâm thành phố, thịxã: là khu vực có mật độ xây dựng và mật độ dân cư cao nhất thành phố, thị xã,đồng thời thoả mãn 2 trong 3 tiêu chuẩn trở lên về trung tâm: chính trị, giaolưu kinh tế, văn hoá - khoa học - thểthao - du lịch.

- Khu cận trung tâm: là khu sáttrung tâm thành phố, thị xã, có các trung tâm phụ (khu vệ tinh, trung tâm quận,phường). Mật độ xây dựng, mật độ dân cư vừa phải, có hệ thống hạ tầng, và dịchvụ công cộng (giao thông, điện, nước...) tương đối đồng bộ.

- Khu ven đô: là các khu dân cưngoài vùng cận trung tâm mà hệ thống hạ tầng chưa hoàn chỉnh, các đầu mối giaothông đang trong quá trình đô thị hoá.

d) Về hạng: Trong mỗi khu vực,đất được chia thành các hạng: đặc biệt, hạng cao, hạng trung bình, hạng thấp:

- Hạng đặc biệt: là đất thuộc cáckhu trung tâm thu hút của đô thị, có vị trí đặc biệt thuận lợi đối với hoạtđộng kinh doanh, buôn bán, sinh hoạt, giao thông, điện nước...

- Hạng cao: là đất có vị trí tốt,hấp dẫn đối với hoạt động kinh doanh, buôn bán, sinh hoạt.

- Hạng trung bình: là đất ítthuận lợi đối với hoạt động kinh doanh, buôn bán, sinh hoạt.

- Hạng thấp: là đất không thuậnlợi đối với hoạt động kinh doanh, buôn bán, sinh hoạt.

2. Giá tính thuế đối với đất ở:

Giá tính thuế đất ở được quy địnhcăn cứ vào hạng đất và giá chuyển nhượng đất ở từng khu vực, Liên bộ quy địnhbảng giá tính thuế trung bình đối với các hạng đất ở như sau:

a) Đối với thành phố, thị xã:

Đơn vịtính:1.000 đ/m2

Hạng đất

Loại đô thị

I

II

III

IV

V

Hạng đặc biệt

Hạng cao

Hạng trung bình

Hạng thấp

1500

490

350

210

1200

390

280

170

900

295

210

130

680

220

160

94

450

150

105

75

b) Đối với thị trấn (đô thị loạiVI) đất được chia thành 4 hạng:

- Hạng đặc biệt: giá trung bìnhđể tính thuế là 400.000 đ/m2

- Hạng cao: 100.000 đ/m2

- Hạng trung bình: 60.000 đ/m2

- Hạng thấp: 30.000 đ/m2

c) Đối với thị tứ, ven đường quốclộ, tỉnh lộ và các trục giao thông chính (đô thị loại VII): Mức thuế đất thấpnhất không dưới 3 đến 4 lần mức thuế nông nghiệp cao nhất trong vùng.

Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thànhphố trực thuộc Trung ương quy định cụ thể mức thuế áp dụng đối với các vùng nóitrên phù hợp với thực tế địa phương.

3. Xác định giá tính thuế đất:

a) Giá tính thuế đất: Các hạngđất ở trong từng thành phố, thị xã, thị trấn có khả năng sinh lợi và giá trị sửdụng khác nhau nên việc định giá tính thuế phải dùng những hệ số khác nhau theovị trí của lô đất, cụ thể là:

- Vị trí mặt đường (mặt tiền)(K1) hệ số 1 đến 1,5

- Thuận lợi về kinh doanh, sinhhoạt (K2)-1,2-2

- Trong ngõ hẻm (K3)-0,6-0,8

- Xa mặt đường (K4)-0,4-0,6

- Không thuận lợi về kinh doanh,sinh hoạt (K5)-0,5-0,7

- Đô thị miền núi (K6)-hệ số-0,4

- Đô thị Trung du (K7)-0,8

- Đô thị đồng bằng (K8)-1,0

- Đô thị vùng ven biển (K9)-1,1

Các đô thị du lịch nghỉ mát như:Đà Lạt, Vũng Tàu, Nha Trang, Sầm Sơn, Bãi Cháy,.v.v... thì cộng thêm 0,4 vàomỗi hệ số có liên quan như sau:

K6= 0,4 + 0,4 = 0,8

K7= 0,8 + 0,4 = 1,2

K8= 1,0 + 0,4 = 1,4

K9= 1,1 + 0,4 = 1,5

Phương pháp xác định giá tínhthuế đất theo công thức sau:

Gđ= Gtbv x Kn

Trong đó: Giá đất ký hiệu là Gđ

Giáđất trung bình vùng ký hiệu là Gtbv

Klà hệ số

nlà những hệ số K tương ướng (n=1á9)

Việc áp dụng hệ số K để xác địnhgiá tính thuế đất là rất quan trọng, do đó phải tính đủ các hệ số K cần thiếtcho mỗi lô đất mới bảo đảm giá tính thuế tương đối sát thực tế và mức thuế nộpđược công bằng.

b) Đối với đất xây nhà nhiều tầngthuộc nhiều chủ khác nhau thì áp dụng hệ số chịu thuế theo bảng dưới đây:

Nhà hoặc

Hệ số ở các tầng

công trình

1

2

3

4

5

6

1 tầng

1

2 tầng

0,7

0,3

3 tầng

0,7

0,2

0,1

4 tầng

0,7

0,15

0,1

0,05

5 tầng

0,7

0,15

0,07

0,05

0,03

6 tầng

0,7

0,15

0,05

0,05

0,03

0,02

B - Đối với đất ở thuộc vùng nôngthôn

Căn cứ tính thuế đất ở nông thônlà diện tích, hạng đất và mức thuế:

a) Diện tích được xác định căn cứvào sổ địa chính Nhà nước. ở những nơi chưa có sổ địa chính thì trên cơ sở tờkhai có ý kiến của cán bộ quản lý ruộng đất và được Uỷ ban Nhân dân xã xácnhận.

b) Hạng đất tính thuế xác địnhbằng cùng hạng đất nông nghiệp trong vùng. Trong trường hợp khó so sánh vớihạng đất nông nghiệp tương đương thì thuế đất tính bằng hạng đất tính thuế nôngnghiệp cao nhất ở thôn, xóm, ấp, bản.

c) Mức thuế đất ở nông thôn thựchiện theo quy định tại Điều 11 Pháp lệnh thuế nhà đất và Điều 8 Nghị định số 270/HĐBT ngày 14-9-1991 của Hội đồng Bộ trưởng. UBND xã căn cứ vào phần hạngđất thuế nông nghiệp được UBND huyện phê duyệt đang thực hiện tại địa phương đểxác định hạng đất ở cho từng thôn, xóm, ấp, bản tương ứng.

III - VỀ TỔ CHỨC THỰC HIỆN

1. Căn cứ những hướng dẫn trênđây Ban định giá tính thuế nhà đất trình UBND tỉnh, thành phố quyết định cáchạng nhà, hạng đất, và tính giá thuế nhà đất phù hợp với tinh hình thực tế địaphương. Đồng thời quy định cụ thể những khu vực nông thôn ở ven đường quốc lộ,tỉnh lộ và các trục giao thông chính thuộc vùng đồng bằng, trung du phải chịuthuế nhà.

2. Bảng giá tính thuế nhà, đấttrên đây chỉ áp dụng cho việc tính thuế nhà đất, không dùng vào mục đích khác.Trong trường hợp áp dụng bảng giá tính thuế trung bình và các hệ số hướng dẫnđể xác định giá tính thuế nếu kết quả cao hoặc thấp hơn giá thị trường ở địaphương thì được phép điều chỉnh lại giá tính thuế cho phù hợp với thực tế. Giátính thuế nhà đất được điều chỉnh 2 năm một lần và công bố để thực hiện vào đầunăm, khi giá cả thị trường biến động từ 20% trở lên thì phải điều chỉnh lại.

Những quy định về các hạng nhà,hạng đất và giá tính thuế nhà, đất của địa phương phải gửi về Liên Bộ Tài chính- Xây dựng ngay sau khi công bố thi hành.

Trong quá trình thực hiện các địaphương cần báo cáo kịp thời những vướng mắc về Liên bộ để nghiên cứu giảiquyết.

BẢNG PHÂN LOẠI TỔNG HỢP CÁCĐÔ THỊ VIỆT NAM

(Kèm theo QĐ 132/HĐBT ngày 5-5-1990)

Đô thị loại I: Đô thị loại II

1.Hồ Chí Minh ĐàNẵng

2.Hà Nội HảiPhòng

Đô thị loại III:

5.Cần Thơ 12.Đà Lạt

6.Nha Trang 13.Biên Hoà

7.Huế 14.Mỹ Tho

8.Nam Định 15.Thái Nguyên

9.Qui Nhơn 16.Vinh

10.Vũng Tàu 17.Hòn Gai

11.Long Xuyên 18.Phan Thiết

Đô thị loại IV:

19.Cẩm Phả 44.Thủ Dầu Một

20.Buôn Mê Thuột 45.Hà Đông

21.Vĩnh Long 46.Đông Hà

22.Sóc Trăng 47.Quảng Ngãi

23.Thanh Hoá 48.Sơn Tây

24.Cà Mau 49.Tây Ninh

25.Bạc Liêu 50.Bắc Ninh

26.Việt Trì 51.Kon Tum

27.Phan Rang 52.Sơn La

28.Plâyku 53.Lạng Sơn

29.Hoà Bình 54.Ninh Bình

30.Rạch Giá 55.Cao Bằng

31.Thái Bình 56.Vĩnh Yên

32.Yên Bái 57.Tuyên Quang

33.Tuy Hoà 58.Bỉm Sơn

34.Cao Lãnh 59.Kiến An

35.Hải Dương 60.Hội An

36.Châu Đốc 61.Lai Châu

37.Sa Đéc 62.Đồng Hới

38.Tân An 63.Quảng Trị

39.Bắc Giang 64.Hà Tĩnh

40.Uông Bí 65.Hà Giang

41.Trà Vinh 66.Lào Cai

42.Tam Kỳ

43.Bến Tre

Đô thị loại V

67.Vĩnh An 72.Vị Thanh

68.Tam Điệp 73.Gò Công

69.Phú Thọ 74.Sầm Sơn

70.Đồ Sơn 75.Sông Công

71.Hà Nam 76.Hưng Yên

Ví dụ về xác định giá tính thuếnhà, đất:

+ Ví dụ: Ngôi nhà ông A ở đườngphố K thuộc trung tâm thành phố M là thành phố loại I, nằm sát mặt đường, gầnchợ rất thuận lợi cho kinh doanh buôn bán. Nhà ở riêng biệt có sân, vườn, hàngrào bao quanh, 2 tầng, mỗi tầng có 3 phòng, khu phụ ốp gạch men kính, tiện dùngtrong sinh hoạt. Trong gạch chịu lực, mái ngói có cách âm, cách nhiệt tốt, nềnlát gạch hoa men ngoại. Tổng diện tích nhà:

- ,tiếp khách 50 m2

- Bếp, xí, tắm 24 m2

- Ban công, lôgia 14 m2

Tổng diện tích đất 100 m2 (mặt lộ10 m2)

Như vậy sẽ xác định được:

1. Diện tích tính thuế:

- Diện tích nhà = 50 m2 + 24m2 +(50% x 14m2) = 81 m2

- Diện tích đất = 100 m2

2. Giá tính thuế:

- Ngôi nhà trên thuộc hạng 1, nhàbiệt thự nên giá tính thuế mỗi m2 là 1.100.000 đ/m2

- Giá tính thuế đất: lô đất thuộchạng đặc biệt của đô thị loại I có giá trung bình vùng là 1.500.000 đ/m2.

Lô đất này nằm sát đường giaothông chính nên K1 = 1,5, ở gần chợ thuận lợi trong kinh doanh nên K2 = 2.

Do đó giá tính thuế mỗi m2 đất ởlô đất này sẽ là:

= Gtbv x K(n)

=1.500.000 đ/m2 x 1,5 x 2

=4.500.000 đ/m2

3. Tổng số thuế nhà đất ông Aphải nộp sẽ là: 2.517.300 đ/năm

Trong đó: - Thuế nhà 81 m2 x1.100.000 đ/m2 x 0,3% = 267.300 đ

-Thuế đất: 100 m2 x 4.500.000 đ/m2 x 0,5% = 2.250.000 đ

Ví dụ 2: Ngôi nhà ở đường L,trung tâm thành phố F là thành phố du lịch vùng trung du thuộc thành phố loạiIII, nằm trong ngõ chỉ để ở, không thuận lợi cho kinh doanh buôn bán. Xây dựngtrên tổng diện tích đất 150 m2. Toàn bộ nhà lắp ghép bằng bê tông cốt thép, nềngạch Puzơlan, khu phụ riêng nền láng xi măng. Nhà 5 tầng, mỗi tầng 2 căn hộ,diện tích mỗi căn hộ:

- Để ở: 24m2

- Bếp, xí, tắm: 7m2

- Lôgia, hành lang: 5,4m2

1. Diện tích tính thuế:

- Diện tích đất tính thuế tổngngôi nhà là 150m2

- Diện tích nhà tính thuế mỗi cănhộ là: 33,7m2

Z=24m2+ 7m2 + (50% x 5,4m2)

2. Giá tính thuế:

- Giá tính thuế đất:

Gtbv = 295.000 đ/m2

K3 = 0,7 (trong ngõ)

K7 = 1,2 (thành phố du lịch ởtrung du)

Gđ = 295.000đ/m2 x 0,7 x 1,2 =247.000 đ/m2

- Tổng giá tính thuế lô đất là247.000 đ/m2 x 150 m2 = 37.050.000 đ.

- Giá tính thuế nhà: Nhà trênthuộc hạng 1 cấp II, giá tính thuế 700.000 đ/m2

+ Nếu căn hộ ở tầng 1, 2 là700.000 đ/m2

+ Nếu căn hộ ở tầng 3, 4 là665.000 đ/m2 (giảm 5%)

+ Nếu căn hộ ở tầng 5 là 630.000đ/m2 (giảm 10%)

3. Xác định số thuế nhà đất phảinộp/năm:

a) Tổng số thuế nhà phải nộp mỗicăn hộ:

+ Tầng 1, 2 = 33,7 m2 x 700.000đ/m2 x 0,3% = 70.770 đ

+ Tầng 3, 4 = 33,7 m2 x 665.000đ/m2 x 0,3% = 67.231,5 đ.

+ Tầng 5 = 33,7 m2 x 630.000 đ/m2x 0,3% = 63.693 đ.

b) Thuế đất phải nộp:

Tổng số thuế phải nộp của toàn lôđất là:

150 m2 x 247.000 đ/m2 x 0,5% =185.250 đ.

- Mỗi căn hộ tầng 1 phải nộp thuếđất là:

185.250đ x 0,7

---------------------- = 64.837,5 đ

2 (mỗi tầng 2 căn hộ)

- Mỗi căn hộ tầng 2 phải nộp thuếđất là:

185.250đ x 0,15

---------------------- = 13.893,7 đ

2 (mỗi tầng 2 căn hộ)

- Mỗi căn hộ tầng 3 phải nộp thuếđất là:

185.250đ x 0,07

---------------------- = 6.483,7 đ

2 (mỗi tầng 2 căn hộ)

- Mỗi căn hộ tầng 4 phải nộp thuếđất là:

185.250đ x 0,05

---------------------- = 4.631,2 đ

2 (mỗi tầng 2 căn hộ)

- Mỗi căn hộ tầng 5 phải nộp thuếđất là:

185.250đ x 0,03

---------------------- = 2.778,7 đ

2 (mỗi tầng 2 căn hộ)

c) Số thuế nhàđất mỗi căn hộ phải nộp/năm (thuế nhà + thuế đất) là:

+ Tầng 1: 70.770 đ + 64.837,5 =135.607,5

+ Tầng 2: 70.770 đ + 13.893,7 =84.663,7

+ Tầng 3: 67.231,5 đ + 6.483,7 =73.715,2

+ Tầng 4: 67.231,5 đ + 4.631,2 =71.862,7

+ Tầng 5: 63.693 đ + 2.787,7 =66.471,7