Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

Luật đất đai năm 2013 số 45/2013/QH13

Bộ luật dân sự số 33/2005/QH11

Bộ luật tố tụng dân sự 2015

Luật hôn nhân và gia đình mới năm 2014 số 52/2014/QH13

Luật Nhà ở số 65/2014/QH13

2. Nội dung phân tích:

Xin hỏi khi bán đất ruộng ( có sổ đỏ ) người bán có cần PHẢI trích lục hồ sơ trước không ? Cám ơn Luật sư nhiều.

Điều 190 và Điều 191 Luật Đất đai quy định như sau:

>> Xem thêm:  Có được xin cấp bổ sung đất thiếu trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất so với thực tế hay không?

"Điều 190. Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.
Điều 191. Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó." 

Như vậy, theo quy định trên thì bạn không có quyền chuyển nhượng đất nông nghiệp (đất ruộng). Do đó việc trích lục là không được thực hiện.

cho e xin mẫu đơn kháng nghị để xét lại theo thủ tục giám đốc thẩm hoặc tái thẩm được không ạ , vấn đề là giải quyết tranh chấp đất đai , do bán đất bằng giấy tay . Hiện đang được giải quyết tại Tòa án Tỉnh Khánh Hòa , nếu e viết đơn này thì cũng gửi tại Tòa án Tỉnh Khánh Hòa phải k a. Em cảm ơn

Theo dữ liệu bạn đưa ra thì vụ việc đang được giải quyết tại Tòa án tỉnh Khánh Hòa như vậy trong trường hợp này vụ việc đang ở giai đoạn sơ thẩm hoặc phúc thẩm do đó đối chiếu theo quy định của pháp luật bạn không thể làm đơn đề nghị cơ quan có thẩm quyền kháng nghị giám đốc thẩm hoặc tái thẩm, cụ thể:

Điều 325 và 351 Bộ luật tố tụng dân sự quy định như sau: 

"Điều 325. Tính chất của giám đốc thẩm

Giám đốc thẩm là xét lại bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật nhưng bị kháng nghị giám đốc thẩm khi có căn cứ quy định tại Điều 326 của Bộ luật này."

"Điều 351. Tính chất của tái thẩm

Tái thẩm là xét lại bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật nhưng bị kháng nghị vì có tình tiết mới được phát hiện có thể làm thay đổi cơ bản nội dung của bản án, quyết định mà Tòa án, các đương sự không biết được khi Tòa án ra bản án, quyết định đó."

Hợp đồng thuê đất của em va bên a là 5 năm có xã công chứng. Va em thuê đã được 2,5 năm . Nếu bên a bán đất mà em đang thuê cho người khác thì bên a có được coi là phá hơp đồng không.

Chủ sở hữu nhà ở có quyền bán nhà đang cho thuê nhưng phải thực hiện đúng các quy định về thời gian thông báo bán nhà và các điều kiện bán nhà đối với bên đang thuê nhà. Cụ thể, theo quy định tại Điều 127 Luật Nhà ở 2014 về mua bán nhà đang cho thuê:
“Điều 127. Mua bán nhà ở đang cho thuê
1. Trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và các điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu đã thanh toán đầy đủ tiền thuê nhà cho bên cho thuê tính đến thời điểm bên cho thuê có thông báo về việc bán nhà cho thuê, trừ trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời hạn.
2. Trường hợp bán nhà ở đang cho thuê thuộc sở hữu nhà nước thì thực hiện theo quy định tại Mục 2 Chương VI của Luật này”
Như vậy, chủ sở hữu nhà ở đang cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết việc bán nhà. Nếu bên thuê đã thanh toán đủ tiền thuê nhà tính đến thời điểm bên cho thuê thông báo việc bán nhà thì bên thuê được quyền ưu tiên mua trừ trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung. Sau 30 ngày kể từ ngày bên thuê nhận được thông báo bán nhà mà không mua thì chủ sở hữu được bán nhà cho người khác nếu các bên không có thỏa thuận khác về thời hạn. Trường hợp bán nhà cho thuê thuộc sở hữu nhà nước thì thực hiện theo quy định về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
Mặt khác, theo quy định tại khoản 3 Điều 453 BLDS “Trong trường hợp mua nhà đang cho thuê, phải bảo đảm quyền, lợi ích của người thuê như thoả thuận trong hợp đồng thuê khi thời hạn thuê còn hiệu lực” và khoản 4 Điều 496 BLDS thì bên thuê nhà có quyền “Được tiếp tục thuê theo các điều kiện đã thoả thuận với bên cho thuê, trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu nhà”. Như vậy, khi chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho chủ sở hữu mới mà thời hạn thuê nhà ở đó vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê theo các điều kiện đã thỏa thuận với bên cho thuê đến hết hạn hợp đồng. Chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã được ký kết trước đó, phải bảo đảm quyền, lợi ích của người thuê như thỏa thuận trong hợp đồng thuê khi thời hạn thuê còn hiệu lực, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. 

Dear anh/chi! Em. Có vấn đề cần anh/chi tư vấn ạ . Rất mong nhận đc sự phản hồi của anh/chi ạ Hiện là gia đình em đang làm thủ tục để bán đất . Nhưng bên địa chính xã yêu cầu nhà em phải điền vào tờ thỏa thuận phân chia thừa kế ạ . Do bộ phận xã k hướng dẫn và có mâuc lên gia đình e k biết điền như nào cho hợp lệ ạ Anh/ chị vui lòng tue vấn giúp em cách điền đc không ạ . Em xin trân thành cảm ơn . Ạn chị có mẫu điền rồi thì cho em xin file điền mẫu được k ạ Thanks anh/chi Gửi từ Samsung Mobile

Bạn có thể tham khảo mẫu văn bản phân chia thừa kế: tại đây

>> Xem thêm:  Hỏi về thủ tục mua bán đất ở, đất tái định cư và mua đất chưa có sổ đỏ ?

Xin chào văn phòng Luật Sư! Tôi và chồng kết hôn năm 2008. Khi đó chồng tôi có hai con riêng (vợ chết), có nhà riêng. Tôi có một con riêng và có nhà riêng. Năm 2010 chúng tôi xây nhà trên đất của tôi. Hiện nay chồng tôi định bán 1/2 số đất của riêng anh ấy khoảng 200m2 (1/2 cho con trai và 200tr cho con gái riêng). Vậy luật sư cho tôi hỏi con trai chung của hai vợ chồng tôi (sinh năm 2009) có được hưởng số tiền mà bố cháu bán đất đó không? Nếu được thì chia theo tỉ lệ nào? (Hai con riêng các cháu đều được hai vợ chồng tôi lo ăn học, xin việc và đã xây dựng gia đình). Tôi có hỏi chồng tôi, anh ấy trả lời tôi không có quyền can thiệp vì đấy là tài sản riêng của vợ chồng anh ấy, như vậy có đúng không? Tôi chỉ hỏi quyền lợi của con trai, về bản thân tôi không đòi hỏi gì. Rất mong luật sư tư vấn, tôi xin chân thành cảm ơn!

Điều 43 và Điều 44 Luật Hôn nhân và gia đình quy định như sau: 

"Điều 43. Tài sản riêng của vợ, chồng
1. Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại các điều 38, 39 và 40 của Luật này; tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng và tài sản khác mà theo quy định của pháp luật thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng.
2. Tài sản được hình thành từ tài sản riêng của vợ, chồng cũng là tài sản riêng của vợ, chồng. Hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 33 và khoản 1 Điều 40 của Luật này.
Điều 44. Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản riêng
1. Vợ, chồng có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản riêng của mình; nhập hoặc không nhập tài sản riêng vào tài sản chung.
2. Trong trường hợp vợ hoặc chồng không thể tự mình quản lý tài sản riêng và cũng không ủy quyền cho người khác quản lý thì bên kia có quyền quản lý tài sản đó. Việc quản lý tài sản phải bảo đảm lợi ích của người có tài sản.
3. Nghĩa vụ riêng về tài sản của mỗi người được thanh toán từ tài sản riêng của người đó.
4. Trong trường hợp vợ, chồng có tài sản riêng mà hoa lợi, lợi tức từ tài sản riêng đó là nguồn sống duy nhất của gia đình thì việc định đoạt tài sản này phải có sự đồng ý của chồng, vợ."

Theo dữ liệu bạn đưa ra thì chồng bạn định chuyển nhượng phần đất thuộc sở hữu riêng của anh ấy và chia cho hai người con riêng của anh ấy. Trong trường hợp này, đối chiếu theo quy định pháp luật trên thì việc chuyển nhượng và chia cho những người con của anh ấy là hoàn toàn đúng theo quy định. Con chung của anh chị có được chia tài sản hay không phụ thuộc vào việc anh chồng chị có chia cho cháu bé hay không.

Xin chào luật sư. Hiện tôi đang muốn mua một mảnh đất của ông A mà mảnh đất này ông A lại được chuyển nhượng từ ông B (có giấy chuyển nhượng đất do Ủy ban nhân dân xã ký đóng dấu và chữ ký xác nhận của vợ chồng ông B), mảnh đất này đã có sổ đỏ đứng tên vợ chồng ông B và thời hạn sử dụng đất là lâu dài. Vậy tôi xin hỏi tôi mua mảnh đất này liệu có rủi ro gì không? và ông A có đủ thẩm quyền để bán đất cho tôi và làm sổ đỏ cho tôi được không ạ? mong sớm nhận được câu trả lời của Luật sư.tôi xin cảm ơn!!!

Theo dữ liệu bạn đưa ra thì bạn muốn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ông A nhưng quyền sử đất vẫn là của ông B do đó việc bạn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ông A là không được pháp luật thừa nhận, cụ thể Điều 188 Luật Đất đai quy định:

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính." 

cho con hỏi nhà con có một mảnh đất trước kia do ông bà để lại nhưng không có di chúc lúc trước gia đình con sống chung với bà nội bà con mất đả 10 năm gia đình còn ba con,1 ông bác và bà cô hiện giờ bác và cô đang ở nơi khác hiện tại gia đình con đang sống trên mảnh đất đó vậy bây giờ gia đình con có được trọn quyền sử dụng đất đó không? nếu bán đất đi thì có chia tài sản gì không? con xin cảm ơn

Theo dữ liệu bạn đưa ra thì ông bà bạn trước khi mất có để di sản là một mảnh đất và không để lại di chúc do đó trong trường hợp này di sản cần phải được chia thừa kế theo quy định của pháp luật cho những người con của ông bà bạn, cụ thể Khoản Điều 676 Bộ luật Dân sự quy định:

"Điều 676. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;.."

Tuy nhiên Điều 645 Bộ luật Dân sự quy định:

>> Xem thêm:  Hỏi về thành lập văn phòng môi giới bất động sản và tiền môi gới nhà đất ?

"Điều 645. Thời hiệu khởi kiện về thừa kế

Thời hiệu khởi kiện để người thừa kế yêu cầu chia di sản, xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là mười năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.

Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản của người chết để lại là ba năm, kể từ thời điểm mở thừa kế."

Và 

Điểm 2.4 Mục I Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP quy định như sau:

"2.4. Không áp dụng thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế

a. Trường hợp trong thời hạn mười năm, kể từ thời điểm mở thừa kế mà các đồng thừa kế không có tranh chấp về quyền thừa kế và có văn bản cùng xác nhận là đồng thừa kế hoặc sau khi kết thúc thời hạn mười năm mà các đồng thừa kế không có tranh chấp về hàng thừa kế và đều thừa nhận di sản do người chết để lại chưa chia thì di sản đó chuyển thành tài sản chung của các thừa kế. Khi có tranh chấp và yêu cầu Toà án giải quyết thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế, mà áp dụng các quy định của pháp luật về chia tài sản chung để giải quyết và cần phân biệt như sau:

a.1. Trường hợp có di chúc mà các đồng thừa kế không có tranh chấp và thoả thuận việc chia tài sản sẽ được thực hiện theo di chúc khi có nhu cầu chia tài sản, thì việc chia tài sản chung đó được thực hiện theo di chúc.

a.2. Trường hợp không có di chúc mà các đồng thừa kế thảo thuận về phần mỗi người được hưởng khi có nhu cầu chia tài sản, thì việc chia tài sản chung đó được thực hiện theo thoả thuận của họ.

a.3. Trường hợp không có di chúc và các đồng thừa kế không có thoả thuận về phần mỗi người được hưởng khi có nhu cầu chia tài sản, thì việc chia tài sản chung đó được thực hiện theo quy định của pháp luật về chia tài sản chung.

>> Xem thêm:  Mua nhà ở, đất đai bằng giấy viết tay có hợp pháp không ?

b. Trường hợp người chết để lại di sản cho các thừa kế nhưng các thừa kế không trực tiếp quản lý, sử dụng mà di sản đó đang do người khác chiếm hữu bất hợp pháp hoặc thuê, mượn, quản lý theo uỷ quyền... thì các thừa kế có quyền khởi kiện người khác đó để đòi lại di sản."

Theo dữ liệu bạn đưa ra thì ông bà bạn đã mất trên 10 năm do đó thời hiệu khởi kiện thừa kế đã hết, do đó trong trường hợp này, nếu các đồng thừa kế không có tranh chấp về quyền thừa kế và có văn bản cùng xác nhận là đồng thừa kế hoặc sau khi kết thúc thời hạn mười năm mà các đồng thừa kế không có tranh chấp về hàng thừa kế và đều thừa nhận di sản do người chết để lại chưa chia thì di sản đó chuyển thành tài sản chung của các thừa kế. Khi có tranh chấp và yêu cầu Toà án giải quyết thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế, mà áp dụng các quy định của pháp luật về chia tài sản chung để giải quyết.

Như vậy, gia đình bạn không có quyền sử dụng toàn bộ quyền sử dụng đất.

Kính thưa luật sư. Luật sư cho tôi hỏi hợp đồng dân sự ký tay giữa 2 bên dân sự mà không có công chứng của chính quyền thì có giá trị pháp lý như thế nào. Cụ thể là tôi đã viết giấy nhận tiền đặt cọc thỏa thuận bán đất với mức đặt cọc là 100 triệu đồng, với điều khoản là bên nào phá vỡ hợp đồng sẽ bồi thường gấp đôi số tiền đặt cọc, nhưng do trục trặc về giấy tờ nhà đất nên tôi không bán cho bên mua nữa, nên bên mua đang thưa kiện tôi. Vậy nay tôi xin được tư vấn về giá trị pháp lý của tờ thỏa thuận này. Kính mong luật sư giúp đỡ

 Điều 358 Bộ luật Dân sự quy định như sau:

"Điều 358. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác."

Như vậy, theo dữ liệu bạn đưa ra thì hai bên đã lập hợp đồng đặt cọc bằng văn bản là 100 triệu, do đó hợp đồng đặt cọc này hoàn toàn được pháp luật thừa nhận.

Việc bạn thỏa thuận khi phá vỡ hợp đồng sẽ bồi thường gấp đôi, điều khoản này vẫn được pháp luật thừa nhận.

>> Xem thêm:  Tìm hiểu quy định của luật đất đai về đất thổ cư ?

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòng  để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn luật Đất đai.

>> Xem thêm:  Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa cá nhân và doanh nghiệp ?