1. Thủ tục chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm thế nào ?

Thưa luật sư, xin Luật sư cho em hỏi em muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm thì có được phép không ? khi chuyển mục đích thì phải nộp tiền sử dụng đất là bao nhiêu ạ ?
Cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai về chuyển mục đích sử dụng đất, gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Căn cứ theo quy định của pháp luật hiện hành thì hiện nay nhà nước ta cho phép người sử dụng đất được phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với những trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu. Tuy nhiên, việc chuyển đổi mục đích phải phù hợp với quy hoạch của địa phương nơi có đất và chuyển đổi sang loại đất được quy định tại điều 57, Luật đất đai 2013.

Đối với trường hợp của bạn để xem xét phần đất của bạn có được chuyển đổi mục đích sang đất trồng cây lâu năm hay không thì bạn phải tìm hiểu về quy hoạch sử dụng đất tại nơi bạn có đất và xem xét loại đất mà bạn muốn chuyển đổi có phù hợp với quy hoạch sử dụng đất này hay không? Nếu việc sử dụng đất trồng cây lâu năm phù hợp với quy hoạch ở địa phương thì bạn làm thủ tục chuyển đổi mục đích như bình thường.

Mặt khác, đối với trường hợp của gia đình bạn là muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp trồng lúa nước sang đất trồng cây lâu năm, việc chuyển đổi mục đích này không thuộc trường hợp không phải xin phép cơ quan có thẩm quyền về việc chuyển mục đích sử dụng đất. Theo đó, căn cứ theo quy định tại khoản 1 điều 12 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT quy định chi tiết nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành luật đất đai thì việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp trồng lúa nước sang đất trồng cây lâu năm chỉ cần thực hiện thủ tục đăng ký biến động tại Phòng tài nguyên môi trường quận, huyện nơi có đất và việc đăng ký này không phải nộp tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Cụ thể, điều 12 quy định:

Điều 12. Sửa đổi, bổ sung Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27 tháng 01 năm 2015 quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ

1. Sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 11 như sau:

“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:

a) Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm;

c) Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm;

d) Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở;

đ) Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.”

Trên đây là tư vấn của chúng tôi, nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi số: 1900.6162 để được giải đáp. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Xem thêm:  Tư vấn thủ tục cấp sổ hồng và vấn đề xin cấp phép xây dựng ?

2. Chuyển đổi từ đất trồng lúa sang đất trồng cây như thế nào ?

Thưa Luật sư, Tôi sống tại Chương Mỹ, Hà Nội. Hiện tại bố mẹ tôi có sở hữu 1 mảnh vườn rộng tầm 3000m2 do dồn điền đổi thửa từ đất trồng lúa. Bố mẹ tôi chuyển sang làm vườn trồng cây ăn quả và hoa màu. Gần đây, có 1 công ty trách nhiệm hữu hạn Địa chính ở thị trấn gần tới làm việc cùng xã kêu gọi bà con làm giấy tờ chuyển đổi mục đích sử dụng đất (từ trồng lúa sang đất trồng cây).
Tôi rất băn khoăn vì tôi thực sự chưa có sự hiểu biết rõ ràng về việc chuyển đổi cũng như mức phí rõ ràng cho việc này. Liệu luật sư có thể giúp tôi hiểu rõ hơn về vấn đề này được không?
Xin cảm ơn Luật sư!
Người gửi: dunglongtien.

Trả lời:

+ Về vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất

Về nguyên tắc, người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất căn cứ vào mục đích sử dụng đất của họ. Vì vậy, khi mục đích sử dụng đất thay đổi, gia đình bạn phải làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất với cơ quan có thẩm quyền.

Theo quy định tại Điều 57 Luật đất đai năm 2013, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan có thẩm quyền bao gồm:

- Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

- Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

- Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

- Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

- Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

- Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

- Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Theo đó, người sử dụng đất phải nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính. Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Sau đó, người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định

Đối với trường hợp của bạn, nếu gia đình bạn muốn chuyển từ đất trồng lúa sang đất trồng cây hàng năm khác thì theo quy định tại Điều 4 Nghị định 35/2015/NĐ-CP về quản lý, sử dụng đất trồng lúa:

Điều 4. Chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất trồng lúa

1. Điều kiện chuyển đổi từ trồng lúa sang trồng cây hàng năm hoặc trồng lúa kết hợp nuôi trồng thủy sản:

a) Không làm mất đi các điều kiện phù hợp để trồng lúa trở lại: Không làm biến dạng mặt bằng, không gây ô nhiễm, thoái hóa đất trồng lúa; không làm hư hỏng công trình giao thông, công trình thủy lợi phục vụ trồng lúa;

b) Phù hợp với kế hoạch chuyển đổi cơ cấu cây trồng từ trồng lúa sang trồng cây hàng năm hoặc trồng lúa kết hợp nuôi trồng thủy sản trên đất trồng lúa của cấp xã (sau đây gọi là kế hoạch chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất trồng lúa);

c) Trường hợp trồng lúa đồng thời kết hợp với nuôi trồng thủy sản, cho phép sử dụng tối đa 20% diện tích đất trồng lúa để hạ thấp mặt bằng cho nuôi trồng thủy sản, nhưng phục hồi lại được mặt bằng khi chuyển trở lại để trồng lúa.

2. Người sử dụng đất đăng ký chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất trồng lúa với Ủy ban nhân dân cấp xã. Ủy ban nhân dân cấp xã xem xét sự phù hợp với các điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều này khi tiếp nhận bản đăng ký và thống kê theo dõi việc sử dụng đất trồng lúa.

3. Đất trồng lúa được chuyển đổi cơ cấu cây trồng đáp ứng các quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điều này vẫn được thống kê là đất trồng lúa, trừ diện tích đất trồng lúa được chuyển đổi hoàn toàn sang trồng cây hàng năm hoặc nuôi trồng thủy sản.

4. Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn hướng dẫn cụ thể Điều này.

Nhưng nếu gia đình bạn muốn trồng cây ăn quả là cây lâu năm thì gia đình bạn buộc phải chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 57 Luật đất đai năm 2013.

+ Về phí chuyển mục đích sử dụng đất

Điều 3 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định:

"Điều 3. Căn cứ tính tiền sử dụng đất

Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Luật Đất đai và được xác định trên các căn cứ sau:

1. Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất.

2. Mục đích sử dụng đất.

3. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất:

a) Giá đất theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi tắt là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quy định áp dụng trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân được công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở trong hạn mức.

Việc xác định diện tích đất trong hạn mức tại Điểm này phải đảm bảo nguyên tắc mỗi hộ gia đình (bao gồm cả hộ gia đình hình thành do tách hộ theo quy định của pháp luật), cá nhân chỉ được xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận đất ở một lần và trong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất trong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì hộ gia đình, cá nhân đó được cộng dồn diện tích đất của các thửa đất để xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận đất ở nhưng tổng diện tích đất lựa chọn không vượt quá hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận đất ở tại địa phương nơi lựa chọn.

Hộ gia đình, cá nhân chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính trung thực, chính xác của việc kê khai diện tích thửa đất trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận đất ở được áp dụng tính thu tiền sử dụng đất; nếu bị phát hiện kê khai gian lận sẽ bị truy thu nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai và bị xử phạt theo quy định của pháp luật về thuế.

b) Giá đất cụ thể được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư quy định tại Nghị định của Chính phủ về giá đất áp dụng trong các trường hợp sau:

- Xác định tiền sử dụng đất đối với trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh còn lại trong các trường hợp: Tổ chức được giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất; hộ gia đình, cá nhân được giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; được công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở vượt hạn mức.

- Xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.

c) Giá đất cụ thể được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng đối với trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại áp dụng để xác định tiền sử dụng đất trong các trường hợp:

- Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;

- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở vượt hạn mức.

Hàng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng cho các trường hợp quy định tại Điểm này."

Như vậy, mức phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất được tính dựa trên diện tích đất được chuyển mục đích sử dụng, mục đích sử dụng đất và giá đất theo quyết định của UBND cấp tỉnh công bố vào thời điểm chuyển mục đích sử dụng đất.

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn. Rất cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty chúng tôi.

>> Xem thêm:  Luật sư tư vấn thủ tục, chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất miễn phí qua điện thoại

3. Nhờ luật sư từ vấn giúp về đất trồng cây lâu năm ?

Dear Luật Sư, Tôi có căn nhà được xây trên đất trồng cây lâu năm, nhà mới xây, có 9 căn được xây trên 1 thửa, xây dạng nhà phố, không có giấy phép xây dựng. Nhưng hiện nay nhà được nằm trong khu quy hoạch, tôi muôn hỏi: Nếu giải tỏa thì sẽ được đền bù như thế nào? Và nhà nước có hỗ trợ gì không vì đó là toàn bộ tài sản của gia đình? Nhà ở quận 12, TPHCM ?
Cảm ơn luật sư.

Trả lời:

​Đất trồng câu lâu năm là một loại đất nông nghiệp theo quy định của pháp luật đất đai, Luật Minh Khuê tư vấn và giải đáp những vướng mắc của người dân về loại đất này:

Khoản 1 Điều 89 Luật xây dựng 2014 số 50/2014/QH13 quy định như sau:

"Điều 89. Đối tượng và các loại giấy phép xây dựng
1. Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm:
a) Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp và công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên;
b) Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư;
c) Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính;
d) Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình;
đ) Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định của Luật này;
e) Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
g) Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;
h) Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;
i) Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;
k) Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;
l) Chủ đầu tư xây dựng công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại các điểm b, d, đ và i khoản này có trách nhiệm thông báo thời điểm khởi công xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế xây dựng đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương để theo dõi, lưu hồ sơ..."

Do đó, trong trường hợp này, bạn nên xác định lại mình thuộc trường hợp không phải xin giấy phép xây dựng hay phải xin giấy phép xây dựng.

Giả sử như bạn thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng nhưng bạn không xin giấy phép xây dựng mà lại tự ý xây dựng công trình trên đất. Theo quy định của Điều 88 Luật Đất đai thì chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất mới được Nhà nước bồi thường khi thu hồi, do đó trường hợp của bạn là chủ sở hữu tài sản bất hợp pháp nên khi Nhà nước thu hồi sẽ không được bồi thường:

"Điều 88. Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất
1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường.
2. Khi Nhà nước thu hồi đất mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài phải ngừng sản xuất, kinh doanh mà có thiệt hại thì được bồi thường thiệt hại."

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòng để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Tách thửa đất ở có đất trồng cây lâu năm được không ? nếu được thì thủ tục tách ra sao ?

4. Tư vấn về thủ tục chuyển đổi từ đất trồng cây thành đất thổ cư ?

Chào anh chị! Năm 2008 ông B mua 850m2 đất trồng cây lâu năm của bà A có sổ đỏ ở ấp 6 Đông Thạnh Hóc Môn nhưng chưa sang tên. Đến năm 2010 tôi có mua lại 160m2 trên tổng số 850m2 của ông B bằng giấy tay. Từ đó đến nay ông B bỏ đi đâu mất cùng với sổ đỏ mang tên bà A.
Vậy bây giờ tôi muốn chuyển 160m2 của mình thành đất thổ cư để xây dựng nhà ở có được không và thủ tục như thế nào?
Cảm ơn!

Nhờ luật sư từ vấn giúp về đất trồng cây lâu năm ?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo quy định của Luật Đất Đai năm 2013 về việc chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở được quy định như sau:

"Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.".

Theo quy định trên thì pháp luật không cấm việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, nhưng phải tuân thủ theo căn cứ chuyển mục đích sử dụng đất. Khi chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của Ủy ban nhân dân quận ( huyện) nơi bạn có đất nông nghiệp đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Về việc này bạn cần đến trực tiếp ủy ban nhân dân (quận) huyện để hỏi rõ về kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện mình, để xem địa phương nơi bạn đang có đất nông nghiệp có nằm trong diện quy hoạch không.

Tuy nhiên, việc bạn ký hợp đồng viết tay với ông B như vậy không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên, thêm nữa ông B chưa hoàn thành thủ tục sang tên nên không thể ký kết hợp đồng hợp pháp với bạn được.

Do bạn chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên theo khoản 2, điều 100, Luật đất đai 2013:

" Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất."

Bạn phải đi xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, theo căn cứ trên thì bạn phải có sổ đỏ của bà A, giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà A và ông B và giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông B và bạn.

Thủ tục đăng ký cấp giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất:

Căn cứ vào điều 82, Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì việc đăng ký cấp giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:

1. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008 mà đất đó chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều này thì người nhận chuyển quyền sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật Đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được bắt buộc người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

2. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì thực hiện theo quy định như sau:

a) Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có;

b) Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền. Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trả);

c) Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bên nhận chuyển quyền.

Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định.

Và Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở như sau:

Căn cứ vào Điều 69, Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì việc chuyển mục đích sử dụng đất phải tuân theo các bước sau:

1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Hồ sơ bao gồm:

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo mẫu

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đến cơ quan tài nguyên môi trường đồng thời người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Về mức thu tiền khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất:

Điều 5. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất

2. Đối với hộ gia đình, cá nhân.

b. Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Như vậy, bạn có thể chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nhiệp sang đất ở theo như những thủ tục đã trình bày ở trên đây.

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty chúng tôi.

>> Xem thêm:  Có thể chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất ở (đất thổ cư) hay không ?

5. Tư vấn thủ tục chuyển đổi đất ruộng thành đất trồng cây ăn quả và làm bể bơi ?

Kính chào Luật Minh Khuê, em có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Nhà em hiện có 1200 m2 đất ruộng. Bây giờ em muốn chuyển đổi sang trồng cây ăn quả và làm bể bơi khoảng 300 m2 thì em cần phải làm những thủ tục giấy tờ gì ạ ?
Em xin chân thành cảm ơn.
Người gửi: T.M

Tư vấn thủ tục chuyển đổi đất ruộng thành đất trồng cây ăn quả và làm bể bơi ?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

Kính chào bạn T.M, rất hân hạnh được trả lời câu hỏi của bạn.

Để có thể chuyển 300m2 đất ruộng sang trồng cây ăn quả và làm bể bơi bạn phải tiến hành thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang trồng cây ăn quả và chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp - làm bể bơi.

Khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang mục đích trồng cây ăn quả và làm bể bơi bạn phải xác định rõ từng diện tích sẽ chuyển mục đích sử dụng sang mục đích nào, mặt khác còn có ý nghĩa trong việc tính tiền sử dụng đất.

- Trước hết là chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang trồng cây ăn quả.

Điều 57 Luật đất đai năm 2013 quy định về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất có:

"1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;"

Trường hợp của bạn muốn trồng cây ăn quả thì được xác định là trồng cây lâu năm. Và trường hợp này buộc phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang làm bể bơi cũng được quy định tại Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 như sau:

"1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;"

Việc xây dựng bể bơi của bạn được xác định là sử dụng đất vào mục đích phi nông nghiệp (không phải là đất ở). Và trường hợp này cũng buộc phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Tuy nhiên vì nguồn gốc đất này là đất trồng lúa nên phải tuân thủ quy định tại khoản 6 Điều 6 Nghị định 35/2015/NĐ-CP về quản lý, sử dụng đất trồng lúa:

"6. Khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất trồng lúa:

a) Phải thực hiện đúng các quy định của pháp luật về đất đai đối với điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa và quy định tại Điều 5 của Nghị định này;"

Điều 5 Nghị định 35/2015/NĐ-CP cũng quy định về chuyển đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp như sau:

"1. Người được nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp từ đất chuyên trồng lúa nước phải thực hiện các quy định của pháp luật về đất đai và phải nộp một khoản tiền để bảo vệ, phát triển đất trồng lúa.

2. Tùy theo điều kiện cụ thể tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định mức nộp cụ thể nhưng không thấp hơn 50% số tiền được xác định theo diện tích đất chuyên trồng lúa nước phải chuyển sang đất phi nông nghiệp nhân với giá của loại đất trồng lúa tính theo Bảng giá đất tại thời điểm chuyển mục đích sử dụng đất."

-Thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất được quy định cụ thể tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013 như sau:

"1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định".

- Về nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng: bạn phải nộp tiền sử dụng đất.

Nghị định số 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ về tiền sử dụng đất quy định nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất chỉ khi người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất từ các loại đất khác sang đất ở. Do đó, trường hợp của bạn được hiểu là phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất nhưng không phải nộp tiền sử dụng đất.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi, rất mong có thể giải đáp được thắc mắc của bạn.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Tư vấn quy định pháp luật về trồng, bảo vệ, chặt phá cây xanh tại Hà Nội ?