Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Căn cứ pháp lý

 Luật đất đai năm 2013

Nghị định 102/2014/NĐ-CP

Quyết định số 33/2014/QĐ-UBND Thành phố Hồ Chí Minh

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP 

2. Luật sư tư vấn

Hiện tôi muốn mua một thửa đất có chiều rộng 10m, chiều sâu vào 25m nhưng phía trước gần đường giao thông lại là đất 50 năm có chiều rộng 10m và chiều sâu 8m. như vậy đất sử dụng chỉ còn lại chiều sâu 15m. Tôi muốn hỏi luật sư: Hiện nay đất 50 năm có chuyển mục đích sử dụng đất sang đất vườn hoặc đất ở hay đất lâu dài được khồng? nếu tôi xây dựng nhà cửa trên mảnh đất này thì có được không? sau này nhà nước đòi lại mảnh đất này khi hết thời gian thuê 50 năm thì sao và nhỡ nhà nước dùng vào việc công khác thì nhà tôi không còn đường ra nữa?

Căn cứ quy định tại khoản 1, 2, điều 59, Luật đất đai năm 2013 như sau:

" Điều 59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

>> Xem thêm:  Dịch vụ cung cấp thông tin tài chính của doanh nghiệp

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;

b) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;

c) Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;

d) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;

đ) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư". 

Như vậy, trường hợp đây là đất thuê 50 năm gia đình bạn vẫn có thể chuyển mục đích sử dụng đất được. 

>> Xem thêm:  Luật sư tư vấn pháp luật tài chính, thuế và ngân hàng

Căn cứ quy định tại điểm đ, khoản 1, điều 127. Luật đất đai năm 2013 như sau: 

" Điều 127. Thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

đ) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài sang đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn hoặc từ đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn sang đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài thì hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất ổn định lâu dài" 

Bạn có thể chuyển mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp có thời hạn sang đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài thì gia đình bạn được sủ dụng ổn định lâu dài. 

Kính gửi luật sư! Năm 2012, tôi có mua một mảnh đất thuộc quận Tân Phú, thành phố Hồ Chí Minh, là đất tổ của dòng họ tôi.Giấy tay tôi mua của những người trong tộc ( đại diện các chi họ con cháu) ký bán.Hiện trạng đất ruộng và bụi rậm, đã có bằng khoán đất do Việt Nam Cộng Hòa cấp. Nay tôi muốn làm chuyển mục đích sử dụng đất và cấp chứng nhận sở hữu qua tên tôi, xin hỏi như vậy có được không ạ ? Mong được luật sư tư vấn và hỗ trợ giải đáp thắc mắc Trân trọng cám ơn!

Căn cứ quy định tại khoản 1, điều 100, Luật đất đai năm 2013 như sau:

Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

>> Xem thêm:  Dịch vụ đặt in hóa đơn giá trị gia tăng (VAT), phát hành hóa đơn điện tử

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ." 

Trường hợp của bạn có bằng khoán đất do Việt Nam cộng hòa cấp đồng thời có giấy tờ mua bán giữa bạn và những người trong dòng họ thì bạn đủ điều kiện xin cấp giấy chứng nhận sử dụng đất theo quy định trên. 

Sau khi được cấp giấy chứng nhận sử dụng đất thì bạn có thể xin chuyển mục đích sử dụng đất theo trình tự, thủ tục quy định tại nghị định số 43/2014/NĐ-CP:

" Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

>> Xem thêm:  Có thể chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất ở (đất thổ cư) hay không ?

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định" 

Tôi là công nhân thuộc Tổng công ty bảo đảm an toàn hàng hải miền Bắc, năm 1993 có mua một cái Ao trong khu đất của tập thể bảo đảm hàng hải bán thanh lý cho cán bộ công nhân viên làm nhà ở. Từ năm 1992 tôi đã phải đóng thuế sử dụng đất cho phường sở tại.Năm 1996 tôi có lập hồ sơ nộp cho phường sở tại để làm sổ mà chưa được. Nay tôi lại nộp hồ sơ để làm sổ bìa đỏ thì họ trả lời tôi là phải chuyển mục đích sử dụng đất như vậy thì có đúng theo pháp luật hay không? xin tổng đài tư vấn cho tôi . Tôi xin cám ơn

Trường hợp này bạn đã mua đất từ năm 1993 và có đóng thuế sử dụng đất, do đó, điều kiện để được cấp giấy chứng nhận sử dụng đất phải đủ các điều kiện quy định tại điều 100, 101 của Luật đất đai năm 2013. Bạn phải xin cấp giấy chứng nhận sử dụng đất trước mới chuyển mục đích sử dụng đất được. Do đó, câu trả lời nơi bạn nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận sử dụng đất là chưa có căn cứ. Do vây, bạn có quyền khiếu nại lên cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận sử dụng đất yêu cầu giải quyết. 

Gửi luật sư. Tôi có mua một miếng đất diện tích 5*25. Đất có thổ cư 40 mét, còn lại là đất trồng cây lâu năm. Hiện nay tôi đang xây dựng nhà ở cấp 4 trên diện tích 100m2. Sau khi đoàn kiểm tra phát hiện thì tôi đã gần xây dựng xong phần thô, lập biên bản vi phạm và yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất. Tôi đã làm đơn xin chuyển mục đích sử dung đất theo yêu cầu phần 60 m còn lại, vì vậy tôi muốn làm mẫu đơn xin miễn giảm xử phạt hành chính có được không và mẫu gồm những nội dung nào ? Và nếu bị xử phạt thì phạt bao nhiêu? Và nếu có mẫu đơn có thể cho tôi xin mẫu không. Tôi xin chân thành cảm ơn.

Việc sủ dụng đất không đúng mục đích của bạn là trái quy định của pháp luật do dó bạn phải thực hiện nghĩa vụ là nộp phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật đồng thời phải làm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất. Do đó, không có trường hợp được miễn xử phạt vi phạm hành chính khi sử dụng đất không đúng mục đích. 

Căn cứ quy định tại nghị định 102/2014/NĐ-CP quy định: 

Điều 6. Chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép

1. Chuyển mục đích sử dụng sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,5 héc ta;

b) Phạt tiền từ trên 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 03 héc ta;

c) Phạt tiền từ trên 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên" 

Như vậy, bạn vẫn phải thực hiện nghĩa vụ nộp phạt vi phạm hành chính bình thường

>> Xem thêm:  Thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất nhà ở?

Chào luật sư, Nhà em có mua 1 miếng đất ở huyện Bình Chánh, xã Vĩnh Lộc A với diện tích 4,2 * 12, đất vào tháng 6/2015. Lúc nhà em mua thì chỉ có giấy tờ tay (không công chứng) và giấy chứng nhận quyền sử dụng đât (có mộc của phường) chứ không có thêm sổ gì hết. Đât nhà em mua được ghi là đất vườn. Giờ nhà em muốn chuyển đất lên đất thổ cư để có thể được xây dựng hơp pháp. Trong khu đất nhà em mua, đã có 1 số miếng chuyển đổi được lên đât thổ cư (gần đây), hoặc 1 số miềng là đất thổ cư ngày trước. Em có lên ủy ban nhân dân xã Vĩnh Lộc A để hỏi, thì họ lại nói điều kiện để làm là tổng diện tích 120m và chiều ngang tối thiểu 7m. Theo em tiều hiểu đó là diện tích tối thiểu để tách thửa. Vậy giờ em phải làm sao để có thể chuyển được lên đất thổ cư và quy trình như thế nào. Cảm ơn luật sư.

Để chuyển mục đích sử dụng đất thì gia đình bạn phải có Giấy chứng nhận sử dụng đất. Tuy nhiên, căn cứ quyết định số 33/2014/QĐ-UBND Thành phố Hồ Chí Minh thì 

Khu vực 3: gồm các huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ, ngoại trừ thị trấn hoặc khu vực được quy hoạch đô thị hóa thuộc huyện.

120m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 07 mét.

80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét.

Như vậy, với diện tích 4,2 * 12 thì không đủ điều kiện để đươc cấp giấy chứng nhận sử dụng đất. Do đó, gia đình bạn không thể chuyển mục đích sử dụng đất được. 

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: luatsu@luatminhkhue.vn để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận luật sư Đất đai - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Các loại chi phí phải nộp khi tiến hành chuyển mục đích sử dụng đất ?