Trả lời:

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

Bộ luật dân sự số 33/2005/QH11

Thông tư số 111/2013/TT-BTC hướng dẫn thực hiện luật thuế thu nhập cá nhân

Nghị định 45/2011/NĐ-CP của Chính phủ về lệ phí trước bạ

2. Nội dung phân tích:

Kính chào luật Minh Khuê, Tôi có một câu hỏi muốn nhờ các luật sư giải đáp. Chị chồng tôi muốn tặng một miếng đất cho vợ chồng tôi, đất đã có giấy chứng nhận QSD đất. Vậy cần phải đóng những loại thuế gì và thuế suất là bao nhiu? Mong được hồi đáp sớm. Xin cảm ơn

Bạn đưa ra dữ liệu không rõ ràng do vậy chúng tôi sẽ trao đổi với bạn như sau:

- Nếu đây là mảnh đất ở duy nhất của chị chồng chị và chị chồng chị đã sử dụng được trên 183 ngày/năm thì khi chị chồng chị thực hiện thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất cho vợ chồng bạn thì thuế chuyển quyền sử dụng đất chị chồng bạn với vợ chồng bạn không phải nộp, cụ thể:

"b) Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
b.1) Cá nhân chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở được miễn thuế theo hướng dẫn tại điểm b, khoản 1, Điều này phải đồng thời đáp ứng các điều kiện sau:
b.1.1) Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng, cụ thể như sau:
b.1.1.1) Việc xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
b.1.1.2) Trường hợp chuyển nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu, đất ở có chung quyền sử dụng thì chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác được miễn thuế; cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế.
b.1.1.3) Trường hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng, khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng thì vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng được miễn thuế; chồng hoặc vợ có nhà ở, đất ở riêng không được miễn thuế. 
b.1.2) Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.
Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
b.1.3) Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở.
Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.
b.2) Nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế do cá nhân chuyển nhượng bất động sản tự khai và chịu trách nhiệm. Nếu phát hiện không đúng sẽ bị xử lý truy thu thuế và phạt về hành vi vi phạm pháp luật thuế theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.
b.3) Trường hợp chuyển nhượng nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai không thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân theo hướng dẫn tại điểm b, khoản 1, Điều này."

>> Xem thêm:  Sang tên sổ đỏ chia thừa kế như thế nào sau khi bố và mẹ kế mất ?

- Nếu đây không phải là mảnh đất ở duy nhất của chị chồng chị thì:

Điểm a Khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định:

"a) Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau."

Và Khoản 10 Điều 4 Nghị định 45/2011/NĐ-CP được Sửa đổi bởi Khoản 10 Điều 4 Nghị định 23/2013/NĐ-CP như sau:

“10. Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.” 

Theo dữ liệu bạn đưa ra thì chị chồng bạn muốn tặng vợ chồng bạn một miếng đất, đối chiếu với các quy định pháp luật trên thì phần tài sản mà chị chồng tặng cho chồng chị sẽ không phải nộp thuế. Đối với phần tài sản mà chị chồng tặng cho chị thì sẽ phải nộp thuế, cụ thể mức thuế phải nộp như sau:

Khoản 2 Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC được sửa đổi bởi Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC về mức thuế suất chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

"2. Thuế suất

Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại."

Khoản 1 Điều 7 Nghị định 45/2011/NĐ-CP quy định về mức thu lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

"Điều 7. Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%)
1. Nhà, đất mức thu là 0,5%."

>> Xem thêm:  Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với từng loại đất theo quy định của pháp luật đất đai ?

Kính chào Quý luật sư Công ty tư vấn Luật Minh Khuê . Nhà cháu đang trong trường hợp sau. Năm 2007 nhà cháu có cho 1 người quen mượn sổ đỏ để xem diện tích đất Mãi đến tận bây giờ mới phát hiện khi mượn người này đã thông đồng với địa chính xã chuyển nhượng diện tích 200m2 đất lúa cho ông D( người mượn sổ đỏ) . Thời gian chuyển nhượng vào tháng 9/2007 . Trong khi đó nhà cháu không hề hay biết sự việc này . Vậy cho cháu hỏi liệu nhà cháu có đòi được số đất này không Cảm ơn các cô chú Đã gửi từ iPhone của tôi

Theo dữ liệu bạn đưa ra thì người mượn sổ của bạn đã tự ý thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn, trong trường hợp này, bạn có thể yêu cầu cơ quan nhà nước xem xét và giải quyết, cụ thể Điều 169 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định:

"Điều 169. Bảo vệ quyền sở hữu

1. Quyền sở hữu của cá nhân, pháp nhân và chủ thể khác được pháp luật công nhận và bảo vệ.

2. Không ai có thể bị hạn chế, bị tước đoạt trái pháp luật quyền sở hữu đối với tài sản của mình.

Chủ sở hữu có quyền tự bảo vệ, ngăn cản bất kỳ người nào có hành vi xâm phạm quyền sở hữu của mình, truy tìm, đòi lại tài sản bị người khác chiếm hữu, sử dụng, định đoạt không có căn cứ pháp luật.

3. Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và vì lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân, pháp nhân hoặc của chủ thể khác theo quy định của pháp luật."

Em xin chào Vấn đề của em muốn hỏi như sau:Nhà em có mua 1 thửa đất ruộng 4.000 mét vuông cách đây đã 19 năm,chỉ có giấy ghi tay sang nhượng giữa 2 bên,chưa tiến hàng chuyển nhượng sang tên em,Giờ em muốn cắt bằng khoán chuyển sang tên em,nhưng người kí giấy bán đã mất.Vậy em phải làm thủ tục như thế nào? Rất mong được sự hướng dẫn

Theo dữ liệu bạn đưa ra thì nhà bạn đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cách đây là 19 năm, đối chiếu theo quy định tại Khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì bạn vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng:

"Điều 82. Thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định
1. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008 mà đất đó chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều này thì người nhận chuyển quyền sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật Đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được bắt buộc người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật..." 

Trong trường hợp này, để được cấp giấy chứng nhận bạn chỉ cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, giấy tờ nộp lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền là được.

Thưa luật sư, tôi có câu hỏi: 2 vợ chồng tôi đứng tên trên 1 lô đất. Sau đó chúng tôi làm thủ tục để chuyển nhượng đất từ 2 vợ chồng đứng tên qua 1 mình tôi đứng tên, vì chúng tôi muốn chỉ còn 1 người có toàn quyền sử dụng và sở hữu. Vậy thì sau này bán, phòng công chứng có cần yêu cầu cả 2 người đúng ra làm thủ tục bán không? Xin cảm ơn.

Sau khi vợ chồng bạn thực hiện xong thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên bạn thì quyền sử dụng đất này sẽ là tài sản riêng của bạn. Do đó, kh bạn có nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất sang cho người khác thì bạn không cần phải xin ý kiến của vợ, cụ thể:

>> Xem thêm:  Dịch vụ tư vấn xin cấp sổ đỏ (sổ hồng), sang tên nhà đất

Điều 44 Luật Hôn nhân và gia đình quy định:

"Điều 44. Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản riêng
1. Vợ, chồng có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản riêng của mình; nhập hoặc không nhập tài sản riêng vào tài sản chung.
2. Trong trường hợp vợ hoặc chồng không thể tự mình quản lý tài sản riêng và cũng không ủy quyền cho người khác quản lý thì bên kia có quyền quản lý tài sản đó. Việc quản lý tài sản phải bảo đảm lợi ích của người có tài sản.
3. Nghĩa vụ riêng về tài sản của mỗi người được thanh toán từ tài sản riêng của người đó.
4. Trong trường hợp vợ, chồng có tài sản riêng mà hoa lợi, lợi tức từ tài sản riêng đó là nguồn sống duy nhất của gia đình thì việc định đoạt tài sản này phải có sự đồng ý của chồng, vợ."

 Trân trọng ./.

Bộ phận tư vấn Luật Đất đai.

>> Xem thêm:  Mẫu đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới nhất năm 2020