1. Thủ tục điều chỉnh sai lệch diện tích đất trong sổ đỏ ?

Kính chào Luật Minh Khuê, Tôi có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Gia đình tôi được cấp đất từ khoảng 1988 (lúc đó là đất khai phá) nhưng đến năm 2004 thì khi bán đất mới biết sổ đỏ vẽ sai nên làm lại, do lúc đó kinh tế khó khăn nên làm sơ đồ là 10m đất mặt tiền (phía sau là núi) theo hộ khẩu nhưng thực tế là 12m. Bây giờ cha mẹ tôi cho tôi 4x20 (m2) để mở quán kinh doanh (có thể sau này xây nhà khi có đk).

Vậy tôi muốn hỏi là:

1. Tôi phải làm những thủ tục gì để hợp đất 2m chiều rộng bị tính thiếu trong sổ đỏ so với thực tế và 2m trong sổ đỏ (cho đủ 4m chiều rộng được cho) để làm sổ đỏ đứng tên tôi ?

2. Các loại giấy tờ mà tôi chuẩn bị ? Và các loại thuế phải đóng là gì ? Tôi hỏi thì nghe nói 1m2 là 1.000.000đ nếu chuyển đất vườn thành đất ở và các khoản về nhà đất rất đắt.

Kính mong luật sư giúp đở. Xin cảm ơn.

Người gửi: T.H.My

Tư vấn thủ tục thành lập

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc về cho chúng tôi, về trường hợp này chúng tôi giải đáp như sau:

Thứ nhất, về vấn đề điều chỉnh chênh lệch giữa diện tích đất thực tế và diện tích trên sổ đỏ:

Theo quy định tại khoản 5 Điều 98 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội thì:

"5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này."

Theo như trình bày của bạn, cần phải xác định: Việc bạn phát hiện diện tích thực tế với sổ đỏ chênh lệch (qua đo đạc) nhưng việc đo đạc do ai thực hiện, liệu đã chính xác chưa? Giả sử nếu chính xác là đất của bạn thừa 2m2, thì phần diện tích này có ai tranh chấp không? Có được những chủ đất xung quanh ký xác nhận giáp ranh chưa?

Nếu bạn đã thực hiện hết những điều trên và đất của bạn hoàn toàn không có tranh chấp, thì bạn nên liên hệ với cơ quan Tài nguyên - Môi trường (Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện nơi có mảnh đất trên) để trước hết sẽ yêu cầu đo đạc lại một cách chính xác.

Trong trường hợp khi đo đạc lại mà diện tích ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho gia đình bạn là sai thì phải đính chính lại giấy chứng nhận. Trường hợp này bạn cần làm 01 bộ hồ sơ gửi lên Phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện, hồ sơ bao gồm:

- Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (1 bản chính và 1 bản sao)

- Bản sao chứng minh nhân dân có công chứng

Trường hợp này các khoản lệ phí mà bạn phải đóng là: phí đo đạc (dựa trên diện tích đo) và Phí khai thác bằng 10% mức thu của phí đo đạc nhưng tối đa không quá 200.000 đồng/hồ sơ.

Thứ hai, Về vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bạn đối với phần đất 4x20m2:

Trước hết, vì bạn trình bày không đầy đủ về địa chỉ nơi có mảnh đất mà bạn muốn làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đứng tên mình nên chúng tôi không thể tư vấn cho bạn là 80m2 đất này có thỏa mãn quy định về diện tích tối thiểu để được tách thửa hay không. Bởi vậy, bạn cần phải tìm hiểu về diện tích tối thiểu để được tách thửa ở địa phương mình là bao nhiêu. Nếu thỏa mãn, bạn tiến hành các thủ tục tách thửa như sau:

Bạn làm một bộ hồ sơ gửi lên phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện, trong đó hồ sơ bao gồm:

- Đơn xin tách thửa của người sử dụng đất (có chữ ký của cha, mẹ bạn - là người đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Sổ hộ khẩu, giấy Chứng minh nhân dân, Giấy đăng ký kết hôn của cha mẹ bạn;

- Giấy khai sinh, chứng minh nhân dân của bạn

Sau đó, Phòng Tài nguyên Môi trường sẽ kiểm tra bộ hồ sơ của bạn, nếu hồ sơ hợp lệ thì sẽ tiến hành đo đạc và thủ tục tách sổ đỏ.

Thứ ba, Về vấn đề lệ phí khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở:

Các khoản phí khi chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm: lệ phí trước bạ (0,5% mức chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp) và tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của Phòng Tài nguyên và Môi trường (50% nhân với mức chênh lệch trên, theo quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP)

Vì bạn không nói rõ trường hợp mảnh đất của bạn thuộc địa phương nào, nên chúng tôi không thể tư vấn chính xác khoản tiền phí mà bạn phải đóng lúc này. Bạn nên tìm hiểu và tham khảo để được rõ hơn.

Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi đối với trường hợp của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng! Trân trọng ./.

>> Xem thêm:  Dịch vụ tư vấn xin cấp sổ đỏ (sổ hồng), sang tên nhà đất

2. Làm gì khi diện tích đất trên sổ đỏ và thực tế không giống nhau?

Xin chào luật sư! Xin cho em hỏi gia đình em ở HD, có mảnh đất theo sổ đỏ là: 931m2 với chiều dài mặt đường 37m, cấp năm 1992 nhưng do bố mẹ em đã mua thêm 8m50 mặt đường của 1 hộ gia đình khác mà không làm giấy tờ mua bán cũng không vào sổ đỏ nhưng sinh sống từ trước năm 1980 được chứng nhận của ban địa chính thôn, xã là không có tranh chấp.
Năm2013 nhà nước mở đường QL37 và ban giải phóng mặt bằng lấy 527m2 và đã đền bù xong. Hiện tại ban địa chính xã làm lại trả sổ đỏ, sau khi đã trừ diện tích thu hồi là 527m2 là chiều dài mặt đường là : 36m80 ,tổng diện tích 457,1m2. Có tăng thêm 50m2 so với bìa đỏ cũ năm 1992(lí giải tăng thêm là do đo đạc ,ghi chép sai số.) gia đình em thấy chưa thỏa đáng. Vì em có mua thước dây 50m về đo lại thì thực tế là:39,5m chiều dài mặt đường,chiều sâu 13m thiếu 2,7m mặt đường tức là thiếu( 30m2 ). Địa chính xã lý giải là do có 2m mặt tiền sâu vô 13m là rãnh trên bản đồ có ghi thế. Nhưng thực tế thì không có rãnh trên phần đất nhà em (thật sự không có rãnh) bố mẹ em khẳng định có đường đi lại xuống đồng nhưng nằm ở phần đất nhà kế bên. Đườg đi nằm ở vị trí cách 5m mới tới ranh giới giáp danh giữa 2 nhà là 1 tường gạch xây kiên cố.gia đình e đang rất bức xúc mà không biết làm thế nào để vào bìa đỏ cho đủ là 39,5m mặt đường QL37 ?
Rất mong được Luật Sư tư vấn giúp gia đình em sớm nhất ạ. Gia đình xin chân thành cám ơn ạ!

Làm gì khi diện tích đất trên sổ đỏ và thực tế không giống nhau?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời

Điều 204 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội quy định giải quyết khiếu nại, khiếu kiện về đất đai như sau:

"Điều 204. Giải quyết khiếu nại, khiếu kiện về đất đai

1. Người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai.

2. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính."

Khoản 1 Điều 7 Luật khiếu nại 2011 quy định:

Điều 7. Trình tự khiếu nại

1. Khi có căn cứ cho rằng quyết định hành chính, hành vi hành chính là trái pháp luật, xâm phạm trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của mình thì người khiếu nại khiếu nại lần đầu đến người đã ra quyết định hành chính hoặc cơ quan có người có hành vi hành chính hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu hoặc quá thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khiếu nại lần hai đến Thủ trưởng cấp trên trực tiếp của người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần hai hoặc hết thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Như vậy, theo thông tin bạn cung cấp thì cơ quan có thẩm quyền đã cấp sổ đỏ nhưng không đúng diện tích lô đất nhà bạn. Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, bạn nên khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính này đến cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp này đó là Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện Chí Linh, hoặc Tòa án nhân dân huyện Chí Linh để giải quyết.

Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày nhận được khiếu nại người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu phải thụ lý giải quyết; thông báo bằng văn bản cho người khiếu nại, cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền chuyển khiếu nại đến và cơ quan thanh tra nhà nước cùng cấp biết, trường hợp không thụ lý giải quyết thì phải nêu rõ lý do.

Điều 30 Luật khiếu nại 2011 quy định:

"Điều 30. Tổ chức đối thoại

1. Trong quá trình giải quyết khiếu nại lần đầu, nếu yêu cầu của người khiếu nại và kết quả xác minh nội dung khiếu nại còn khác nhau thì người giải quyết khiếu nại tổ chức đối thoại với người khiếu nại, người bị khiếu nại, người có quyền và nghĩa vụ liên quan, cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan để làm rõ nội dung khiếu nại, yêu cầu của người khiếu nại và hướng giải quyết khiếu nại; việc đối thoại phải tiến hành công khai, dân chủ.

2. Người giải quyết khiếu nại có trách nhiệm thông báo bằng văn bản với người khiếu nại, người bị khiếu nại, người có quyền và nghĩa vụ liên quan, cơ quan, tổ chức có liên quan biết thời gian, địa điểm, nội dung việc đối thoại.

3. Khi đối thoại, người giải quyết khiếu nại phải nêu rõ nội dung cần đối thoại, kết quả xác minh nội dung khiếu nại; người tham gia đối thoại có quyền trình bày ý kiến, đưa ra chứng cứ liên quan đến khiếu nại và yêu cầu của mình.

4. Việc đối thoại phải được lập thành biên bản; biên bản phải ghi rõ ý kiến của những người tham gia, kết quả đối thoại, có chữ ký hoặc điểm chỉ của người tham gia; trường hợp người tham gia đối thoại không ký, điểm chỉ xác nhận thì phải ghi rõ lý do; biên bản này được lưu vào hồ sơ vụ việc khiếu nại.

5. Kết quả đối thoại là một trong các căn cứ để giải quyết khiếu nại."

Như vậy, trong quá trình giải quyết khiếu nại lần đầu, nếu yêu cầu của người khiếu nại và kết quả xác minh nội dung khiếu nại còn khác nhau thì người giải quyết khiếu nại tổ chức đối thoại với người khiếu nại, người bị khiếu nại, người có quyền và nghĩa vụ liên quan, cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan để làm rõ nội dung khiếu nại. Và việc đối thoại phải được lập thành biên bản; biên bản phải ghi rõ ý kiến của những người tham gia, kết quả đối thoại, có chữ ký hoặc điểm chỉ của người tham gia.

Trong trường hợp của bạn thanh tra UBND huyện có mời bạn lên giải quyết và lập một biên bản các bên tham gia ký vào biên bản đó. Như vậy là khi nhận được đơn khiếu nại của bạn, UBND huyện đã thực hiện tổ chức đối thoại, giải quyết khiếu nại cho bạn theo quy định của pháp luật. Với biên bản đối thoại, theo quy định tại khoản 4 Điều 30 nêu trên thì biên bản này sẽ được lưu vào hồ sơ giải quyết khiếu nại.

Quyết định mà thanh tra nói sẽ gửi đến cho các bên là quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu, quyết định này sẽ bao gồm các nội dung được quy định tại Điều 31 Luật khiếu nại 2011 như sau:

"Điều 31. Quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu

1. Người giải quyết khiếu nại lần đầu phải ra quyết định giải quyết khiếu nại.

2. Quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu phải có các nội dung sau đây:

a) Ngày, tháng, năm ra quyết định;

b) Tên, địa chỉ người khiếu nại, người bị khiếu nại;

c) Nội dung khiếu nại;

d) Kết quả xác minh nội dung khiếu nại;

đ) Kết quả đối thoại (nếu có);

e) Căn cứ pháp luật để giải quyết khiếu nại;

g) Kết luận nội dung khiếu nại;

h) Giữ nguyên, sửa đổi, bổ sung hoặc hủy bỏ một phần hay toàn bộ quyết định hành chính, chấm dứt hành vi hành chính bị khiếu nại; giải quyết các vấn đề cụ thể trong nội dung khiếu nại;

i) Việc bồi thường thiệt hại cho người bị thiệt hại (nếu có);

i) Quyền khiếu nại lần hai, quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án.

3. Trường hợp nhiều người cùng khiếu nại về một nội dung thì người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại xem xét, kết luận nội dung khiếu nại và căn cứ vào kết luận đó để ra quyết định giải quyết khiếu nại cho từng người hoặc ra quyết định giải quyết khiếu nại kèm theo danh sách những người khiếu nại.

Điều 32. Gửi quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu

Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày có quyết định giải quyết khiếu nại, người giải quyết khiếu nại lần đầu có trách nhiệm gửi quyết định giải quyết khiếu nại cho người khiếu nại, thủ trưởng cấp trên trực tiếp của người giải quyết khiếu nại hoặc người có thẩm quyền, người có quyền, nghĩa vụ liên quan, cơ quan, tổ chức, cá nhân đã chuyển khiếu nại đến và cơ quan thanh tra nhà nước cùng cấp.

Theo quy định tại Điều 32 thì trong thời hạn 3 ngày làm việc, kể từ ngày có quyết định giải quyết khiếu nại, cơ quan thanh tra có trách nhiệm gửi quyết định giải quyết khiếu nại cho bạn.

Điều 28 Luật khiếu nại 2011 quy định về thời hạn giải quyết khiếu nại lần đầu như sau:

Điều 28. Thời hạn giải quyết khiếu nại lần đầu

Thời hạn giải quyết khiếu nại lần đầu không quá 30 ngày, kể từ ngày thụ lý; đối với vụ việc phức tạp thì thời hạn giải quyết có thể kéo dài hơn nhưng không quá 45 ngày, kể từ ngày thụ lý.

Ở vùng sâu, vùng xa đi lại khó khăn thì thời hạn giải quyết khiếu nại không quá 45 ngày, kể từ ngày thụ lý; đối với vụ việc phức tạp thì thời hạn giải quyết có thể kéo dài hơn nhưng không quá 60 ngày, kể từ ngày thụ lý.

Điều 37. Thời hạn giải quyết khiếu nại lần hai

Thời hạn giải quyết khiếu nại lần hai không quá 45 ngày, kể từ ngày thụ lý; đối với vụ việc phức tạp thì thời hạn giải quyết khiếu nại có thể kéo dài hơn nhưng không quá 60 ngày, kể từ ngày thụ lý.

Ở vùng sâu, vùng xa đi lại khó khăn thì thời hạn giải quyết khiếu nại không quá 60 ngày, kể từ ngày thụ lý; đối với vụ việc phức tạp thì thời hạn giải quyết khiếu nại có thể kéo dài hơn, nhưng không quá 70 ngày, kể từ ngày thụ lý."

Trường hợp bạn không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần hai hoặc hết thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Xem thêm:  Tách thửa đất ở có đất trồng cây lâu năm được không ? nếu được thì thủ tục tách ra sao ?

3. Sổ đỏ sai diện tích thực từ năm 1990 xử lý thế nào ?

Xin chào luật sư! Năm 1990 tôi mua một mảnh đất 200 m2 nhưng khi làm bìa đỏ họ chỉ làm cho tôi 175 m2. Tôi không hiểu nên cứ để vậy ở. Nay tôi muốn làm lại sổ đỏ cho đúng với diện tích của mình. Vậy xin luật sư cho biết có làm được không? Có phải đóng phí nhiều không?
Cảm ơn luật sư!
Người gửi: Hồng

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

Do trong câu hỏi của bạn chưa nêu rõ bạn mới chỉ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với một phần của mảnh đất rộng 175m2 còn 25m2 còn lại chưa được cấp; hay bạn đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ mảnh đất nhưng do nhầm lẫn chỉ ghi diện tích 175m2. Vì vậy, chúng tôi xin được tư vấn cho bạn như sau:

Theo quy định tại Điều 98 Luật đất đai năm 2013 về nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì:

"...5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này."

Điều 100 Luật Đất đai 2013 quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:

"1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất..."
Theo Điều 101 quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì:

"1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất..."

Về thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Điều 76 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai có quy định như sau:

1. Việc cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp được thực hiện trong các trường hợp sau:

a) Người sử dụng đất có nhu cầu đổi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc các loại Giấy chứng nhận đã cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 sang loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

b) Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp bị ố, nhòe, rách, hư hỏng;

c) Do thực hiện dồn điền, đổi thửa, đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất;

d) Trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc của chồng, nay có yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng.

2. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận.

3. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Kiểm tra hồ sơ, xác nhận vào đơn đề nghị về lý do cấp đổi Giấy chứng nhận;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

c) Cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Như vậy, trong tình huống của bạn, bạn có thể làm hồ sơ xin cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với lý do đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất. Hồ sơ gồm: Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận (theo mẫu số 10/ĐK) và bản gốc giấy chứng nhận đã cấp gửi tới Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện. Nếu ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì bạn không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch.

Trong trường hợp bạn mới chỉ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với 175m2 , 25m2 còn lại chưa được cấp thì sẽ được xem xét cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, cụ thể nếu bạn có bất kỳ loại giấy tờ nào theo quy định tại Điều 100 nêu trên thì bạn gửi kèm hồ sơ các loại giấy tờ đó và bạn sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất đối với 25m2 tăng thêm. Nếu bạn không còn loại giấy tờ nào, bạn cần xin xác nhận của UBND cấp xã bạn đã sử dụng ổn định mảnh đất đó từ năm 1990, không vi phạm pháp luật, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và gửi kèm theo hồ sơ.

Về các khoản lệ phí bạn có thể phải nộp như sau:

- Lệ phí trước bạ (nếu có): bằng 0,5% giá tính lệ phí trước bạ (giá tính lệ phí trước bạ là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố ban hành).

- Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương; phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh: Mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới; tối đa không quá 50.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại, cấp đổi, xác nhận bổ sung vào Giấy chứng nhận. Trường hợp Giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất thì áp dụng mức thu tối đa không quá 25.000 đồng/giấy cấp mới; tối đa không quá 20.000 đồng/lần cấp đổi, cấp lại. Đối với hộ gia đình, cá nhân ở nông thôn được miễn lệ phí cấp Giấy chứng nhận.

-Ngoài ra bạn còn phải nộp các loại phí khác (nếu có), như: Phí thẩm định, phí trích đo.

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty chúng tôi.

>> Xem thêm:  Đính chính lại thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như thế nào ?

4. Sai lệch diện tích đất thực tế và sổ đỏ xử lý như thế nào ?

Thưa luật sư, xin hỏi: Tôi có mảnh đất có diện tích 300m2 đã chuyển mục đích sử dụng sang đất ở nhưng còn nợ tiền thuế nhà nước. Tôi xin hỏi luật sư là " tôi muốn tách số diện tích đất làm thêm một sổ nữa khi chưa đóng hết tiền thuế chuyển mục đích sử dụng ?
Xin cảm ơn luật sư!

Luật sư tư vấn:

Luật Minh Khuê tư vấn biện pháp xử lý diện tích đất trên sổ đỏ bị sai lệch so với thực tế:

Điều kiện tách thửa theo quy định hiện hành gồm:

- Đất không có tranh chấp.

- Quyền sử dụng đất thuộc sở hữu hợp pháp.

- Diện tích đất đủ hạn mức giao đất theo từng địa phương.

Trường hợp của bạn muốn tách thửa diện tích đất đã chuyển mục đích sử dụng sang đất ở, trước hết bạn phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất. Sau đó bạn mới có thể tiến hành thủ tục tách sổ đỏ.

Thưa luật sư, xin hỏi: M có mua mảh đất hiện tại100m2,nhưg trog sổ đỏ chỉ có54m2,sắp tới họ đến đo đất để làm trich lục đất,phần thừa kia có sao k?có fải nộp thuế ko ak? cảm ơn luật sư

=> Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc yêu cầu phải đo lại đất là căn cứ để đối chiếu diện tích chênh lệch trên hồ sơ so với diện tích đo đạc thực tế. Cụ thể, điều 98 khoản 5 Luật Đất đai 2013 quy định:

5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.

Như vậy, đối với trường hợp của bạn, nếu diện tích tăng mà không có sự thay đổi về ranh giới thửa đất thì phần diện tích chênh lệch được cấp hoặc cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải nộp thuế;

Nếu diện tích tăng lên mà có sự thay đổi về ranh giới thửa đất thì phần diện tích chênh lệch được xem xét để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi người sử dụng đất có một trong các cơ sở để cấp giấy chứng nhận quy định tại các điều 99, 100, 101 Luật Đất đai 2013.

Thưa luật sư, Mình có mua một mảnh đất nhưng diện tích trên sổ đỏ ít hơn thực tế thì phần dư có phải nộp thuế không ạ? Cảm ơn luật sư

=> Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khi đó bạn phải nộp thuế sử dụng đất.

Nếu phần diện tích đất không đủ để cấp sổ đỏ, bạn tiến hành thủ tục đăng ký biến động đất đai và nộp thuế sử dụng đất cho phần diện tích dư đó.

Da cháu chào các luật sư, Cháu có 1 mảnh đất thổ cư có diện tích khoảng 150m2 giờ cháu muốn làm sổ đỏ thi cần những giấy tờ gi ma hết bao nhiêu tiền thuế a . Da mà chồng cháu đứng tên giấy tờ đất thì cháu đi làm sổ được không ?. Mong các luật sư tư vấn giúp cháu cháu chân thành cảm ơn. Mong sớm đươc hồi âm.

=> Trình tự thủ tục xin cấp giấy phép quyền sử dụng đất

Bước 1: Cá nhân chuẩn bị hồ sơ đủ theo quy định.

Bước 2: Cá nhân nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất cấp huyện.

Bước 3: Cán bộ tiếp nhận kiểm tra hồ sơ. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa hợp lệ thì hướng dẫn bổ sung tại chỗ hoặc viết phiếu yêu cầu bổ sung. Nếu hồ sơ đầy đủ, hợp lệ thì cán bộ tiếp nhận vào sổ tiếp nhận hồ sơ, ký vào đơn nơi “ Người tiếp nhận hồ sơ”, đồng thời tiến hành viết biên nhận hẹn ngày nhận thông báo thuế.

Bước 4: Đến ngày hẹn nhận thông báo thuế, công dân mang biên nhận đến nhận thông báo thuế và thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có). Sau đó, nộp biên lai thuế cho bộ phận tiếp nhận. Bộ phận tiếp nhận hẹn ngày nhận giấy chứng nhận.

Bước 5: Đến hẹn, công dân mang phiếu hẹn đến Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nhận kết quả.

Cách thức thực hiện: Trực tiếp tại trụ sở hành chính tại Văn phòng đăng ký đất cấp huyện.

Thành phần hồ sơ:

+ Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (theo mẫu).

+ Giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất, phiếu lấy ý kiến khu dân cư.

+ Trích lục hoặc trích đo..

+ Biên bản xét duyệt hội đồng xét cấp giấy xã.

+ Thông báo công khai hồ sơ (15 ngày).

+ 02 Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất.

+ 02 Tờ khai tiền sử dụng đất.

+ 02 Tờ khai thuế thu nhập cá nhân.

+ 02 bản giấy tờ khác có liên quan việc miễn giảm nộp tiền sử dụng (nếu có).

+ 02 Đơn xin ghi nợ tiền sử dụng đất (nếu có).

+ Bản án của tòa án, biên bản thi hành án, quyết định thi hành án của cơ quan thẩm quyền, quyết định các cấp (nếu có).

Về mức thuế, phí phải nộp, bạn căn cứ vào bảng giá đất của từng địa phương.

Thưa quý công ty, hiện tại gia đình tôi có 2 sào đất trông lúa.nay tôi có nhu cầu chăn nuôi bò. vậy tôi có được xây dựng chuồng trại trên đất đó không? tôi cần làm những thủ tục gì và có phải đóng loại phí, thuế nào không? cám ơn quý công ty

=> Trường hợp của bạn muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang xây dựng chuồng trại chăn nuôi được quy định trong Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên và môi trường Hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị định 43/2014/NĐ-CPNghị định 44/2014/NĐ-CP như sau:

"Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:

a) Chuyển đất trồng cây hàng năm sang xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép;

b) Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở".

Trường hợp của bạn được xét vào chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây hàng năm - cây lúa, sang xây dựng chuồng trại chăn nuôi - làm trang trại. Vì thế bạn chỉ cần phải đăng ký biến động với cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai mà không cần xin phép.

Về trình tự, thủ tục, khoản 2 Điều 11 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT quy định như sau:

"2. Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ, gồm có:

a) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT);

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).

3. Trình tự, thủ tục đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền như sau:

a) Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại nơi tiếp nhận hồ sơ quy định tại các Khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 60 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (Văn phòng đăng ký đất đai/Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất);

b) Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận vào Đơn đăng ký; xác nhận mục đích sử dụng đất vào Giấy chứng nhận; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có); trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã".

Trân trọng ./.

>> Xem thêm:  Thủ tục nhận chuyển quyền sử dụng đất cần những giấy tờ gì ?

5. Có được cấp trích lục sổ đỏ phần diện tích đất quá quy định ?

Kính chào Luật Minh Khuê, Tôi có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Tôi có mua mảnh đất của Ủy ban nhân dân xã Hà Long, huyện Hà Trung, tỉnh Thanh Hóa với diện tích 400m2 từ năm 2003 nhưng đến nay không được cấp trích lục đỏ do diện tích đất quá quy định. Vậy cho tôi hỏi như thế là phòng tài nguyên huyện Hà Trung làm có đúng không ?
Tôi xin chân thành cảm ơn.
Người gửi: N.T.H

Tư vấn về việc không được cấp trích lục sổ đỏ do diện tích đất quá quy định ?

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Trả lời:

Điều 12 Thông tư 34/2014/TT-BTNMT quy định về xây dựng, quản lý, khai thác hệ thống thông tin đất đai có quy định về trình tự, thủ tục cung cấp dữ liệu đất đai như sau:

"1. Việc nộp văn bản, phiếu yêu cầu cung cấp dữ liệu đất đai được thực hiện theo một trong các phương thức sau:

a) Nộp trực tiếp tại cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai;

b) Gửi qua đường công văn, fax, bưu điện;

c) Gửi qua thư điện tử hoặc qua cổng thông tin đất đai.

2. Cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai tiếp nhận, xử lý và thông báo nghĩa vụ tài chính (trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính) cho tổ chức, cá nhân. Trường hợp từ chối cung cấp dữ liệu thì phải nêu rõ lý do và trả lời cho tổ chức, cá nhân biết.

3. Sau khi tổ chức, cá nhân thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai thực hiện cung cấp dữ liệu đất đai theo yêu cầu.

4. Thời hạn cung cấp dữ liệu đất đai thực hiện theo quy định sau:

a) Trường hợp nhận được yêu cầu trước 15 giờ thì phải cung cấp ngay trong ngày; trường hợp nhận được yêu cầu sau 15 giờ thì cung cấp dữ liệu đất đai được thực hiện vào ngày làm việc tiếp theo;

b) Trường hợp yêu cầu cung cấp dữ liệu đất đai dưới hình thức tổng hợp thông tin thì thời hạn cung cấp dữ liệu đất đai được xác định theo thỏa thuận giữa cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai và người có yêu cầu bằng hình thức hợp đồng."

Như vậy, trong trường hợp này, để có được trích lục bản đồ địa chính thì bạn phải làm phiếu yêu cầu cung cấp dữ liệu đất đai theo đúng quy định tại Thông tư 34/2014/TT-BTNMT. Do đó, nếu bạn không có phiếu yêu cầu cung cấp dữ liệu đất đai thì việc Phòng Tài nguyên và môi trường huyện không cung cấp trích lục bản đồ địa chính cho bạn là đúng quy định của pháp luật

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về vấn đề mà bạn đang quan tâm. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ email hoặc tổng đài Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại 1900.6162Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng!

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Tư vấn quyền sử dụng đất ở khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ?