Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc đến công ty Luật Minh Khuê, căn cứ vào các thông tin bạn cung cấp xin tư vấn cho bạn như sau:

1. Cở sở pháp lý:

Bộ luật dân sự 2005 (Bộ luật dân sự năm 2015)

Luật kinh doanh bất động sản 2014 

Luật nhà ở năm 2014

Nghị định 179/2013/NĐ-CP nghị dịnh xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực bảo vệ môi trường 

2. Nội dung tư vấn:

Kính gửi Luật sư Trường hợp, Người yêu của em ký hợp đồng mua chung cư , thanh toán 30% đầu và vay vốn 70% từ ngân hàng trong vòng 15 năm ( sau 15 năm mới có sổ hồng). Em và người yêu của em sẽ cưới nhau vào cuối tháng năm 2016. Như vây, chung cư này là tài sản hình thành trước hôn nhân. - Nếu sau khi cưới nhau, em đăng ký đồng trả nợ chung với bên ngân hàng thì tài sản này có thành tài sản chung được hay không? ( nếu được thì thủ tục sẽ như thế nào ạ!) Kính nhờ luật sư giải đáp giúp em ạ! Trân trọng

Trong trường hợp này về nguyên tắc thì ngôi nhà chung cư này được xác lập trước thời kì hôn nhân nên sẽ được xác định là tài sản riêng của chồng bạn. Tuy nhiến nếu sau này hai bạn kết hôn và bạn sẽ giúp anh trả nợ thì trong trường hợp này hai bạn có thể làm thủ tục nhập tài sản riêng của vợ, chồng vào tài sản chung theo quy định sau:

" Điều 46. Nhập tài sản riêng của vợ, chồng vào tài sản chung

1. Việc nhập tài sản riêng của vợ, chồng vào tài sản chung được thực hiện theo thỏa thuận của vợ chồng.

2. Tài sản được nhập vào tài sản chung mà theo quy định của pháp luật, giao dịch liên quan đến tài sản đó phải tuân theo hình thức nhất định thì thỏa thuận phải bảo đảm hình thức đó.

3. Nghĩa vụ liên quan đến tài sản riêng đã nhập vào tài sản chung được thực hiện bằng tài sản chung, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác."

Theo đó hai bạn sẽ lập một văn bản thể hiện xác nhập tài sản riêng là ngôi nhà chung cử của chồng vào tài sản chung của hai vợ chồng, và tiến hành công chứng cho đảm bảo.

Cho Mình hỏi. Nếu 1 công ty chuyên cho thuê mặt bằng kinh doanh ở t1 chung cư.khi người thuê chậm nộp tiền 9 tháng và công ty đã ra 3 văn bản đề nghị nộp tiền thuê nhà. Mà người thuê nhà vẫn k nộp thì có được quyền di dời các tài sản đang kinh doanh của người thuê k vậy.

Nghĩa vụ trả tiền thuê của người thuê được quy định trong bộ luật dân sự 2005 như sau:

" Điều 489. Trả tiền thuê

1. Bên thuê phải trả đủ tiền thuê đúng thời hạn đã thoả thuận; nếu không có thoả thuận về thời hạn trả tiền thuê thì thời hạn trả tiền thuê được xác định theo tập quán nơi trả tiền; nếu không thể xác định được thời hạn theo tập quán thì bên thuê phải trả tiền khi trả lại tài sản thuê.

2. Trong trường hợp các bên thoả thuận việc trả tiền thuê theo kỳ hạn thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, nếu bên thuê không trả tiền trong ba kỳ liên tiếp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác."

Theo đó trong trường hợp này nếu kì hạn trả tiền thuê của mình là mỗi tháng 1 lần thì nếu bên thuê đã 9 tháng chưa thanh toán thì bên cho thuê có thể đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng cho thuê được. Tuy nhiên thì trước khi chấm dứt hợp đồng thì bên cho thuê phải là thông báo trước cho bên thuê biết sau đó nếu hết thời hạn mà bên thuê không trao trả lại nhà thì bên cho thuê mới thực hiện biện pháp cưỡng chế di dời tài sản của họ.

Tôi đã đặt cọc mua căn hộ chung cư ở Hà Nội (mua lại của 1 người đã nhận bàn giao nhà), Mọi thủ tục làm sổ đỏ thì chủ nhà đã làm xong nhưng chưa lấy được sổ đỏ (BQL nói là khoảng 1-2 tháng nữa mới có). Tuy nhiên tôi muốn làm thủ tục mua bán luôn, liệu có phương án nào không? Xin được tư vấn cho tôi. Trân trọng cảm ơn!

 Trường hợp của bạn có thể hiểu là mua nhà ở hình thành trong tương lai. Điều kiện để được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư được quy định trong luật kinh doanh bất động sản 2014 như sau:

" Điều 59. Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

1. Bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng.

2. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua nhà ở với chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trongviệc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.

3. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

4. Việc chuyển nhượng hợp đồng quy định tại Điều này không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội.

5. Chính phủ quy định chi tiết Điều này."

Theo đó bạn chỉ được phép chuyển nhượng khi chưa nộp cho cơ có thẩm quyền hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Do đó bạn không thể chuyển nhượng được, bạn phải chờ khi có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở rồi làm thủ tục chuyển nhượng sau.

Tôi phải làm gì? Chúng tôi đang ở chung cư tái định cư 38 ha phường Bình Khánh, quận 2 TP HCM thường xuyên bị tra tấn âm thanh karaoke, chúng tôi đã nhiều lần phản ảnh với ban quản lý nhưng họ cũng không ngăn cản được. Vậy chúng tôi phải làm gì ? Xin nhờ luật sư tư vấn dùm Gửi từ điện thoại thông minh BlackBerry 10.

 Điện kinh doanh karaoke được quy định như sau: 

" Điều 30. Điều kiện kinh doanh karaoke

1. Phòng karaoke phải có diện tích sử dụng từ 20m2 trở lên, không kể công trình phụ, đảm bảo điều kiện về cách âm, phòng, chống cháy nổ;

2. Cửa phòng karaoke phải là cửa kính không màu, bên ngoài nhìn thấy toàn bộ phòng;

3. Không được đặt khóa, chốt cửa bên trong hoặc đặt thiết bị báo động để đối phó với hoạt động kiểm tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

4. Địa điểm hoạt động karaoke phải cách trường học, bệnh viện, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng, di tích lịch sử - văn hóa, cơ quan hành chính nhà nước từ 200m trở lên;

5. Phù hợp với quy hoạch về karaoke được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt."

Bên cạnh đó nghị định 179/2013/NĐ-CP quy định về xử phạt hành chính trong lĩnh vực bảo vệ môi trường như sau:

“Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với hành vi gây tiếng ồn vượt quy chuẩn kỹ thuật về tiếng ồn từ 05 dBA đến dưới 10 dBA” hoạt động kinh doanh dịch vụ karaoke phát nhạc gây tiếng ồn vượt quy chuẩn kỹ thuật về tiếng ồn từ 05 dBA đến dưới 10 dBA trong khoảng thời gian từ 21 giờ đến 6 giờ."

Theo đó nếu quan karaoke vi phạm các quy định trên thi bạn có thể báo cáo Bạn có thể gửi đơn đến UBND xã (phường,thị trấn) nơi bạn đang cư trú yêu cầu xử lí hành vi vi phạm này.Nếu UBND xã (phường, thị trấn) nơi bạn đang cư trú không giải quyết khiếu nại của bạn thì bạn có thể khiếu nại lên cơ quan cấp trên trực tiếp là UBND huyện nơi bạn đang cư trú về hành vi không giải quyết khiếu nại của UBND cấp xã (phường thị trấn) nơi bạn đang cư trú.

Gio mình mún làm 1 phụ lục hợp đồng liên quan tới việc người vợ được thừa hưởng lại việc mua bán căn hộ chung cư. Nhưng mình không bit mẫu và căn cứ theo bộ luật nào để làm. Bên bạn có thể tư vấn xem giúp mình về mẫu phụ lục hợp đồng để người vợ tiếp tục thực hiện quyền và nghĩa vụ trên hợp đồng mua bán mà người chồng đã ký với chủ đầu tư

Trong trường hợp này mình không rõ là bạn giao kết hợp đồng là trước hay trong thời kì hôn nhân nếu là trong thời kỳ hôn nhân thì nó được xác định là tài sản chung của hai vợ chồng, bạn và vợ bạn chỉ cần viết một văn bản thỏa thuận với nội dung là để vợ bạn là người đại diện cho hai vợ chồng trong việc thực hiện các thủ tục pháp lý để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

Trường hợp là trước thời kỳ hôn nhân thì bạn có thể thành lập hợp đồng ủy cho vợ anh thực hiện, hợp đồng ủy quyền phải bao gồm các nội dung sau:

- Bên ủy quyền 

- Bên nhận ủy quyền 

- Nội dung ủy quyền 

- Thời hạn ủy quyền

- Quyền và nghĩa vụ của hai bên trong hợp đồng.

Bạn có thể tham khảo mẫu hợp đồng ủy quyền sau: Mẫu hợp đồng ủy quyền

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số1900.6162 hoặc liên hệ văn phòng  để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh KHuê