1. Thủ tục mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng như thế nào ?

Chào luật sư, Tôi có vấn đề thắc mắc muốn được luật sư công ty tư vấn. Tôi muốn kí hợp đồng mua bán nhà đất với bên bán, tuy nhiên hiện nay nhà đất của bên bán đang được thế chấp tại ngân hàng để vay tiền.

Vậy trường hợp này, tôi có thực hiện được thủ tục công chứng tại văn phòng công chứng hay không? Tôi nên thực hiện mua bán như thế nào để bảo đảm quyền lợi của tôi.

Cám ơn luật sư đã tư vấn.

Thủ tục mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng như thế nào để bảo vệ quyền lợi của bên bán mới nhất.

Luật sư tư vấn thủ tục mua bán đất đai, nhà ở gọi ngay số: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Việc mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng mang lại khá nhiều rủi ro cho bên mua nếu không nắm rõ được các quy định của pháp luật về thế chấp, về trình tự thủ tục mua bán.

1. Nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng có thực hiện thủ tục mua bán được không?

Căn cứ quy định tại Điều 320 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về nghĩa vụ của bên nhận thế chấp:

1. Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.

2. Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.

3. Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.

4. Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

5. Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.

6. Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật này.

7. Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.

8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.

Ngoài ra, căn cứ quy định tại Điều 321 về quyền của bên thế chấp như sau:

4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.

Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.

5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.

Như vậy, căn cứ theo quy định trên của pháp luật, thì việc mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng sẽ được tiến hành đúng quy định của pháp luật nếu được sự đồng ý của ngân hàng.

Vì vậy, để thực hiện việc mua bán nhà đất tại ngân hàng một cách an toàn, tránh các tranh chấp phát sinh xảy ra thì bạn( bên mua) và bên bán cần thỏa thuận với ngân hàng và ký biên bản thỏa thuận về việc thanh toán khoản tiền vay để rút giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất về sau đó thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất tại văn phòng công chứng.

2. Thủ tục mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng?

Bước 1: Ký cam kết giữa 3 bên( bạn, bên bán và ngân hàng) về nội dung liên quan đến việc thanh toán tiền mua nhà giữa bạn và bên bán, cũng như thanh toán khoản tiền nợ vay của bên bán và ngân hàng, cam kết này phải có chữ kí của 3 bên, có công chứng chứng thực. Theo đó, bạn sẽ thanh toán cho ngân hàng một khoản tiền bằng tiền mua nhà đất vào tài khoản tại ngân hàng,

Ngân hàng sẽ tiến hành thanh toán cả gốc lẫn lãi của khoản vay, sau đó tiến hành giải chấp nhà đất đang thế chấp và đưa sổ cùng số tiền thừa (nếu có) cho Bên bán.

Bước 2: Bạn và bên mua cùng nhau ra văn phòng công chứng để lập hợp đồng mua bán nhà đất.

Hai bên cần mang theo các giấy tờ như: chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy xác nhận tình trạng độc thân hoặc giấy chứng nhận đăng ký kết hôn.

Bước 3:

Nộp thuế thu nhập cá nhân và các khoản thuế trước bạ tại chi cục thuế nơi có bất động sản.

Bước 4: Thực hiện thủ tục sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai

Hồ sơ sang tên bao gồm các giấy tờ sau:

- Hợp đồng mua bán có công chứng chứng thực

- Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ.

- Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu

- Đơn đề nghị đăng ký biến động

- Đơn đề nghị cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900.6162 để được giải đáp. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

2. Hướng dẫn đòi lại tài sản và đất đai tranh chấp bằng con đường tố tụng ?

Theo đơn khởi kiện của ông Đ., trước đây ông đã mua hai mảnh đất có trồng cà phê và cây ăn trái. Trên hai mảnh đất còn có hai ngôi nhà gỗ, một ngôi nhà tạm và hai giếng nước. Sau đó, vì phải đi xa làm việc, ông đã nhờ gia đình người chị trông coi nhà cửa, vườn tược. Đầu năm 2007, ông nghe tin gia đình người chị đã đăng ký quyền sử dụng đất và tặng mảnh vườn cho con gái nên đã đòi gia đình người chị phải trả lại. Tuy nhiên, gia đình người chị đã không đồng ý…

Đòi lại đất và nhà cửa nhưng tòa lúc xác định quan hệ tranh chấp này, lúc xác định quan hệ tranh chấp khác.

Do vậy, ông đã khởi kiện ra TAND huyện Krông Năng (Dăk Lăk) yêu cầu gia đình người chị phải trả lại số tài sản trên, bao gồm quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai, nhà ở ?

Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.6162

Lúc thế này, khi thế khác

Trong quá trình xử lý vụ việc, các tòa đã có những nhận định khác nhau về quan hệ tranh chấp này. Trong quyết định đưa vụ án ra xét xử, tòa án huyện xác định tranh chấp trên là “tranh chấp quyền sử dụng đất”. Tuy nhiên, khi xét xử sơ thẩm (lần một), tòa lại nhận định đây là “tranh chấp quyền sử dụng đất và tài sản trên đất”.

Sau khi án sơ thẩm bị kháng cáo, cấp phúc thẩm nhận định trong quyết định đưa vụ án ra xét xử là “tranh chấp quyền sử dụng đất”. Thế nhưng khi ra bản án, tòa lại xác định là “tranh chấp tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất”. Bản án phúc thẩm này đã hủy án sơ thẩm để đưa về cấp sơ thẩm xét xử lại theo thủ tục chung.

Án quay về tòa án huyện thì một lần nữa, quan hệ tranh chấp lại được xác định khác hẳn với những lần trước. Thẩm phán thụ lý cho rằng tranh chấp này là “tranh chấp hợp đồng gửi giữ tài sản” chứ không phải là tranh chấp về quyền sử dụng đất và tài sản trên đất. Còn trong một số văn bản gửi cho cơ quan chức năng về những vấn đề liên quan đến vụ án, tòa lại nhận định đây là tranh chấp “kiện đòi lại tài sản”. Tuy nhiên, đến nay vụ án vẫn chưa được xử sơ thẩm lần hai…

Phải xác định đúng quan hệ

Nhiều ý kiến đã cho rằng việc xác định đúng quan hệ tranh chấp là rất cần thiết trong khi giải quyết án. Bởi lẽ nó sẽ định hướng được đường lối xử lý của tòa, các văn bản luật sẽ được áp dụng, đặc biệt là việc cung cấp chứng cứ của các đương sự để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

Trong vụ án, nếu các tòa xác định mối quan hệ pháp luật lúc thế này, lúc thế khác, hoặc xác định sai thì sẽ làm khổ đương sự vì phải quay mòng mòng tìm chứng cứ để phục vụ theo quan điểm của tòa. Trên thực tế có nhiều tòa không quan tâm đến việc này nên nhiều lúc đã bị đương sự khiếu nại vì “tôi kiện vấn đề A sao tòa lại xác định là B”. Tòa lại mệt mỏi để xử lý khiếu nại.

Trở lại với vụ kiện, nhiều ý kiến cho rằng tòa cấp sơ thẩm lần đầu xác định đây là “tranh chấp quyền sử dụng đất và tài sản trên đất” là hợp lý nhất. Bởi khi xử lý án, tòa sẽ phải xem xét đến nguyên gốc tài sản, quá trình sử dụng, việc thỏa thuận nhờ trông coi tài sản của hai bên ra sao thì mới giải quyết được bản chất vấn đề.

Kháng nghị vì sai sót

Sau bản án sơ thẩm lần một của tòa án huyện, VKSND huyện Krông Năng đã có kháng nghị cho rằng TAND huyện đã thiếu sót, không đề cập đầy đủ yêu cầu khởi kiện của ông Đ., vi phạm khoản 1 Điều 5 Bộ luật Tố tụng dân sự. Cụ thể, ông Đ. khởi kiện đòi lại quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất nhưng trong thông báo thụ lý vụ án, tòa chỉ thụ lý việc tranh chấp quyền sử dụng đất mà không hề đề cập gì đến tài sản gắn liền trên đất. Cùng với những sai sót khác, VKS đề nghị cấp phúc thẩm hủy án sơ thẩm. Sau đó, xử phúc thẩm, TAND tỉnh Dăk Lăk đã chấp thuận đề nghị này của viện, hủy án sơ thẩm, giao về cấp sơ thẩm xử lại như đã nêu.

>> Tham khảo ngay nội dung: Luật sư tư vấn thủ tục mua bán, chuyển nhượng đất đai, nhà ở

3. Mua bán đất đang thế chấp có hợp pháp hay không ?

Thưa luật sư, nhờ luật sư tư vấn giúp tôi vấn đề sau: anh trai tôi mua đất nhưng chỉ đặt cọc 70.000.000Đ và làm giấy tay có người thứ 3 làm chứng nhưng không có công chứng của nhà nước. Giờ đã được 7 năm chủ đất cũ đã mang sổ đỏ đi thế chấp cho ngân hàng, nay tôi muốn lấy đất và sang tên sổ đỏ thì phải làm sao? Hiện tại tôi còn thiếu tiền khi bán đất là 40.000.000Đ, vì chủ cũ chưa sang tên cho tôi ?
Nhờ luật sư tư vấn!

Mua bán đất đang thế chấp có hợp pháp hay không ?

Trả lời:

Điều 358 Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 của Quốc hội (BLDS) quy định về đặt cọc như sau:

"1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản."

Theo quy định trên thì hợp đồng đặt cọc chỉ cần lập thành văn bản, không cần công chứng. Hơn nữa, hợp đồng của bạn có người thứ ba làm chứng nên hợp đồng này có giá trị pháp lý.

Do bạn đã đặt cọc số tiền là 70 triệu từ trước nên bạn có quyền yêu cầu bên bán thực hiện nghĩa vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau đó thanh toán nốt 40 triệu còn lại . Khi đó, bên bán sẽ nghĩa vụ thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian nhất định mà hai bên đã thỏa thuận. Tuy nhiên, nghĩa vụ của họ được coi là nghĩa vụ có điều kiện vì tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc đó thì đất của họ đã thế chấp tại Ngân hàng. Theo quy định tại khoản 4 điều 718 BLDS quy định quyền của bên thế chấp quyền sử dụng đất:

"4. Được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý;"

Như vậy, bạn có thể làm thủ tục đăng ký sang tên quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau:

- Được ngân hàng đồng ý cho chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp. Thực tế thì rất khó để Ngân hàng đồng ý cho bên thế chấp chuyển nhượng tài sản đang bảo đảm tại Ngân hàng vì sẽ dẫn đến rủi ro cho Ngân hàng, trừ trường hợp bên có nghĩa vụ được bảo đảm thay thế biện pháp bảo đảm hoặc tài sản bảo đảm.

- Chủ sử dụng đất đã làm thủ tục xóa đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật (sau khi bên có nghĩa vụ được bảo đảm hoàn thành nghĩa vụ tại Ngân hàng hoặc thay thế biện pháp bảo đảm/tài sản bảo đảm như nêu trên, Ngân hàng sẽ ra thông báo giải chấp và chủ sử dụng đất có thể thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm).

Sau đó bạn làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

1. Công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Khoản 2 Điều 689 Bộ luật Dân sự quy định về hình thức chuyển quyền sử dụng đất: "Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật". Do vậy, Hợp đồng viết tay giữa bạn và chủ sử dụng đất chưa có hiệu lực pháp luật và nếu muốn đăng ký sang tên quyền sử dụng đất cho mình thì bạn phải thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng đó.

- Thẩm quyền: Tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh, thành phố nơi có bất động sản.

- Hồ sơ yêu cầu công chứng: Bạn nộp 01 bộ hồ sơ yêu cầu công chứng cho tổ chức công chứng bao gồm:

+ Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch theo mẫu;

+ Dự thảo hợp đồng (nếu có);

+ Bản sao giấy tờ tuỳ thân;

+ Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có.

Sau khi nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, Công chứng viên kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng. Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì thụ lý, ghi vào sổ công chứng.

+ Công chứng viên kiểm tra dự thảo hợp đồng (nếu có) hoặc giúp người yêu cầu công chứng soạn thảo hợp đồng dựa trên mẫu sẵn có.

+ Người yêu cầu công chứng tự đọc lại dự thảo hợp đồng hoặc công chứng viên đọc cho người yêu cầu công chứng nghe.

+ Trường hợp người yêu cầu công chứng đồng ý toàn bộ nội dung trong dự thảo hợp đồng, giao dịch thì ký vào từng trang của hợp đồng. Công chứng viên ghi lời chứng; ký vào từng trang của hợp đồng.

Sau khi nộp phí công chứng và thù lao công chứng tại tổ chức công chứng nơi bạn yêu cầu công chứng thì bạn được nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chứng nhận của tổ chức công chứng để tiến hành thủ tục đăng ký sang tên bạn theo quy định của pháp luật.

2. Đăng ký sang tên bạn trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Thẩm quyền: văn phòng đăng ký đất đai;

- Hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất gồm:

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

+ Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của hai bên…

Trong thời hạn không quá mười lăm ngày làm việc, kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp các bên chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho các bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính. Sau khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính (nếu có), bạn nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

4. Sổ đỏ đã được dùng để thế chấp vay ngân hàng thì có mua bán đất được không ?

Em xin chào Luật sư, em có câu hỏi mong nhờ sự tư vấn giúp đỡ của quý luật sư; gia đình em hiện tại có bán 1 mảnh đất nhưng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình đã được thế chấp để vay ngân hàng (trong quá trình vay gia đình em không có khả năng chi trả nên ngân hàng đã kiện ra tòa đang đợi thụ lý vụ án).

Vậy em kính hỏi Luật sư liệu có mua bán mảnh đất đó được không; Vấn đề thứ 2 là lúc trước gia đình em vì thương tình một người cháu trong dòng họ nên đã cho nhập hộ khẩu, hiện tại người này vi phạm pháp luật đang chấp hành án tù.

Vậy khi gia đình em bán mảnh đất đó về mặt giấy tờ thì có cần sự đồng ý của người đó không và nếu cần thì phải làm thế nào ạ? Vì người này đang chấp hành án rất xa ?

Kính mong nhận được sự tư vấn giúp đỡ của quý luật sư em xin chân thành cảm ơn !

Luật sư trả lời:

Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."

Theo thông tin dữ liệu bạn đưa ra thì chúng tôi có thể xác định được rằng mảnh đất của gia đình bạn được thế chấp tại ngân hàng và hiện gia đình bạn không có khả năng chi trả và đồng thời không đồng ý để ngân hàng phát mãi tài sản nên ngân hàng đã nộp đơn tới cơ quan Tòa án yêu cầu cơ quan Tòa án xem xét, giải quyết. Do đó, đối chiếu theo quy định pháp luật trên thì hiện tại mảnh đất này đang không đủ điều kiện để gia đình bạn có thể chuyển nhượng.

Cũng theo thông tin bạn cung cấp thì gia đình bạn có cho một người cháu nhập hộ khẩu chung với nhà mình. Việc này bạn có thể yên tâm, sổ hộ khẩu chỉ xác định nơi cư trú của một cá nhân nào đó chứ chưa thể hiện họ có quyền đối với mảnh đất của mình. Do đó, trong trường hợp này cháu bạn mặc dù được nhập hộ khẩu vào gia đình bạn nhưng cháu bạn không có quyền đối với mảnh đất của gia đình bạn. Để chắc chắn hơn, bạn vui lòng cung cấp giúp chúng tôi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản scan) và hộ khẩu (bản scan) để chúng tôi xác định rõ hơn.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ 1900.6162 để được giải đáp. Trân trọng./.

5. Tài sản chung mà chồng chết thì vợ có được quyền mua bán thế chấp không?

Chào luật sư, Tôi có vấn đề muốn được luật sư tư vấn. Tôi và chồng tôi kêt hôn vào năm 2010. Năm 2015 chồng tôi qua đời. Trong thòi kì hôn nhân vợ chồng tôi có tạo lập được tài sản chung là đất và nhà đứng tên vợ chồng. Tuy nhiên, hiện nay tôi muốn thế chấp diện tích đất và nhà này tại ngân hàng để vay một số tiền. Tuy nhiên bố mẹ chồng tôi cương quyết không cho. Tôi có 2 đứa con trai nữa ?
Mong luật sư giải đáp thắc mắc này giúp tôi. Cám ơn luật sư.

Mua bán đất đang thế chấp?

Luật sư tư vấn:

Theo nguyên tắc chung, thì trường hợp chồng bạn mất có để lại di chúc thì tài sản sẽ chia theo di chúc, còn trường hợp không có di chúc thì sẽ chia theo quy định của pháp luật.

Căn cứ quy định tại Điều 66 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014.

1. Khi một bên vợ, chồng chết hoặc bị Tòa án tuyên bố là đã chết thì bên còn sống quản lý tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp trong di chúc có chỉ định người khác quản lý di sản hoặc những người thừa kế thỏa thuận cử người khác quản lý di sản.

2. Khi có yêu cầu về chia di sản thì tài sản chung của vợ chồng được chia đôi, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận về chế độ tài sản. Phần tài sản của vợ, chồng chết hoặc bị Tòa án tuyên bố là đã chết được chia theo quy định của pháp luật về thừa kế.

3. Trong trường hợp việc chia di sản ảnh hưởng nghiêm trọng đến đời sống của vợ hoặc chồng còn sống, gia đình thì vợ, chồng còn sống có quyền yêu cầu Tòa án hạn chế phân chia di sản theo quy định của Bộ luật dân sự.

4. Tài sản của vợ chồng trong kinh doanh được giải quyết theo quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này, trừ trường hợp pháp luật về kinh doanh có quy định khác.

Ngoài ra, căn cứ theo quy định tại Bộ luật dân sự năm 2015 về chia thừa kế theo pháp luật.

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Như vậy, dựa trên quy định trên của pháp luật, thì phần di sản của chồng bạn phải được chia cho các hàng thừa kế thứ nhất, những người những người cùng hàng thừa kế thứ nhất sẽ cùng được hưởng phần di sản bằng nhau, có quyền định đoạt như nhau, vậy nên bạn bạn không thể tự mình định đoạt khối di sản nhà đất mà chồng bạn để lại mà cần phải được sự đồng ý của tất cả những người cùng hàng thừ kế thứ nhất với bạn.

Như vậy, trường hợp thế chấp mua bán giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở này bạn phải được sự đồng ý của tất cả những người cùng hàng thừa kế thứ nhất với bạn.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900.6162 để được giải đáp. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

6. Tư vấn xử lý tài sản thế chấp là đất đai đã đăng ký làm tài sản bảo đảm ?

Thưa luật sư, E có trường hợp này nhờ Anh/chị tư vấn giúp về xử lý tài sản thế chấp. Cụ thể như sau: Bà A là chủ sử dụng duy nhất lô đất M(có giấy chứng nhận qsd đất). Bà A vay tiền ngân hàng để xây dựng nhà trên lô đất này (được cấp phép xây dựng).

Hợp đồng tín dụng do bà A và ông B là con bà A đứng tên. Nhà xây xong được hoàn công và cập nhật nhà lên giấy chứng nhận qsd đất của bà A. Ngân hàng đã công chứng thế chấp và đăng ký giao dịch đảm bảo nhà đất nêu trên. Sau này món vay phát sinh quá hạn, ngân hàng xử lý tài sản đảm bảo nhà đất nhưng ông B không chấp nhận vì ông B có phần trong căn nhà này, ông không có ký thế chấp căn nhà có phần của ông và yêu cầu nếu bán nhà thì phải trả ông số tiền tương ứng số tiền ông đứng vay (1/2 số tiền vay). Như vậy ngân hàng có quyền xử lý tài sản nhà không? Nếu bán được nhà thì ngân hàng có phải trả lại tiền cho ông B không? Việc ông B ký vay tiền thì ngân hàng có được lấy số tiền mà ông B đòi ngân hàng trả lại để thu nợ của ông B không?

Xin nhờ anh/chị tư vấn giúp . Chân thành cảm ơn!

Trả lời:

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi câu hỏi, theo tôi trường hợp này xử lý như sau:

1/ Ông B không có quan hệ vay tiền của ngân hàng nên không phát sinh nghĩa vụ phải trả.

2/ Trường hợp giao dịch liên quan đến nhà đất không đáp ứng quy định pháp luật thì giao dịch đó có thể bị tuyên vô hiệu, khi đó khoản vay trở thành không có tài sản bảo đảm và ngân hàng phải tự xoay xở.

3/ Trường hợp giao dịch đáp ứng điều kiện, yêu cầu pháp luật thì ngân hàng xử lý được trên cơ sở thỏa thuận giữa các bên và quy định pháp luật liên quan. Ông B có quyền khởi kiện để bảo vệ quyền lợi của mình. Nếu ông B có quyền được hưởng trong phần nhà đất thì tòa án sẽ ra phán quyết như vậy và khi xử lý tài sản, ngân hàng phải tôn trọng quyền lợi của ông B.

Trân trọng!

Bộ phận tư vấn luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê