1. Thủ tục mua bán nhà đất khi đã qua nhiều đời chủ ?

Kinh gửi luật sư, Xin tư vấn cho tôi vấn đề như sau: tôi đang giao dịch mua 1 căn nhà cấp 4 của anh Bảy và chị Nhi nhưng trên giấy chứng nhận (sổ đỏ) của căn nhà này thì vẫn đang đứng tên anh Phấn và bà Dung. Mặt khác trong phần “*IV.Những Thay Đổi Sau Khi Cấp Giấy Chứng Nhận*” có ghi trên sổ đỏ nội dung như sau: “Chuyển nhượng cho ông Lâm Văn Bảy CMND số …., và bà Nguyễn Thị Nhi CMND số …, địa chỉ tai ….. thep hồ sơ số … CN003”.
Và có đóng dấu ký tên của phó giám đốc văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. vậy cho tôi hỏi bây giờ tôi mua của anh Bảy và chị Nhi thì có hợp pháp không và thủ tục làm lại sổ đỏ sang tên vợ chồng tôi thì có cần phải có chử ký hay giấy ủy quyền gì của anh Phấn và bà Dung hay k?. thủ tục có rườm rà không ?
Kính mong Luật sư tư vấn giúp tôi. Xin chân thành cảm ơn.

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn như sau:

Điều 18 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường : Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định:

Điều 18. Nội dung xác nhận thay đổi vào cấp Giấy chứng nhận đã cấp

Nội dung xác nhận thay đổi được ghi vào cột "Nội dung thay đổi và cơ sở pháp lý" trên Giấy chứng nhận trong các trường hợp như sau:

1. Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được ghi theo quy định như sau:

a) Trường hợp chuyển quyền sử dụng toàn bộ diện tích đất, chuyển quyền sở hữu toàn bộ tài sản gắn liền với đất bằng một trong các hình thức quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 17 của Thông tư này thì lần lượt ghi: hình thức (hoặc căn cứ) chuyển quyền; tên và địa chỉ của bên nhận quyền theo quy định tại Điều 5 của Thông tư này (dưới đây gọi là tên và địa chỉ của bên nhận quyền); mã hồ sơ thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định về hồ sơ địa chính của Bộ Tài nguyên và Môi trường (sau đây gọi là mã hồ sơ thủ tục đăng ký).

Ví dụ: "Chuyển nhượng cho ông Nguyễn Văn A CMND số 020908673 và vợ là bà Nguyễn Thị B, CMND số 020908675, địa chỉ tại số 65 đường Giải Phóng, phường Phương Mai, quận Đống Đa, Hà Nội; theo hồ sơ số 010656.CN.001";...

Như vậy, nội dung ghi trên sổ đỏ hoàn toàn đúng theo quy định của pháp luật. Anh Bảy và chị Nhi là chủ sử dụng hợp pháp của mảnh đất đó. Nên khi thực hiện hợp đồng mua bán anh/chị không cần ký giấy ủy quyền hay ký với bà Dung ông Phấn mà anh/chị có thể ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất với anh Bảy, chị Nhi theo đúng quy định của Pháp luật. Sau đó anh chị liên hệ với Văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục đăng ký biến động mảnh đất này.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòng để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Xem thêm:  Vợ có nhà ở riêng thì chồng có được mua nhà ở xã hội không ? Mức thuế phải nộp khi mua nhà đất

2. Tư vấn về thuế thu nhập cá nhân khi sang tên căn hộ chung cư ?

Thưa luật sư! Tôi muốn hỏi: tôi có mua căn chung cư của người A đã thanh toán hết tiền (giữ lại 10triệu) và công chứng giấy tờ, trong thời gian này tôi tìm được mảnh đất nên muốn bán căn hộ chung cư cho người B thì thuế thu nhập cá nhân và các loại phí được tính 2 lần hay 1?
Tôi xin chân thành cảm ơn luật sư!

Tư vấn về thuế thu nhập cá nhân khi sang tên căn hộ chung cư ?

Luật sư tư vấn pháp luật thuế gọi: 1900.6162

Trả lời:

Về nguyên tắc: Khi có hoạt động chuyển nhượng bất động sản thì bên bán phải nộp thuế TNCN còn bên mua phải nộp lệ phí trước bạ. Tuy nhiên, 2 bên cũng có thỏa thuận về việc nộp thuế TNCN nhân, cụ thể bên mua có thể thỏa thuận nộp thuế TNCN thay cho bên bán.

-Thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản = Giá chuyển nhượng x 2%

Về giá chuyển nhượng Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định:

1. Giá chuyển nhượng
a) Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng sẽ được xác định theo bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.
b) Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.
Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.
Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai, trường hợp hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân (x) với giá đất và giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo giá Uỷ ban nhân (x) với tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.

-Về lệ phí trước bạ: Nghị định 140/2016/NĐ-CP quy định:

Lệ phí trước bạ nhà đất = giá tính lệ phí trước bạ x diện tích tính lệ phí trước bạ x 0.5%

Bạn cũng có thể được miễn thuế nếu thuộc trường hợp được miễn thuế.

- Theo điểm b.2 khoản 1 điều 3 chương 1 thông tư 111/2013/TT-BTC quy định các khoản thu nhập được miễn thuế:

Điều 3. Các khoản thu nhập được miễn thuế.

Căn cứ quy định tại Điều 4 của Luật Thuế thu nhập cá nhân, các khoản thu nhập được miễn thuế bao gồm:

b.2) Nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế do cá nhân chuyển nhượng bất động sản tự khai và chịu trách nhiệm. Nếu phát hiện không đúng sẽ bị xử lý truy thu thuế và phạt về hành vi vi phạm pháp luật thuế theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

Theo đó người chỉ có một căn nhà duy nhất khi chuyển nhượng sẽ làm bản tự khai về việc chỉ có một căn nhà duy nhất và tự chịu trách nhiệm về tính trung thực trong bản tự khai.

Nếu sau này cơ quan thuế phát hiện lời khai trên là không đúng thì sẽ bị xử lý bằng cách truy thu thuế và phạt về hành vi gian lận thuế theo quy định của Luật quản lý thuế.

Tờ khai cam kết này đem đến UBND cấp xã để xác nhận chữ ký của người khai (theo mẫu tham khảo đính kèm) và nộp tờ khai này sau khi hai bên đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng bất động sản tại cơ quan quản lý thuế là chi cục thuế nơi có bất động sản.

Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ email hoặc tổng đài luật sư tư vấn trực tuyến 1900.6162 Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

>> Xem thêm:  Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với từng loại đất theo quy định của pháp luật đất đai ?

3. Điều kiện miễn thuế thu nhập cá nhân khi sang tên bất động sản duy nhất ?

Thưa luật sư, Tôi có một vấn đề mong luật sư giải đáp: Hiện nay tôi muốn bán 1 căn hộ chung cư là nhà ở duy nhất thuộc quyền sở hữu của vợ chồng tôi. Anh/Chị có thể tư vấn giúp việc chuyển nhượng này có phải chịu mức thuế suất 2% không?
Tôi xin chân thành cảm ơn và rất mong sự phản hồi từ các Quý Luật sư Công ty tư vấn Luật Minh Khuê! Tôi rất mong nhận được lời tư vấn vào địa chỉ email này. Kính thư!
Người gửi: Ngoc Le

Quyền được miễn thuế thu nhập cá nhân ?

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Hiện tại bạn đang muốn bán căn hộ chung cư theo đó các nghĩa vụ tài chính mà bạn là bên chuyển nhượng (bên bán) phải thực hiện khi bán căn hộ chung cư này là nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định tại Điều 1 Luật số 26/2012/QH13 sửa đổi bổ sung khoản 5, điều 3 của Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 Luật số 71/2014/QH13 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH11 đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 26/2012/QH13 quy định về đối tượng chịu thuế thu nhập cá nhân trong đó thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là một trong các khoản chịu thuế:

"5. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:

a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở;

c) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước;

d) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức."

Và mức thuế bạn phải đóng khi chuyển nhượng căn hộ chung cư được quy định tại Điều 14 Luật số 71/2014/QH13 sửa đổi, bổ sung luật thuế thu nhập cá nhân 2007 thì thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 2% tính trên giá trị chuyển nhượng mà các bên thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng.

Tuy nhiên bạn xác nhận đây là nhà ở duy nhất của 2 vợ chồng bạn nên theo quy định tại Điểm b, khoản 1, Điều 3, Thông tư số 111/2013/TT-BTC quy định về các khoản thu nhập được miễn thuế thu nhập cá nhân, trong đó trường hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà duy nhất mà vợ hoặc chồng không có nhà ở riêng thì khi tiến hành chuyển nhượng thuộc đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân thì phải đồng thời thỏa mãn cả điều kiện có quyền sở hữu nhà ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày. Vậy nếu đáp ứng đủ các điều kiện đó thì bạn được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng căn hộ chung cư trên.

Hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân.

“b) Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

b.1.2) Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.

Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

b.1.1.3) Trường hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng, khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng thì vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng được miễn thuế; chồng hoặc vợ có nhà ở, đất ở riêng không được miễn thuế.”

Mặc dù khi chuyển nhượng căn nhà trên bạn thuộc đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân nhưng bạn vẫn phải làm các thủ tục kê khai thuế theo quy định tại Khoản 1, Điều 3, Thông tư 111/2013/TT-BTC.

“b.2) Nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế do cá nhân chuyển nhượng bất động sản tự khai và chịu trách nhiệm. Nếu phát hiện không đúng sẽ bị xử lý truy thu thuế và phạt về hành vi vi phạm pháp luật thuế theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.”

Như vậy, việc kê khai là nhà ở duy nhất sẽ do bạn tự kê khai nếu bạn hoặc chồng bạn có nhà ở riêng hoặc có 2 vợ chồng có bất động sản nào khác thì bạn sẽ bị xử phạt về hành vi vi phạm các quy định về cung cấp thông tin liên quan đến xác định nghĩa vụ thuế hoặc hành vi trốn thuế, gian lận thuế theo quy định của luật quản lý thuế.

- Ngoài ra, đối với bên nhận chuyển nhượng (bên mua) có nghĩa vụ đóng lệ phí trước bạ theo quy định về lệ phí trước bạ nhà đất là 0,5% tính trên bảng giá đất của UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật đất đai tại thời điểm kê khai nộp lệ phí trước bạ.

Trân trọng ./.

>> Xem thêm:  Dịch vụ tư vấn xin cấp sổ đỏ (sổ hồng), sang tên nhà đất

4. Đòi sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được không ?

Xin chào luật Minh Khuê ! Tôi có câu hỏi thắc mắc muốn quý luật sư tư vấn giúp. Gia đình tôi có mua thửa đất của anh em nên tin tưởng không đòi sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà chỉ viết giấy tay không có chứng nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã, trên giấy viết tay đó viết bên A (chủ sở hữu đất) để lại cho bên B thửa đất X với số tiền Y được phép sử dụng lâu dài, bên A không bao giờ đòi lại.
Bên B được phép sử dụng đất nhưng không được phép bán chuyển nhượng ,hay cho,tặng. Nay người bán (bên A) trở mặt lấy lại đất, vậy bên B có kiện ra tòa và đòi sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được không ?
Tôi xin chân thành cảm ơn quý luật sư !

Đòi sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được không ?

Luật sư tư vấn luật đất đai qua điện thoại, gọi : 1900.6162

Trả lời:

Hình thức của hợp đồng dân sự được quy định tại Điều 119, Bộ luật Dân sự năm 2015/QH13 của Quốc hội như sau:

Điều 119. Hình thức giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.

Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản.

2. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.

Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực

Tại Điều 502 Bộ luật dân sự 2015 cũng quy định về hình thức chuyển quyền sử dụng đất như sau:

Điều 502. Hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất

1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

2. Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Theo quy định thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, trường hợp này hợp đồng mua bán nhà đất của bạn được ký kết mà không có công chứng, chứng thực là đã vi phạm quy định của pháp luật về hình thức của hợp đồng. Như vậy là giao dịch mua bán nhà đất này không tuân thủ về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo quy định tại Điều 119 và giao dịch này sẽ bị tuyên vô hiệu theo quy định tại Điều 129 Bộ luật dân sự 2015:

Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 như sau:

Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Trong trường hợp mà bên bán đất yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự này vô hiệu. Theo hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu các bên sẽ khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền. Như vậy, khi giao dịch dân sự vô hiệu thì bên bán sẽ phải hoàn trả lại tất cả số tiền và tài sản đã nhận từ bạn và bạn sẽ phải trả lại đất cho bên bán. Bên có lỗi gây thiệt hại sẽ phải bồi thường. Như vậy thì bên bán đất có thể lấy lại mảnh đất mà bạn đã mua trong trường hợp này.

Trường hợp này bên bán đất nhất quyết không thực hiện nghĩa vụ đã cam kết trong hợp đồng "cùng với bên mua hoàn thiện thủ tục pháp lý để chuyển quyền sử dụng đất cho bên mua". Thì bạn không thể kiện ra Tòa dân sự để yêu cầu bên bán thực hiện hợp đồng mua bán được, do giao dịch này vô hiệu. Theo quy định thì giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. Theo đó bên bán sẽ không có nghĩa vụ phải thực hiện các cam kết trong hợp đồng vô hiệu.

Trường hợp bên bán nhất quyết không chịu làm hợp đồng mua bán mới công chứng theo quy định và chuyển quyền sử dụng đất cho bạn. Bạn có quyền yêu cầu bên bán trả lại toàn bộ số tiền đã nhận, yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại và bạn sẽ trả lại đất cho bên bán. Trong trường hợp bên bán không chịu trả lại số tiền, tài sản đã nhận. Thì trường hợp này để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, bạn có thể khởi kiện đòi lại tiền tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi cư trú của bên bán đất.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng căn hộ chung cư với giá lỗ?

5. Trình tự, thủ tục và hồ sơ sang tên sổ đỏ mới nhất ?

Chào luật sư, tôi đã mua một mảnh đất, đất chưa có giấy tờ,, hợp đồng mua bán viết tay. Vậy ls cho tôi hỏi tôi cần làm thủ tục và chuẩn bị hồ sơ sang tên như thế nào là hợp lệ. Và làm thế nào để làm được giấy tờ đất ?
Mong ls tư vấn giúp. Cám ơn ls!

Trả lời:

1. Ký hợp đồng chuyển nhượng đất bằng giấy viết tay có đúng quy định hay không ?

Khoản 1 điều 168 Luật đất đai 2013 quy định, thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận.

Về điều kiện để người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng quy định tại khoản 1 điều 188 Luật đất đai 2013 như sau:

"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất."

Về hình thức khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành hợp đồng có công chứng, chứng thực theo quy định tại điểm a khoản điều 167 Luật đất đai 2013. Hợp đồng này có thể viết tay hoặc đánh máy bằng văn bản đều được. Và để thực hiện đúng hình thức của hợp đồng bắt buộc bên bán phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khoản 2 điều 117 bộ luật dân sự 2015 quy định:

“2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định”.

Như vậy, mọi giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất mà không tuân thủ về hình thức đều không phát sinh hiệu lực. Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính theo quy định tại Khoản 3 điều 188 Luật đất đai 2013:

“3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Như vậy, theo quy định của pháp luật, đất đó không đủ điều kiện chuyển nhượng dù bạn có thực hiện giao dịch bằng bất cứ hình thức nào cũng không thể bảo đảm quyền lợi cho bạn là được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bạn được. Vì đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên bạn sẽ không thể hoàn thành thủ tục mua bán, hợp đồng sẽ không được công chứng và như vậy quyền lợi của bạn sẽ không được đảm bảo, sau này bạn muốn làm thủ đang kí biến động đất đai sang tên quyền sử dụng đất sẽ không thể thực hiện được.

2. Hồ sơ thực hiện sang tên sổ đỏ ?

Hồ sơ thực hiện sang tên sổ đỏ được quy định tại điều 9 thông tư 24/2014/TT- BTNMT, được sửa đổi bởi khoản 2 điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT bao gồm các giấy tờ sau:

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo mẫu số 09/ĐK

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng hoặc chứng thực

- Bản gốc sổ đỏ

- Giấy tờ tùy thân của bên bán: chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân,…

- Giấy tờ tùy thân của bên mua: chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân,…

- Tờ khai thực hiện nghĩa vụ tài chính: lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân,…

Trong trường hợp người thực hiện thủ tục sang tên muốn sang tên thành một sổ riêng thì thay vì làm Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất sẽ làm Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Người thực hiện thủ tục sang tên nộp 01 bộ hồ sơ sang tên sổ đỏ tại văn phòng đăng ký đất đai thuộc Phòng tài nguyên môi trường cấp huyện nơi có đất.

3. Các loại chi phí cấp sổ đỏ ?

Chi phí cấp sổ đỏ bao gồm một số chi phí cơ bản sau: tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ, lệ phí địa chính,…

3.1. Tiền sử dụng đất

Đối với mỗi trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ có cách tính tiền sử dụng đất khác nhau.

- Trường hợp cấp sổ đỏ khi có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định tại điều 100 Luật đất đai 2013:

+ Trường hợp đã thực hiện các nghĩa vụ tài chính thì không phải nộp tiền sử dụng đất

+ Trường hợp chưa thực hiện các nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định

- Trường hợp cấp sổ đỏ khi không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, theo quy định tại Nghị định 45/2014/NĐ-CP tiền sử dụng đất được tính như sau:

+ Đối với đất ở sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993 và không có hành vi vi phạm theo điều 22 nghị định 43/2014/NĐ-CP thì không phải nộp tiền sử dụng đất, nếu có hành vi vi phạm thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất.

+ Đối với đất ở sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến 01/07/2004 và không có hành vi vi phạm theo điều 22 nghị định 43/2014/NĐ-CP phải nộp 50% tiền sử dụng đất, nếu có hành vi vi phạm thì nộp 100% tiền sử dụng đất.

Tiền sử dụng đất được tính theo giá đất ở được quy định trong Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất quy định tại thời điểm ra quyết định công nhận quyền sử dụng đất

3.2. Lệ phí trước bạ

Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất được quy định tại điều 6 nghị định 140/2016/NĐ-CP: Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

Mức thu đối với nhà, đất là 0,5%.

3.3. Phí thẩm định hồ sơ cấp sổ đỏ

Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) được quy định tại Luật phí và lệ phí năm 2015. Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định mức phí trên địa bàn dựa theo tình hình kinh tế, xã hội của từng địa phương tại mỗi thời kỳ.

3.4. Lệ phí địa chính

Lệ phí địa chính khi thực hiện sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh ban hành tùy vào điều kiện kinh tế – xã hội của mỗi địa phương.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi, nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại: 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Tư vấn chuyển quyền sở hữu đất thổ cư khi mua ?