1. Thủ tục sang tên quyền sử dụng đất ?

Thưa luật sư, Trước khi ra công chứng hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất cần mang theo những giấy tờ tùy thân nào của hai vợ chồng, nhưng vợ đang sinh không ra công chứng được thì cần có những giấy tờ gì để chứng minh ?
Cảm ơn!

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Điều 562 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định như sau:

"Điều 562. Hợp đồng ủy quyền

Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định."

Theo đó, khi bạn muốn công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà vợ bạn đang sinh con không thể đi công chứng cùng bạn được , vợ bạn có thể viết giấy ủy quyền ủy quyền cho bạn thực hiện việc đi công chứng này, bạn và bên còn lại trong hợp đồng chuyển nhượng cùng nhau ra tổ chức hành nghề công chứng cùng thực hiện việc công chứng hợp đồng, bên cạnh đó cần cung cấp thêm sổ hộ khẩu, chứng minh thư nhân dân, giấy chứng nhận đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân.

Thưa luật sư, xin hỏi: Tôi có một việc là muốn sang tên nhà khi Bố mang tên sổ đỏ và tôi muốn sang tên tôi thì thủ tục của tôi cần làm những giấy tờ gì và khi làm thủ tục ấy mất khoảng bao nhiêu thời gian và lệ phí là bao nhiêu đối với nhà ở Hà nội? Xin trân trọng cảm ơn!

=> Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai quy định về thủ tục Nộp hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính về đất đai. Theo đó, bạn cần thực hiện các bước sau:

Bước 1: Trước tiên bạn cần phải ký hợp đồng tặng cho/chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại văn phòng công chứng để công chứng viên thực hiện công chứng hợp đồng, giấy tờ bạn cần chuẩn bị bao gồm:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Chứng minh nhân dân/hộ khẩu hai bên bán và bên mua;

- Giấy tờ chứng minh tài sản chung/riêng như Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân.

Sau khi nhận hồ sơ và xét thấy đủ điều kiện sẽ công chứng hợp đồng mua bán cho các bên.

Bước 2: Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên Môi trường nơi có đất.

Hồ sơ chuẩn bị bao gồm:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (01 bản chính + 02 bản photo có chứng thực);

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (02 bản có công chứng);

- Chứng minh nhân dân/hộ khẩu hai bên bán và bên mua (02 bộ có chứng thực);

- Giấy tờ chứng minh tài sản chung/riêng như Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân (02 bộ có chứng thực);

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (01 bản chính);

- Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản chính);

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản chính); trừ trường hợp chuyển nhượng từ cha sang con không

- Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (02 bản chính);

- Tờ khai đăng ký thuế;

- Sơ đồ vị trí nhà đất (01 bản chính).

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Phòng Tài nguyên Môi trường luân chuyển hồ sơ sang cơ quan thuế để ra thông báo thuế, Phòng Tài nguyên Môi trường thực hiện thủ tục sang tên.

Thời gian thực hiện thủ tục sang tên: 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ.

Bước 3: Căn cứ vào giấy hẹn trả kết quả, bạn đến bộ phận trả kết quả để nhận thông báo thuế. Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, bạn mang hóa đơn quay lại đây để nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bạn.

Một số chi phí khi thực hiện thủ tục :

- Chi phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản = 2% xgiá trị chuyển nhượng. Đối với trường hợp chuyển nhượng từ cha sang con được miễn thuế thu nhập cá nhân.

- Lệ phí trước bạ sang tên quyền sử dụng đất = 0.5%. giá đất chuyển nhượng ( giá đất do UBND cấp tỉnh nơi có đất ban hành).

- Lệ phí địa chính, Lệ phí thẩm định hồ sơ do UBND cấp tỉnh ban hành.

Thưa luật sư! Em có mua 1 mảnh đất rộng 100 mét vuông chủ hộ bán cho cô A lúc đó chỉ có giấy tờ mua bán viết tay có người làm chứng, mảnh đất lúc đó chưa xây nhà! Sau khi mua đất cô A mới cất nhà trên mảnh đất đó, giờ cô A bán toàn bộ đất và nhà trên mảnh đất đó cho em (có hợp đồng mua bán viết tay, có người làm chứng) Giờ em muốn hỏi thủ tục sang tên làm sổ đỏ, em nhờ luật sư tư vấn giúp thủ tục như thế nào? Chi phí như thế nào ạ? Em chân thành cảm ơn!

=> Trong trường hợp của bạn, bạn nên nói với bên bán là cô A thực hiện việc sang tên sổ đỏ quyền sử dụng đất từ người chủ trước sang cô A để có A được nhà nước, pháp luật công nhận quyền sử dụng đất sau đó cô A và bạn mới thực hiện thủ tục lập hợp đồng chuyển nhượng và thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ (bạn có thể tham khảo bài viết trên).

Thưa luật sư, xin hỏi: Tôi có mua đất dự án ở Long An do Tập đoàn BĐS Trần Anh mở bán, tôi đã đóng được 45,2% rồi và mới có nhận hợp đồng chuyển nhượng và phiếu thu thôi, vậy tôi có cần yêu cầu bên chuyển nhượng, công chứng hồ sơ không ? Xin chân thành cảm ơn.

=> Theo khoản 3 điều 167 Luật đất đai năm 2013:

"...3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng thực hiện các quyền của người sử dụng đất

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."

Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng giữa bạn và Tập đoàn BĐS không nhất thiết phải được công chứng, chứng thực.
Thưa luật sư, Tôi muốn hỏi rằng là tôi có mua 1 miếng đất 550m2 trong đó, 100m2 là đất thổ cư, còn lại là đất trồng cây nông nghiệp. Vậy tôi muốn hỏi là nếu tôi muốn lên hết số đất còn lại là thổ cư thì đóng bao nhiêu tiền vậy ? Mong luật sư tư vấn hộ tôi. Cảm ơn luật sư.

=> Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định như sau:

"....2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Thuế thu nhập cá nhân 2007 sửa đổi bổ sung 2012 sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

c) Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

d) Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai của người sử dụng đất sang đất ở thì căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để thu tiền sử dụng đất theo mức quy định tại Điểm a, Điểm b, Điểm c Khoản này..."

Do bạn không nêu rõ đất nông nghiệp của bạn được nhà nước giao cho dưới hình thức sử dụng là gì do đó trường hợp này bạn nên tham khảo quy định pháp luật trên để xác định mình phải nộp bao nhiêu tiền sử dụng. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Xem thêm:  Vợ có nhà ở riêng thì chồng có được mua nhà ở xã hội không ? Mức thuế phải nộp khi mua nhà đất

2. Cần chuẩn bị nhưng hồ sơ gì để tiến hành việc sang tên nhà đất ?

Để được sang tên sổ đỏ, người bán phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà hợp pháp; đất, nhà ở không có tranh chấp hay thuộc vào diện quy hoạch của Nhà nước; hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế được ký kết hợp pháp.

Sổ đỏ hay còn gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Để được sang tên sổ đỏ, người bán phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà hợp pháp; đất, nhà ở không có tranh chấp hay thuộc vào diện quy hoạch của Nhà nước; hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế được ký kết hợp pháp. Sau khi đáp ứng được các điều kiện này, các bên đến UBND cấp Quận (huyện) nơi có nhà đất để làm thủ tục sang tên sổ đỏ.

Điều kiện để có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất ?

Theo khoản 1, khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đất không có tranh chấp.

Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

Trong thời hạn sử dụng đất.

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Thủ tục chuyển nhượng

Trước tiên, các bên đến cơ quan công chứng để lập, công chứng hợp đồng chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho nhà, đất.

Thứ hai, trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập hợp đồng, các bên phải kê khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân. Hồ sơ kê khai gồm các giấy tờ sau:

- 02 tờ khai lệ phí trước bạ do bên mua ký;

- 02 tờ khai thuế thu nhập cá nhân do bên bán ký (riêng trường hợp tặng cho cần chuẩn bị 04 bản);

- Bản chính hợp đồng chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho nhà, đất đã được công chứng;

- 01 bản sao có chứng thực Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;

- 01 bản sao có chứng thực CMND + Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán;

- Trường hợp tặng cho, thừa kế phải cung cấp thêm giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân của người cho và người nhận để được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày có thông báo nộp thuế thì người nộp thuế nộp tiền vào ngân sách nhà nước và nộp lệ phí trước bạ. Mức nộp cụ thể như sau:

- Thuế thu nhập cá nhân: 2 % trên giá bán hoặc là nộp 25% trên “thu nhập” (giá bán trừ giá vốn và các chi phí liên quan) nếu có chứng từ chứng minh. Tuy nhiên, hiện nay luật thuế thu nhập cá nhân đã bỏ cách tính 25% phần chênh lệch nên chỉ áp dụng thống nhất thuế thu nhập cá nhân mức 2% trên giá bán.(Lưu ý là thuế thu nhập cá nhân là thuế đánh vào người có thu nhập phát sinh do hoạt động chuyển nhượng bất động sản - tức người bán nhưng trên thực tế khi tiến hành giao dịch thì các bên có thể thỏa thuận bên nào sẽ nộp khoản thuế này).

- Lệ phí trước bạ: 0,5 %. Khoản lệ phí này sẽ được miễn đối với những đối tượng thuộc diện được tặng cho, thừa kế...nhà đất nếu có hồ sơ chứng minh theo quy định của pháp luật.

Thứ ba, Sau khi nộp thuế và phí, các bên làm thủ tục kê khai hồ sơ sang tên. Hồ sơ sang tên phải chuẩn bị gồm có:

- Đơn đề nghị đăng ký biến động (do bên bán ký), trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay.

- Hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng tặng cho hoặc văn bản thỏa thuận phân chia di sản; văn bản khai nhận di sản.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc).

- Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc).

- Bản sao CMND + Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng.

Lệ phí sang tên sổ đỏ gồm lệ phí địa chính; lệ phí thẩm định, đo đạc (nếu có),... những lệ phí này do địa phương quy định cụ thể. Sau khi nộp đủ lệ phí sẽ được nhận sổ đỏ.

Khi sang nhượng mua bán toàn bộ nhà đất

1. Tiến hành công chứng hợp đồng mua bán nhà đất có chữ ký của người mua bán, người bán và người làm chứng

Hai bên mua bán nhà đất đến phòng công chứng, UBND phường, UBND xã lập hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất và bất động sản khác.

a. Chuẩn bị các khoản phí khi làm thủ tục

Các chi phí bao gồm lệ phí như: làm hợp đồng (nếu nhờ), photo các loại giấy tờ, chi phí công chứng.

b. Các loại giấy tờ cần chuẩn bị khi tiến hành làm thủ tục

Bên bán nhà đất – bên chuyển nhượng nhà đất:

– Sổ hộ khẩu (bản gốc), hộ chiều (đối với người quốc tịch nước ngoài) CMND của cả hai vợ chồng.

– Giấy chứng nhận kết hôn bản gốc (nếu đã kết hôn) hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu đang độc thân).

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính), quyển sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất (Sổ hồng, sổ đỏ).

Lưu ý: Trường hợp tài sản của riêng vợ hoặc chồng có được trước thời kỳ hôn nhân thì chỉ cần một người đứng tên ký nhưng phải có giấy tờ chứng minh.

Bên mua nhà đất – bên nhận chuyển nhượng nhà đất:

– Sổ hộ khẩu (bản gốc), hộ chiều (đối với người quốc tịch nước ngoài) CMND của cả hai vợ chồng.

– Giấy chứng nhận kết hôn bản gốc (nếu đã kết hôn) hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu đang độc thân).

Lưu ý: Trường hợp tài sản của riêng vợ hoặc chồng có được trước thời kỳ hôn nhân thì chỉ cần một người đứng tên ký nhưng phải có giấy tờ chứng minh.

c. Thực hiện lập và ký hợp đồng

Hai bên chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ như giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà đất, sổ hộ khẩu, CMND tới phòng công chứng, UBND phường, UBND xã. Tại đây người có tránh nhiệm sẽ soạn thảo hợp đồng và công chứng theo luật định, sau đó sẽ xuất ra 4 bản chính hợp đồng:

– Một bản cấp cho bên chuyển nhượng (Bên bán).

– Một bản cấp cho bên nhận chuyển nhượng (Bên mua).

– Một bản lưu tại cơ quan thuế.

– Một bản lưu tại cơ quan trước bạ nhà đất.

>> Xem thêm:  Thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản năm 2020 ?

3. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa sang tên trong sổ đỏ ?

Thưa luật sư, em có thể nhờ văn phòng tư vấn hộ em 1 việc được không ạ. Vợ chồng em đang muốn mua 1 mảnh đất bên Đông Anh và vợ sếp của chồng e muốn chúng e chung tiền vào để mua mảnh đất của mẹ đẻ và mẹ nuôi chị ý chung từ trước. Chị vợ sếp nói chung tiền để 2 mẹ của chị ý chuyển sổ sang tên cho chị ý.
Rồi chị ý sẽ cắt 50m2 cho bọn em.và chị ý yêu cầu chúng em đặt cọc 2/3giá trị mảnh đất mà chúng em muốn mua.vì chị ý ko đủ tiền để thanh toán cả mảnh đất to.em kính mong văn phòng luật sư tư vấn giúp em có nên đặt cọc cho chị ý ko ạ.vì sổ đỏ hiện giờ chưa sang tên cho chị ý.và nếu có thể đặt cọc thì mời văn phòng công chứng đến có được không ạ? Và làm hợp đồng đặt cọc có phải ghi cụ thể tình hình mảnh đất giữa vợ sếp với chúng em không ạ?
Rất mong nhận được sự tư vấn từ luật sư. Em xin chân thành cảm ơn!

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa sang tên trong sổ đỏ ?

Luật sư tư vấn trực tiếp về pháp luật đất đai, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Đối với trường hơp của bạn, theo Điều 188 Luật đất đai 2013, điều kiện thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:

“a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Theo quy định trên thì vợ sếp của chồng bạn chưa được sang tên sổ đỏ, về nguyên tắc pháp luật không công nhận quyền sử dụng đất của người này, mà chỉ ghi nhận quyền của người đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do đó vợ sếp của chồng bạn không được thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với mảnh đất trên. Để được thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì vợ của sếp chồng bạn bắt buộc phải thực hiện các thủ tục để sang tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau đó mới được chuyển nhượng, hoặc bạn có thể nhận chuyển nhượng trực tiếp từ phía mẹ đẻ và mẹ nuôi của vợ sếp của chồng bạn, tuy nhiên điều kiện bắt buộc để có thể thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất này phải phù hợp với quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013. Ngoài ra hợp đồng chuyển nhượng cần phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp sau khi vợ của sếp chồng bạn đã hoàn tất thủ tục sang tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, để đảm bảo quyền lợi của bạn khi đặt cọc mua bán đất bạn cần lưu ý các quy định về đặt cọc trong Bộ luật dân sự 2015.

Cụ thể căn cứ Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 về biện pháp bảo đảm đặt cọc:

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Trong trường hợp của bạn, để đảm bảo quyền lợi của bạn sau khi đã đặt cọc tiền thì bạn cần lập văn bản về việc đặt cọc, như vậy mới có thể đảm bảo quyền lợi cho bạn khi bên chuyển nhượng không thực hiện việc chuyển nhượng thửa đất đó theo thỏa thuận, hoặc từ chối thực hiện hợp đồng thì bạn có quyền yêu cầu bên chuyển nhượng hoàn trả lại cho bạn số tiền đặt cọc. Ngoài khoản tiền đó, bạn còn được bên chuyển nhượng trả một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.

>> Xem thêm:  Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với từng loại đất theo quy định của pháp luật đất đai ?

4. Sang tên nhà đất từ mẹ cho con không cần có mặt con ?

Kính gửi văn phòng luật Minh Khuê, tôi xin tư vấn về việc sang tên sổ đỏ như sau: Cách đây 1 năm tôi có gửi tiền cho mẹ tôi mua đất làm nhà tại Hoài Đức, Hà Nội. Nay tôi muốn mẹ chuyển tên bìa đất cho tôi để sử dụng và quản lí.
Nhưng tôi hiện tại ở xa, không có mặt ở địa phương, vậy mẹ tôi có thể sang tên sổ đỏ cho tôi mà chỉ cần chữ ký của mẹ mà không cần sự có mặt của tôi tại Một Cửa và Công Chứng địa phương được không? Mẹ tôi có toàn bộ giấy tờ tuỳ thân cần thiết của tôi: CMND và sổ hộ khẩu. Mọi lệ phí mẹ tôi sẽ thay tôi thanh toán ?
Tôi xin chân thành cảm ơn và rất mong sự phản hồi của quý luật sư!
Người hỏi: N.P.H

Sang tên nhà đất từ mẹ cho con không cần có mặt con?.

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Trả lời:

Về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Về trình tự, thủ tục làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Theo quy định tại điểm a, d Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:

"a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này

d) VIệc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại ủy ban nhân dân cấp xã".

Như vậy, để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ, mẹ bạn và bạn thực hiện theo các các bước sau:

Bước 1: Lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Mẹ bạn và bạn mang theo chứng minh thư nhân dân của từng người và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến Văn phòng công chứng để lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Bước 2: Kê khai và nộp lệ phí trước bạ tại chi cục thuế địa phương

Bước 3: Đăng ký biến động đất đai theo quy định tại Điểm a Khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013: “4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây: a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất"

Từ các phân tích trên, đối với trường hợp của bạn, để thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần sự có mặt của cả mẹ bạn và bạn để thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, nếu bạn không thể có mặt tại thời điểm lập hợp đồng chuyển nhượng thì bạn có thể ủy quyền cho một người khác thay bạn thực hiện thủ tục này.

Pháp luật quy định về "Ủy quyền" như sau:

Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. (Điều 562 BLDS 2015)

Theo Luật Công Chứng 2014 quy định về công chứng hợp đồng ủy quyền như sau:

Điều 55. Công chứng hợp đồng ủy quyền

1. Khi công chứng các hợp đồng ủy quyền, công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra kỹ hồ sơ, giải thích rõ quyền và nghĩa vụ của các bên và hậu quả pháp lý của việc ủy quyền đó cho các bên tham gia.

2. Trong trường hợp bên ủy quyền và bên được ủy quyền không thể cùng đến một tổ chức hành nghề công chứng thì bên ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng hợp đồng ủy quyền; bên được ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng tiếp vào bản gốc hợp đồng ủy quyền này, hoàn tất thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền.

Theo đó, hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản, được công chứng chứng thực theo quy định của pháp luật. Người được ủy quyền sẽ được thay mặt và nhân danh người bạn thực hiện thủ tục nhận chuyển nhận quyền sử dụng đất tại tổ chức công chứng.

5. Tặng cho quyền sử dụng đất khi sang tên có phải nộp thuế hay không ?

Trả lời:

Căn cứ vào điều 457 Bộ luật dân sự 2015 quy định về hợp đồng tặng cho tài sản. Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận của các bên về vấn đề cho và nhận tài sản mà tài sản đó không bị cấm hoặc hạn chế giao dịch theo quy định của Bộ luật dân sự 2015.

Điều 457. Hợp đồng tặng cho tài sản

Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận.

Đối với vấn đề của bạn là bản thân đất đấy là của mẹ bạn, bây giờ muốn sang tên lại cho bạn thì sẽ thực hiện làm thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất.

Theo quy định tại điểm a, d Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:

"a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này

d) VIệc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại ủy ban nhân dân cấp xã".

Vậy, quyền sử dụng đất là một đối tượng mà hiện nay pháp luật đất đai cho phép các chủ thể được quyền thực hiện quyền chuyển nhượng , tặng cho, thế chấp". Khi thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất thì các bên phải lập thành hợp đồng và phải được công chứng tại các văn phòng công chứng và chứng thực tại UBND cấp xã, phường, thị trấn.
Sau khi đã lập hợp đồng xong và đã có công chứng, chứng thực, mình mẹ bạn có thể đến văn phòng đăng ký đất đai mà không cần sự có mặt của bạn để thực hiện sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn, hồ sơ gồm có:
Hợp đồng tặng cho đã có công chứng, chứng thực;
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Giấy tờ tùy thân như:chứng minh nhân dân photo, sổ hộ khẩu pho to có công chứng...
Trong trường hợp này bạn không phải nộp thuế thu nhập cá nhân vì mẹ bạn thực hiện thủ tục tặng cho cho con của mình là bạn, vì vậy, theo quy định tại khoản 1 điều 4 Nghị định 65/2013/NĐ-CP Nghị Định Quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân vàLuật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân quy định:

"Điều 4. Thu nhập được miễn thuế

1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau".

Do đó anh được miễn thuế thu nhập cá nhân và chỉ phải đóng lệ phí trước bạ là 0.5% giá trị quyền sử dụng đất tính theo khung giá đất do UBND tinht ban hành vào thời điểm chuyển giao tài sản ( đăng ký làm thủ tục sang tên cho bạn).

Như vậy, khi thực hiện thủ tục đăng ký sang tên thì không cần sự có mặt của bạn vẫn được nhưng cần phải có hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và có chữ ký của cả hai bên.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Luật sư tư vấn thủ tục mua bán, chuyển nhượng đất đai, nhà ở