Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Căn cứ pháp lý

Luật đất đai năm 2013

Bộ luật dân sự năm 2005

Nghị định 45/2014/NĐ-CP

2. Luật sư tư vấn

Ông Khiện đang sử dụng hai diên tích đất cùng nằm trên địa bàn huyện H và đều đã được xây dựng nhà ở, bao gồm: - Một mảnh đất rộng 80m2, được thừa kế từ cha mẹ từ năm 1977. - Một mảnh đất có diện tích 85m2 do ông nhận chuyển nhượng vào năm 1987 (có hợp đồng chuyển nhượng với chủ cũ). Năm 2016, hai diện tích đất nói trên được cấp Giấy chứng nhận sử dụng đất. Hạn mức đất ở theo quy định của địa phương là 150m2. Hỏi: 1. Ông K phải nộp những nghĩa vụ tài chính nào cho Nhà nước khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hay không? 2. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với hai thửa đất của ông K được tính như thế nào?

Thứ nhất: Các nghĩa vụ tài chính phải thực hiện khi xin cấp giấy:

Một là, lệ phí trước bạ. Theo quy định tạiĐiều 1, Điều 2, Thông tư 124/2011/TT-BTCquy định :

“Điều 2. Người nộp lệ phí trước bạ

>> Xem thêm:  Sinh viên Đại học có được tạm hoãn nghĩa vụ quân sự ? Bị cận có được hoãn nhập ngũ ?

Tổ chức, cá nhân (bao gồm cả tổ chức, cá nhân người nước ngoài) có các tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ nêu tại Điều 1 Thông tư này, phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Điều 1. Đối tượng chịu lệ phí trước bạ

1. Nhà, đất:”

Như vậy, nhà, đất khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì phải nộp lệ phí trước bạ. Cụ thể theoquy định tạiĐiều 6, Thông tư 124/2011 và Điều 3, thông tư 34/2013/TT-BTCquy định về lệ phí trước bạ nhà đất là 0,5% tính trên bảng giá đất của UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật đất đai tại thời điểm kê khai nộp lệ phí trước bạ.

Hai là, lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử đụng đất. Quy định tại Thông tư 02/2014/TT-BTCmức thu tùy từng điều kiện cụ thể của từng địa bàn và chính sách phát triển kinh tế - xã hội của địa phương mà quy định mức thu phù hợp, đảm bảo nguyên tắc mức thu tối đa áp dụng theo thông tư 02/2014/TT-BTC là tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới.

Ba là, các lệ phí địa chính khác về đo đạc đất. 

Thứ hai: Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Căn cứ quy định tại điều 6, Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp thì: 

Điều 6. Giá tính thuế

1. Giá tính thuế đối với đất được xác định bằng diện tích đất tính thuế nhân với giá của 1m2 đất.

>> Xem thêm:  Anh trai là thượng úy thì có được hoãn nghĩa vụ quân sự không ? Sinh viên có phải nhập ngũ ?

2. Diện tích đất tính thuế được quy định như sau:

a) Diện tích đất tính thuế là diện tích đất thực tế sử dụng.

Trường hợp có quyền sử dụng nhiều thửa đất ở thì diện tích đất tính thuế là tổng diện tích các thửa đất tính thuế.

Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để xây dựng khu công nghiệp thì diện tích đất tính thuế không bao gồm diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung; [....]"

Như vậy, diện tích đất phi nông nghiệp mà ông K phải nộp là 80m2 đất được thừa kế cộng với 85m2 đất chuyển nhượng. Tổng diện tích là 165m2 thì mức thuế suất phải nộp là 0,07% Điều 7. Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Giá đất phụ thuộc vào quyết định của UBND cấp Tỉnh nơi ông A có đất. 

Chào luật sư! Do điều kiện kinh tế khó khăn, anh tôi có bán 1 ngôi nhà. Khi vào nhà anh tôi phải qua đất của tôi nhưng nay người khác đến mua để phân lô bán nền, có thương lượng với vợ chồng tôi về lối đi, vợ chồng tôi đồng ý kí tên nhưng quên thông qua ý kiến của con tôi 21 tuổi. Sổ đỏ thuộc hộ gia đình và sổ đỏ không có lối đi. Vậy xin hỏi tờ đồng thuận đó có hiệu lực hay không? Và bên xin đường đi có hứa sẽ lấy các hộ đi trên con đường phụ cho gia đình chúng tôi 300 triệu đồng nhưng cuối cùng bên người mua chỉ đưa cho vợ chồng tôi 50 triệu đồng. Vợ chồng tôi không đồng ý, con trai tôi không đồng ý cho đi nữa. Vậy xin luật sư tư vấn giúp ai đúng ai sai? Bên có nhu cầu vợ chồng tôi đồng ý đáp ứng nhưng họ làm sai lời, vợ chồng tôi không thương lượng có được hay không?

Căn cứ quy định tại Bộ luật dân sự năm 2005 như sau:

Điều 109 BLDS quy định về Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của hộ gia đình: “1. Các thành viên của hộ gia đình chiếm hữu và sử dụng tài sản chung của hộ theo phương thức thoả thuận.

2. Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản chung khác phải được đa số thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý.”

Như vậy, đất này có giấy chứng nhận sử dụng đất cấp cho hộ gia đình nhưng các bên thỏa thuận lại không có sự đồng ý của con trai bạn. Do đó, khi không có sự đồng ý của con trai bạn thì hợp đồng này không hợp pháp, sẽ bị coi là vô hiệu. 

Trong trường hợp này hai bên có sự thỏa thuận với nhau nhưng không có sự đồng ý của người con trai nên hợp đồng vô hiệu từ đầu, do đó, hiện tại hai bên phải thỏa thuận lại với nhau về vấn đề lối đi chung. Tuy nhiên, căn cứ quy định tại Bộ luật dân sự năm 2005 như sau:

>> Xem thêm:  Bố mẹ bị ung thư nặng con được tạm hoãn nghĩa vụ quân sự không ?

Điều 275. Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề

1. Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thoả thuận khác.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định.

3. Trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù". 

Như vậy, bên mua đất có quyền yêu cầu bên gia đình bạn dành cho họ một lối đi chung và phải đền bù cho gia đình bạn, Trường hợp bên gia đình bạn không đồng ý thì sẽ vi phạm pháp luật và bên kia không bồi thường thì bên bạn có quyền yêu cầu bên đó bồi thường. Mức bồi thường hai bên có thể thỏa thuận với nhau. 

Chồng tôi mất cách đây 3 năm. Sổ đỏ quyền sử dụng đất mang tên chồng tôi; tôi có 1 con nhỏ dưới 18 tuổi; Giờ tôi muốn cho 1 công ty thuê 1 mảnh đất nhỏ gia đình tôi đang ở (tôi và các con cháu) ; tôi cần những thủ tục gì để có thể làm hợp đồng cho thuê văn phòng được hợp lý, hợp pháp ? Xin chân thành cảm ơn !

Theo thông tin bạn đưa ra thì người đứng tên trên giấy chứng nhận sử dụng đất là chồng bạn, nhưng chồng bạn đã mất mà theo quy định của Luật hôn nhân và gia đình thì khi vợ hoặc chồng mất thì người còn lại có quyền quản lý tài sản của chồng. Để có thể sử dụng hợp pháp, cho thuê hợp pháp thì bạn có thể yêu cầu Tòa án chia tài sản thừa kế theo pháp luật tài sản này, khi có quyết định của Tòa án thì bạn có thể sang tên giấy chứng nhận sử dụng đất và làm thủ tục cho thuê văn phòng bình thường. 

Nhà bố mẹ tôi có giấy tờ sổ đỏ nhà đất với số mét đất đúng với thực trạng. Cách đây hơn tháng bố mẹ tôi có khởi tạo để làm nhà nhưng khi đo đạc thì diện tích đất 1 phần không nằm trong sổ đỏ. Phần sử dụng để làm là 100 mét trong đó có 20 mét không nằm trong sổ đỏ. Vậy xin hỏi đây là lỗi của ai? Và nếu bố mẹ tôi xây đủ 100 mét đó thì có phạm luật không? Và nếu có thì xin giấy tờ từ đâu để xác nhận đúng số mét đã thiếu trong sổ đỏ trên thực tế?

Trường hợp này có thể là do lỗi của cán bộ địa chính khi đo đạc số đất bị thiếu 20m. Để có thể xây dựng trên 20m đất không có trong giấy chứng nhận sử dụng một cách hợp pháp thì gia đình bạn phải căn cứ quy định tại Luật đất đai năm 2013 như sau: 

Điều 98. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

[...]

>> Xem thêm:  Bố mẹ sức khỏe yếu thì con có được miễn, hoãn nghĩa vụ quân sự ?

5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này." 

Bạn có thể làm đơn yêu cầu cán bộ địa chính cấp huyện, quận xác nhận phần 20m đất đó và bổ sung thêm vào sổ đỏ.

Tôi muốn hỏi trường hợp tôi đang có GCN QSDĐ thế chấp tại ngân hàng, hiện nay nhà tôi đã xây xong. Muốn làm thủ tục hoàn công. Xin hỏi sổ đỏ có cần đăng ký xóa thế chấp hay chỉ cần mang GCN gốc đến là làm được thủ tục?

Theo quy định của Luật xây dựng thì Thủ tục hoàn công bao gồm:

- Giấy bảo kiểm tra công trình hoàn thành theo mẫu ( 1 bản chính)

- Giấy phép xây dựng nhà ở ( 1 bản sao có chứng thực); kèm theo một bản vẽ thiết kế xây dựng nhà ở ( 1 bản sao không cần chứng thực)

- Bản vẽ hoàn thành công trình ( 2 bản chính )

- Bản hợp đồng thi công với đơn vị có giấy phép hành nghề ( 1 bản sao ) kèm 1 bản sao giấy phép hành nghề của đơn vị thi công ( có thị thực sao y ). Hoặc biên lai thu xây dựng. 

Nơi nộp hồ sơ: 

Tại Sở Xây dựng: đối với những công trình xây dựng cấp đặc biệt, cấp 1, công trình tôn giáo, di tích lịch sử, miếu đình, tượng đài, quảng cáo, tranh hoành tráng, công trình trên các tuyến, trục đường chính TP do UBND TP qui định.
– Tại UBND quận, huyện: nhà ở riêng lẻ của người dân và các công trình xây dựng khác thuộc địa giới hành chính quận, huyện. 

>> Xem thêm:  Anh trai đã hoàn thành nghĩa vụ quân sự thì em có được tạm hoãn nghĩa vụ quân sự không ?

– Ban quản lý đầu tư và xây dựng các khu đô thị mới, khu công nghiệp, chế xuất, khu công nghệ cao: tất cả trường hợp xây dựng mới, công trình xây dựng tạm, sửa chữa cải tạo mà theo qui định phải xin giấy phép xây dựng trên phạm vi ranh giới khu đô thị, chế xuất, công nghiệp đó.
– UBND xã: nhà ở riêng lẻ ở điểm khu dân cư nông thôn đã có qui hoạch xây dựng thuộc địa giới hành chính xã.

Như vậy, thủ tục hoàn công không cần có giấy chứng nhận sử dụng đất. Xóa thế chấp nghĩa là bạn phải thanh toán hết các khoản tiền đã vay với bên ngân hàng. 

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: luatsu@luatminhkhue.vn để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận luật sư Đất đai - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Đăng ký tạm hoãn nghĩa vụ quân sự như thế nào ? Thời điểm nào phải nộp đơn xin hoãn NVQS ?