Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý: 

Bộ luật dân sự năm 2015

Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội

Luật Đất đai năm 2003 

2. Luật sư tư vấn:

Xin chào bạn, Chuyện là mẹ chồng tôi mua 1 miếng đất, mẹ chồng đứng tên. Nhưng muốn để chồng tôi kế thừa nếu gặp chuyện không may hay 100 tuổi già. Vậy thủ tục làm sao để mẹ chồng tôi đứng tên nhưng chồng tôi sẽ là người kế thừa. Cám ơn bạn.

Trong trường hợp này bạn có thể yêu cầu mẹ chồng bạn lập di chúc để lại khối tài sản cho chồng mình thừa kế theo quy định tại Điều 624 Bộ luật Dân sự năm 2015:

"Điều 624. Di chúc

Di chúc là sự thể hiện ý chí của cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết."

Tuy nhiên, bạn cũng cần phải lưu ý Điều 644 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về những người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung di chúc như sau:

Điều 644 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định như sau:

"Điều 644. Người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung của di chúc

1. Những người sau đây vẫn được hưởng phần di sản bằng hai phần ba suất của một người thừa kế theo pháp luật nếu di sản được chia theo pháp luật, trong trường hợp họ không được người lập di chúc cho hưởng di sản hoặc chỉ cho hưởng phần di sản ít hơn hai phần ba suất đó:

a) Con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng;

b) Con thành niên mà không có khả năng lao động.

2. Quy định tại khoản 1 Điều này không áp dụng đối với người từ chối nhận di sản theo quy định tại Điều 620 hoặc họ là những người không có quyền hưởng di sản theo quy định tại khoản 1 Điều 621 của Bộ luật này."

Như vậy, nếu bạn muốn chồng bạn là người thừa kế toàn bộ khối tài sản của mẹ chồng để lại bạn phải đảm bảo chắc chắn mẹ chồng bạn lập di chúc cho chồng bạn (di chúc phải hợp pháp theo quy định tại Điều 630 Bộ luật Dân sự năm 2015) và đồng thời phải đảm bảo không có những người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung di chúc nếu trên. 

Thưa luật sư, xin hỏi: Chị em chúng tôi có thừa kế di sản của mẹ để lại 1 căn nhà ở Việt Nam mà mẹ đã mất được 16 năm, vì ra đi đột ngột nên không có di chúc, cũng chưa làm các thủ tục giấy tờ sổ hồng, chúng tôi cũng chưa kê khai di sản đồng thừa kế vì 3 chị em mà mỗi đứa 1 nơi. Sắp tới đây sẽ có 1 người lại đi xuất cảnh, 1 người đã xuất cảnh trước cách đây 10 năm tại Hoa Kỳ. Bây giờ phải tính căn nhà nói trên để cho người sắp xuất cảnh có số vốn mang theo. Do đó phải nhờ người đi trước ủy quyền lại để ở đây chúng tôi mới kê khai tài sản đồng thừa kế và làm hợp thúc hóa sổ hồng, tiến hành mua bán. Như vậy chúng tôi phải đi tuần tự, tiến hành những bước nào để thủ tục được hợp lệ. Kính nhờ công ty luật Minh Khuê giải đáp thắc mắc. Chúng tôi xin thành thật cảm ơn

Bước 1: Bạn phải làm thủ tục khai nhận di sản tại phòng công chứng tại nơi có đất

Hồ sơ thủ tục bao gồm: 

- Sơ yếu lý lịch của người được nhận di sản thừa kế

- CMND/ hộ chiếu, hộ khẩu của những người sau: cha, mẹ bạn và các con

- Hợp đồng ủy quyền hoặc giấy ủy quyền (trong trường hợp xác lập giao dịch thông qua người đại diện)

- Giấy chứng tử của cha, mẹ bạn

- Di chúc

- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu tài sản là di sản thừa kế của cha mẹ bạn ( giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, giấy phép mua bán, hợp thức hóa nhà do Ủy ban nhân dân quận, huyện cấp , sổ tiết kiệm, cổ phiếu, giấy chứng nhận cổ phần…).

Số lượng hồ sơ: 1 bộ.

 

Bước 2: Sau khi văn bản thỏa thuận phân chia di sản được xác nhận, bạn tiến hành đăng ký quyền sử dụng đất tại Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã nơi có đất theo thủ tục sau:

- Bên thừa kế nộp hồ sơ tại cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện (nếu là cá nhân), cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (nếu là tổ chức). Nếu bên thừa kế không có di chúc hoặc bản án thì phải đến công chứng làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế hoặc chứng nhận văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế. Trường hợp có tranh chấp thì phải giải quyết xong tranh chấp.

- Căn cứ vào hồ sơ, cơ quan quản lý nhà ở sẽ kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có);

- Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý nhà ở sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ nhà đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế (nếu chủ nhà không thuộc diện phải nộp hoặc được miễn nộp nghĩa vụ tài chính thì không có bước này).

- Sau khi đã nộp thuế, chủ nhà nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạn cho cơ quan quản lý nhà ở để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Thời gian làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho người mua tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Thời gian này không tính vào thời gian chủ nhà đi nộp các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước.

 

Bước 3: Đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại Phòng Tài nguyên môi trường cấp quận, huyện, thị xã nơi có đất gồm:

- Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

- Văn bản khai nhận di sản thừa kế (có công chứng nhà nước);

- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà của người để lại di sản;

- Bản sao Giấy khai sinh của người thừa kế của người chết làm cơ sở miễn nộp nghĩa vụ tài chính (thuế thu nhập cá nhân).

- Giấy chứng tử;

- Tờ khai nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất và Tờ khai nộp lệ phí trước bạ nhà đất.

Sau khi sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn có thể tiến hành thủ tục chuyển nhượng (mua bán đất, nhà) cho chủ thể khác.

Gia đình tôi hiện có 4 anh em, sống trong một mảnh đất có diện tích là 416m2 mà bố mẹ để lại. Nguồn gốc đất của bố mẹ tôi có từ năm 1976 (có giấy chứng nhận của ủy ban nhân dân xã lúc bấy giờ, giấy mua bán đất đai và hoa màu năm 1976). Hiện nay bố mẹ tôi đã mất, trước khi mất bố mẹ tôi đã làm thủ tục phân chia di sản thừa kế cho cả 4 người con (có trích lục bản đồ). Trong thời gian còn sống bố mẹ tôi đã đề nghị cơ quan có thẩm quyền phân chia cho các con, và đã được địa chính phường đo đạc và lên trích lục. Lúc đó gia đình mới có hai anh xây dựng gia đình thì bố tôi phân cho hai người anh hai thửa, còn lại thửa đất của hai em vì chưa xây dựng gia đình thì được gộp lại thành một thửa. Xin luật sư cho tôi hỏi bây giờ chúng tôi xin cấp quyền sử dụng đất cho 4 anh em thì hạn mức sử dụng đất của từng người là bao nhiêu? Xin trân trọng cảm ơn!

Theo như thông tin bạn cung cấp, diện tích đất là 416m2 do bố mẹ để lại, bây giờ chia đều cho bốn anh em bạn thì hạn mức mỗi người sẽ là 104m2. Tuy nhiên, bạn không cung cấp đầy đủ thông tin là hiện nay bạn đang ở đâu, diện tích đất ở địa phương nào để chúng tôi có thể tư vấn cụ thể cho bạn. Bởi ở từng địa phương, hạn mức tối thiểu để đủ điều kiện tách đất là khác nhau. 

Trong trường hợp hạn mức tối thiểu để tách đất ở địa phương bạn nhỏ hơn 104m2 thì anh em bạn có thể làm thủ tục tách đất. Ngược lại, không đủ diện tích tối thiểu thì anh em bạn không thể tách đất đều cho mỗi người 104m2 mà có thể tách thành hai hoặc ba mảnh đất để đủ diện tích tối thiểu tách đất.

Thưa Luật sư, tôi có vấn đề cần hỏi như sau: Năm 2009, gia đình tôi có mua 1 mảnh đất thuộc diện bồi thường tái định cư. Vì còn nợ tiền đất nên chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng. Do đó, tôi và bên bán có làm 1 hợp đồng ủy quyền cho tôi được toàn quyền quyết định trong việc xin cấp giấy chứng nhận hoặc sang tên cho bên thứ 3. (Ngoài ra còn có giấy xác nhận của bên bán cho phép tôi được toàn quyền quyết định mảnh đất đó, có xác thực của địa phương; cùng với giấy nhận tiền bán đất viết tay có điểm chỉ của bên bán). Đến năm 2016, tôi có khả năng trả tiền nợ đất nên muốn làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng. Lúc này, tôi được biết bên bán đất cho tôi đã không còn nữa khiến cho việc xin cấp giấy chứng nhận đất đứng tên tôi là quá mức khó khăn do liên quan đến vấn đề thừa kế của bên bán (xác định những người thừa kế của bên bán trên giấy chứng nhận rồi mới sang tên của tôi). Vậy, nếu những người thừa kế của bên bán không muốn làm các thủ tục này để sang tên tôi thì lẽ nào tôi không có cách gì để được sang tên của mình trên mảnh đất đó và sẽ mất trắng số tiền đã trả cho bên bán??? Xin Luật sư tư vấn giúp! Trân trọng cảm ơn!

Theo như thông tin bạn cung cấp, trước đây chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên bạn và bên bán mới lập một hợp đồng ủy quyền cho bạn được toàn quyền quyết định trong việc xin cấp giấy chứng nhận hoặc sang tên cho bên thứ ba. Tuy nhiên, hiện nay người ký hợp đồng ủy quyền với bạn đã chết rồi. Do đó, hợp đồng ủy quyền của bạn cũng chấm dứt kể từ thời điểm người này chết, căn cứ Điều 140 Bộ luật dân sự năm 2015.

Song, ngoài hợp đồng ủy quyền bạn còn cógiấy xác nhận của bên bán cho phép được toàn quyền quyết định mảnh đất đó, có xác thực của địa phương cùng với giấy nhận tiền bán đất viết tay có điểm chỉ của bên bán, bản chất cũng là hợp đồng uỷ quyền do đó hợp đồng này cũng không còn giá trị kể từ thời điểm người này chết.

Tuy nhiên, việc lập hợp đồng uỷ quyền thực chất là che giấu cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước do đó hợp đồng uỷ quyền này sẽ bị tuyên vô hiệu theo quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2005 (thời điểm lập hợp đồng vào năm 2009 do đó luật áp dụng là Bộ luật Dân sự năm 2005), cụ thể:

"Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo

Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này.

Trong trường hợp xác lập giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch đó vô hiệu."

Thời hiệu tuyên bố giao dịch vô hiệu áp dụng theo quy định tại Điều 132 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì đối với giao dịch giả tạo, thời hiệu tuyên bố vô hiệu không hạn chế.

Thưa luật sư, xin hỏi: Gia đình bà nội tôi thuộc diện giải phóng mặt bằng để làm cầu đường. Bố tôi là con trưởng. Nay bà nội tôi đã mất, ban giải phóng mặt bằng lại cấp mảnh đất đền bù đứng tên sổ đỏ là bác gái ở cùng bà từ nhỏ- bác gái tôi không lập gia đình. Mảnh đất trước kia đứng tên bà nội tôi. Bà nội tôi có 7 người con đều đang còn sống. Xin hỏi ban giải phóng làm vậy có đúng không? Gia đình chúng tôi phải làm thế nào?

Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì sau khi bà nội bạn mất, nếu không có di chúc thì những di sản thừa kế sẽ được phân chia theo pháp luật. 

"Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản."

Như vậy, sau khi bà nội bạn mất thì phần di sản bà để lại sẽ chia đều cho 07 người con của bà, cơ quan có thẩm quyền chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên mình bác gái bạn khi có sự đồng ý của 06 người còn lại. Nếu những người còn lại không đồng ý thì việc ban giải phóng mặt bằng lại cấp mảnh đất đền bù đứng tên sổ đỏ là bác gái ở cùng bà từ nhỏ là không đúng theo quy định của pháp luật.

Gia đình bạn có thể làm đơn yêu cầu khiếu nại lên Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất yêu cầu thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) do cấp sai chủ thể. Nếu Ủy ban cấp xã không giải quyết thì bạn có thể khiếu nại lên Ủy ban nhân dân cấp huyện, nếu cấp huyện không giải quyết được bạn có quyền khiếu nại lên cấp tỉnh hoặc khởi kiện ra Tòa án yêu cầu giải quyết tranh chấp.

Chào Luât sư.Tôi quê ở Hà Nam. Gia đình tôi có 11000 m2 đất trồng lúa. Tôi muốn chuyển đổi sang trồng cây lâu năm hoặc trang trại được không? Xin nhờ Luật sư tư vấn giúp. Xin cảm ơn.

Căn cứ theo quy định Luật đất đai năm 2013:

"Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng."

Như vậy, bạn có quyền chuyển đổi đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm hoặc đất trang trại nhưng phải xin phép cơ quan có thẩm quyền - Phòng Tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có đất.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Dân sự - Công ty luật Minh Khuê