1. Tranh chấp hợp đồng mua bán đất bằng giấy viết tay ?

Kính chào luật sư, Tôi có một vướng mắc về mua bán đất muốn được luật sư giúp như sau: Tôi có mua một mảnh đất của ông B sau khi thỏa thuận với số tiền là 84.000.000 đồng.đồng. Hai bên đã làm hợp đồng chuyển nhượng bằng giấy viết tay chưa có chứng nhận của địa phương.

Tôi đã đặt cọc số tiền lần 1 là 20.000.000đồng và lần 2 là 50.000.000đồng. Sau đó 01 tháng, tôi và ông B đã đến chính quyền địa phương và được ông chủ tịch UBND xã cử cán bộ địa chính đi đến thực địa để xác đinh rõ số đất của ông B. Đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cấp có thẩm quyền cấp, hiện tại không có tranh chấp. Sau khi đo đất, cắm mốc lộ giới giao cho tôi xong. Cán bộ địa chính xã làm biên bản và thủ tục chuyển nhượng nhưng ông B không ký hồ sơ chuyển nhượng cho tôi và bảo đất đã bán cho tôi sẽ không có gì thay đổi. Hiện nay số đất đó tôi vẫn đang sử dụng ông B không gây khó khăn gì. Nhưng tôi không yên tâm. Tôi đã làm đơn đề nghị chính quyền địa phương giúp đỡ và được trả lời là do ông B không hợp tác. Vậy tôi phải làm gì để sang tên đươc mảnh đất tôi đã mua.

Người gửi: lam dothu

Tranh chấp hợp đồng mua bán đất bằng giấy viết tay?

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, vấn đề mà bạn hỏi tôi xin được trả lời như sau:

Theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai 2013 nêu rõ: "Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này".

Trong trường hợp của bạn, việc chuyển nhượng chỉ được thực hiện thông qua “giấy viết tay”, nhưng không được công chứng, chứng thực. Như vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn chưa được thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục luật định.

Một khi phát sinh tranh chấp, hợp đồng nêu trên sẽ có thể bị tòa án tuyên vô hiệu. Hệ quả là các bên sẽ khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Để việc chuyển nhượng trên hợp pháp, bạn và ông B tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói trên có công chứng, chứng thực và hoàn thành các nghĩa vụ tài chính để được Cơ quan nhà nước có thẩm quyền sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thân gửi bạn!

2. Tư vấn bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ?

Thưa luật sư, Năm 1980 gia đình tôi đi khai hoang đất trống đồi trọc ở hai huyện nhập một ( huyện Hà Trung và huyện Nga Sơn ). Năm 1994 gia đình tôi được huyện Hà Trung cấp 4ha đất trồng cây công nghiệp lâu năm và 5 sào đất kiến trúc thổ ở (thuộc hộ di dân), quyền sử dụng đất là 40 năm.

Từ năm được cấp đất gia đình tôi đã thực hiện đúng hợp đồng đã ký khi bàn giao đất. Đến năm ngoái nhà nước có chỉ thị giải phóng mặt bằng để lấy đất làm công nghệ cao (xi măng trắng tam điệp). Trong hợp đồng nghiệm thu huyện đã bồi thường cây hoa màu và đất tại thời điểm đó. Như vậy có đúng không?

Xin luật sư tư vấn cho tôi được biết .

Người gửi: Tuong Nguyen

.Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi:   1900.6162

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Trả lời:
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới Công ty Luật Minh Khuê. Đối với tình huống bạn đã trình bày, tôi xin tư vấn như sau:

Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất theo Luật đất đai 2013 là:

1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

Theo quy định tại Điều 3 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP về việc bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng:

1. Đối tượng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng là các trường hợp quy định tại Điều 76 của Luật Đất đai.

2. Chi phí đầu tư vào đất còn lại là các chi phí mà người sử dụng đất đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất nhưng đến thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất còn chưa thu hồi hết. Chi phí đầu tư vào đất còn lại gồm toàn bộ hoặc một phần của các khoản chi phí sau:

a) Chi phí san lấp mặt bằng;

b) Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp;

c) Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh;

d) Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất.

3. Điều kiện xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại:

a) Có hồ sơ, chứng từ chứng minh đã đầu tư vào đất. Trường hợp chi phí đầu tư vào đất còn lại không có hồ sơ, chứng từ chứng minh thì Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định việc xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại;

b) Chi phí đầu tư vào đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.

4. Chi phí đầu tư vào đất còn lại được tính phải phù hợp với giá thị trường tại thời điểm có quyết định thu hồi đất và được xác định theo công thức sau:

Giải quyết tranh chấp đất đai khi chỉ có giấy tờ mua bán đất viết tay?

Trong đó:

P: Chi phí đầu tư vào đất còn lại;

P1: Chi phí san lấp mặt bằng;

P2: Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp;

P3: Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh;

P4: Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất;

T1: Thời hạn sử dụng đất;

T2: Thời hạn sử dụng đất còn lại.

Đối với trường hợp thời điểm đầu tư vào đất sau thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì thời hạn sử dụng đất (T1) được tính từ thời điểm đầu tư vào đất.
Như vậy, việc bạn được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất tại thời điểm quyết định thu hồi đất là đúng quy định pháp luật.
Trân trọng!

3. Tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán đất đai?

Thưa luật sư, Tôi có giao dịch mua nhà và đất theo hợp đồng mua bán nhà đất trị giá hơn 6 tỷ với anh A. Sau khi kí hợp đồng đặt cọc tôi đã giao cho anh A đủ số tiền trên nhưng chưa lấy sổ đỏ vì anh A nói trước đó anh A đang thế chấp vay vốn ngân hàng, đã trả hết tiền ngân hàng nhưng chưa hoàn thiện thủ tục nên chưa lấy được sổ đỏ bản gốc về và anh A có cam kết hiện không thế chấp, hay bán cho ai.

Anh A có hứa sau 30 ngày sẽ bàn giao bản chính sổ đỏ đồng thời làm hợp đồng sang trên hợp pháp cho tôi. Nhưng sau hơn 30 ngày không thấy anh A thực hiện. tìm hiểu thì được biết anh A đang tìm người tiếp theo để lừa bán tiếp như với tôi.

Vậy, cho tôi hỏi, tôi cần gửi kiến nghị tới cơ quan nào để được xem xét giải quyết cho tôi. Tôi xin cảm ơn!
Người gửi: Dương Nguyễn

Tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán đất đai

Tư vấn giải quyết hợp đồng mua bán đất đai - Ảnh minh họa

Trả lời:

Trường hợp của bạn, anh A đã vi phạm nghĩa vụ thực hiện hợp đồng đặt cọc. Theo như quy định của Bộ luật tố tụng dân sự thẩm quyền giải quyết tranh chấp đối với hợp đồng dân sự thuộc về Tòa án nhân dân cấp huyện:

"Điều 35. Thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp huyện

1. Tòa án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp sau đây:

a) Tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình quy định tại Điều 26 và Điều 28 của Bộ luật này, trừ tranh chấp quy định tại khoản 7 Điều 26 của Bộ luật này;

b) Tranh chấp về kinh doanh, thương mại quy định tại khoản 1 Điều 30 của Bộ luật này;

c) Tranh chấp về lao động quy định tại Điều 32 của Bộ luật này.

2. Tòa án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết những yêu cầu sau đây:

a) Yêu cầu về dân sự quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 6, 7, 8, 9 và 10 Điều 27 của Bộ luật này;

b) Yêu cầu về hôn nhân và gia đình quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 10 và 11 Điều 29 của Bộ luật này;

c) Yêu cầu về kinh doanh, thương mại quy định tại khoản 1 và khoản 6 Điều 31 của Bộ luật này;

d) Yêu cầu về lao động quy định tại khoản 1 và khoản 5 Điều 33 của Bộ luật này.

3. Những tranh chấp, yêu cầu quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này mà có đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài hoặc cần phải ủy thác tư pháp cho cơ quan đại diện nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài, cho Tòa án, cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp huyện, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 Điều này.

4. Tòa án nhân dân cấp huyện nơi cư trú của công dân Việt Nam hủy việc kết hôn trái pháp luật, giải quyết việc ly hôn, các tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của vợ chồng, cha mẹ và con, về nhận cha, mẹ, con, nuôi con nuôi và giám hộ giữa công dân Việt Nam cư trú ở khu vực biên giới với công dân của nước láng giềng cùng cư trú ở khu vực biên giới với Việt Nam theo quy định của Bộ luật này và các quy định khác của pháp luật Việt Nam.

Do vậy, anh nên khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền để giải quyết trong trường hợp của mình.

Trân trọng!

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê