1. Khái niệm thuê mua

Thuê mua là một giao dịch có nguồn gốc từ luật Anh-Mỹ, được biết dưới tên gọi /easing. Trong luật của Pháp, thuê mua được gọi là /ocafion-vente, cụm từ cấu thành từ sự kết hợp giữa thuê và mua. Hợp đồng thuê mua phát sinh và phát triển trong thực tiễn giao dịch đương đại trong điều kiện cạnh tranh giành thị phần ngày càng khốc liệt giữa những nhà cung ứng hàng hoá cùng loại. Ở góc độ kinh tế, thuê mua được coi như một trong những biện pháp kích thích sức tiêu thụ của dân cư.

Hợp đồng thuê mua thực sự là sự kết hợp giữa hợp đồng thuê và hợp đồng mua bán. Trong khoa học pháp lí của các nước, hợp đồng thuê mua được xếp vào nhóm các hợp đồng thuê và được coi như một loại hợp đồng thuê có những điều kiện đặc thù liên quan đến số phận pháp lí của tài sản sau khi hết thời hạn thuê. Riêng tính chất mua bán của hợp đồng thuê mua sẽ được khẳng định, nếu người thuê quyết định mua khi hết hạn thuê: hợp đồng thuê mua trong trường hợp này sẽ làm phát sinh những nghĩa vụ của người bán, đặc biệt là các nghĩa vụ bảo đảm quyền sở hữu của người mua đối với tài sản mua và bảo đảm chất lượng của tài sản mua. Nếu người thuê quyết định mua thì hợp đồng mua bán được giao kết vào thời điểm người thuê quyết định mua, chứ không phải thời điểm giao kết hợp đồng thuê mua. Cho đến thời điểm đó, quyền sở hữu đối với tài sản vẫn thuộc về người cho thuê; rủi ro về tài sản vẫn do người cho thuê chịu.

Thuê mua là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong trường hợp người thuê quyết định mua tài sản. Thông thường, hợp đồng thuê mua có đối tượng là một tài sản có thời hạn khấu hao ít nhiều ngang bằng với thời hạn thuê và tổng số tiền thuê ít nhiều ngang bằng với giá trị của tài sản, Quyết định mua tài sản chỉ có thể được thực hiện khí hết hạn thuê, nghĩa là sau khi người thuê đã trả đủ số tiền thuê cho toàn bộ thời hạn thuê. Trong điều kiện ấy, người cho thuê hầu như không phải lo lắng về số phận của các quyền của mình phát sinh từ giao dịch. Nếu người thuê đã trả đủ tiền thuê và không mua thì người cho thuê chỉ việc lấy lại tài sản vốn thuộc sở hữu của mình; nếu người thuê không trả đủ tiền thuê thì người cho thuê có thể đơn phương đình chỉ thực hiện hợp đồng thuê và cũng lấy lại tài sản thuê; nếu người thuê trả đủ tiền thuê và quyết định mua tài sản thì gần như toàn bộ nghĩa vụ trả tiền mua đã được người thuê thực hiện xong.

2. Khái niệm thuê mua nhà ở xã hội

Thuê mua nhà ở là việc người thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua 20% giá trị của nhà ở thuê mua, trừ trường hợp người thuê mua có điều kiện thanh toán trước thì được thanh toán không quá 50% giá trị nhà ở thuê mua; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định; sau khi hết hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó.

3. Đối tượng được thuê mua nhà ở xã hội

Các đối tượng được hỗ trợ mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội gồm:

– Người có công với cách mạng

– Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị

– Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp

– Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ

– Cán bộ, công chức, viên chức

– Trả lại nhà ở công vụ

– Bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở

Tại mỗi dự án nhà ở xã hội đều có các đặc điểm đặc thù khác nhau do quy định từ Chủ Đầu Tư và quy định của UBND tỉnh nơi xây dựng nhà ở xã hội . Tuy nhiên, tất cả các dự án Nhà ở xã hội đều tuân thủ các quy trình hồ sơ và quy định về đối tượng, thời hạn thuê, mua, sở hữu,… Vì vậy, để nắm rõ nhất thông tin cũng như quy trình mua cũng như thuê mua nhà ở xã hội, cần phải có một hướng dẫn cụ thể và chi tiết nhất từ Chủ Đầu Tư và cơ quan Pháp Luật quy định.

4. Điều kiện thuê mua nhà ở xã hội

Không phải ai thuộc đối tượng được hỗ trợ chính sách về nhà ở xã hội cũng có thể mua, thuê mua nhà ở xã hội. Theo đó, các đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định cần đáp ứng các điều kiện cụ thể như sau:

Điều kiện về nhà ở:

– Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập;

– Trường hợp đã có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu, cụ thể là dưới 10 m2 sàn/người.

Điều kiện về nơi cư trú:

– Phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội;

– Trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội.

Điều kiện về thu nhập:

– Phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập cá nhân thường xuyên đối với các đối tượng sau:

+ Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị theo quy định của Thủ tướng Chính phủ;

+ NLĐ đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp;

+ Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân;

+ Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức.

– Không yêu cầu đáp ứng điều kiện về thu nhập đối với các đối tượng sau:

+ Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng;

+ Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ mà không thuộc diện bị thu hồi nhà ở do có hành vi vi phạm quy định của pháp luật và chưa có nhà ở tại nơi sinh sống sau khi trả lại nhà công vụ;

+ Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.

5. Lợi ích của thuê mua nhà ở xã hội

– Đây là một giải pháp giúp cho những người dân, doanh nghiệp không đủ tiềm lực tài chính để mua nhà, công trình xây dựng ngay một lúc nhưng vẫn được sử dụng tài sản và được mua sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính sau một thời gian kiếm tiền, tìm cơ hội kinh doanh, sản xuất mang lại hiệu quả tốt.

– Giải pháp này có tính an toàn cao, ít rủi ro cho các bên tham gia hợp đồng thuê mua. Bên cho thuê vẫn là chủ sở hữu tài sản trong suốt thời hạn cho thuê. Bên thuê tài sản được sử dụng tài sản theo đúng lựa chọn của mình để sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh. Sau khi hết thời hạn thuê, tài sản thuê thuộc sở hữu của bên thuê tài sản.

6. Quy trình làm hồ sơ thuê mua nhà ở xã hội

6.1 Đơn đăng ký mua, thuê mua nhà ở xã hội

Các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ mua, thuê mua nhà ở xã hội cần có mẫu đơn đăng ký mua, thuê mua nhà ở xã hội.

6.2 Hồ sơ chứng minh điều kiện để được mua, thuê mua nhà ở xã hội

Giấy tờ chứng minh về đối tượng

– Đối với người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng:

+ Giấy tờ chứng là người có công với cách mạng như: Quyết định phong tặng danh hiệu Bà mẹ Việt Nam anh hùng, Anh hùng lực lượng vũ trang nhân dân, Anh hùng lao động trong thời kỳ kháng chiến…

+ Xác nhận về thực trạng nhà ở và chưa được hỗ trợ nhà ở của Nhà nước do UBND xã nơi đăng ký hộ khẩu thường trú (HKTT) cấp.

– Đối với người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị; NLĐ đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp; sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân; cán bộ, công chức, viên chức, viên chức:

Giấy xác nhận của cơ quan, tổ chức nơi đang làm việc về đối tượng và thực trạng nhà ở.

– Đối với các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ: giấy xác nhận đã trả lại nhà ở công vụ do cơ quan quản lý nhà ở công vụ cấp.

– Đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở:

+ Bản sao có chứng thực chứng minh người đó có tên trong Danh sách thu hồi đất ở, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của cơ quan có thẩm quyền;

+ Giấy xác nhận của UBND cấp huyện nơi người có nhà, đất bị thu hồi về việc chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở tái định cư.

Giấy tờ chứng minh về điều kiện cư trú

– Trường hợp đăng ký xin mua, thuê mua nhà ở xã hội có đăng ký HKTT tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có nhà ở xã hội thì phải có bản sao có chứng thực HKTT hoặc giấy đăng ký hộ khẩu tập thể tại địa phương đó.

– Trường hợp đăng ký xin mua, thuê mua nhà ở xã hội không có HKTT:

+ Bản sao có chứng thực giấy đăng ký tạm trú;

+ Bản sao có chứng thực HĐLĐ có thời hạn từ 01 năm trở lên tính đến thời điểm nộp đơn hoặc hợp đồng không xác định thời hạn;

+ Giấy xác nhận (hoặc giấy tờ chứng minh) về việc có đóng BHXH của cơ quan bảo hiểm tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi người đó đăng ký mua, thuê mua nhà ở xã hội.

Trường hợp đối tượng làm việc cho chi nhánh hoặc văn phòng đại diện tại tỉnh, thành phố nơi có nhà ở xã hội mà việc đóng BHXH thực hiện tại địa phương nơi đặt trụ sở chính thì phải có giấy xác nhận của cơ quan, đơn vị nơi đặt trụ sở chính.

Giấy tờ chứng minh về điều kiện thu nhập

– Đối với NLĐ đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp; sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân; cán bộ, công chức, viên chức:

Xác nhận của cơ quan, đơn vị mà người đó đang làm việc về mức thu nhập thuộc diện không phải nộp thuế TNCN thường xuyên.

– Đối với người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị:

Tự kê khai về mức thu nhập của bản thân và chịu trách nhiệm về thông tin tự kê khai. Sở Xây dựng liên hệ với Cục thuế địa phương để xác minh thuế TNCN của các đối tượng này trong trường hợp cần thiết.

Luật Minh Khuê (tổng hợp & phân tích)