Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc đến công ty Luật Minh Khuê, căn cứ vào thông tin bạn cung cấp xin tư vấn với bạn như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

Bộ luật dân sự 2005 

2. Nội dung tư vấn :

Hợp đồng đặt cọc được quy định trong bộ luật dân sự 2005 được quy đinh như sau:

" Điều 358. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác."

>> Xem thêm:  Hiệu lực pháp lý của hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ?

Theo đó việc đặt cọc phải được lập thành văn bản. Việc đặt cọc có thể nhằm thực hiện hai mục đích: một là nhằm đảm bảo giao kết hợp đồng hai là nhằm thực hiện hợp đồng dân sự. 

Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng đặt cọc được quy định trong nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm như sau:

" Điều 30. Nghĩa vụ của bên đặt cọc, bên ký cược

1. Thanh toán cho bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược chi phí hợp lý để bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc, tài sản ký cược, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

2. Thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu tài sản đặt cọc, tài sản ký cược cho bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu trong trường hợp tài sản đó được chuyển quyền sở hữu cho bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược theo quy định của pháp luật hoặc theo thoả thuận.

Điều 31. Quyền của bên đặt cọc, bên ký cược

Bên đặt cọc, bên ký cược có quyền yêu cầu bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược ngừng việc sử dụng tài sản đặt cọc, tài sản ký cược, nếu do sử dụng mà tài sản có nguy cơ bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.

Điều 32. Nghĩa vụ của bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược

1. Bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc, tài sản ký cược; không được khai thác, sử dụng tài sản đó, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.

2. Không được xác lập giao dịch đối với tài sản đặt cọc, tài sản ký cược, trừ trường hợp bên đặt cọc, bên ký cược đồng ý.

>> Xem thêm:  Trách nhiệm khi không thực hiện nghĩa vụ dân sự ?

Điều 33. Quyền của bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược

Bên nhận đặt cọc có quyền sở hữu tài sản đặt cọc, nếu bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Bên nhận ký cược có quyền sở hữu tài sản ký cược trong trường hợp tài sản thuê không còn để trả lại cho bên nhận ký cược, trừ trường hợp có thoả thuận khác."

Theo đó trong trường hợp bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả lại tài sản đặt cọc cho người đặt cọc, và bồi một khoản tiền bồi thường tương đương với giá trị tài sản đặt cọc. Trường hợp người đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.

-Em có mua lại 1 quán net với giá 160 triệu đồng với 20 máy tính, nhưng theo em được biết giá thật của một máy tính khoảng 3-4 triệu đồng!!! Vậy cho em hỏi cái giá 160 triệu người ta đưa ra cho em như trong hợp đồng là cao quá mà chưa sang tên đổi chủ e có đặt cọc trước 100 triệu đông giờ em muốn làm lại hợp đồng với mức giá phù hợp có được không, nếu bên bán không đồng ý mà bắt em phải trả đủ 160 triệu thì em phải làm sao ạ Đã gửi từ iPhone của tôi

Cái này chủ yếu là do bạn và phía bên kia thỏa thuận với nhau, trước khi giao kết hợp đồng thì bạn phải tìm hiểu về giá thị trường rồi mới giao kết hợp đồng mua bán hàng hóa, tại thời điểm giao kết bạn đã đồng ý với mức giá đấy rồi thì bạn phải chấp nhận, giờ bạn muốn giảm giá thì bạn phải thỏa thuận với phia bên kia.

Kính chào luật sư! Em tôi có vài phòng trọ và em tôi là chủ sở hữu, nhưng do ở xa nên để cho mẹ tôi trông coi hộ, vừa qua mẹ tôi có cho người thuê ở và làm giấy cho thuê 2 năm nhưng mẹ tôi không có nhận tiền đặt cọc, nay tôi có nhu cầu sử dụng nên cho người thuê hay trước một tháng để lấy phòng lại, mẹ tôi năm nay 76 tuổi và khi làm giấy cho thuê không có ra công chứng vậy tôi lấy phòng trọ lại trước thời hạn có phải vi phạm và bồi thường không. Xin chân thành cảm ơn Người hỏi: Thu Hương

Trường hợp của bạn mà bạn đã ủy quyền cho mẹ mình ở nhà được quyền sử dung và cho thuê phòng thì hợp đồng cho thuê này có giá trị pháp lý, bạn chỉ được đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê trong trường hợp sau theo quy định của luật nhà ở năm 2014 

" Điều 132. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;

b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;

d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

g) Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này.

3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:

a) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

b) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;

c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật."

Theo đó bạn không thể đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà với bên kia, trường hợp bạn vẫn muốn chấm dứt thì bạn phải thỏa thuận với phía người thuê, nếu họ đồng ý thì bạn có thể chấm dứt hợp đồng được.

Thưa Luật sư. Nhà tôi có 1 mảnh đất đang được bán cho bên mua giá 8 tỷ. Bên mua khi đặt cọc 1,2 tỷ thì họ làm giấy Hợp Đồng Chuyển Nhượng Đất bên trong có thể hiện vấn đề đặt cọc và trách nhiệm rõ ràng 2 bên nhưng không có công chứng. Nhưng tôi nghe nói HĐ chuyển nhượng thì phải có công chứng? Xin hỏi luật sư là HĐ như vậy có được xem là Hợp đồng đặt cọc giữa 2 bên không ạ? Cảm ơn luật sư. Xin hỏi Luật Đã gửi từ iPad của tôi

 Nếu bạn giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì buộc phải tiến hành công chứng, chứng thực thì mới có giá trị pháp lý, do đó nếu không có công chứng thì hiện tại hai bên phải ra bên văn phòng công chứng làm thủ tục công chứng để hợp đồng có hiệu lực. Trường hợp không công chứng thì hợp đồng vô hiệu về mặt hình thức chứ không được coi là hợp đồng đặt cọc như vậy.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòng  để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Luật sư dân sự.