Kính thưa Luật sư Công ty Luật Minh Khuê!. Xin luật sư tư vấn cho trường hợp tranh chấp của tô như sau. : Năm 1992 bố tôi có mua một phần mảnh đất của ông (A) là người cùng thôn, khi đó đất này chưa có GCN QSDĐ và lúc mua chỉ thỏa thuận bằng lời nói, hai bên cũng không đo đạc gì, khi bán ông A cũng chỉ chỉ tay cắt một phần mảnh đất cho bố tôi. Phần đất còn lại ông A bán cho anh ruột là ông B khi nào thì gia đình chúng tôi không biết, chỉ biết là ông A bán để chuyển đi nơi khác sống. Hiện tại gia đình tôi đo đạc được phần đất có diện tích là: 360m2. 

Năm 1993 bố tôi đã dựng một căn nhà tạm trên mảnh đất đó. Đến năm 1994 thì bố tôi làm một căn nhà gỗ ba gian và ở cố định trên mảnh đất đó cho đến nay. Do khi sinh sống trên mảnh đất đó gia tôi không xảy ra tranh chấp đất đai với bất kỳ ai nên chủ quan và không đi đăng ký QSDĐ. Việc gia đình tôi sinh sống, sở hữu và sử dụng mảnh đất từ năm 1992 đến nay thì hai chủ đất bên cạnh có thể làm chứng. Đến tháng 12 năm 2013 do ngôi nhà gỗ đang ở đã cũ và bị hư hỏng nên tôi đã dỡ ngôi nhà gỗ xuống để xây mới. Trong khi đang xây phần móng thì B xuống thông báo gia đình tôi đang xây dựng trên đất của ông ta và báo chính quyền xã can thiệp không cho xây dựng. Do xây dựng sai vị trí so với giấy phép xây dựng được cấp. Lúc này gia đình chúng tôi mới biết mảnh đất bố tôi mua của ông A lại nằm trong GCN QSDĐ của cho ông B. Ông A đã chuyển nhượng cho ông B năm 2009. Như vậy, năm 2001 ông A đi đăng ký QSDĐ đã cho cả phần đất của gia đình tôi vào chung với thửa đất của ông B đang sự dụng hiện tại. Sau khi xảy ra tranh chấp này gia đình tôi đã tới gặp ông A và ông A đã viết giấy xác nhận đã được bán cho bố tôi phần đất đó Khi UBND xã hòa giải cho gia đình tôi và ông B và có mời ông A lên, ông A cũng nhận là được bán cho bố tôi phần đất đó, ông B cũng đồng ý điều chỉnh lại QSDĐ, nhưng sau đó lại đổi ý tiếp tục gây tranh chấp. Vậy xin hỏi luật sư: Gia đình tôi nên làm cách nào để lấy lại được đất?

Tôi xin trân trọng cảm ơn!

Câu hỏi được biên soạn từ chuyên mục Tư vấn luật đất đai của Công ty Luật Minh Khuê.

Tranh chấp về đất đai đã sự dụng ổn định từ năm 1992 nhưng chưa có GCN QSDĐ?

Luật sư tư vấn Luật đất đai gọi: 1900.6162

 

 

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

>> Xem thêm:  Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại

 

1.Cơ sở pháp luật:

- Luật đất đai năm 2013

-Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán TAND tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân gia đình.

2.Nội dung tư vấn:

Thứ nhất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sự dụng đất bằng miệng từ năm 1992 ( từ ngày 01/7/1980 (ngày Chính phủ ban hành Quyết định số 201/CP) đến trước ngày 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực) có được Tòa án công nhận không?.

Căn cứ 1:
Theo quy định tại điểm b.3 - b -  2.2 mục 2, phần II, Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán TAND tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân gia đình, cụ thể: 

2.2. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ ngày 01/7/1980 (ngày Chính phủ ban hành Quyết định số 201/CP) đến trước ngày 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực)

Pháp luật thời kỳ này nghiêm cấm việc mua, bán phát canh thu tô chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức; do đó, khi có tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Toà án giải quyết như sau:

b) Nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thực hiện thì Toà án công nhận hợp đồng trong các trường hợp sau đây:

>> Xem thêm:  Mẫu đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới nhất năm 2020

b.3. Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh không vi phạm qui định về quy hoạch và bên chuyển nhượng cũng không phản đối khi bên nhận chuyển quyền sử dụng đất xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh trên đất đó

Như vậy, Năm 1992 bố tôi có mua một phần mảnh đất của ông (A) là người cùng thôn, khi đó đất này chưa có GCN QSDĐ và lúc mua chỉ thỏa thuận bằng lời nói và Việc gia đình bạn sinh sống, sở hữu và sử dụng mảnh đất từ năm 1992 đến nay thì hai chủ đất bên cạnh có thể làm chứng. Căn cứ theo quy định tại b3-điểm b- 2.2 mục 2, Phần II Nghị quyết trên thì Tòa án công nhận hợp đồng trong trường hợp mà gia đình bạn đã nhận chuyển nhượng từ Ông A nói trên, măc dù việc bố bạn mua đất (Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất)  KHÔNG được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật ( Khoản 2- Điều 689 Bộ luật dân sự năm 2005) nhưng tại thời điểm năm 1992 thì vẫn được Tòa án công nhận.

Căn cứ 2: 

Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

Theo thông tin bạn cung cấp, sau khi xảy ra tranh chấp này gia đình tôi đã tới gặp ông A và ông A đã viết giấy xác nhận đã được bán cho bố tôi phần đất đó Khi UBND xã hòa giải cho gia đình tôi và ông B và có mời ông A lên, ông A cũng nhận là được bán cho bố tôi phần đất đó. Tức là cũng có căn cứ và Ông A cũng đã thừa nhận (viết giấy xác nhận) là đã bán mảnh đất đó cho bố bạn vào năm 1992 (các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993), qua đó đây cũng là một trong những căn cứ đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sự dụng đấy theo quy định trên cho gia đình bạn.

Mặc khác, theo quy định pháp luật đất đai năm 2013.

>> Xem thêm:  Cán bộ địa chính đo đất sai dẫn đến tranh chấp thì nên làm gì ?

Điều 98. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Dựa trên căn cứ này gia đình bạn có thể yêu cầu Uỷ ban nhân dân xã tiến hành đo đạc lại mảnh đất của Ông B và phần nào sẽ xác định được phần đất hiện tại (cả mảnh đất Ông B và mảnh đất gia đình bạn) về sự chênh lệch thực tế so với giấy chứng nhận quyền sự sụng đất của Ông B, từ đó xác định được tính chính xác GCN QSDĐ của Ông B.

Thứ 2, trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định Luật đất đai năm 2013.

Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai.

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

>> Xem thêm:  Hỏi đáp về tội chiếm đoat tài sản và hình phạt đối với tội danh này ?

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai.

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, ................................................................................

>> Xem thêm:  Tư vấn lấy lại đất thừa kế có tranh chấp

4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.

Ngoài ra, quy định về thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sự dụng đất (GCN QSDĐ) theo quy định tại Khoản 2 - điều 105 Luật đất đai năm 2013 như sau:

Điều 105. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sự dụng đất, quyền sỡ hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật về, luật thuế và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Luật sư Tư vấn pháp luật Đất đai. 

>> Xem thêm:  Sang tên sổ đỏ mà không có sổ hộ khẩu gốc của chủ nhà ?

>> Xem thêm:  Tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng mua nhà ?