1. Tranh chấp về đất không có di chúc ?

Kính chào công ty luật Minh Khuê ! Tôi có thắc mắc mong được giải đáp. Tranh chấp đất đai quận Bắc Từ Liêm , Hà Nội Gia đình ông bà nội tôi có 5 người con là 1-Nguyễn Thị H ( nữ) 2-Nguyễn Viết M( nam) 3-Nguyễn Viết V(nam) 4-Nguyễn Viết H( bố tôi) 5-Nguyễn Thị C(nữ) Ông bà Nội tôi mất từ lâu (1991) mà không để lại di chúc và không có bất kì giấy tờ gì trên thửa đất rộng 499 m2.
Xin luật sư tư vấn!

>> Luật sư tư vấn pháp luật dân sự gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến chuyên mục tư vấn pháp luật của chúng tôi. Câu hỏi của bạn, Luật Minh Khuê xin trả lời như sau:

-Theo thông tin bạn cung cấp thì mảnh đất hiện gia đình bạn đang sinh sống có nguồn gốc từ việc ông bà bạn cải tạo từ đất bãi bồi ven sông, hơn nữa, việc bố mẹ bạn sinh sống lâu năm trên mảnh đất này không hề có sự thực hiện thủ tục tặng cho hay thừa kế từ ông bà bạn hay được sự đồng ý của những người anh em của bố bạn. Chính vì vậy, chủ sở hữu mảnh đất trên vẫn sẽ là ông bà bạn chứ không phải người đang sinh sống trên mảnh đất hiện nay là bố mẹ bạn.

1. Về việc chia di sản thừa kế của ông bạn (ông bạn chết không có di chúc từ thời điểm năm 1993)

Theo Luật Hôn nhân và gia đình, quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng. Do đó, mảnh đất này của ông bà bạn có được trong thời kỳ hôn nhân thì được xác định là tài sản chung của hai vợ chồng.

Theo đó, khi ông bạn mất, di sản của ông bạn để lại là quyền sử dụng một nửa diện tích mảnh đất trên, một nửa còn lại thuộc quyền sử dụng của bà bạn. Tức là, bà bạn sẽ được chia một nửa mảnh đất đó.

Một nửa phần diện tích đất là di sản ông bạn để lại sẽ được xử lý như sau:

Pháp luật về thừa kế quy định về thời hiệu khởi hiện về thừa kế để người thừa kế yêu cầu chia di sản, xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là mười năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.

Ông bạn mất từ năm 1993, tính đến nay đã 22 năm nên đã hết thời hiệu khởi kiện về thừa kế.

Tuy nhiên theo Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP của Hội đồng thẩm pháp Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình quy định như sau:

Trường hợp trong thời hạn mười năm, kể từ thời điểm mở thừa kế mà các đồng thừa kế không có tranh chấp về quyền thừa kế và có văn bản cùng xác nhận là đồng thừa kế hoặc sau khi kết thúc thời hạn mười năm mà các đồng thừa kế không có tranh chấp về hàng thừa kế và đều thừa nhận di sản do người chết để lại chưa chia thì di sản đó chuyển thành tài sản chung của các thừa kế. Khi có tranh chấp và yêu cầu Toà án giải quyết thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế, mà áp dụng các quy định của pháp luật về chia tài sản chung để giải quyết và cần phân biệt như sau:

Trường hợp có di chúc mà các đồng thừa kế không có tranh chấp và thoả thuận việc chia tài sản sẽ được thực hiện theo di chúc khi có nhu cầu chia tài sản, thì việc chia tài sản chung đó được thực hiện theo di chúc.

Trường hợp không có di chúc mà các đồng thừa kế thỏa thuận về phần mỗi người được hưởng khi có nhu cầu chia tài sản, thì việc chia tài sản chung đó được thực hiện theo thoả thuận của họ.

Trường hợp không có di chúc và các đồng thừa kế không có thoả thuận về phần mỗi người được hưởng khi có nhu cầu chia tài sản, thì việc chia tài sản chung đó được thực hiện theo quy định của pháp luật về chia tài sản chung.

Theo đó, trong trường hợp của gia đình bạn thì, sau khi ông bạn mất,phần tài sản mà ông bạn để lại vẫn chưa được chia thừa kế, do đó, nó trở thành tài sản chung giữa các đồng thừa kế (gồm bà bạn và 6 người con của ông bà bạn). Hiện nay, nếu bà bạn và các đồng thừa kế khác đồng ý thừa nhận phần tài sản này chưa chia và là tài sản chung của các đồng thừa kế thì có thể làm đơn kiện đến tòa án với nội dung khởi kiện là yêu cầu giải quyết việc chia tài sản chung giữa các đồng thừa kế.

Tuy nhiên, bạn cũng nên chú ý tới việc nếu một trong những đồng thừa kế không đồng ý thỏa thuận này thì không đủ điều kiện để trở thành tài sản chung của các đồng thừa kế. Do đó, có thể bố bạn và các đồng thừa kế khác sẽ không được chia phần di sản của ông bạn (mảnh đất ) này.

2. Về việc chia di sản thừa kế khi bà bạn mất năm 2012

Do bà bạn mất mà không để lại di chúc nên sẽ chia thừa kế phần tài sản của bà bạn theo pháp luật theo quy định tại điều 651 Bộ luật Dân sự năm 2015, cụ thể như sau:

"Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản."

Từ 2 phân tích trên có thể thấy việc sau khi bà bạn chết các người cọn đòi chia di sản thừa kế là đúng . Nhưng việc họ đòi chia mảnh đất trên thành 6 phần bằng nhau là không thể được vì phần di sản thừa kế của bà bạn để lại chỉ là một nửa mảnh đất đó cộng với phần di sản bà bạn được hưởng khi thực hiện việc chia di sản của ông bạn khi ông bạn chết mà thôi nên bà bạn không có toàn quyền sở hữu đối với mảnh đất trên, do vậy khi bà bạn mất mảnh đất sẽ không thể được chia làm 6 phần bằng nhau được xác định căn cứ vào di sản của bà bạn được

Ngoài ra, việc bố bạn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất của ông bà bạn mà bố bạn chỉ là người sinh sống trên đó mà không hề có bất kỳ giao dịch tặng cho hay thừa kế nào từ ông bà bạn cho bố bạn là sai pháp luật. Chính vì vậy, sau khi thực hiện việc chia thừa kế, theo quy định tại điều 106 Luật đất đai 2013 quy định về việc đính chính, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp thì bố bạn sẽ bị cơ quan có thẩm quyền thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do lỗi không đúng đối tượng sử dụng đất theo quy định tại điểm d khoản 2 điều 106 :

"2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:

d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai."

Như vậy, để có thể xác định chính xác ai là chủ sở hữu hợp pháp của mảnh đất trên thì gia đình bạn cần tiến hành ngay việc chia thừa kế đối với phần di sản của ông bạn trước sau đó đến bà bạn để có thể có được câu trả lời chính xác
Trên đây là những tư vấn của chúng tôi. Rất cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty chúng tôi. Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Vợ có nhà ở riêng thì chồng có được mua nhà ở xã hội không ? Mức thuế phải nộp khi mua nhà đất

2. Thắc mắc về giải toả đất làm đường ?

Xin chào Luật sư Minh Khuê! Em có câu hỏi như sau. Nhà em hiện nay thuộc thôn Gia Hòa 2 xã An Vinh huyện Quỳnh Phụ tỉnh Thái Bình. Nhà em nằm trong dự án đường liên tỉnh Thái Hà nối từ Diêm Điền Thái Bình lên cao tốc Cầu Giẽ Ninh Bình. Hiện nhà em có 176m2 đất bị thu hồi để làm dự án đường Thái Hà. Khu đất thu hồi thuộc vào đất canh tác nông nghiệp nhà em bao gồm ao cá và vườn cây. Theo như văn bản lần đầu các cơ quan quản lý xuống đền bù cho gia đình em tổng là 36 triệu/176m2, gia đình em thấy không hợp lý nên chưa ký nhận. Sau 1 thời gian cho đến nay cơ quan lại xuống và tăng mức đền bù lên là 100 triệu cho số đất trên.
Em xin Luật sư tư vấn giúp em về luật và mức đền bù cho số đất hiện nhà em đang bị thu hồi. Em cũng muốn hỏi là nhà em hiện nay đang ở sát mặt đường. Do là đường lớn với bề ngang trên 20 mét và khi lưu thông rất nhiều loại xe cơ giới cỡ lớn chạy qua nên gia đình rất lo vấn đề nhà bị ảnh hưởng.
Vậy Luật sư cho em hỏi thêm là nếu như đền bù nhà nước có cho thêm phụ phí ảnh hưởng hay như thế nào không ạ?
Em xin cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn luật dân sự gọi: 1900.6162

Trả lời:

1. Về mức đền bù cho số đất bị thu hồi?

Mức đền bù hay nói cách khác là số tiền mà gia đình bạn được bồi thường khi bị nhà nước thu hồi đất sẽ bằng giá đất cụ thể nhân với số diện tích mà gia đình bạn bị thu hồi. Trong đó, giá đất được quy định trong Luật đất đai 2013 như sau:

Điều 74, Luật đất đai 2013 quy định về Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất như sau:

"1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật."

Khoản 3, Khoản 4, Điều 114 Luật này cũng quy định về giá đất cụ thể như sau:

"3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.

Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.

Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.

4. Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:...

đ) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất."

Căn cứ các quy định trên, giá đất cụ thể được dùng làm căn cứ để tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất do UBND cấp tỉnh quy định. Vì vậy,ở đây, chũng tôi không thể đưa ra chính xác mức đền bù cho gia đình bạn khi bị Nhà nước thu hồi đất mà phụ thuộc vào giá đất cụ thể mà UBND cấp tỉnh quy định.

2. Có được hỗ trợ phí ảnh hường không?

"Điều 83. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất

1. Nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất:

a) Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thường theo quy định của Luật này còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ;

b) Việc hỗ trợ phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng quy định của pháp luật.

2. Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:

a) Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất;

b) Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở;

c) Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở;

d) Hỗ trợ khác...."

Điều 25, Nghị định 47/2014/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất quy định về Hỗ trợ khác đối với người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất như sau:

"Ngoài việc hỗ trợ quy định tại các Điều 19, 20, 21, 22, 23 và 24 của Nghị định này, căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định biện pháp hỗ trợ khác để bảo đảm có chỗ ở, ổn định đời sống, sản xuất và công bằng đối với người có đất thu hồi; trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp mà không đủ điều kiện được bồi thường theo quy định tại Điều 75 của Luật Đất đai thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét hỗ trợ cho phù hợp với thực tế của địa phương; trường hợp đặc biệt trình Thủ tướng Chính phủ quyết định."

Căn cứ vào các quy định trên, ngoài việc được bồi thường về đất, gia đình bạn còn có thể được hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất. Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Xem thêm:  Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất ? Thủ tục mua bán, tách sổ của lô đất ?

3. Quyền sử dụng đất đã tặng cho có thể đòi lại không ?

Chào luật sư! Năm 2003 gia đình có thực hiện hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Bố mẹ tôi là người được đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trước đó, hợp đồng chuyển nhượng giữa ông bố với bố chỉ được xác lập bằng giấy viết tay mà không được chứng thực.
Nay, các bác muốn đòi lại tài sản này thì có được không? Bố mẹ em cần làm gì để bảo vệ quyền lợi?
Em xin cảm ơn!

Luật sư tư vấn:

Thời điểm xảy ra hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất là vào năm 2003, luật áp dung là Bộ luật Dân sự (năm 1995) và Luật đất đai (năm 1993) để xem tính hợp pháp của các giao dịch như sau:

Dựa vào thông tin bạn cung cấp sẽ có hai trường hợp xảy ra như sau:

Trường hợp 1: Giữa ba mẹ bạn và ông bà có xác lập một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì khi đó cha mẹ bạn có quyền đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, hợp đồng này cần phải tuân thủ điều kiện về hình thức đó là phải được công chứng, chứng thực. Căn cứ vào Điều 691 Bộ luật dân sự (năm 1995) quy định về hình thức chuyển quyền sử dụng đất như sau:

“Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai được thực hiện thông qua hợp đồng.

Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền.”

Khi đảm bảo về mặt hình thức thì hợp đồng mới đảm bảo về mặt pháp lý và khi xảy ra tranh chấp thì không bị Tòa án tuyên bố vô hiệu. Anh em còn lại không có quyền yêu cầu chia, thanh toán phần tài sản là diện tích đất và nhà ở mà bố mẹ bạn đã xây dựng thuộc quyền sở hữu của bố mẹ bạn.

Tuy nhiên, vì bạn có nêu thêm về phần người bác góp vốn xây dựng, nếu bác bạn chứng minh có đóng góp xây dựng 20 phòng trọ để xác định đó là tài sản thuộc sở hữu chung theo quy định của Bộ luật dân sự (năm 1995) :

"Điều 232. Sở hữu chung hợp nhất

1- Sở hữu chung hợp nhất là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu không được xác định đối với tài sản chung.

Sở hữu chung hợp nhất bao gồm sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia và sở hữu chung hợp nhất không phân chia.

2- Các chủ sở hữu chung hợp nhất có quyền, nghĩa vụ ngang nhau đối với tài sản thuộc sở hữu chung."

Trường hợp 2: Giữa cha mẹ bạn và ông bà không có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì sẽ giải quyết như sau:

Khi bà nội bạn mất, do không biết thời điểm chính xác bà mất nên sẽ áp dụng Bộ luật dân sự 2015 để giải quyết.

Phần di sản thừa kế này sẽ được xác định như sau: Do mảnh đất này là tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân của ông bà bạn nên khi bà nội bạn mất đi, phần di sản thừa kế là một nửa tài sản chung của ông bà. Khi đó, ½ quyền sử dụng mảnh đất là thuộc về ông bạn còn ½ còn lại sẽ chia thừa kế do bà bạn đã mất. Khi bà bạn mất nếu có di chúc thì di sản thừa kế chia theo di chúc. Còn nếu không có di chúc thì phần di sản sẽ được chia theo pháp luật. Căn cứ Điều 651 Bộ luật dân sự 2015 có quy định như sau:

"1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản."

Do vậy, cha bạn vẫn thuộc hàng thừa kế thứ nhất nên vẫn có quyền yêu cầu chia thừa kế và có quyền hưởng thừa kế phần di sản này. Căn cứ Điều 623 Bộ luật dân sự 2015 về thời hiệu khởi kiện về thừa kế:

"1. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, 10 năm đối với động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế. Hết thời hạn này thì di sản thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản đó. Trường hợp không có người thừa kế đang quản lý di sản thì di sản được giải quyết như sau:

a) Di sản thuộc quyền sở hữu của người đang chiếm hữu theo quy định tại Điều 236 của Bộ luật này;

b) Di sản thuộc về Nhà nước, nếu không có người chiếm hữu quy định tại điểm a khoản này.

2. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là 10 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.

3. Thời hiệu yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản của người chết để lại là 03 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế."

Vì vậy, cha bạn có quyền khởi kiện để yêu cầu chia di sản, xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác.

Trân trọng ./.

>> Xem thêm:  Thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất ? Xử lý tranh chấp quyền sở hữu nhà ở ?

4. Vấn đề mua đất đứng tên dùng để vay vốn ngân hàng ?

Chào luật sư! Em muốn hỏi một vấn đề sau, hiện tại ba mẹ em có dùng sổ đất nhà để vay vốn ở một ngân hàng, em là con thứ 3 và chưa ra hộ khẩu riêng, nhưng em hiện tại đang muốn mua một miếng đất đứng tên em và dùng nó để vay vốn ngân hàng.
Em muốn biết là liệu em có được vay hay không? Và nếu sau này ba mẹ em không có khả năng trả thì sẽ bị xử lý như thế nào?
Em xin chân thành cám ơn luật sư!
Người gửi: B. Đ. P

>> Luật sư tư vấn Luật dân sự trực tuyến gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo như quy định tại điều 164 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì khi bạn dùng tài sản riêng để mua mảnh đất thì bạn có quyền dùng mảnh đất này để vay vốn ngân hàng. Bên cạnh đó theo quy định tại điều 110 khi mà cha mẹ bạn không có khả năng chi trả khoản vay của ngân hàng thì sẽ phải chịu trách nhiệm bằng tài sản chung của hộ nếu tài sản chung không đủ để thực hiện nghĩa vụ chung của hộ thì các thành viên phải chịu trách nhiệm liên đới bằng tài sản riêng của mình, do bạn chưa tách khẩu vì vậy bạn sẽ phải chịu trách nhiệm liên đới.

"1. Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.

2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này."

Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email hoặc qua Tổng đài tư vấn: 1900.6162.

>> Xem thêm:  Luật sư tư vấn lập, viết, soạn thảo di chúc và quy định về di chúc trực tuyến qua tổng đài

5. Làm thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ?

Xin chào Luật sư! Xin phép được hỏi luật sư nội dung như sau: Tháng 4/2007 vợ chồng tôi có mua 01 mảnh đất 45m2 của vợ chồng anh H, sổ đỏ mang tên anh A. Chúng tôi tự nguyện lập 03 văn bản "Cam kết giao và nhận tiền đặt cọc; Hợp đồng mua bán nhà đất; giấy biên nhận thanh toán" do đơn giản nên chưa có chứng thực, công chứng.

Hợp đồng 2 bên thực hiện đầy đủ chuyển tiền, bàn giao các giấy tờ quyết định cấp đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, văn bản được ký xác nhận của vơ chồng 02 bên và có 02 người làm chứng xác nhận. Đất mua này do quân đội, huyện quyết định cấp nên sổ đỏ bên mua tiếp tục đóng tiền để được cấp giấy CNQSD đất theo quy định, khi bàn giao sổ bên bán đã bàn giao và có ký xác nhận. Mảnh đất đó hiện nay chúng tôi đang quản lý và không có tranh chấp gì. Do điều kiện hiện nay tôi mới muốn chuyển tên trong giấy CNQSD đất. Tuy nhiên bên bán nhất quyết không cung cấp các giấy tờ và ký xác nhận để tôi làm hợp đồng mua bán mới công chứng theo quy định và chuyển quyền sử dụng đất cho bên mua. Xin luật sư tư vấn cho tôi:

1. Bên bán đất có thể lấy lại mảnh đất chúng tôi đã mua theo hợp đồng không?

2. Nếu bên bán nhất quyết không thực hiện nghĩa vụ đã cam kết trong hợp đồng "cùng với bên mua hoàn thiện thủ tục pháp lý để chuyển quyền sử dụng đất cho bên mua", chúng tôi có kiện ra Tòa dân sự để bên bán thực hiện hợp đồng mua bán không?

3. Xin luật sư tư vấn cách giải quyết tốt nhất cho chúng tôi ?

Xin cảm ơn!

Làm thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ?

Luật sư tư vấn pháp luật dân sự trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Hình thức của hợp đồng dân sự được quy định tại Điều 119 Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau:

"Điều 119. Hình thức của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.

Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản.

2. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó."

Tại Điều 502 Bộ luật dân sự 2015 cũng quy định về hình thức chuyển quyền sử dụng đất như sau:

"Điều 502. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất

1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

2. Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan."

Theo quy định thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, trường hợp này hợp đồng mua bán nhà đất của bạn được ký kết tháng 4/2007 mà không có công chứng, chứng thực là đã vi phạm quy định của pháp luật về hình thức của hợp đồng. Như vậy là giao dịch mua bán nhà đất này không tuân thủ về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo quy định tại Điều 119 và giao dịch này sẽ bị tuyên vô hiệu theo quy định tại Điều 117 Bộ luật dân sự 2015:

"Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định."

"Điều 123. Giao dịch dân sự vô hiệu

Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu."

Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 như sau:

"Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định."

Trong trường hợp mà bên bán đất yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự này vô hiệu. Theo hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu các bên sẽ khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền. Như vậy, khi giao dịch dân sự vô hiệu thì bên bán sẽ phải hoàn trả lại tất cả số tiền và tài sản đã nhận từ bạn và bạn sẽ phải trả lại đất cho bên bán. Bên có lỗi gây thiệt hại sẽ phải bồi thường. Như vậy thì bên bán đất có thể lấy lại mảnh đất mà bạn đã mua trong trường hợp này.

Trường hợp này bên bán đất nhất quyết không thực hiện nghĩa vụ đã cam kết trong hợp đồng "cùng với bên mua hoàn thiện thủ tục pháp lý để chuyển quyền sử dụng đất cho bên mua". Thì bạn không thể kiện ra Tòa dân sự để yêu cầu bên bán thực hiện hợp đồng mua bán được, do giao dịch này vô hiệu. Theo quy định thì giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. Theo đó bên bán sẽ không có nghĩa vụ phải thực hiện các cam kết trong hợp đồng vô hiệu.

Trường hợp bên bán nhất quyết không chịu làm hợp đồng mua bán mới công chứng theo quy định và chuyển quyền sử dụng đất cho bạn. Bạn có quyền yêu cầu bên bán trả lại toàn bộ số tiền đã nhận, yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại và bạn sẽ trả lại đất cho bên bán. Trong trường hợp bên bán không chịu trả lại số tiền, tài sản đã nhận. Thì trường hợp này để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, bạn có thể khởi kiện đòi lại tiền tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi cư trú của bên bán đất.

Bạn cần chuẩn bị một bộ hồ sơ bao gồm:

- Đơn khởi kiện (theo mẫu );

- Các giấy tờ liên quan đến vụ kiện( Cam kết giao và nhận tiền đặt cọc; hợp đồng mua bán nhà đất; giấy biên nhận thanh toán... );

- Bản sao có công chứng chứng thực CMND hoặc sổ hộ khẩu;

- Bản kê các giấy tờ nộp kèm theo đơn kiện (ghi rõ số bản chính, bản sao).

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn Pháp luật đất đai - Luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại