1. Hướng dẫn giải quyết tranh chấp nhà ở khi mua nhà hợp pháp mà bị chủ cũ chiếm lại?

Tháng 09/2007, ông Nguyễn Văn Thăng ở xã Đồng Nguyên (Từ Sơn - Bắc Ninh) mua một căn nhà hợp pháp, có sự bảo đảm của nhiều cơ quan, chính quyền địa phương. Chưa kịp chuyển về ở, ông Thăng phát hiện ngôi nhà đã bị mẹ đẻ và con trai của chủ cũ chiếm giữ, ở bất hợp pháp.

Ngày 18/09/2007, ông Thăng tham gia phiên đấu giá do Trung tâm bán đấu giá tài sản tỉnh Bắc Ninh tổ chức và đã thắng với giá 306.503.300 đồng khi đặt mua tài sản nhà đất tại thôn Đa Hội (Châu Khê - Từ Sơn) gồm: Tổng diện tích đất 107 m2; trên đó có ngôi nhà cấp 3B xây dựng năm 1991, diện tích 77,4 m2, cổng sắt, sân gạch… Ông Thăng đã nộp đủ số tiền (Biên lai thu tiền số 08799, người thu tiền là ông Lê Tuấn Giang). Trong lúc chờ bàn giao tài sản, ông Thăng nhận được thông báo của Viện Kiểm sát nhân dân Tối cao về việc: Hoãn thi hành án trong vòng 90 ngày để xem xét lại bản án, nguyên nhân vì gia đình người thi hành án kháng nghị.

Nhà đất ông Thăng đấu giá trước đây là tài sản của vợ chồng ông Trần Văn Tráng và bà Trần Thị Huệ. Do vợ chồng ly hôn và theo phán quyết của Toà án nhân dân huyện Từ Sơn, bà Huệ được hưởng 198 triệu đồng. Bà Huệ có đơn đề nghị thi hành án, theo đúng quy định của pháp luật, Cơ quan thi hành án huyện Từ Sơn đã kê biên, định giá tài sản, uỷ quyền cho Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản Bắc Ninh để bán nhà đất đứng tên anh Tráng, trích một phần tiền trả cho chị Huệ như bản án đã tuyên.

Tranh chấp về sở hữu: Mua nhà hợp pháp, bị chủ cũ chiếm lại ?

Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.6162

Sau 90 ngày xem xét, nghiên cứu hồ sơ vụ án, Viện Kiểm sát nhân dân Tối cao nhận thấy bản án hoàn toàn có căn cứ, đúng trình tự pháp luật và đồng ý cho thực thi. Ngày 11/03/2008, đại diện Phòng thi hành án huyện Từ Sơn; Công an huyện Từ Sơn; Viện Kiểm sát nhân dân huyện Từ Sơn; Phòng Tài nguyên - Môi trường huyện Từ Sơn; UBND xã Châu Khê và ông Trưởng thôn Đa Hội đã bàn giao khu đất và ngôi nhà trên cho ông Thăng. Sau khi được bàn giao tài sản, ông Thăng đã thay toàn bộ khóa cửa, khóa cổng và có ý định sửa lại rồi mới chuyển đến ở. Thế nhưng chỉ sau đó vài hôm, khi ông Thăng đưa thợ đến sửa thì thấy toàn bộ khóa cổng, khóa cửa nhà đã bị phá, trong nhà đang có người ở. Người ở trái phép là bà Cường và anh Trần Đức Thọ (mẹ đẻ và con trai ông Trần Văn Tráng, chủ cũ của ngôi nhà).

Ông Nguyễn Văn Thi, Trưởng Công an xã Châu Khê khẳng định: “Việc người nhà ông Tráng tái chiếm ngôi nhà, đất đã được bán cho ông Thăng là hoàn toàn trái pháp luật và có thể bị khởi tố theo Bộ luật Hình sự. Nhưng vì bà Cường tuổi đã cao (hơn 80 tuổi) nên chúng tôi chỉ tìm cách vận động, khuyên can giúp họ hiểu ra lý lẽ để chấp hành theo đúng pháp luật."

Phó chủ tịch UBND xã Châu Khê Dương Quang Sắc cũng rất bức xúc khi trao đổi với chúng tôi: “Rất tiếc xã không đủ thẩm quyền để giải quyết tranh chấp này. Chúng tôi chỉ có chức năng phối hợp với cơ quan chức năng của huyện để giải quyết. Để vụ việc kéo dài không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của công dân, mà còn làm ảnh hưởng đến tình hình an ninh, chính trị ở địa phương."

Theo ông Sắc và ông Thi, hai cơ quan có đủ thẩm quyền giải quyết vụ việc này chính là Phòng Thi hành án huyện Từ Sơn và Công an huyện Từ Sơn. Ông Thăng cho chúng tôi biết thêm: “Ngay sau khi phát hiện có người ở trái phép trong căn nhà, ngoài làm đơn trình báo với Công an xã Châu Khê, tôi cũng đã trình báo lên Công an huyện Từ Sơn… nhưng từ đó đến nay, vẫn chưa được trả lại tài sản hợp pháp và người vi phạm vẫn chưa bị xử lý."

Việc làm trái pháp luật trên của gia đình ông Tráng cần sớm được các cơ quan chức năng huyện Từ Sơn giải quyết, bảo đảm tính nghiêm minh của pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho công dân. Sự việc không phức tạp, đúng, sai đã rõ, nếu để kéo dài sẽ gây khiếu kiện và dư luận không tốt trong nhân dân, đặc biệt làm giảm niềm tin của nhân dân vào cơ quan bảo vệ pháp luật.

Thượng tá Nguyễn Đức Minh, Trưởng Công an huyện Từ Sơn khẳng định: "Công an huyện đã lập hồ sơ, cử cán bộ điều tra, xác minh sự việc và đã phát hiện những sai phạm của gia đình ông Tráng về việc xâm hại và chiếm đoạt tài sản. Sau khi hoàn chỉnh hồ sơ, căn cứ vào mức độ vi phạm, Công an huyện sẽ kiến nghị chính quyền địa phương và các cơ quan chức năng xử lý theo quy định của pháp luật."

>> Tham khảo dịch vụ: Tư vấn mua bán, chuyển nhượng đất đai;

2. Tranh chấp nhà khi đã ra nước ngoài định cư thì giải quyết thế nào?

Kính thưa luật sư Minh Khuê. Mẹ em sang Mỹ định cư năm 2003 đến nay. Có về Việt Nam 4 lần. Mẹ sang Mỹ mang theo giấy tờ nhà. Giờ ba em muốn đơn phương ly hôn và lấy nhà. Ba đã làm đơn lên tòa án quận để báo mẹ em mất tích. Cho em xin hỏi luật sư trường hợp này ba em có đơn phương ly hôn và chiếm nhà được không? Xin làm lại giấy tờ nhà được không? Hiện ba em đang sống với người đàn bà khác. Trong trường hợp này em và mẹ nên làm thế nào để không bị mất nhà. Giấy tờ nhà làm bàn giấy tay trước năm 1999 em đang giữ. Xin cảm ơn luật sư ạ. Xin tư vấn cho em về trường hợp này?
(Tòa án quận đã triệu tập em lên để xác nhận tình trang mất tích của mẹ em. Nhưng em không lên)
- Duylust Tran -

3. Tranh chấp nhà khi bị người thân đuổi ra khỏi nhà?

Cho em hỏi: Nhà ngoại em, ông ngoại có 6 người con. Sau khi ông mất, thì 6 anh em trong gia đình mới ra công chứng uỷ quyền cho cậu em đứng tên trên giấy tờ nhà để bán nhà. Bây giờ lục đục nội bộ trong gia đình nên mẹ em không đồng ý bán nữa. Cậu em nói sẽ đuổi mẹ em ra khỏi nhà.

Vậy cho em hỏi :

- Cậu em có thể lấy quyền là người đứng tên trong sổ hồng mà bán nhà mà không cần sự đồng ý của mẹ em không ?

- Cậu em có quyền đuổi mẹ con em ra khỏi nhà không? Mẹ em có thể nộp đơn lên quận nói nhà em đang tranh chấp để ngưng việc mua bán nhà được không?

Trân trọng cảm ơn!

Người gửi : Thu

4. Tư vấn về tranh chấp nhà ở thì thủ tục khởi kiện như thế nào?

Chào luật sư! Cho tôi hỏi là nhà tôi hiện đang xảy ra tranh chấp tài sản giữa ba tôi và chú ruột về ngôi nhà đứng tên chú tôi. Năm 2004, chú có giao giấy tờ nhà (sổ đỏ) và cho phép sử dụng nhà. Sau một khoảng thời gian chú có ý định bán lại nhà cho ba tôi với số tiền 50 triệu và ba tôi đã mua. Chú không thông qua ý kiến vợ chú và cũng không có giấy tờ ba tôi giao tiền cho chú vì đơn giản chỉ nghĩ là anh em ruột với nhau không cần giấy tờ. Và bây giờ gia đình chú đòi lấy lại nhà và bảo sẽ hoàn trả số tiền lại 50 triệu.
Chú đề nghị bán ngôi nhà cho người khác với giá đất trên thị trường hiện nay. Ba tôi không đồng ý. Đến ngày 20/11/2018 gia đình chú làm đơn khởi kiện với nội dung là cướp đoạt tài sản. Vậy theo luật sư gia đình tôi nên giải quyết thế nào? Xin cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn luật dân sự, đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;"

Ngoài ra, tại khoản 1 Điều 122 Luật nhà ở năm 2014 cũng quy định:

"1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng."

Như vậy, theo quy định của Luật đất đai năm 2013 và các văn bản pháp luật có liên quan về hình thức hợp đồng mua bán nhà ở thì hợp đồng phải được lập thành văn bản, có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền. Hợp đồng mua bán nhà không thỏa mãn các điều kiện kiện sẽ bị coi là vô hiệu. Trong trường hợp của bạn, bố bạn mua nhà của chú bạn không có giấy tờ gì mà chỉ qua hợp đồng miệng. Pháp luật không công nhận hiệu lực của hợp đồng này trong giao dịch mua bán nhà ở nên hợp đồng này là vô hiệu.

Theo quy định tại Điều 131 Bộ luật dân sự năm 2015 về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên phải hoàn trả nhau những gì đã nhận: Bên mua trả lại nhà, bên bán trả lại tiền nhà đã nhận. Bên nào có lỗi trong việc làm cho hợp đồng bị vô hiệu sẽ phải bồi thường thiệt hại cho bên kia.

"Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định."

Do vậy, trong trường hợp của bạn vừa nêu, phương án giải quyết là bố bạn trả lại nhà, còn chú bạn sẽ hoàn trả lại số tiền đã nhận.

Như vậy, việc mua bán nhà đất chỉ có giấy viết tay là không hợp pháp và chứa đựng rất nhiều rủi ro. Nếu có tranh chấp phát sinh, trong trường hợp bị kiện, người mua có khả năng mất trắng. Bởi lẽ, mua bán trao tay khi ra Tòa sẽ không được chấp nhận là hình thức mua bán hợp pháp.

>> Tham khảo ngay: Hướng dẫn giải quyết tranh chấp đất vườn không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

5. Tranh chấp nhà thờ cúng liệt sĩ thì xử lý như thế nào?

Thưa Luật sư: Trước đây ông bà của ba tôi có một mảnh vườn. Năm 1969, ba mẹ tôi đã xây dựng lại ngôi nhà cấp bốn để thờ cúng ông bà và liệt sĩ trong thời gian này gia đình ba mẹ tôi và ông bà nội sống chung trong căn nhà nói trên. Vào khoảng năm 1984-1985 ông bà nội tôi qua đời để lại ngôi nhà này cho ba tôi để tiếp tục thờ cúng liệt sĩ.

Đến năm 2006-2007 ba mẹ tôi đã già yếu nên gọi tất cả anh em trong nhà lại họp gia đình để giao lại ngôi nhà cho anh trai cả tiếp tục hương khói ông bà, liệt sĩ và phụng dưỡng cha mẹ. Anh cả tôi yêu cầu ba tôi viết giấy giao nhà để sau này anh em không ai tranh giành.Trong khi đó ba mẹ tôi viết giấy tay như nội dung trên nhưng anh cả tôi đem đánh máy thay đổi nội dung trên rồi đem về đưa cho ba mẹ và anh em chúng tôi ký rồi đem lên xã xác nhận để tiện việc lập sổ đỏ chọn quyền sử dụng nhưng còn hai em tôi chưa đồng ý giao nhà cho anh cả. Trước và sau thời gian giao nhà cho đến nay ba mẹ tôi vẫn ở trong ngôi nhà nói trên cùng anh chị cả để nương tựa lúc già yếu nhưng ngược lại vợ chồng anh cả đã không thực hiện ý nguyện của ba mẹ tôi. Vào tháng 04 năm 2016 vợ chồng anh cả lập sổ đỏ và chuyển nhượng sổ đỏ cho người khác rồi bỏ đi lúc nào ba mẹ và anh em tôi không hề hay biết. Tôi phải làm gì để cho ba mẹ tôi có chỗ thờ cúng ông bà, liệt sĩ. Tôi xin cảm ơn!

tranh chấp nhà thờ cúng liệt sỹ ?

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo thông tin bạn cung cấp, chúng tôi chưa thể xác định được mảnh đất đó các con trong gia đình có đứng tên hay không. Nếu chỉ do bố mẹ đứng tên, tức bố mẹ có toàn quyền quyết định. Nếu là tài sản của cả gia đình thì buộc phải được sự đồng ý của tất cả các anh em.

Theo Luật Đất đai 2013 thì trường hợp, nhà thờ đó thuộc sở hữu của cả gia đình, như vậy, trong trường hợp này, bản giấy tờ để lại ngôi nhà không có hiệu lực, vì chưa có sự đồng ý của 2 người còn lại trong gia đình. Căn cứ Điều 102 Bộ luật Dân sự năm 2015:

"Điều 102. Tài sản chung của các thành viên hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân

1. Việc xác định tài sản chung của các thành viên hộ gia đình, quyền, nghĩa vụ đối với tài sản này được xác định theo quy định tại Điều 212 của Bộ luật này.

2. Việc xác định tài sản chung của các thành viên tổ hợp tác, quyền, nghĩa vụ đối với tài sản này được xác định theo quy định tại Điều 506 của Bộ luật này.

3. Việc xác định tài sản chung của các thành viên của tổ chức khác không có tư cách pháp nhân, quyền, nghĩa vụ đối với tài sản này được xác định theo thỏa thuận của các thành viên, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác."

Xét trường hợp, nhà đó thuộc quyền sở hữu của bố mẹ. Trong trường hợp này, bạn phải xác định được là hợp đồng tặng cho hay là di chúc. Do thông tin bạn cung cấp, chưa đủ dữ kiện để chúng tôi xác định (phụ thuộc vào nội dung của giấy tờ mà anh trai bạn viết). Do đó, chúng tôi sẽ tư vấn cho bạn hai trường hợp sau:

Thứ nhất, xét giấy tờ anh trai bạn viết mang bản chất của hợp đồng tặng cho. Trong trường hợp này, phải xác định xem, ý kiến của bố mẹ bạn. Bố mẹ bạn có biết hay không? Có bị anh bạn lừa dối để kí vào giấy đó hay không. Nếu như bố mẹ bạn bị anh bạn lừa dối thì hợp đồng vô hiệu theo quy định tại Điều 122, 131 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

"Điều 122. Giao dịch dân sự vô hiệu

Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác."

Thứ hai, nếu xét theo bản chất là di chúc, thì việc làm của anh trai bạn là sai vì bố mẹ bạn chưa mất, do đó, chưa mở thừa kế theo quy định tại Điều 611 và Điều 630 Bộ luật Dân sự năm 2015. Mặt khác, nội dung di chúc đã bị người anh cả sửa đổi, việc anh trai bạn kí không được coi là người làm chứng. như vậy, trong trường hợp này di chúc không hợp pháp.

Từ những phân tích trên, có thể thấy, hành vi của anh trai bạn đã vi phạm các quy định của pháp luật. Như vậy, để bảo vệ quyền và lợi ích của mình bạn nên tiến hành khởi kiện ra Tòa án. Tòa án có thẩm quyền giải quyết là Tòa án cấp huyện, nơi cư trú của bị đơn.

>> Tham khảo ngay: Tư vấn xử lý tranh chấp đất chưa có sổ đỏ và xây dựng trái phép trên đang đất tranh chấp?

6. Xin tư vấn để không bị tranh chấp nhà ở sau này?

Kính chào Luật Minh Khuê, tôi có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Gia đình tôi, gồm có tám người (tính luôn cha mẹ tôi) ở nhà chung cư lầu 3 tại quận 5, ở từ trước năm 1975. Đến nay, anh em tôi có nhà ở riêng, em út tôi mời cha mẹ về nhà riêng của chú ấy để ở, cha mẹ tôi hơn 70 tuổi. Nhà chung cư tại quận 5 thì tôi cùng vợ và 2 đứa con đang ở. Tình trạng nhà đang thuê của Nhà nước, đang thiếu tiền nhà hơn 15 năm, cha tôi đứng tên. Hiện nay, tôi đang ở và mong muốn trả hết tiền thuê nhà từ trước cho đến nay. Vậy tôi phải làm như thế nào để không bị tranh chấp sau này? Tôi xin chân thành cảm ơn.

Người gửi: T.Đ

Xin tư vấn để không bị tranh chấp nhà ở sau này ?

Luật sư tư vấn đất đai trực tuyến qua tổng đài, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chung cư mà hiện tại gia đình bạn đang sử dụng là căn nhà thuê của Nhà nước, do cha bạn đứng tên. Để đảm bảo quyền lợi cũng như tránh cho việc xảy ra tranh chấp sau này, bạn cần có những giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đứng tên bạn phù hợp với quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, người đang đứng tên thuê căn nhà chung cư này là cha bạn, để có thể tiến hành các bước tiếp theo, trước tiên bạn cần làm thủ tục thuê lại. Chuyển tên người thuê nhà từ cha bạn sang tên bạn.

Sau khi thuê lại, bạn có thể làm thủ tục xin cấp sổ đỏ theo quy định của Luật Đất đai 2013.

Thủ tục cấp giấy sở hữu căn hộ chung cư:

Theo quy định của pháp luật thì điều kiện xin đề nghị cấp giấy sở hữu căn hộ chung cư được quy định như sau:

- Phải thanh toán đầy đủ tiền ghi trong Hợp đồng mua bán căn hộ chung với nhà đầu tư (thanh toán hợp đồng mua bán với nhà đầu tư);

- Đề nghị nhà đầu tư cấp đơn yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư;

- Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với nhà đầu tư..

Nếu bạn đáp ứng đủ các điều kiện trên đây, thì bạn được làm hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu chung cư.

Hồ sơ xin đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu chung cư gồm có:

- 01 bản gốc, 01 bản phô tô Hợp đồng mua bán với nhà đầu tư (01 bản lưu tai cơ quan thuế);

- 01 bản gốc, 01 bản phô tô Hợp đồng mua bán với nhà đầu tư (01 bản lưu tai cơ quan địa chính);

- 02 bản chứng thực chứng minh thư, hộ khẩu của người đề nghị cấy giấy (bao gồm những người đứng tên trong Hợp đồng mua bán);

- 02 tờ khai Lệ phí trước bạ, 03 tờ khai thuế thu nhập cá nhân (chủ tài sản kê khai hoặc người được uỷ quyền).

Toàn bộ hồ sơ xin đề nghị cấp giấy quyền sở hữu căn hộ chung cư nộp tại Văn phòng Đăng ký đất và nhà (cấp Huyện) nộp và làm thủ tục kê khai nộp thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan Nhà nước.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê