Sau khi nhận sổ hồng, tôi đã yêu cầu người bán đến phòng công chứng lập hợp đồng mua bán sang tên. Tuy nhiên đến nơi ho không ký tên vì ho không chịu đóng phí trước bạ và thuế TNCN theo thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc đã ký trước đó. Chúng tôi đạ xảy ra tranh chấp và họ không đồng ý ký sang tên căn hộ nữa. Vì vậy chúng tôi phải sử dung hợp đồng ủy quyền để tiến hành các thủ tục sang tên và đã hoàn tất thủ tục nhận số với tên của tôi. Vậy: Với việc làm trên tôi có vi phạm pháp luật và có rủi ro gì hay không? Chúng tôi có phải trả lại số tIền giữ lại cho họ hay không khi họ không thực hiện đúng các cam kết? Hiện giờ tôi không có số tài khoản để thanh toán vì họ không liên lạc với tôi nữa. Tôi phải làm gì để bảo đảm quyền lợi và nghĩa vụ của mình trong tình huống này. Cám ơn sự tư vấn của các anh chị.

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật dân sự của công ty luật Minh Khuê.

Giải quyết tranh chấp về lối đi chung

Luật sư tư vấn luật dân sự gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

Bộ luật dân sự năm 2005

2. Luật sư tư vấn:

Căn cứ vào Điều 589 Bộ luật Dân sự 2005 như sau:

Theo quy định tại Ðiều 589 Bộ luật Dân sự, hợp đồng ủy quyền chấm dứt trong các trường hợp sau đây:

- Hợp đồng ủy quyền hết hạn;

- Công việc được ủy quyền đã hoàn thành;

- Bên ủy quyền, bên được ủy quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng theo quy định tại Ðiều 588 của Bộ luật này;

- Bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền chết, bị Tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc là đã chết.

Bên cạnh đó, Điều 144 quy định như sau:

Điều 144. Phạm vi đại diện

1. Người đại diện theo pháp luật có quyền xác lập, thực hiện mọi giao dịch dân sự vì lợi ích của người được đại diện, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

2. Phạm vi đại diện theo ủy quyền được xác lập theo sự ủy quyền.

3. Người đại diện chỉ được thực hiện giao dịch dân sự trong phạm vi đại diện.

4. Người đại diện phải thông báo cho người thứ ba trong giao dịch dân sự biết về phạm vi đại diện của mình.

5. Người đại diện không được xác lập, thực hiện các giao dịch dân sự với chính mình hoặc với người thứ ba mà mình cũng là người đại diện của người đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Như vậy, trong trường hợp của bạn: bên bán nhà đã làm hợp đồng ủy quyền cho bạn làm mọi thủ tục giấy tờ để sang tên nhà, mà hợp đồng này đã được công chứng, và không xuất hiện yếu tố nào làm chấm dứt hợp đồng ủy quyền như quy định tại Điều 589 đã trích ở trên. Tuy nhiên, trong giao dịch này bạn đã nhân danh bên bán nhà để thực hiện giao dịch với chính mình, điều này là vi phạm quy định của pháp luật dân sự, cụ thể là vi phạm khoản 5 Điều 144 Bộ luật Dân sự 2005.

Hậu quả việc làm của bạn có thể dẫn tới là như sau:

Điều 145. Hậu quả của giao dịch dân sự do người không có quyền đại diện xác lập, thực hiện

1. Giao dịch dân sự do người không có quyền đại diện xác lập, thực hiện không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với người được đại diện, trừ trường hợp người đại diện hoặc người được đại diện đồng ý. Người đã giao dịch với người không có quyền đại diện phải thông báo cho người được đại diện hoặc người đại diện của người đó để trả lời trong thời hạn ấn định; nếu hết thời hạn này mà không trả lời thì giao dịch đó không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với người được đại diện, nhưng người không có quyền đại diện vẫn phải thực hiện nghĩa vụ đối với người đã giao dịch với mình, trừ trường hợp người đã giao dịch biết hoặc phải biết về việc không có quyền đại diện.

2. Người đã giao dịch với người không có quyền đại diện có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hoặc hủy bỏ giao dịch dân sự đã xác lập và yêu cầu bồi thường thiệt hại, trừ trường hợp người đó biết hoặc phải biết về việc không có quyền đại diện mà vẫn giao dịch.

Như vậy, chỉ trong trường hợp bên bán nhà đồng ý thì việc sang tên sổ hồng căn nhà của bạn mới có hiệu lực.

Đối với việc thực hiện hợp đồng mua bán nhà: Nếu như trong hợp đồng có điều khoản phạt về việc vi phạm nghĩa vụ khi thực hiện hợp đồng, bạn có thể giữ lại số tiền phạt như đã thỏa thuận, phần còn lại phải thanh toán nốt cho bên bán; trường hợp không có thỏa thuận phạt hợp đồng, bạn phải thanh toán nốt 50 triệu đồng cho bên bán theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng. Đối với thiệt hại mà bạn phải gánh chịu do bên bán không thực hiện nghĩa vụ, bạn có quyền yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại. Nếu các bên không thể thỏa thuận với nhau, bạn có thể nhờ chính quyền địa phương can thiệp hòa giải, hoặc khởi kiện tại Tòa án dân sự để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Luật sư Tư vấn pháp luật dân sự.