1. Khi nào chuyển mục đích sử dụng đất mà không phải xin phép ?

Chuyển mục đích sử dụng đất là việc cơ quan Nhà nước xem xét và cho phép Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất chuyển từ mục đích sử dụng này sang mục đích sử dụng khác theo nhu cầu của người sử dụng đất và theo quy định của Luật Đất đai.

Luật sư phân tích:

Trong việc chuyển mục đích sử dụng đất, có hai trường hợp bao gồm: chuyển mục đích sử dụng đất phải thực hiện việc xin phép và chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép. Trường hợp, chuyển mục đích sử dụng đất không cần phải xin phép được quy định như sau:

1. Căn cứ để chuyển mục đích sử dụng đất:

Điều 52 Luật đất đai 2013 có quy định các căn cứ để chuyển mục đích sử dụng đất

- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

2. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép:

Khoản 1 Điều 12 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT Quy định chi tiết nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật Đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành luật Đất đai, có quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:

- Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;

- Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm;

- Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm;

- Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở;

- Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.

3. Trình tự thủ tục đăng ký biến động đất đai:

Theo đó, người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện đăng ký biến động đất đai như sau:

Bước 1: Người có nhu cầu nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền

* Hồ sơ đăng ký biến động ( Khoản 2 Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT) bao gồm:

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận

* Cơ quan có thẩm quyền đăng ký biến động : là Văn phòng đăng ký đất đai

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có nhu cầu nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả. Trường hợp đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Ủy ban nhân dân cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 2: Tiếp nhận và xử lý hồ sơ

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận vào Đơn đăng ký; xác nhận mục đích sử dụng đất vào Giấy chứng nhận; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có); trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Bước 3: Trả kết quả

Kết quả giải quyết thủ tục hành chính phải trả cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết, trừ trường hợp phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính với đất.

Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến thủ tục hành chính thì việc trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện sau khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định; trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm thì trả kết quả sau khi người sử dụng đất đã ký hợp đồng thuê đất; trường hợp được miễn nghĩa vụ tài chính liên quan đến thủ tục hành chính thì trả kết quả sau khi nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền xác định được miễn nghĩa vụ tài chính;

Trên đây là một số vấn đề liên quan và trình tự thủ tục thực hiện việc đăng ký biến động đất đai. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.6162 để được giải đáp. Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Thời hạn của loại đất quy định trong bảng giá đất ? Quy định về mua bán các loại đất

2. Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất như thế nào ?

Kính gửi Luật Minh Khuê, Tôi hiện đang ở tại xã tỉnh Đồng Nai. Hiện tại tôi có 1 khu đất rộng 5365m2 đất nông nghiệp và muốn chuyển 1000m2 sang đất phi nông nghiệp cho công ty thuê. Xin Luật Minh Khuê tư vấn trình tự, thủ tục và các mức phí phải thực hiện theo pháp luật hiện hành ?
Mong nhận được hồi âm từ hãng Luật Xin chân thành cảm ơn! Trân trọng.

Luật sư tư vấn:

Nội dung của bạn là chuyển đối mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. Trước khi chuyển mục đích sử dụng đất bạn phải xin phép cơ quan có thẩm quyền

+ Các trường hợp chuyển mục đích phải xin phép, căn cứ Luật đất đai 2013:

“Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Việc bạn chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất ở phải thực hiện xin phép. Bạn cần thực hiện theo trình tự, thủ tục như sau:

- Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ, gồm có:

+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).

+ Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận vào Đơn đăng ký; xác nhận mục đích sử dụng đất vào Giấy chứng nhận; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có); trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Ngoài ra, việc bạn chuyển mục đích sử dụng đất thuê trong quỹ đất công ích của xã, phường thì bạn sẽ phải căn cứ theo bản quy hoạch và chính sách của địa phương mình.

Mức phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất:

Đối với hộ gia đình, cá nhân:

a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tạiKhoản 6 điều 103 Luật đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

c) Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụngđất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết địnhchuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang Giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

d) Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai của người sử dụng đất sang đất ở thì căn cứ vào nguồn gốc nhận chuyển nhượng để thu tiền sử dụng đất theo mức quy định tại Điểm a, Điểm b, Điểm c Khoản này.

>> Xem thêm:  Tư vấn thủ tục trích lục hồ sơ đất đai?

3. Tư vấn chuyển đổi mục đích sử dụng đất ?

Kính chào Luật Minh Khuê, Tôi có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Tôi xây nhà cấp 4 không phép tại xã Tân An Hội, Củ Chi năm 2007. Nhà đã được cấp số nhà, Giấy tờ nhà (sổ đỏ) ghi mục đích sử dụng là đất trồng cây lâu năm.
Nay tôi làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng là đất ở. Phòng tài nguyên môi trường Củ Chi trả lời đất tôi đang ở là đất ở nông thôn nhưng không lên thổ cư được là do đường tự chừa (trên đường này có 4 căn nhà).
1. Tôi thắc mắc sao trên sổ đỏ của tôi ghi là đường đất, giờ lại nói là đường tự chừa. Bên Phòng tài nguyên môi trường Củ Chi trả lời là đường đất nguồn gốc tự chừa nhưng lúc tôi mua miếng đất này thì thấy ghi rõ hiện trạng là đường đất. Tôi đặt câu hỏi là có loại đường này không ?

2. Giờ tôi phải làm sao để chuyển mục đích sử dụng đất mình đang ở ?

Rất mong nhận được sự trả lời của luật sư!

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Người gửi: N.N. Thien

Tư vấn thủ tục thành lập

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Trả lời:

Trước hết, có thể thấy rằng trong hệ thống các văn bản pháp luật về đất đai hiện nay không có quy định nào nói về loại "đường tự chừa". Vì vậy, theo như bạn trình bày, chúng tôi giải quyết theo hướng đường đất là lối đi chung.

Theo quy định của pháp luật hiện hành, cụ thể là tại điểm k, khoản 2 Điều 89 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội thì:

Điều 89. Đối tượng và các loại giấy phép xây dựng

2. Công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm:

k) Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;"

Như vậy, trường hợp bạn đã xây ngôi nhà cấp 4 ở xã Tân An Hội trước đây được xác định là nhà ở riêng lẻ, thì không cần phải xin giấy phép xây dựng.

Tuy nhiên, theo quy định của Luật Nhà ở hiện hàng thì một trong những hành vi bị nghiêm cấm là xây nhà ở trên khu vực không phải là đất ở. Việc bạn xây nhà trên đường đất là lối đi chung như vậy là trái quy định của pháp luật. Về trường hợp này, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai quy định như sau:

Điều 22. Việc xử lý, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01 tháng 07 năm 2014.

1. Trường hợp sử dụng đất lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng sau khi Nhà nước đã công bố, cắm mốc hành lang bảo vệ hoặc lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè sau khi Nhà nước đã công bố chỉ giới xây dựng hoặc lấn, chiếm đất sử dụng cho mục đích xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, công trình công cộng khác thì Nhà nước thu hồi đất để trả lại cho công trình mà không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất đã lấn, chiếm.

Trường hợp đã có điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt mà nay diện tích đất lấn, chiếm không còn thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng; không thuộc chỉ giới xây dựng đường giao thông; không có mục đích sử dụng cho trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp và công trình công cộng khác thì người đang sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật."

Theo như quy định trên, vì bạn đã xây nhà ở trên đường đất là trái quy dịnh của pháp luật, nên đối với diện tích đường đất như trên bạn sẽ không được chứng nhận quyền sử dụng đất hay quyền sở hữu nhà ở. Trường hợp này bạn cần phải đến Phòng tài nguyên Môi trường Củ Chi để tìm hiểu về việc diện tích đường đất bạn đã xây dựng nhà ở trên có còn thuộc vào diện hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng hay thuộc chỉ giới xây dựng đường giao thông nào không. Nếu không thuộc vào các trường hợp này, tức là con đường này hiện nay không còn mục đích sử dụng chung nào nữa thì bạn có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất này.

Thứ hai, khi thỏa mãn điều kiện trên, bạn có thể chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định về Chuyển mục đích sử dụng đất :

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng."

Như vậy, dựa trên quy định trên, trường hợp của bạn là chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp và phải làm các thủ tục cần thiết để được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất của bạn được thực hiện như sau:

+ Hồ sơ bao gồm: Tờ khai đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất (sổ đỏ và giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước đây bạn đã mua; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất thuộc lối đi chung đã xác định như trên)

+ Cơ quan tiếp nhận hồ sơ: Phòng Tài nguyên và Môi trường Củ Chi

+ Về nghĩa vụ tài chính: Theo quy định của pháp luật, trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất của bạn phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, bao gồm lệ phí trước bạ và tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của Phòng Tài nguyên và Môi trường (50% nhân với mức chênh lệch - theo quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP)

Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi đối với vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng!

>> Xem thêm:  Luật sư tư vấn thủ tục, chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất miễn phí qua điện thoại

4. Căn cứ để thẩm định hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất ?

Thưa luật sư! Mong Luật sư tư vấn giúp! Gia đình tôi hiện có mảnh đất trồng cây lâu năm với diện tích 180m2; gia đình tôi muốn chuyển nhượng mảnh đất này theo 2 trường hợp sau:
1. Chúng tôi xin chuyển mục đích sử dụng đất diện tích trên từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở đô thị (gia đình tôi ở Thị trấn huyện) sau đó chuyển nhượng cho người khác.
2. Hoặc nếu gia đình chúng tôi chuyển nhượng đất trồng cây lâu năm thì người nhận chuyển nhượng có được phép chuyển mục đích sử dụng đất này sang đất ở đô thi hay không?
Vậy xin hỏi, Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện căn cứ vào đâu để thẩm định hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất của gia đình tôi trước khi trình UBND cấp huyện ký cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Mong sớm nhận được ý kiến tư vấn của Quý Công ty Luật Minh Khuê. Xin chân thành cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Căn cứ để Phòng tài nguyên môi trường Huyện thẩm định hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất của gia đình bạn được quy định Luật đất đai năm 2013 như sau:

- Quy định của Luật đất đai về điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất:

Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định cuatr pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

- Về nội dung thẩm định:

Thông tư 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất quy định về văn bản thẩm định như sau:

Điều 7. Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Nội dung văn bản thẩm định về điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai gồm:

a) Xác định loại dự án đầu tư và đối tượng phải áp dụng điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

b) Đánh giá về mức độ đáp ứng điều kiện ký quỹ, điều kiện về năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư, điều kiện về không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.

Như vậy, có thể căn cứ vào đây để xác định những nội dung mà Phòng tài nguyên môi trường Huyện tiến hành thẩm định hồ sơ của gia đình bạn.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Có thể chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất ở (đất thổ cư) hay không ?

5. Tư vấn gia hạn quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất ?

Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi cần tư vấn như sau: Vào năm 2004,gia đình tôi có mua một mảnh đất ruộng thời hạn sử dụng đất đến năm 2015 (không ghi ngày tháng cụ thể).

Sau đó, có dự án quy hoạch làm đường, gia đình tôi được bồi thường một phần đất trong quy hoạch còn khoảng 96 mét vuông. Đến năm 2005, đất nhà tôi lại bị rơi vào trong quy hoạch cây xanh (quy hoạch bị treo cho đến hiện nay là 2015). Tôi thấy xung quanh những hộ cũng bị rơi vào quy hoạch giờ cũng đã xây cất nhà lên hết rồi.

Cho tôi hỏi, giờ là năm 2015 rồi, vậy gia đình tôi được phép gia hạn quyền sử dụng đất không? Thủ tục như thế nào? Đất nhà tôi được quyền chuyển mục đích sử dụng đất không? Vì nhà tôi đang có ý định xây nhà.

Trân trọng cảm ơn.

Người gửi: G.L

Tư vấn gia hạn quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất ?

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi số: 1900.6162

Trả lời:

1. Việc gia đình bạn có được phép tiếp tục gia hạn quyền sử dụng đất không và thủ tục gia hạn sử dụng đất

Liên quan đến trình tự, thủ tục khi hết thời hạn sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được quy định tại Điều 74 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn luật đất đai quy định như sau:

1. Tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ngoài khu công nghệ cao, khu kinh tế và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều này có nhu cầu gia hạn sử dụng đất thì thực hiện theo quy định sau đây:

a) Trước khi hết hạn sử dụng đất tối thiểu là 06 tháng, người sử dụng đất có nhu cầu gia hạn sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị gia hạn sử dụng đất.
Trường hợp điều chỉnh dự án đầu tư mà có thay đổi thời hạn hoạt động của dự án thì nộp hồ sơ đề nghị gia hạn sử dụng đất sau khi có văn bản của cơ quan có thẩm quyền về việc điều chỉnh dự án đầu tư;

b) Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm định nhu cầu sử dụng đất; trường hợp đủ điều kiện được gia hạn thì giao Văn phòng đăng ký đất đai gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định gia hạn quyền sử dụng đất; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất; chuyển hồ sơ cho Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện đăng ký.

Đối với trường hợp xin gia hạn sử dụng đất mà phải làm thủ tục đăng ký điều chỉnh dự án đầu tư thì việc thẩm định nhu cầu sử dụng đất được thực hiện đồng thời với việc thực hiện thủ tục đăng ký điều chỉnh dự án đầu tư.

Trường hợp dự án đầu tư có điều chỉnh quy mô mà có thay đổi thời hạn hoạt động của dự án thì thời hạn sử dụng đất được điều chỉnh theo thời gian hoạt động của dự án;

c) Người sử dụng đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp, chứng từ đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp được gia hạn sử dụng đất cho cơ quan tài nguyên và môi trường;

d) Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm xác nhận gia hạn sử dụng đất vào Giấy chứng nhận đã cấp; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã;

đ) Đối với những trường hợp không đủ điều kiện được gia hạn sử dụng đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường thông báo cho người sử dụng đất và làm thủ tục thu hồi đất theo quy định.

2. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao, công nhận, nhận chuyển quyền sử dụng đất, khi hết thời hạn sử dụng đất thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại Khoản 1 Điều 126 và Khoản 3 Điều 210 của Luật Đất đai mà không phải làm thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất.

3. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân quy định tại Khoản 2 Điều này có nhu cầu xác nhận lại thời hạn sử dụng đất trên Giấy chứng nhận thì thực hiện theo trình tự, thủ tục như sau:

a) Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị xác nhận lại thời hạn sử dụng đất;

b) Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất kiểm tra hồ sơ, xác nhận hộ gia đình, cá nhân đang trực tiếp sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp mà chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai;

c) Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ; xác nhận thời hạn được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại Khoản 1 Điều 126 và Khoản 3 Điều 210 của Luật Đất đai vào Giấy chứng nhận đã cấp; chỉnh lý, cập nhật vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Trường hợp của bạn nêu trên thì bạn có quyền nộp đơn đề nghị gia hạn sử dụng đất trước khi hết hạn sử dụng là 06 tháng và gởi đến Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện nơi có đất tọa lạc để được xem xét gia hạn. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm định nhu cầu sử dụng đất; Nếu đủ điều kiện được gia hạn thì giao Văn phòng đăng ký đất đai gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; Trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định gia hạn quyền sử dụng đất; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất; chuyển hồ sơ cho Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện đăng ký.

Người sử dụng đất phải nộp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, kèm theo chứng từ đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính cho cơ quan Tài nguyên và Môi trường; Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm xác nhận gia hạn sử dụng đất vào Giấy chứng nhận đã cấp; Trao Giấy chứng nhận cho người được cấp. Thời hạn sử dụng đất được gia hạn là 50 năm (Theo quy định tại Điều 126 Luật Đất đai năm 2013).

Như vậy, theo quy định trên nếu như mảnh đất của bạn không thuộc trường hợp được nhà nước trực tiếp giao đất mà chỉ được thuê đất (do bạn không nói cụ thể mảnh đất của gia đình bạn có nguồn gốc từ việc thuê đất hay được nhà nước giao đất) thì nếu như bạn có nhu cầu tiếp tục sử dụng mảnh đất đó thì bạn hoàn toàn có quyền làm hồ sơ trong thời hạn 6 tháng trước khi hết hạn sử dụng đất để có thể được xin gia hạn thời hạn sử dụng đất.

Còn nếu như mảnh đất của gia đình bạn được nhà nước trực tiếp giao đất thì bạn sẽ không cần phải làm thủ tục như trên nữa mà đương nhiên theo quy định tại điều 126 và 201 luật đất đai 2013 bạn sẽ được tiếp tục sử dụng mảnh đất đó trong khoảng thời gian bằng với thời gian được nhà nước giao đất trước đó

Bạn cần căn cứ tình hình cụ thể của mình để có thể tự xác định được thủ tục cũng như các bước xin gia hạn thời hạn sử dụng đất đúng đắn nhất theo quy định của pháp luật

2. Gia đình bạn có được chuyển mục đích sử dụng đất không

Điều 49 Luật đất đai năm 2013 quy định về việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất như sau:

Điều 49. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

3. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều này.

4. Khi kết thúc kỳ quy hoạch sử dụng đất mà các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất chưa thực hiện hết thì vẫn được tiếp tục thực hiện đến khi quy hoạch sử dụng đất kỳ tiếp theo được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt.

5. Chính phủ quy định chi tiết việc tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Theo quy định trên bạn cần phải xem xét xem ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất đã có kế hoạch sử dụng đất cấp huyện chưa để có được câu trả lời chính xác nhất. Vì nếu như ủy ban nhân dân huyện chưa có kế hoạch sử dụng đất thì bạn sẽ được thực hiện các quyền của người sử dụng đất (trong đó có quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất)

Còn nếu như ủy ban huyện đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì gia đình bạn sẽ không được xây mới nhà và phải tiến hành chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp với quy hoạch kế hoạch đã phê duyệt nên nếu như gia đình bạn thuộc trường hợp này sẽ không được xây dựng nhà mới

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi. Rất cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty chúng tôi!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất nhà ở?