Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật Đất đai của Công ty luật Minh Khuê

 

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý: 

Luật đất đai năm 2013

2. Luật sư tư vấn:

Khi tôi đến văn phòng công chứng làm thủ tục nhận chuyển nhượng, trong hợp đồng chuyển nhượng văn phòng công chứng chỉ ghi 350m2 đất nông nghiệp đã cấp, diện tích đất ở chưa cấp thì bên văn phòng không ghi vào hợp đồng. Tôi có thắc mắc tại sao không ghi 400m2 đất ở chưa cấp vào hợp đồng thì đại diện bên văn phòng công chứng trả lời rằng "diện tích đất ở chưa cấp thì không thể ghi trên hợp đồng, sau này chị (tôi) xin xét cấp sau". Vì vậy tôi không thắc mắc nữa. Nhưng đến khi tôi đề nghị bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất đo giao đất thì tôi mới phát hiện ra diện tích đất chuyển nhượng cho tôi không tiếp giáp với quốc lộ 27 như lúc đầu đã thỏa thuận, mà chỉ là thửa đất nông nghiệp diện tích 350 m2 theo sổ (sau lưng diện tích dất ở) không có đường đi. Cũng xin nói thêm mảnh đất 750m2 trên là không tách thửa theo trên giấy CNQSDĐ cấp ngày 2/11/2004. Bên chuyển nhượng không giao diện tích đất đúng như giấy CNQSDĐ mà đưa ra một tờ giấy CNQSDĐ khác nửa với diện tích là 525m2 đất ở đô thị do UBND huyện Đơn Dương cấp ngày 10/6/2004 có cùng tờ bản đồ và cùng số thửa với giấy CNQSDĐ của tôi. Vậy tôi xin hỏi những nội dung sau:

-  Vị đại diện bên văn phòng công chứng giải đáp thắc mắc của tôi như vậy có đúng hay không?

-  Đất ở và đất nông nghiệp chưa tách thửa 350m2 có được chuyển nhượng hay không?

>> Xem thêm:  Luật sư tư vấn thủ tục mua bán, chuyển nhượng đất đai, nhà ở

-  Giấy CNQSDĐ cấp ngày 2/11/2004 cấp chồng lên diện tích đất đã cấp tạo điều kiện cho kẻ lừa đảo chiếm đoạt của tôi một số tiền trên 2 tỷ, vậy trách nhiệm thuộc về cơ quan nào?

-  Hợp đồng chuyển nhượng do văn phòng công chứng kí vào ngày 24/12/2013 và UBND huyện Đơn Dương đã làm thủ tục chuyển nhượng ngày 8/1/2014 nội dung như sau: thửa đất 1300 tờ bản đồ số 9 diện tích 350m2 đất đã chuyển cho (tôi) … hợp đồng chuyển nhượng được văn phòng công chứng công chứng số 7743 vào ngày 24/12/2013. Sau khi tôi phát hiện ra bên chuyển nhượng đã xin cấp 525m2 đất ở trước giấy CNQSDĐ của tôi 5 tháng và đã thế chấp ngân hàng và giải thích với tôi rằng ông đã nhầm vị trí đất và xin viết giấy nhận nợ lại số tiền ông đã lấy của tôi và đã quá hạn rất lâu nhưng ông khất nhiều lần không trả, hiện giờ ông đã công bố bể nợ. Hành vi trên có được xem là lừa đảo hay không? Trong trường hợp này tôi nên làm gì để đòi lại quyền lợi cho mình?

2.1. Về lời giải thích của văn phòng công chứng "đất chưa có sổ đỏ thì không được công chứng chuyển nhượng":

Theo thông tin bạn cung cấp thì chúng tôi không hiểu rõ bạn làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại văn phòng công chứng vào thời điểm nào (bên trên bạn ghi nhận chuyển nhượng năm 2004, phần dưới bạn ghi hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng vào ngày 24/12/2013)

Hiện tại Luật đất đai 2013 đã có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2014, tuy nhiên thời điểm xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên trước ngày luật này có hiệu lực nên văn bản được áp dụng trong trường hợp của bạn vẫn là Luật đất đai năm 2003. Căn cứ vào Điều 66 Nghị định 84/2007/NĐ-CP có quy định:

"1. Kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2008, người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận mới được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Trường hợp trước ngày 01 tháng 11 năm 2007 người sử dụng đất đã nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận theo đúng quy định của pháp luật mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận và người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai thì vẫn được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất".

Như vậy, thời điểm trước ngày 01/01/2008 thì đất đai chưa có sổ đỏ vẫn có thể được chuyển nhượng. Kể từ sau ngày 01/01/2008 thì người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử đụng đất mới được chuyển nhượng. Vì vậy, nếu như thời điểm bạn lập hợp đồng chuyển nhượng tại Văn phòng công chứng là năm 2013 thì công chứng viên không công chứng phần đất chưa có sổ đỏ trong hợp đồng chuyển nhượng là đúng theo quy định của pháp luật.

2.2.  Đất ở và đất nông nghiệp chưa tách thửa 350m2 có được chuyển nhượng hay không?

Theo quy định tại điểm c, khoản 1 Điều 117 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003 thì trước khi thực hiện thủ tục hành chính đối với việc thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với một phần thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận thì phải tiến hành thủ tục hành chính đối với việc tách thửa.

Đối chiếu với các quy định trên thì trước khi công chứng Hợp đồng chuyển nhượng một phần thửa đất, người chuyển nhượng phải tiến hành thủ tục tách thửa theo quy định. Ngoài ra, việc tách thửa còn phải tuân thủ điều kiện về diện tích tối thiểu được tách theo quy định tại Điều 17 Nghị định 84/2007/NĐ-CP. Diện tích tối thiểu đối với từng loại đất, từng địa phương do UBND cấp tỉnh, thành phố quy định.

Tuy nhiên, thực tế hiện nay có một số Phòng tài nguyên môi trường quận, huyện không yêu cầu người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục tách thửa trước khi công chứng chuyển nhượng một phần thửa đất.

>> Xem thêm:  Dịch vụ công chứng, tư vấn luật đất đai uy tín, chuyên nghiệp

2.3. Giấy CNQSDĐ cấp ngày 2/11/2004 cấp chồng lên diện tích đất đã cấp tạo điều kiện cho kẻ lừa đảo chiếm đoạt của tôi một số tiền trên 2 tỷ, vậy trách nhiệm thuộc về cơ quan nào?

Việc cấp sai Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc trách nhiệm của cơ quan nào trước hết cần phải xác định việc cấp GCN là do sai sót kỹ thuật, không nắm vững thông tin thửa đất, không thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa hay do hành vi gian dối của cá nhân nào đó...

Nếu như cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Phòng tài nguyên môi trường có sai sót trong việc cấp GCN thì phải có trách nhiệm đính chính lại GCN, trường hợp các cán bộ phòng Tài nguyên môi trường có những sai phạm thì tùy từng trường hợp cụ thể có thể bị xử lý truy cứu trách nhiệm hình sự, xử lý hành chính hoặc xử lý kỷ luật.

2.4. Hành vi của bên chuyển nhượng có phải là lừa đảo chiếm đoạt tài sản không?

Theo thông tin bạn cung cấp thì bên chuyển nhượng có hành vi gian dối làm cho bạn nhầm lẫn về đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng, sau đó xin viết giấy vay nợ số tiền bạn đã trả nhưng hiện nay khất nợ nhiều lần mà không trả. Hành vi này có thể cấu thành tội Lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo quy định tại Điều 139 Bộ luật hình sự năm 1999 (sửa đổi, bổ sung năm 2009), theo đó:

"Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác có giá trị từ hai triệu đồng đến dưới năm mươi triệu đồng hoặc dưới hai hai triệu đồng nhưng gây hậu quả nghiêm trọng hoặc đã bị xử phạt hành chính về hành vi chiếm đoạt hoặc đã bị kết án về tội chiếm đoạt tài sản, chưa được xoá án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến ba năm hoặc phạt tù từ sáu tháng đến ba năm".

Trong trường hợp này bạn có thể trình báo với cơ quan công an để tiến hành điều tra, xác minh hành vi này có phạm tội hay không.

Trong trường hợp cơ quan công an xác định không cấu thành tội phạm thì bạn có thể khởi kiện ra Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu để bảo đảm quyền lợi của mình và đòi lại tiền đã giao cho bên chuyển nhượng.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi.  Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai về công chứng hợp đồng mua bán đất, gọi:  1900.6162  để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Dịch vụ tư vấn xin cấp sổ đỏ (sổ hồng), sang tên nhà đất

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Thực trạng liên quan đến hợp đồng ủy quyền đất đai