Người gửi: P.T.H

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật đất đai  của công ty luật Minh Khuê.

Tư vấn chuyển quyền sử dụng đất từ tay người bán đã mất ?

Luật sư tư vấn luật đất đai  gọi: 1900.6162

Trả lời:

Công ty Luật Minh Khuê đã nhận được câu hỏi của anh. Cảm ơn anh đã quan tâm và gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Vấn đề của anh chúng tôi giải đáp như sau:

Căn cứ pháp lý

Bộ luật dân sự 2005;

Luật đất đai 2013;

Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết  thi hành một số điều của luật đất đai 2013.

>> Xem thêm:  Quy hoạch xây dựng theo quy định mới nhất ? Có được phép xây nhà trên phần đất quy hoạch ?

Nội dung

Trường hợp của anh là gia đình anh đã mua đất của gia đình này từ năm 2000. Nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, nay người bán đất đã mất chỉ còn lại người chồng và không có con cái. 

 Trường hợp 1 : Nếu như diện tích đất mà gia đình anh mua đang có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo quy định của tại điều 637 Bộ luật dân sự 2005 về thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại. 

"Điều 637. Thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại

1. Những người hưởng thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản do người chết để lại, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

2. Trong trường hợp di sản chưa được chia thì nghĩa vụ tài sản do người chết để lại được người quản lý di sản thực hiện theo thoả thuận của những người thừa kế.

3. Trong trường hợp di sản đã được chia thì mỗi người thừa kế thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại tương ứng nhưng không vượt quá phần tài sản mà mình đã nhận, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

4. Trong trường hợp Nhà nước, cơ quan, tổ chức hưởng di sản theo di chúc thì cũng phải thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại như người thừa kế là cá nhân".

Trong trường hợp này, nếu như người vợ đã chết thì người chồng có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ do người chết để lại. Tức là gia đình bạn sẽ yêu cầu người chồng thực hiện nghĩa vụ sang tên cho gia đình bạn đối với diện tích đất mà gia đình anh đã mua. Vì theo quy định tại điểm c, khoản 1 điều 99 Luật đất đai 2013 thì gia đình bạn sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

>> Xem thêm:  Năm 2021, xây nhà lấn, chiếm đất công có bị phạt không ?

"Điều 99. Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ";

Về hồ sơ: 

- Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

 - Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dung đất ( bản gốc); 

- Giấy xác nhận quyền thừa kế của người chồng do UBND xác nhận;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho gia đình bạn;
- Biên lai ghi nhận nộp thuế sử dụng đất;
- Chứng minh nhân dân photo, sổ hộ khẩu photo của các bên.

>> Xem thêm:  Mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại mới nhất năm 2021

Sau khi hoàn tất hồ sơ gia đình anh sẽ gửi xuống phòng đăng ký đất đai  cấp huyện để thực hiện thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình bạn.
Trường hợp hai: Nếu mảnh đất này chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà gia đình anh đã mua từ năm 2000 thì gia đình anh vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 điều 101 Luật đất đai 2013.

"Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất".

Như vậy, nếu như gia đình bạn đã sử dụng đất từ thời điểm mua là từ năm 2000 đến nay, được UBND cấp xã xác nhận là sử dụng ổn định lâu dài, đất không có tranh chấp thì gia đình anh sẽ đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thời điểm xác định đất xử dụng ổn định lâu dài đối với gia đình anh trong trường hợp này căn cứ vào điểm h, khoản 2 điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP 

"Điều 21. Căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định

2. Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau đây:

h) Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan";

Khi đã được UBND cấp xã xác nhận đất sử dụng lâu dài, ổn định không có tranh chấp và gia đình bạn phải làm đơn đề nghị UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, đã xử dụng ổn định, lâu dài. Sau đấy, gia đình bạn sẽ làm hồ sơ gửi lên văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất . Hồ sơ gồm có:

- Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất ( theo mẫu 04/ĐK).

- Đơn xác nhận của UBND cấp xã về việc đất sử dụng ổn định, lâu dài, không có tranh chấp;

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

- Biên lai xác nhận gia đình anh nộp thuế sử dụng đất ( nếu có);

- Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu photo của gia đình anh. 

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật về đất đai và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Trân trọng./.

BỘ PHẬN TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI 

>> Xem thêm:  Chủ thể quyền sử dụng đất là gì ? Khái niệm về chủ thể quyền sử dụng đất