1. Tư vấn giải quyết tranh chấp nhà ở được thế chấp tại ngân hàng ?

Kính chào Luật Minh Khuê, Tôi có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Bác tôi có 1 căn nhà cầm cố ngân hàng không có tiền trả, tôi đứng ra trả gốc chưa trả lãi số tiền đó, bây giờ ngân hàng vẫn giữ sổ vì tôi chưa trả lãi nhưng các con của bác tôi đứng ra kiện đòi tài sản của vợ bác tôi vì bà đã mất (sổ đỏ vẫn đứng tên bác tôi). Vậy cho tôi hỏi bây giờ căn nhà đó sẽ được giải quyết như thế nào? Và nếu tôi xin ngân hàng cho tôi lấy lại số tiền để ngân hàng phát mại căn nhà đó thì liệu ngân hàng có đồng ý không?

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Người gửi: P.Q.H

>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo như nội dung thư mà bạn trình bày, hiện nay căn nhà vẫn đang được thế chấp tại ngân hàng và chưa được trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì chưa thực hiện các nghĩa vụ vay tài sản. Trong trường hợp chưa được ngân hàng tiến hành giải chấp thì tài sản là căn nhà sẽ không được tiến hành các giao dịch bán, trao đổi, tặng cho theo hay chia thừa kế quy định của Bộ luật Dân sự 2015:

"Điều 320. Nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản

1. Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.

2. Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.

3. Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.

4. Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

5. Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.

6. Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật này.

7. Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền huỷ hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.

8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này."

Do đó, các con của bác bạn không có quyền kiện đòi tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nếu chưa được giải chấp tại ngân hàng.

Giả sử trong trường hợp các con của bác bạn tiến hành trả nợ đầy đủ cho ngân hàng và lấy lại được tài sản thì sẽ có hai trường hợp xảy ra:

Thứ nhất: nếu căn nhà là tài sản chung vợ chồng của hai bác bạn theo quy định của Luật hôn nhân và gia đình 2014 thì các con của bác bạn chỉ có quyền yêu cầu chia tài sản thừa kế là phần tài sản tương ứng với phần tài sản của vợ bác bạn (đã mất) trong khối tài sản chung. Tài sản thừa kế có thể được chia theo di chúc hoặc theo pháp luật theo quy định của Bộ luật dân sự 2015. Phần tài sản của bác bạn, những người này không có quyền yêu cầu chia.

Thứ hai: nếu căn nhà là tài sản riêng của bác bạn thì những người con không có quyền yêu cầu chia tài sản của bác bạn.

Về vấn đề nếu bạn xin ngân hàng cho bạn lấy lại số tiền để ngân hàng phát mại căn nhà đó thì liệu ngân hàng có đồng ý không?: điều này hoàn toàn phụ thuộc vào quyết định của bên ngân hàng và mức độ rủi ro mà ngân hàng đánh giá đối với khoản vay này. Thông thường để đảm bảo thu hồi tiền đã cho vay, ngân hàng sẽ không đồng ý trả lại khoản tiền vay mà bạn đã trả. Tuy nhiên, bạn có thể yêu cầu bên có nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng hoàn trả lại số tiền mà bạn đã thực hiện nghĩa vụ thay cho họ. Nếu họ không hoàn trả, bạn có thể khởi kiện ra tòa án có thẩm quyền để được bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp.

>> Tham khảo ngay: Tư vấn giải quyết tranh chấp nhà đất thừa kế trong gia đình ?

2. Hướng dẫn giải quyết tranh chấp nhà ở cửa của vợ trước và vợ thứ hai khi chồng chết ?

Xin chào luật sư, bố mẹ tôi ly hôn năm 1987, thời gian sống với nhau mẹ tôi có mua căn nhà của nhà nước nhưng viết giấy tay với người bán, giờ tờ giấy mua bán nhà không còn. Có 2 người con chung, 1 theo mẹ đi nơi khác, 1 ở với bố. Sau khi ly dị mẹ tôi đồng ý để căn nhà cho bố ở để nuôi con nhưng 4 năm sau người con theo ở với mẹ, bố có vợ 2 và có 1 người con chung với vợ 2. Nhà vẫn là nhà thuê của nhà nước và mẹ tôi không trà tiền thuê nhà vì không sống ở đó. Nay bố tôi đã chết và 1 người con chung với vợ cũ cũng qua đời, mẹ tôi muốn quay lại đòi phân chia tài sản là căn nhà trước hôn nhân với vợ 2. Xin hỏi luật pháp việt nam quy đình như thế nào về việc tranh chấp này ?
Chân thành cảm ơn.
- C.P

3. Nhờ tư vấn giải quyết tranh chấp nhà ở theo quy định của pháp luật ?

Thưa quý luật sư, tôi muốn nhờ tư vấn trường hợp của tôi như sau: cha mẹ tôi tranh chấp căn nhà với người bà con. Tôi cũng sống trong căn nhà đó từ bé, có tên trong sổ hộ khẩu. Do công việc tôi làm ăn xa, không biết sự việc kịp thời. Tòa sơ thẩm xử ngày 25/02/2018 nhưng không thông báo cho tôi biết. Vậy tòa có làm trái luật không ? Tôi phải làm gì để đảm bảo quyền lợi của mình. (vụ án nay đã lên đến giai đoạn phúc thẩm do bên kia họ kháng cáo).
Cám ơn quý luật sư và công ty luật Minh Khuê.
- K.M.Đ

4. Tranh chấp nhà ở là di sản thừa kế ?

Ngôi nhà tôi đang ở hiện tại là do ông nội tôi để lại, mà ông nội lại được thừa kế bởi ông cố. Trong cùng thời gian đó ông cố có 3 người con, 2 gái 1 trai. Ông cố có chia nhà cho 3 người con và ông nội tôi được chia căn nhà to nhất nhưng thời đó không có di chúc gì chỉ là nói miệng thôi và ông cố có để lại bằng khoán nhà cho ông nội tôi. Sau khi ông nội tôi mất và ba tôi có đi làm lại hồ sơ nhà cửa thì hiện nay nhà tôi đã có sổ hồng do ba tôi đứng tên.

Nhưng gần đây 1 số người con của 2 bà cô (em của ông nội tôi) lại đến và tranh chấp nhà chúng tôi đang ở và đòi chúng tôi phải chia đều tiền nếu có bán nhà với lý do là nhà chung của ông cố để lại. Họ cũng có làm đơn kiện lên tòa án quận để bắt buộc gia đình tôi phải chấp nhận yêu cầu. Xin nói thêm là gia đình tôi ở ngôi nhà này trước cả năm 1975, ba tôi được sinh ra và lớn lên ở đây hiện nay ba tôi đã đc 60 tuổi rồi.

Tôi xin luật sư tư vấn giùm tôi là ngôi nhà này là của gia đình chúng tôi 1 cách hợp pháp phải không? Nếu họ kiện lên tòa án thì phần thắng của chúng tôi là bao nhiêu? Vì gia đình tôi không biết phải làm thế nào nên nhờ luật sư tư vấn để gia đình chúng tôi có thể giữ được tài sản của mình.

Tôi xin thành thật cảm ơn.

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi 1900.6162

Trả lời

Theo thông tin bạn cung cấp thì trước khi ông cố bạn qua đời thì có để lại di chúc miệng, để lại cho ông nội bạn ngôi nhà. Theo quy định tại Khoản 1 Điều 629 Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định như sau:

"1. Trường hợp tính mạng một người bị cái chết đe dọa và không thể lập di chúc bằng văn bản thì có thể lập di chúc miệng."

Tuy nhiên di chúc được coi là hợp pháp được quy định tại Khoản 5 Điều 630 Bộ luật dân sự 2015 như sau:

"5. Di chúc miệng được coi là hợp pháp nếu người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng của mình trước mặt ít nhất hai người làm chứng và ngay sau khi người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng, người làm chứng ghi chép lại, cùng ký tên hoặc điểm chỉ. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng thì di chúc phải được công chứng viên hoặc cơ quan có thẩm quyền chứng thực xác nhận chữ ký hoặc điểm chỉ của người làm chứng."

Vì sau khi ông cố bạn qua đời chỉ để lại di chúc bằng miệng, không có người làm chứng và cũng không được ghi chép lại. Như vậy, trong trường hợp này, di chúc miệng không hợp pháp. Theo quy định của pháp luật, trường hợp này thì di sản thừa kế sẽ được chia theo pháp luật. Theo Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015 thì:

"1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản."

Như vậy, những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất sẽ bao gồm ông nội bạn và 2 bà cô(em của ông nội bạn) và những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất khác (nếu có). Mỗi người sẽ được hưởng một phần bằng nhau. Do đó, 2 bà cô bạn kiện đòi chia ngôi nhà của ông bạn là đúng và cả 2 ngôi nhà mà 2 bà cô bạn được hưởng trước đó cũng sẽ được đem chia lại.

Theo như bạn trình bày, hiện nay nhà bạn đã có sổ hồng đứng tên bố bạn, Việc bố bạn được cấp sổ hồng cũng cần phải làm rõ. Bởi trong trường hợp có nhiều người được thừa kế, khi cấp sổ hồng, nếu chưa phân chia thừa kế cho từng người, thì người đại diện của những người được thừa kế sẽ được cấp sổ hồng; trong sổ hồng phải ghi nhận nội dung này. Sổ hồng sẽ được cấp riêng cho một người được thừa kế, nếu những người được thừa kế khác từ chối nhận di sản theo đúng các quy định của pháp luật.

>> Tham khảo ngay: Tư vấn và phân tích vụ việc khởi kiện giải quyết tranh chấp đất?

5. Chưa đủ luật xử lý tranh chấp nhà chung cư ?

Trong hai tháng qua, TP HCM xảy ra gần chục vụ tranh chấp chưa có hồi kết trong nhiều chung cư. Theo các chuyên gia, một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng lộn xộn này là do hệ thống luật còn thiếu và nhiều kẽ hở. Ghi nhận của VnExpress.net trong hai tháng 10-11, tại Sài Gòn đã diễn ra ít nhất 7 vụ lộn xộn dẫn đến xung đột và tranh chấp trong nhà chung cư. Tình hình này hiện chưa được giải quyết dứt điểm.

Mới đây, ngày 16/11, hàng chục khách hàng mua chung cư Orient (quận 4, TP HCM) đã ký vào đơn đề nghị được đối thoại với chủ đầu tư về các vấn đề phát sinh khi sử dụng tòa nhà. Trong đó, câu chuyện chủ đầu tư lấy ý kiến xây dựng 4 căn penthouse trên sân thượng chung cư bị nhiều khách hàng phản đối gay gắt.

Trước đó một tuần, ngày 8/11, chung cư Mỹ Phước (quận Bình Thạnh) xảy ra chuyện lạ, xe của cư dân bị đưa ra khỏi tầng hầm. Nguyên nhân, chủ đầu tư, Công ty cổ phần xây dựng số 5 cho rằng toàn bộ diện tích công cộng: hệ thống kỹ thuật từ điện, nước, thang máy… nằm trong tầng hầm là tài sản riêng của doanh nghiệp, không bàn giao lại cho cư dân.

Ngày 22/10, chung cư New Saigon (huyện Nhà Bè) diễn ra cuộc đối thoại "nảy lửa" giữa cư dân và chủ đầu tư là Công ty Hoàng Nguyên (thuộc tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai). Tại cuộc họp này, cư dân phàn nàn về tình trạng xuống cấp của tòa nhà, hệ thống phòng cháy chữa cháy chưa nghiệm thu, đồng hồ nước không dùng vẫn quay. Cư dân New Saigon bất bình vì phát hiện một số nội thất trong căn hộ không đúng với hợp đồng.

Đình đám hơn, sự kiện khách hàng giăng cờ, băng rôn phản đối chủ đầu tư tại chung cư Copac ngày 9/10 làm náo loạn một góc đường Tôn Đản, quận 4. Mâu thuẫn xoay quanh việc chủ đầu tư chào mức phí quản lý, dịch vụ cao. Nỗi ấm ức của bà con là cư dân muốn có chỗ đỗ ôtô phải đấu giá. Cư dân Copac cho biết, mức giá khởi điểm để đấu giá chỗ đỗ ô tô là 1,8 triệu đồng một chiếc mỗi tháng.

>> Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.6162

Còn tại chung cư Gia Phú, cư dân và chủ đầu tư tranh chấp nhiều năm nay chưa giải quyết xong, đến ngày 21/10 lại tiếp tục nổ ra tranh cãi. Một thành viên của ban quản trị chung cư Gia Phú nói: "Chúng tôi dù được chính quyền địa phương công nhận nhưng chủ đầu tư là Công ty Trung Nam không bàn giao toàn bộ hạ tầng kỹ thuật của tòa nhà nên ban quản trị bó tay". Cộng đồng cư dân còn phản ánh với VnExpress.net, dù đã nhận nhà ba năm, chủ đầu tư vẫn chưa tiến hành ký hợp đồng mua bán với khách hàng. Các tranh chấp về diện tích chung - riêng: nhà xe, tầng hầm, nhà sinh hoạt cộng đồng... vẫn treo lơ lửng.

Riêng câu chuyện tranh cãi vì chủ quyền căn hộ bị "ngâm" quá lâu so với thỏa thuận trong hợp đồng, hàng loạt chung cư tại các huyện Bình Chánh, quận 5, 8, 9... đều rơi vào tình trạng này khiến cư dân sốt ruột. Thậm chí có trường hợp cư dân khiếu nại và dọa đưa chủ đầu tư ra tòa.

Giảng viên Khoa Luật, Đại học Kinh tế luật Đại học quốc gia TP HCM, Nguyễn Ngọc Sơn nhận định: "Bài toán tranh chấp trong nhà chung cư mãi không giải được một phần vì luật còn nhiều kẽ hở. Các quy định hiện nay cũng chưa đủ để giải quyết vướng mắc của nhà chung cư".

Theo ông Sơn, việc đầu tiên luật cần quy định rõ về việc công bố nhà mẫu khi bán căn hộ chung cư vì mọi yếu tố dẫn đến giao dịch mua bán bắt đầu từ khâu đi xem nhà mẫu. Theo đó, căn hộ mẫu phải đúng với bản chất của nhà thật là sản phẩm thô, không cần thêm các vật trang trí khác vì những thứ này không có trong hợp đồng mua bán. Những đồ nội thất tủ, bàn, ghế, kính tuy đẹp nhưng sẽ khiến khách hàng hoa mắt, không thẩm tra được món hàng có đúng với thỏa thuận ban đầu hay không, dễ dẫn đến khiếu kiện sau này.

Quan điểm của ông Sơn, hiện nay quy định của pháp luật vẫn còn thiếu cơ chế giám sát của nhà nước đối với việc bàn giao căn hộ của chủ đầu tư. Pháp luật quy định chủ đầu tư chỉ được bàn giao nhà khi tất cả các hệ thống kỹ thuật của tòa nhà được hoàn thiện, hoàn công và đạt yêu cầu về chất lượng cũng như đảm bảo an toàn cho cư dân. Tuy nhiên, luật lại không có chế tài, thậm chí cũng không bắt buộc khâu hậu kiểm là một thiếu sót. Bởi lẽ, người bình thường không thể hiểu hết những vấn đề chuyên môn và kỹ thuật, họ thường là người biết sau cùng khi tòa nhà xảy ra sự cố.

Kế đến, chuyên gia này cho rằng, phần lớn những tranh chấp xảy ra do pháp luật chưa đặt ra các cơ chế cụ thể để hỗ trợ ban quản trị nhà chung cư làm việc. Hiện ban quản trị chưa có vị thế, tiếng nói và quyền lực đủ mạnh để có thể đối thoại với chủ đầu tư. Phần lớn tài sản trong chung cư là của cộng đồng cư dân chứ không phải của nhà đầu tư. Ban quản trị là nhóm người bảo vệ quyền lợi cho cư dân. Vì thế họ cần có tiếng nói của chủ sở hữu và cần địa vị hợp lý để đấu tranh cho cộng đồng cư dân về mọi vấn đề liên quan.

Ông Sơn cũng cho rằng, sau một năm đi vào sử dụng mới tổ chức hội nghị nhà chung cư bầu ra ban quản trị là chưa hợp lý. "Một năm theo tôi là quá dài, vì trong 12 tháng không có ban quản trị việc bảo hành, bảo trì căn nhà và quản lý tòa nhà đã trễ. Cần tiến hành bầu ban quản trị càng nhanh càng tốt", ông nói.

Trưởng văn phòng luật sư Gia Linh, Nguyễn Sa Linh nhận xét, các tranh chấp chủ yếu giữa chủ đầu tư nhà chung cư và cư dân từ khi ban hành luật nhà ở đến nay có nhiều kiểu. Đó là tranh chấp khi chủ đầu tư giao nhà chậm, nhà có nội thất, diện tích … không đúng với thỏa thuận; tranh chấp phần sở hữu chung - riêng; các loại phí; việc bảo hành, bảo trì, quản lý vận hành tòa nhà và về giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chậm so với cam kết.

Theo ông Linh, hiện khách hàng và chủ đầu tư có thể căn cứ vào các quy định chung: Bộ luật dân sự, Luật Nhà ở, Nghị định 71 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Thông tư 16 quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71 để giải quyết tranh chấp. Tuy nhiên, ông Linh cho rằng đôi bên chỉ nên dắt nhau ra tòa khi không thể thỏa thuận được.

Các chuyên gia ngành luật và bất động sản phân tích, cần nhìn nhận thị trường căn hộ chung cư dưới góc nhìn của Luật doanh nghiệp và Luật Cạnh tranh. Trong hoàn cảnh thị trường nhà đất đang ảm đạm, môi trường cạnh tranh lại trở nên lành mạnh hơn.

Cụ thể, nguồn cung nhiều hơn, giá cả hợp lý hơn, chủ đầu tư bắt đầu chuyển sang thế chủ động học cách lắng nghe khách hàng. Họ cũng quan tâm đến việc xây dựng hình ảnh doanh nghiệp, ý thức gìn giữ thương hiệu cao hơn trước đây. "Người mua nhà đang dần dần được trả lại sự công bằng, họ có tiếng nói trong việc đối thoại với chủ đầu tư để giành quyền lợi chính đáng trong nhà chung cư", một chuyên gia nhận xét.

>> Tham khảo ngay nội dung: Giải quyết tranh chấp đất khi không có giấy tờ chứng minh ?

6. Hướng dẫn giải quyết tranh chấp nhà ở ?

Xin chào Luật Minh Khuê! Tôi có câu hỏi mong được giải đáp: Anh họ tôi là người con trai cả trong gia đình nhưng anh bị tật từ nhỏ và không được cha mẹ thương, cha mẹ anh ấy có mua 1 mảnh đất nhỏ ngang 1.3x4 từ mẹ tôi và dì có nói là mua nhà cho anh ấy ở, nhưng khi bán đất chỉ ký giấy tay không ai làm chứng.

Bây giờ thì cha anh ấy muốn cho thêm 1 người con và 1 đứa cháu vào ở, tất cả điều ở tuổi trưởng thành, vì hoàn cảnh nhà có 2 vợ chồng và 1 đứa con không có chỗ ở, anh có nói là không cho vào ở vì nhà quá nhỏ, nhưng cha và em gái anh ấy đe dọa là sẽ quăng đồ anh ấy ra ngoài và không cho anh ấy ở. Trong khi đó người cha này còn có 1 căn nhà rộng không ai ở, anh ấy có lên tiếng xin về nhà lớn để anh em tập hợp lại ở trong 1 căn, mỗi tháng trích ra 2 triệu để phụ cấp cha nhưng người cha không chịu nhất quyết đuổi anh ấy và làm đơn ra ủy ban phường can thiệp để đuổi anh ấy đi.

Hiện tại căn nhà nhỏ anh ấy đang ở và căn nhà lớn của cha anh ấy điều do bà Ngoại tui để lại, 3 người đứng tên chung 1 sổ đỏ là mẹ tui và 1 bà dì và cha anh ấy. vậy ông ấy có quyền đuổi anh ấy không? Khi sổ đỏ đứng tên 3 người, mẹ và dì tôi có thể làm gì trong trường hợp này. Vì hoàn cảnh anh ấy rất khổ 2 vợ chồng không đủ sống và lại bị tật từ nhỏ. Mong luật sư giúp đỡ chúng tôi trong hoàn cảnh này gia đình không muốn anh ấy phải bị đuổi và không cho người em và con người em vào ở vì họ rất là kinh khủng chỉ đàn ép anh ấy ?

Cảm ơn Quý luật sư!

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai, gọi: 1900.6162

Trả lời

Theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;"

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước đây đã kí là không có giá trị pháp lý.

Theo như thông tin mà bạn cung cấp, cả 2 căn nhà đều do bà ngoại của bạn để lại và người đứng tên trên sổ đỏ bao gồm: cha của anh họ bạn, dì bạn và mẹ của bạn. Do đó, đây là tài sản thuộc sở hữu chung của cả 3 người họ và thuộc loại sở hữu chung hợp nhất không thể phân chia, các bên có quyền và nghĩa vụ ngang nhau đối với các tài sản này (theo Điều 217 Bộ Luật Dân sự 2015). Theo đó, việc chiếm hữu và sử dụng tài sản này được thực hiện thep quy định của Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

"Điều 210. Sở hữu chung hợp nhất

1. Sở hữu chung hợp nhất là sở hữu chung mà trong đó, phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu chung không được xác định đối với tài sản chung.

Sở hữu chung hợp nhất bao gồm sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia và sở hữu chung hợp nhất không phân chia.

2. Các chủ sở hữu chung hợp nhất có quyền, nghĩa vụ ngang nhau đối với tài sản thuộc sở hữu chung."

"Điều 217. Sử dụng tài sản chung

1. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

2. Các chủ sở hữu chung hợp nhất có quyền ngang nhau trong việc khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản chung, nếu không có thoả thuận khác."

Như vậy, việc quyết định sử dụng căn nhà như thế nào, cho ai ở phải được sự nhất trí và thỏa thuận từ cả 3 người chứ không chỉ phụ thuộc vào quyết định của một mình người bác của bạn. Do đó, việc đuổi anh họ bạn hay để anh họ bạn tiếp tục ở đấy phải được thỏa thuận từ cả 3 người. Nếu các bên không thể thống nhất được việc chiếm hữu, sử dụng tài sản chung thì tài sản phải được chia theo quy định của pháp luật dân sự.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê