Tôi có hỏi phòng công chứng hướng dẫn phải làm mẫu giấy cho 11 nhà còn lại ký tên không mua nhà tôi. Và phải gom hết sổ hồng bản chính tất cả để nộp lên quận đổi sổ mới hết. Tôi hỏi nhưng ko ai cho mượn sổ chính hết. Có cách nào đơn giản dễ dànghay không ? Vì nhà sổ hồng riêng thì chỉ điền tên người mới mua vào trang sau của sổ hồng thôi. Xin luật sư tư vấn giúp. Cảm ơn!

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật dân sự công ty Luật Minh Khuê

Thủ tục mua bán căn hộ chung cư ?

Luật sư tư vấn pháp luật dân sự gọi  1900.1940

 

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý

Luật Nhà ở năm 2014

Bộ Luật Dân sự năm 2005

Nghị định 43/2014/NĐ_CP hướng dẫn thi hành luật đất đai

Thông tư 24/2014/TT_BTNMT quy định về hồ sơ địa chính

2. Nội dung tư vấn

Theo thông tin mà bạn cung cấp, bạn là một trong 12 đồng chủ sở hữu của dãy nhà 12 căn này, mỗi nhà đều có một sổ hồng mang tên hộ của mình cùng với 11 hộ còn lại. Do đó, cả 12 hộ gia đình này đều có quyền sở hữu đối với dãy nhà này, đây là hình thức sở hữu nhiều chủ sở hữu đối với tài sản. Theo quy định tại Điều 214 BLDS:

"Điều 214. Sở hữu chung

Sở hữu chung là sở hữu của nhiều chủ sở hữu đối với tài sản.

Sở hữu chung bao gồm sở hữu chung theo phần và sở hữu chung hợp nhất.

Tài sản thuộc hình thức sở hữu chung là tài sản chung." 

Có thể thấy, trong trường hợp này, mặc dù dãy nhà 12 căn này là tài sản chung của 12 hộ gia đình sống trong 12 căn tuy nhiên, mỗi gia đình đã được chia thành một căn và các quyền sở hữu của họ bị giới hạn trong mỗi căn nhà đó mà không được can thiệp vào các căn của hộ gia đình khác. Do đó, đây là trường hợp sở hữu chung theo phàn theo quy định tại Điều 216 BLDS:

"Điều 216. Sở hữu chung theo phần

1. Sở hữu chung theo phần là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung.

2. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thoả thuận khác." 

Theo thông tin mà bạn cung cấp, bạn muốn bán căn nhà của mình trong dãy nhà 12 căn này. Vấn đề này có liên quan đến việc định đoạt một phần tài sản trong khối tài sản chung, do đó phải tuân thủ quy định về định đoạt tài sản chung theo quy định của BLDS:

"Điều 223. Định đoạt tài sản chung  

1. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

2. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thoả thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.

3. Trong trường hợp một chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua. Trong thời hạn ba tháng đối với tài sản chung là bất động sản, một tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác.

Trong trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn ba tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Toà án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại.

4. Trong trường hợp một trong các chủ sở hữu chung từ bỏ phần quyền sở hữu của mình hoặc khi người này chết mà không có người thừa kế thì phần quyền sở hữu đó thuộc Nhà nước, trừ trường hợp sở hữu chung của cộng đồng thì thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu chung còn lại."

Luật Nhà ở 2014 cũng có quy định tương tự đối với trường hợp mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung. Theo quy định tại khoản 1 Điều 126 Luật Nhà ở, việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu, trường hợp có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu chung khác có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Các chủ sở hữu chung được quyền ưu tiên mua, nếu các chủ sở hữu chung không mua thì nhà ở đó được bán cho người khác.

Căn cứ vào các quy định trên, việc phòng công chứng hướng dẫn bạn phải làm mẫu giấy cho 11 nhà còn lại ký tên không mua nhà là đúng theo quy định của pháp luật. Đây là giấy tờ có giá trị chứng minh việc các chủ sở hữu chung không có nhu cầu mua phần tài sản chung mà bạn định bán này và bạn được quyền bán cho người khác. 

Do căn nhà là một loại bất động sản hay tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, cho nên khi có sự thay đổi về chủ sở hữu thì phải tiến hành đăng ký lại với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để tiến hành cấp đổi giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (tức sổ hồng). Về thủ tục cấp đổi sổ hồng đối với trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung, bạn phải tuân theo quy định của pháp luật đất đai về đăng ký biến động (do việc đăng ký gắn liền với việc chuyển quyền sở hữu nhà ở). Theo quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ_CP, khi thực hiện việc đăng ký biến động tài sản gắn liền với đất thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về đất đai sẽ xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp. Như vậy, để đính chính lại sổ hồng đã cấp cho các gia đình có quyền sở hữu chung đối với dãy nhà 12 căn thì bắt buộc phải nộp lại sổ hồng đã cấp. Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 10 Thông tư 24/2014/NĐ_CP, để đính chính lại giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, bạn phải nộp lại bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

Như vậy, trong trường hợp này bạn cần phải tiến hành thỏa thuận với các chủ sở hữu chung kia để đưa ra giải pháp nhằm nộp lại tất cả sổ hồng bản chính thì mới có thể đính chính được sổ hồng đã cấp mà không có biện pháp nào khác.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số:  1900.1940  hoặc gửi qua email:Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật dân sự - Công ty luật Minh Khuê