1. Chấm dứt hợp đồng thuê nhà thế nào cho đúng với quy định của pháp luật ?

Thưa luật sư, Tôi có thuê nhà trọ hợp đồng là một năm nhưng không công chứng. tiền nhà trả vào đầu tháng.trong hợp đồng có ghi nếu bên nào muốn chấm dứt hợp đồng trước thời hạn phải báo trước một tháng.nay tôi không có điều kiện thuê tiếp tôi đã báo trước mười ngày nhưng chủ nhà bắt tôi phải nộp cả tiền nhà tháng sau .nếu không trả họ sẽ giữ tài sản .vậy xin hỏi luật sư chủ nhà có quyền ép tôi không ?
Tôi xin chân thành cảm ơn.

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc đến Công ty luật Minh Khuê. Câu hỏi của bạn được giải đáp như sau:

Theo dữ liệu bạn đưa ra thì bạn với người chủ nhà đã thỏa thuận nếu bên nào muốn chấm dứt hợp đồng trước thời hạn thì phải báo trước một tháng tuy nhiên bạn chỉ báo trước mười ngày như vậy bạn đã có hành vi trái với sự thỏa thuận giữa hai bên do đó trong trường hợp này bạn phải có trách nhiệm bồi thường.

Mặc dù bạn có hành vi làm trái với sự thỏa thuận giữa các bên nhưng không phải vì thế mà chủ nhà có quyền giữ tài sản của bạn, quyền sở hữu tài sản của bạn được pháp luật bảo vệ, cụ thể Điều 169 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định:

"Điều 169. Bảo vệ quyền sở hữu

1. Quyền sở hữu của cá nhân, pháp nhân và chủ thể khác được pháp luật công nhận và bảo vệ.

2. Không ai có thể bị hạn chế, bị tước đoạt trái pháp luật quyền sở hữu đối với tài sản của mình.

Chủ sở hữu có quyền tự bảo vệ, ngăn cản bất kỳ người nào có hành vi xâm phạm quyền sở hữu của mình, truy tìm, đòi lại tài sản bị người khác chiếm hữu, sử dụng, định đoạt không có căn cứ pháp luật.

3. Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và vì lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân, pháp nhân hoặc của chủ thể khác theo quy định của pháp luật."

Do vậy, nếu người chủ nhà vẫn có ý định giữ tài sản của bạn, bạn có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước xem xét và giải quyết.

Thưa luật sư: tôi có thuê nhà để kinh doanh tiệm bánh,do làm ăn thua lỗ nên tôi không muốn thuê nhà nữa và muốn hủy hợp đồng,tôi thuê nhà một năm nhưng mới sử dụng được 6tháng, trong hợp đồng có ghi trả tiền thuê nhà 6 tháng một,và tôi chưa trả tiền 6tháng tiếp theo,nay tôi muốn huy hợp đồng thì có bị nộp phạt không ?

Điều 425 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định:

"Điều 425. Hủy bỏ hợp đồng dân sự

1. Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.

2. Bên hủy bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc hủy bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

3. Khi hợp đồng bị hủy bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết và các bên phải hoàn trả cho nhau tài sản đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải trả bằng tiền.

4. Bên có lỗi trong việc hợp đồng bị hủy bỏ phải bồi thường thiệt hại."

Như vậy, nếu như bạn hủy bỏ hợp đồng thì bạn phải bồi thường thiệt hại.

Kính gửi luật sư Luật sư cho em hỏi là khi 2 bên chỉ thoả thuận thuê nhà bằng miệng. Chủ nhà muốn lấy lại phải thông báo trước cho mình bao nhiêu ngày? Và chủ nhà có thể tự ý cắt điện nước cuả mình không? Em đóng tiền nhà đầu tháng mà mới đóng được 2 ngày chủ nhà đã đuỗi và bắt buộc em 3 ngày phải dọn nhà đi và chủ nhà đã tự cắt điện nước nhà em. Còn nói trong 3 ngày ko dọn đi sẽ lấy lưới rào nhà em lại

Khoản 4 Điều 132 Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 quy định:

"4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật."

Như vậy, theo quy định pháp luật thì nếu như chủ nhà muốn lấy lại nhà họ phải báo trước cho bạn ít nhất 30 ngày.

Vấn đề cắt điện, nước bạn cần phải xem xét lại trong hợp đồng thuê nhà giữa bạn với chủ nhà.

TÔI CÓ CHO THUÊ MỘT CĂN NHÀ VÀ MỌT MẢNH ĐẤT TRỐNG... THỜI HAN THUÊ LÀ 03 NĂM...ĐẾN NAY CÒN 3THANG NỮA LÀ HẾT HẠN HỢP ĐỒNG, TÔI MỚI PHÁT HIỆN RA LÀ BÊN THUÊ NHA SỮ DỤNG NHÀ KHÔNG ĐÚNG MỤC ĐÍCH THUÊ,GÂY THIỆT HẠI ĐÉN NGÔI NHÀ TÔI CHO THUÊ VÀ MẢNH ĐẤT CHO THUÊ THÌ TOÀN RÁT THẢI RẤT BẨN...VẬY NÊN TÔI MUỐN ĐƠN PHƯƠNG CHẤM DỨT HỢP ĐỒNG...THÌ CÓ ĐC KHÔNG

Khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014 quy định:

"2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;

b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;

d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

g) Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này."

Theo dữ liệu bạn đưa ra thì bên thuê nhà đang sử dụng không đúng mục đích đã thuê do vậy, đối chiếu theo quy định pháp luật trên thì bạn hoàn toàn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà.

Thưa luật sư ! Hiện tại tôi đang công tác tại TP Nam Định, nhưng nhà cửa vẫn đang đi thuê, hộ khẩu của 2 vợ chồng vẫn ở 2 nơi, tôi ở Nghệ An, còn vợ ở dưới huyện của Nam Định, 2 vợ chồng tôi đang thuê nhà tại TP Nam Định. Để thuận tiện cho công việc tôi đang muốn nhập hộ khẩu về nhà vợ và tách riêng ra, thì xin hỏi luật sư tôi cần phải làm những thủ tục gì ạ . Tôi xin chân thành cảm ơn !

Nếu bạn có nhu cầu nhập hộ khẩu vào nhà vợ, bạn cần chuẩn bị một bộ hồ sơ nộp lên cơ quan có thẩm quyền, hồ sơ bao gồm những giấy tờ sau, cụ thể Điều 21 Luật Cư trú số 81/2006/QH11 (Luật Cư trú sửa đổi bổ sung năm 2013 số 36/2013/QH13) quy định:

"Điều 21. Thủ tục đăng ký thường trú

1. Người đăng ký thường trú nộp hồ sơ đăng ký thường trú tại cơ quan công an sau đây:

a) Đối với thành phố trực thuộc trung ương thì nộp hồ sơ tại Công an huyện, quận, thị xã;

b) Đối với tỉnh thì nộp hồ sơ tại Công an xã, thị trấn thuộc huyện, Công an thị xã, thành phố thuộc tỉnh.

2. Hồ sơ đăng ký thường trú bao gồm:

a) Phiếu báo thay đổi hộ khẩu, nhân khẩu; bản khai nhân khẩu;

b) Giấy chuyển hộ khẩu theo quy định tại Điều 28 của Luật này;

c) Giấy tờ và tài liệu chứng minh chỗ ở hợp pháp. Đối với trường hợp chuyển đến thành phố trực thuộc trung ương phải có thêm tài liệu chứng minh thuộc một trong các trường hợp quy định tại Điều 20 của Luật này.

3. Trong thời hạn mười lăm ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền quy định tại khoản 1 Điều này phải cấp sổ hộ khẩu cho người đã nộp hồ sơ đăng ký thường trú; trường hợp không cấp phải trả lời bằng văn bản và nêu rõ lý do."

Điều 27 Luật cư trú năm 2006, sửa đổi, bổ sung năm 2013 quy định về vấn đề vấn đề tách khẩu như sau:

"Điều 27. Tách sổ hộ khẩu

1. Trường hợp có cùng một chỗ ở hợp pháp được tách sổ hộ khẩu bao gồm:

a) Người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ và có nhu cầu tách sổ hộ khẩu;

b) Người đã nhập vào sổ hộ khẩu quy định tại khoản 3 Điều 25 và khoản 2 Điều 26 của Luật này mà được chủ hộ đồng ý cho tách sổ hộ khẩu bằng văn bản.

2. Khi tách sổ hộ khẩu, người đến làm thủ tục phải xuất trình sổ hộ khẩu; phiếu báo thay đổi hộ khẩu, nhân khẩu; ý kiến đồng ý bằng văn bản của chủ hộ nếu thuộc trường hợp quy định tại điểm b khoản 1 Điều này.

3. Trong thời hạn bảy ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền phải trả kết quả giải quyết việc tách sổ hộ khẩu; trường hợp không giải quyết việc tách sổ hộ khẩu thì phải trả lời bằng văn bản và nêu rõ lý do."

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòng để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

>> Tham khảo ngay: Trách nhiệm khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn là gì?

2. Việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà khi chỉ mơi thuê được 5 ngày ?

Xin chào luật sư, hiện tại tôi vừa thuê một căn nhà ở với giá thuê mỗi tháng là 4 triệu đồng và tôi có đặt cọc thêm 4 triệu đồng cộng số tiền tôi đưa cho chủ nhà là 8 triệu đồng, chúng tôi vừa làm hợp đồng thuê nhà viết bằng tay ngày 4/11/2016. Tôi thuê nhà với mục đích là buôn bán nhỏ, nhưng hôm nay tôi muốn trả lại nhà vì việc buôn bán của tôi không thuận lợi.
Tôi làm hợp đồng với chủ nhà 2 năm, tôi vừa đến ở được 5 ngày, nếu tính ngày ký hợp đồng là được 8 ngày. Trong hợp đồng chủ nhà có ghi là nếu một trong 2 bên lấy lại nhà hay trả nhà thì bồi thường gấp 3 lần số tiền thuê nhà tức là phải bồi thường 12 triệu đồng. Chúng tôi vẫn chưa đăng ký tạm trú tạm vắng tại nơi đây và hợp đồng của chúng tôi không có người thứ 3 làm chứng, hợp đồng cũng không có công chứng. Luật sư cho tôi hỏi nếu tôi trả nhà trước thời gian hết hạn hợp đồng thì tôi chỉ mất tiền đặt cọc là 4 triệu đồng hay phải mất 12 triệu đồng như trong hợp đồng viết tay kia ?
Mong được sự tư vấn sớm của luật sư. Xin cảm ơn và trân trọng kính chào.

Việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà khi chỉ mơi thuê được 5 ngày ?

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Căn cứ Luật nhà ở 2014:

"Điều 122. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.

2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

3. Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.

4. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở."

Như vậy hợp đồng thuê nhà ở của bạn có hiệu lực kể từ thời điểm hai bên ký kết. Hợp đồng thuê nhà kể từ ngày luật nhà ở có hiệu lực từ ngày 1/7/2015 không bắt buộc phải công chứng hay có người làm chứng, tại thời điểm ký kết hai bên hoàn toàn tự nguyện và không bị ép buộc hay lừa dối.

Điều 132. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;

b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;

d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

g) Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này.

3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:

a) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

b) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;

c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật."

Căn cứ vào các qui định trên, khi bạn đơn phương chấm dứt hợp đồng với bên thuê thuộc vào các trường hợp tại Khoản 3 - Điều 132 - Luật Nhà ở 2014 và có thông báo trước với bên thuê 30 ngày thì bạn có quyền lấy lại tiền đặt cọc và không phải bồi thường thiệt hại cho bên thuê. Nhưng trường hợp của bạn là do việc kinh doanh không thuận lợi nên bạn muốn chấm dứt hợp đồng, điều này không thuộc vào qui định tại Khoản 3 - Điều 132 - Luật Nhà ở 2014 nên bạn phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại theo quy định trong hợp đồng.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi số: 1900.6162 để được giải đáp. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

>> Tham khảo ngay: Hướng dẫn việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn ?

3. Mức phạt phải chịu khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn ?

Xin chào Luật sư, tôi hiện tại vừa thuê một căn nhà ở với giá thuê mỗi tháng là 4 triệu và tôi có đặt cọc thêm 4 triệu. Tổng cộng số tiền tôi đưa cho chủ nhà là 8 triệu đồng. Chúng tôi vừa làm hợp đồng thuê nhà viết bằng tay ngày 04/02/2017, tôi thuê nhà với mục đích là buôn bán nhỏ. Nhưng hôm nay tôi muốn trả lại nhà vì việc buôn bán không thuận lợi, vì tôi làm hợp đồng với chủ nhà là 2 năm.

Tôi vừa đến ở được 5 ngày nếu tính ngày ký hợp đồng là được 8 ngày. Trong hợp đồng chủ nhà có ghi là nếu một trong hai bên lấy lại nhà hay trả nhà thì bồi thường gấp 3 lần số tiền thuê nhà, tức là phải bồi thường 12 triệu đồng. Chúng tôi vẫn chưa đăng ký tạm trú, tạm vắng tại nơi đây và hợp đồng của chúng tôi không có người thứ 3 làm chứng, hợp đồng cũng không có công chứng.

Luật sư cho tôi hỏi nếu tôi trả nhà trước thời gian hết hạn hợp đồng thì tôi chỉ mất tiền đặt cọc là 4 triệu đồng hay phải mất 12 triệu đồng như trong hợp đồng viết tay kia. Mong được sự trả lời sớm của Luật sư. Xin cảm ơn và trân trọng kính chào.

Mức phạt phải chịu khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn ?

Luật sư tư vấn luật tư vấn pháp luật Dân sự trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Điều 121-Luật nhà ở năm 2014: Hợp đồng thuê nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản. Tuy nhiên, cả trong Luật nhà ở năm 2014 cũng như Bộ luật dân sự năm 2015 đều bỏ quy định hợp đồng thuê nhà có thời hạn từ 06 tháng trở lên phải công chứng, chứng thực so với Bộ luật dân sự năm 2005. Như vậy, hợp đồng mà bạn đã giao kết dù không công chứng, người làm chứng thì vẫn không thuộc trường hợp vô hiệu.

Thời hạn hợp đồng là 02 năm, nay bạn muốn chấm dứt hợp đồng trước thời hạn mà không thỏa thuận được với chủ nhà thì bạn phải thực hiện các nghĩa vụ đã cam kết trong hợp đồng đó là phải chịu các chế tài đã thỏa thuận.

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Theo đó bạn sẽ bị mất số tiền đặt cọc là 4 triệu đồng khi đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn. Đồng thời sẽ phải bồi thường 12 triệu đồng do đây là điều khoản mà hợp đồng quy định. Ngoài ra, nếu trong hợp đồng có điều khoản phạt vi phạm hợp đồng thì bạn sẽ phải chịu.

Trên đây là tư vấn của Luật Minh Khuê về thắc mắc của bạn. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900.6162 để được giải đáp. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

>> Tham khảo thêm: Tư vấn đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà hợp pháp ?

4. Tư vấn cách xử lý vi phạm khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở ?

Thưa luật sư, Tôi hiện tại vừa thuê một căn nhà ở với giá thuê mỗi tháng là 4 triệu và tôi có đặt cọc thêm 4 triệu. Tổng cộng số tiền tôi đưa cho chủ nhà là 8 triệu đồng. Chúng tôi vừa làm hợp đồng thuê nhà viết bằng tay ngày 04/11/2016, tôi thuê nhà với mục đích là buôn bán nhỏ.
Nhưng hôm nay tôi muốn trả lại nhà vì việc buôn bán không thuận lợi, vì tôi làm hợp đồng với chủ nhà là 2 năm, tôi vừa đến ở được 5 ngày nếu tính ngày ký hợp đồng là được 8 ngày. Trong hợp đồng chủ nhà có ghi là nếu một trong hai bên lấy lại nhà hay trả nhà thì bồi thường gấp 3 lần số tiền thuê nhà, tức là phải bồi thường 12 triệu đồng. Chúng tôi vẫn chưa đăng ký tạm trú, tạm vắng tại nơi đây và hợp đồng của chúng tôi không có người thứ 3 làm chứng, hợp đồng cũng không có công chứng.

Luật sư cho tôi hỏi nếu tôi trả nhà trước thời gian hết hạn hợp đồng thì tôi chỉ mất tiền đặt cọc là 4 triệu đồng hay phải mất 12 triệu đồng như trong hợp đồng viết tay kia. Mong được sự trả lời sớm của Luật sư.

Xin cảm ơn và trân trọng kính chào.

>> Luật sư tư vấn pháp luật Dân sự trực tuyến, gọi:1900.6162

Trả lời:

Điều 121 và 122 Luật nhà ở năm 2014 quy định về hợp đồng thuê nhà như sau:

Điều 121. Hợp đồng về nhà ở

Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:

1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;

3. Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

4. Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

5. Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;

6. Quyền và nghĩa vụ của các bên;

7. Cam kết của các bên;

8. Các thỏa thuận khác;

9. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;

10. Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;

11. Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

Điều 122. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.

2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.…

Như vậy, đối với hợp đồng cho thuê nhà thì việc công chứng, chứng thực hay nhờ người làm chứng không phải là điều kiện bắt buộc có hiệu lực của hợp đồng. Chỉ cần hai bên đáp ứng đúng hình thức luật định, nội dung thỏa thuận không trái quy định của pháp luật, đạo đức xã hội, có chữ ký xác nhận của các bên là đủ để hợp đồng thuê nhà có hiệu lực. Do vậy, nếu một trong các bên vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn mà không có lý do chính đáng như sau:

Điều 132. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở...

3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:

a) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

b) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;

c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Về trách nhiệm phải chịu, Bộ luật Dân sự năm 2015 đã quy định như sau:

Điều 428. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng

“1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.

4. Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.

5.Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng

Như vậy, nếu không có các căn cứ theo Khoản 3 Điều 132 Luật nhà ở 2014 thì khi đơn phương chấm dứt hợp đồng, bạn phải thực hiện việc bồi thường theo thỏa thuận mà bạn và chủ nhà đã đồng ý khi ký hợp đồng thuê nhà.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900.6162 để được giải đáp. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

>> Xem thêm: Mẫu biên bản thanh lý hợp đồng thuê nhà mới nhất

5. Tư vấn đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà một cách hợp pháp ?

Thưa luật sư, xin hỏi: Em có ký 1 hợp đồng cho thuê nhà 10 năm cho 1 cá nhân mở trường mn tư (hợp đồng có công chứng). Trong hợp đồng có ghi: giá thuê nhà đã bao gồm các khoản thuế: thuế giá trị gia tăng (GTGT), thuế thu nhập cá nhân (TNCN) cho em và bên thuê nhà đồng ý.

Tuy nhiên bên thuê nhà đã không thực hiện việc đóng thuế cho em. sau khi có công văn của cq thuế yêu cầu em đóng thuế theo qui định, em có làm việc với bên thuê nhà về việc đóng thuế này. bên thuê nhà xác nhận là quên nộp thuế thay em. em và bên thuê nhà có làm biên bản làm việc, 2 bên cùng ký xác nhận là số tiền thuế phát sinh này, bên thuê nhà sẽ đóng thuế cho em và sẽ đóng luôn phần phạt chậm nộp thuế . em muốn hỏi là em có thể căn cứ vào biên bản làm việc này để làm cơ sở pháp lý sau này khi có xảy ra tranh chấp không? hiện tại bên thuê nhà vẫn chưa nộp tiền thuế cho em. em muốn chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà này trước hạn. Em có thể căn cứ vào biên bản làm việc này để làm cơ sở chấm dứt hợp đồng được không ạ?

Em rất mong nhận được sự tư vấn của luật sư. Xin chân thành cám ơn!

Tư vấn đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà một cách hợp pháp ?

Luật sư tư vấn pháp luật dân sự , gọi:1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Biên bản làm việc là hình thức ghi nhận lại sự việc nào đó. Chính vì vậy đây không được coi là hợp đồng. Tuy nhiên, trong nội dung biên bản này lại thể hiện các nội dung như hợp đồng thì có thể coi đó chính là hợp đồng.

Khoản 2-Điều 122-Luật nhà ở năm 2014 quy định: Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Vì vây, khi có tranh chấp bạn hoàn toàn có thể dựa vào biên bản này để khởi kiện.

Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về các trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng trong trường hợp sau:

Điều 428. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng

1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Như vậy, do bên thuê không thực hiện đúng theo cam kết nên bạn hoàn toàn có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng.

Trên đây là tư vấn của Luật Minh Khuê về thắc mạc của bạn. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900.6162 để được giải đáp. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

>> Tham khảo ngay: Hợp đồng thuê nhà có cần công chứng hợp đồng không ? Mẫu hợp đồng thuê nhà và mẫu hợp đồng mua bán nhà ở ?

6. Chủ trọ có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà khi vợ chồng người thuê xảy ra xích mích ?

Xin chào Luật Minh Khuê, tôi có một vấn đề sau mong muốn nhận được tư vấn: Ngày hôm qua, khi vợ chồng tôi xảy ra xích mích tại cửa hàng cà phê của chủ nhà trọ. Tưởng chửng mọi việc xảy ra chỉ là việc gia đình nhưng nào nợ chủ nhà trọ sau đó thông báo với vợ chồng tôi là không cho trọ nữa trong khi hợp đồng thuê nhà vẫn còn 6 tháng.

Tôi yêu cầu giải thích nhưng phía họ không trả lời mà còn cho người theo dõi tôi như thể tôi trộm cắp, giết người. Tôi rất bức xúc nhưng khi gọi cho họ yêu cầu đối thoại thì họ lại bảo rằng chỉ làm việc với chồng tôi (chồng tôi là người Mỹ) bởi nhà đó do chồng tôi thuê trước khi kết hôn với tôi. Thực sự giờ tôi rất bực, miền Bắc trời lạnh mà bị đuổi ra giữa đêm. Vậy Luật sư cho hỏi:

1. Việc đơn phương chấm dứt hợp đồng như vậy có đúng không?

2. Tôi có thể làm việc với chủ nhà trọ không? Nếu không tôi phải làm gì để có thể làm việc với họ?

3. Vợ chồng tôi có thể làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình?

Xin chân thành cảm ơn!

Chủ trọ có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà khi vợ chồng người thuê xảy ra xích mích ?

Trả lời:

Theo thông tin bạn cung cấp, tôi xin đưa ra lời tư vấn như sau:

1. Việc đơn phương chấm dứt hợp đồng như vậy có đúng không?

Hợp đồng thuê nhà giữa chồng bạn với chủ nhà vẫn còn thời hạn 6 tháng nên khi nhà chủ trọ muốn chấm dứt thì sẽ chỉ thực hiện được khi: chồng bạn đồng ý hoặc bạn vi phạm nghiêm trọng hợp đồng thuê nhà hoặc thuộc các trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng.

Theo tình tiết bạn cung cấp thì chủ trọ đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Do vậy, phải căn cứ vào quy định pháp luật hiện hành điều chỉnh nội dung này. Cụ thể:

Luật Nhà ở năm 2014 quy định về đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà như sau:

Điều 132. Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở

1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;

b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;

d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

g) Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này.

Khoản 2 - Điều 129 - Luật nhà ở 2014 quy định như sau:

Điều 129. Thời hạn thuê và giá thuê nhà

2. Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.

Mặt khác, Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định về đơn phương chấm dứt hợp đồng như sau:

Điều 428. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng

1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

.....................................................................................

5. Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.

Như vậy, về nguyên tắc còn thời hạn thuê thì chủ nhà trọ của bạn không có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu không thuộc các trường hợp trên.

Đối chiếu với trường hợp gia đình bạn nhận thấy:

Do hai bên xích mích nên chủ trọ đơn phương chấm dứt hợp đồng. Vấn đề xích mích chỉ là chuyện của gia đình bạn, đó là đời sống riêng tư nên không có ai có quyền can thiệp. Chỉ khi nào mâu thuẫn, xích mích này ảnh hưởng tới khu dân cư mà đã bị lập biên bản tới lần thứ 3 nhưng không có tác dụng thì mới có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng. Hoặc trong hợp đồng có quy định điều khoản chấm dứt hợp đồng khi gia đình có xảy ra xích mích, mâu thuẫn là căn cứ để chấm dứt hợp đồng thì bên cho thuê nhà sẽ có quyền đơn phương chấm dứt. Cho nên, chủ nhà trọ của bạn chấm dứt hợp đồng là trái pháp luật.

2. Tôi có thể làm việc với chủ nhà trọ không? Nếu không tôi phải làm gì để có thể làm việc với họ?

Theo thông tin bạn cung cấp, hợp đồng thuê nhà được ký kết giữa chồng bạn với chủ trọ cho nên trong trường hợp này bạn không thể làm việc được với chủ trọ. Nếu bạn muốn làm việc với chủ trọ thì bắt buộc phải có ủy quyền của chồng bạn cho bạn.

Bộ luật dân sự năm 2015 quy định vấn đề ủy quyền như sau:

Điều 562. Hợp đồng ủy quyền

Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

Như vậy, để có thể làm việc với chủ trọ bạn và chồng bạn cần lập một hợp đồng ủy quyền (hai vợ chồng bạn ký tên) hoặc chồng bạn lập một giấy ủy quyền (chỉ cần chồng bạn ký tên) trong đó cho phép bạn thay mặt trao đổi, làm việc... với chủ trọ. Hiện nay, không có một quy định nào bắt buộc hợp đồng này phải có công chứng hay chứng thực tuy nhiên để đảm bảo tính ràng buộc thì bạn có thể ra văn phòng công chứng, phòng công chứng hoặc Ủy ban xã, phường để làm thủ tục công chứng, chứng thực.

3. Vợ chồng tôi có thể làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình?

Để bảo vệ được quyền lợi của mình, trước hết bạn cần yêu cầu chủ nhà trọ giải thích lý do tại sao lại đơn phương chấm dứt hợp đồng ( bạn có thể trực tiếp trao đổi hoặc yêu cầu trả lời bằng văn bản). Sau đó, nếu họ vẫn không trả lời hoặc giải thích thỏa đáng mà không cho bạn ở nhà thì bạn sẽ có quyền khởi kiện ra Tòa án nhân dân về tranh chấp hợp đồng thuê nhà.

Bộ luật tố tụng hình sự năm 2015 quy định về thẩm quyền giải quyết của Tòa án như sau:

Điều 40. Thẩm quyền của Tòa án theo sự lựa chọn của nguyên đơn, người yêu cầu

1. Nguyên đơn có quyền lựa chọn Tòa án giải quyết tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động trong các trường hợp sau đây:

g) Nếu tranh chấp phát sinh từ quan hệ hợp đồng thì nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi hợp đồng được thực hiện giải quyết;

Như vậy, bạn sẽ nộp đơn ra Tòa án nhân dân nơi hợp đồng được thực hiện.

Trên đây là tư vấn giải đáp thắc mắc của bạn. Nếu còn vướng mắc hoặc trao đổi vui lòng liên hệ 1900.6162 để gặp Luật sư tư vấn hỗ trợ trực tuyến.

Trân trọng!

Bộ phận tư vân pháp luật Dân sự - Công ty Luật Minh Khuê