Bên em cũng không muốn làm khó dễ chủ nhà nên đã đồng ý. Sau đó liên lạc nhiềulần hẹn gặp chủ nhà làm giấy hủy hợp đồng cho thuê nhà, để có thể đi tìm nhà mới và sẽ dựa trên bản hợp đồng đã ký là nếu bên A hủy hợp đồng với bên B thì bên A sẽ phải hoàn trả 2 tháng tiền cộc cộng 2 tháng hủy hợp đồng trước thời gian hết hạn. Nhưng chủ nhà lần lựa việc gặp mặt để hủy hợp đồng và luôn hứa miệng là nếu kiếm đượcnhà thì cứ chuyển đi và làm đúng như hợp đồng đã nói trên. Trong khi nói chuyện với chủ nhà qua điện thoai, bên em có ghi âm lại cuộc nói chuyện để làm bằng chứng vì chủ nhà cứ hẹn lần hẹn lựa ra gặpmặt làm giấy hủy hợp đồng và hứa chắc nếu bên em tìm được nhà có thể dọn đi cũng như sẽ làm đúng với hợp đồng đã ký. Sau khi tìmđược nhà mới, đặt cọc tiền nhà, thì bên em liên lạc với chủ nhà hiện tại thông báo trước một tháng là bên em cuối tháng 7/2015  trả nhà và muốn gặp mặt để xúc tiến nhanh làm giấy hủy luôn. Thì bên chủ nhà (hiện tại) lật ngược lại không chấp nhận vì chưa bán nhà được và bảo chưa ký hợp đồng hủy cho bên em, thì không thể dọn đi. Chủ nhà muốn bên em ở cho đến khi bán được nhà để có thể vẫn thu tiền nhà mỗi tháng và nói suy nghĩ coicó hủy không (nếu trường hợp không ai mua). Còn nếu bên em dọn đi thìbên em mất 2 tháng tiền cọc và 2 tháng tiền bồi thường cho chủ nhàhiện tại. Ngược lại nếuko dọn đi,buộc bên em phải hủy hợp đồng nhà mới và mất số tiền đã đặt cọc. Khi chủ nhà hiện tại bán được nhà thì không cho thuê nữa. Đồngnghĩa nhà chưa mướn được mà phải dọn đi và nhà vừa ký hủy hợp đồng lại mất cọc và người khác sẽ thuê. Em muốn nhờ Luật Sư  giúp em tư vấn, nếu không có giấy tờ hủy hợp đồng nhưng có bằng chứng ghi âm lại việcchủ nhà hủy bằng miêng và  bồihoàn lại như lời đã hứa, thì có thể tố tung được không? Bên em có phạm luật nếu như dọn đi vào cuối tháng 7/2015 này? Nếu tố tụng được sẽ dựa trên điều khoản và mục nào trong bộ luật .

Em xin trân thành cảm ơn quý luật sư! . 

Người gửi: H.T

Câu hỏi được biên tập tư chuyên mục Tư vấn luật dân sự của công ty luật Minh Khuê.

Chủ nhà muốn chấm dứt hợp đồng nhưng không chịu hủy hợp đồng ?

Luật sư tư vấn luật dân sự trực tuyến gọi: 1900 6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc của mình đến công ty chúng tôi. Về thắc mắc của bạn, chúng tôi xin được giải đáp như sau:

 

Căn cứ pháp lý :

Bộ luật dân sự 2005

Nghị quyết số 52/NQ-CP của Chính phủ ngày 10/12/2010 về đơn giản hóa thủ tục hành chính thuộc phạm vi chức năng quản lý của Bộ Tư pháp 

Nội dung tư vấn:

Tại Điều 492 BLDS 2005 có quy định về hình thức của hợp đồng thuê nhà như sau:  

"Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác".

Tuy nhiên, theo Nghị quyết số 52/NQ-CP của Chính phủ ngày 10/12/2010 về đơn giản hóa thủ tục hành chính thuộc phạm vi chức năng quản lý của Bộ Tư pháp đã nêu rõ tại ý a điểm 28 Mục III (các thủ tục hành chính lĩnh vực bổ trợ tư pháp) trong Phụ lục đính kèm như sau: Bãi bỏ quy định bắt buộc công chứng một số hợp đồng, trong đó có hợp đồng thuê nhà ở.
Quy định này được khẳng định trong Thông báo 63/TP-CPCP của Văn phòng Chính phủ về kết luận của Thủ tướng Chính phủ về lộ trình thực thi phương án đơn giản hóa bãi bỏ yêu cầu bắt buộc công chứng hợp đồng về nhà ở và quyền sử dụng đất. Tại Điều 1 của thông báo nêu rõ: tiếp tục thực thi phương án bãi bỏ yêu cầu bắt buộc công chứng đối với các hợp đồng “cho thuê nhà ở” theo Nghị quyết số 52/NQ-CP.

Như vậy, hiện nay, hợp đồng cho thuê nhà ở, không phụ thuộc vào thời hạn thuê là bao lâu đều không bắt buộc phải công chứng. Bạn có thể tự lập hợp đồng cho thuê nhà ở theo thỏa thuận với bên thuê mà không phải công chứng hợp đồng đó.

Việc đơn phương chấm dứt hợp đồng được quy định như sau:

Điều 498. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

1. Bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên thuê có một trong các hành vi sau đây:

a) Không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

b) Sử dụng nhà không đúng mục đích thuê;

c) Cố ý làm nhà hư hỏng nghiêm trọng;

d) Sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà đang thuê mà không có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê;

đ) Làm mất trật tự công cộng nhiều lần và ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường của những người xung quanh;

e) Làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh môi trường.

2. Bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên cho thuê có một trong các hành vi sau đây:

a) Không sửa chữa nhà khi chất lượng nhà giảm sút nghiêm trọng;

b) Tăng giá thuê nhà bất hợp lý.

c) Quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

3. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà phải báo cho bên kia biết trước một tháng, nếu không có thoả thuận khác.

Dựa theo quy định của luật này và dựa trên những điều khoản của hợp đồng thuê nhà thì việc đơn phương chấm dứt sẽ được quy định như trên. Bạn không nói cụ thể về việc đơn phương chấm dứt thì thỏa thuận trong hợp đồng thế nào nên rất khó để chúng tôi có thể tư vấn một cách chính xác cho bạn. 

Tuy nhiên, trong trường hợp phát sinh tranh chấp thì bạn có thể giao nộp những hồ sơ tài liệu có liên quan để xác định ai đúng ai sai. Còn khi tham gia tố tụng thì sẽ giải quyết dựa trên thỏa thuận hợp đồng và vi phạm điều khoản hợp đồng.

Trên đây là thư tư vấn của chúng tôi. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email hoặc qua Tổng đài tư vấn: 1900 6162.

Trân trọng./.

BỘ PHẬN TƯ VẤN LUẬT DÂN SỰ.