Theo hướng dẫn của chủ đầu tư dự án thì Tôi và người muốn mua lại phần góp vốn trên phải ra phòng công chứng thực hiện việc sang nhượng , sau đó Tôi phải đi nộp thuế thu nhập cá nhân . khi hoàn thành xong các thủ tục trên thì Tôi và người mua mới đến công ty để làm thủ tục thanh lý hợp góp vốn cũ và ký hợp đồng góp vốn mới . Khi ấy chủ đầu tư sẽ thu hồi hợp đồng góp vốn cũ , các phiếu thu, hoá đơn của Tôi và ra hợp đồng mới , xuất phiếu thu và hoá đơn VAT mới cho người mua mới .

Quy trình chuyển nhượng mà chủ đầu tư hướng dẫn cho Tôi có đúng hay không ?

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục Tư vấn pháp luật dân sự của Công ty Luật Minh Khuê.

Luật sư tư vấn pháp luật dân sự: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

 

Cơ sở pháp lý:

Thông tư số 16/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng : Quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở

Công văn 2846/TCT-CS xử lý thuế, hóa đơn trong trường hợp khách hàng góp vốn

 -  Bạn có tham gia góp vốn mua miếng đất bằng hợp đồng góp vốn tại 1 dự án khu dân cư tại quận 9 , tp.hcm. Công ty đã thu tiền 80% giá trị hợp đồng và đã xuất hoá đơn VAT cho bạn nhưng hiện dự án này chưa hoàn thành hạ tầng.Nay bạn muốn chuyển nhượng lại cho một khách hàng khác thì phải thực hiện quy trình chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.

- Theo khoản 1 điều 20 Thông tư số 16/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng : Quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở quy định :

" Điều 20. Xử lý các trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở trong dự án phát triển nhà ở, dự án khu đô thị mới, dự án khu du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng

1. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức không có chức năng kinh doanh bất động sản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai sau ngày Nghị định số 71/2010/NĐ-CP có hiệu lực thi hành thì thực hiện theo quy định sau đây:

a) Các bên phải lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở để cơ quan công chứng chứng nhận theo mẫu quy định tại phụ lục số 14 ban hành kèm Thông tư này. Khi đề nghị công chứng, các bên phải xuất trình hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư; nếu chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải xuất trình văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở lần trước;

b) Trên cơ sở văn bản chuyển nhượng hợp đồng được lập theo quy định tại điểm a khoản này, một trong hai bên theo thoả thuận nộp bản sao các giấy tờ (gồm văn bản chuyển nhượng hợp đồng; bản sao biên lai nộp tiền góp vốn, tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư và bản sao hợp đồng mua bán nhà ở ký với chủ đầu tư) cho cơ quan thuế để làm thủ tục thu thuế thu nhập theo quy định của pháp luật. Nếu việc chuyển nhượng hợp đồng thuộc diện được miễn thuế thu nhập thì phải có giấy tờ xác nhận về việc miễn thuế thu nhập của cơ quan thuế;

c) Sau khi đã nộp thuế theo quy định, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chuyển nhượng hợp đồng (gồm: bản sao biên lai thuế thu nhập hoặc giấy tờ chứng minh về việc miễn thuế thu nhập của cơ quan thuế; bản sao hợp đồng mua bán nhà ở ký với chủ đầu tư và bản gốc văn bản chuyển nhượng hợp đồng đã có chứng nhận của công chứng) để chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng này. Trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ của bên nhận chuyển nhượng, chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng và giao lại cho bên nhận chuyển nhượng, chủ đầu tư không được thu bất kỳ một khoản phí nào từ việc chuyển nhượng hợp đồng này.

Kể từ ngày chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng thì chủ đầu tư chấm dứt giao dịch với bên chuyển nhượng hợp đồng và trực tiếp giao dịch với bên nhận chuyển nhượng hợp đồng; bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên chuyển nhượng theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư và được coi là bên mua nhà ở kể từ ngày chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng;

d) Trong trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nhiều lần thì kể từ lần chuyển nhượng thứ hai trở đi, các bên đều phải thực hiện thủ tục theo quy định tại các điểm a, b và điểm c khoản này. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lần sau có trách nhiệm tiếp nhận và lưu giữ các giấy tờ liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng lần trước;

đ) Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lần cuối (là tổ chức, cá nhân có đơn đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở) được đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở thì ngoài các giấy tờ theo quy định của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, chủ đầu tư (hoặc tổ chức, cá nhân đề nghị cấp giấy chứng nhận) phải nộp cho cơ quan cấp giấy chứng nhận các giấy tờ có liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng theo quy định sau đây:

- Hợp đồng mua bán nhà ở được ký giữa chủ đầu tư với bên mua nhà ở lần đầu;

- Giấy tờ xác nhận đã giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản (đối với nhà ở tại các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đã có sàn giao dịch bất động sản) hoặc xác nhận về việc phân chia nhà ở của Sở Xây dựng (đối với trường hợp được phân chia nhà ở) của bên mua nhà lần đầu;

- Văn bản chuyển nhượng hợp đồng có chứng nhận của công chứng, có xác nhận của chủ đầu tư và biên lai nộp thuế thu nhập theo quy định hoặc giấy tờ xác nhận được miễn thuế thu nhập theo quy định.

Trong trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nhiều lần thì người đề nghị cấp giấy chứng nhận lần cuối phải nộp văn bản chuyển nhượng hợp đồng và biên lai thu thuế của các lần chuyển nhượng trước hoặc giấy tờ xác nhận được miễn thuế thu nhập cho cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận theo hướng dẫn tại ví dụ dưới đây:

Ví dụ: Ông B ký hợp đồng mua bán nhà ở với Công ty A theo hình thức mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, trong thời gian chưa nhận bàn giao nhà ở mà ông B chuyển nhượng hợp đồng mua bán này cho ông C thì B và C phải đi làm thủ tục công chứng văn bản chuyển nhượng, ông B nộp thuế thu nhập (nếu có), sau đó đề nghị Công ty A xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng theo quy định tại các điểm a, b và điểm c khoản này; nếu ông C lại chuyển nhượng hợp đồng này cho ông D và ông D lại chuyển nhượng tiếp cho ông E (E là người nhận chuyển nhượng cuối cùng) thì mỗi lần chuyển nhượng, các bên phải đi làm thủ tục theo quy định như trên.

Khi Công ty A (hoặc ông E) đi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở thì phải nộp các giấy tờ có liên quan đến chuyển nhượng hợp đồng cho cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận: hợp đồng mua bán nhà ở ký giữa Công ty A và ông B; 03 văn bản chuyển nhượng hợp đồng có chứng nhận của công chứng và xác nhận của chủ đầu tư kèm theo 03 biên lai thu thuế thu nhập (hoặc giấy tờ xác nhận về việc miễn thuế của cơ quan thuế) cho 03 lần chuyển nhượng (giữa B và C, giữa C và D, giữa D và E); giấy xác nhận đã giao dịch qua sàn giữa Công ty A và ông B (đối với nhà ở tại các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đã có sàn giao dịch bất động sản) hoặc xác nhận phân chia nhà ở của Sở Xây dựng đối với trường hợp ông B được Công ty A phân chia sản phẩm là nhà ở"

- Theo Công văn 2846/TCT-CS xử lý thuế, hóa đơn trong trường hợp khách hàng góp vốn

1. Trường hợp khách hàng góp vốn mua bất động sản là cá nhân chuyển nhượng hợp đồng cho tổ chức, cá nhân khác.

- Tại điểm 2.13 Mục IV Phần B Thôngtư số 129/2008/TT-BTC ngày 26/12/2008 của Bộ Tài chính quy định: “Trường hợp cơsở kinh doanh bất động sản, xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyểnnhượng có thực hiện thu tiền theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng thì khi thu tiền, cơ sở kinh doanh phải lập hóa đơn GTGT.”

Theo đó, trường hợp khách hàng góp vốn mua bất động sản là cá nhân chuyển nhượng hợp đồng cho tổ chức, cá nhân khác; việc chuyển nhượng hợp đồng góp vốn mua BĐS của khách hàng được thực hiệntheo quy định của pháp luật, có hợp đồng chuyển nhượng và khách hàng mới (tổchức, cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng từ khách hàng góp vốn mua BĐS) đượckế thừa lợi ích, nghĩa vụ của khách hàng đã góp vốn thì khi khách hàng mới nộptiền theo tiến độ, cơ sở kinh doanh bất động sản thực hiện xuất hóa đơn giaocho khách hàng mới theo quy định.

- Về thuế thu nhập cá nhân

Căn cứ quy định tại Khoản 4 Điều 3Thông tư số 161/2009/TT-BTC ngày 12/8/2009 của Bộ Tài chính: Trường hợp cơ sở kinhdoanh bất động sản và khách hàng là cá nhân có ký hợp đồng đặt cọc về việc mua(hoặc góp vốn mua) bất động sản, sau đó khách hàng chuyển nhượng quyền và nghĩavụ cho bên thứ ba thì khách hàng phải kê khai, nộp thuế thu nhập cá nhân đốivới hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Việc xác định giá chuyển nhượng,giá mua để làm căn cứ tính thuế TNCN và thủ tục kê khai, nộp thuế thu nhập cánhân được thực hiện theo quy định tại Điều 5, Điều 6 Thông tư số 02/2010/TT-BTCngày 11/01/2010 hướng dẫn bổ sung Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 củaBộ Tài chính hướng dẫn thi hành một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và hướng dẫn thi hành Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 8/9/2008 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật thuế Thu nhập cá nhân

>> Như vậy, Theo quy định của pháp luật bạn phải thực hiện quy trình chuyển nhượng gồm :

1. Bạn và người mua lại ra văn phòng công chứng, công chứng hợp đồng chuyển nhượng bất động sản.

2 Bạn nộp thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng hợp đồng góp vốn bất động sản.

3. Bạn không cần phải thanh lý hợp đồng với chủ đầu tư vì về nguyên tắc hợp đồng trên vẫn còn hiệu lực mà chỉ chuyển quyền sở hữu sang bạn, dựa trên cả hai văn bản là hợp đồng mua bán giữa bạn và chủ đầu tư và văn bản chuyển nhượng hợp đồng giữa bạn và người mua lại có sự xác nhân của chủ đầu tư, nên chủ đầu tư không cần phải ký hợp đồng mới với người mua lại.

 Khi CĐT đã xuất hoá đơn thu tiền theo tiến độ hợp đồng thì Công ty không được quyền hủy hóa đơn cũ lập lại hóa đơn mới , Công ty vẫn phải làm thủ tục chuyển nhượng bất động sản cho bạn để sau khi có chủ quyền thì bạn làm thủ tục kê khai nộp thuế TNCN chuyển nhượng lại cho người mua lại

>> Như vậy, quy trình mà chủ đầu tư hướng dẫn cho bạn là chưa đúng với quy định của pháp luật.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật dân sự.