Không đúng thỏa thuận nên tôi không đồng ý mua và bên bán không chịu trả lại tiền cọc. Hiện tôi đang giữ giấy đỏ của mảnh đất nói trên. Tôi có gửi đơn lên tòa án và đã có 1 phiên hòa giải. Trong phiên hòa giải, bên bán nói đã đưa cho cò đất 10 triệu và chi phí anh ta làm hồ sơ, giờ chỉ trả lại tôi 80 triệu.Thẩm phán phiên hòa giải bảo tôi cũng có 1 phần lỗi do không xem giấy tờ đất (vì lúc đó chủ đất đã thế chấp), không hỏi kỹ về mảnh đất (do quy hoạch mở đường mất hơn 10m chiều dài, phía sau có ao sâu, phần đất liền còn lại khoảng 10 mấy mét không thể cất nhà được). Giờ có 2 phương án: 1. Tiếp tục mua bán, giá cả thương lượng giảm xuống 1 ít. (Tôi không đồng ý vì đất không thể cất nhà) 2. Không tiếp tục mua bán, nhận lại tiền cọc nhưng chỉ 80 triệu do tôi có 1 phần lỗi là không chấp nhận mua dù đến hiện giờ chủ đất vẫn muốn bán và anh ta đã cho cò đất 10 triệu. Thẩm phán bảo anh ta nói bán hết đất và đồng ý giao hết đất là đúng, còn câu "khoảng 90m" trong ngoặc đơn chỉ là ý phụ, giải thích, không ảnh hưởng nhiều. Vì vậy tôi không mua là lỗi của tôi. Vậy, trong trường hợp này tôi có thể nhận lại cọc đủ 100 triệu không vì diện tích đất không đúng thỏa thuận? Chiều dài chỉ còn 1 nửa. Chủ đất bảo đã cho cò đất 10 triệu nhưng không có căn cứ, có thể đòi lại được số tiền đó không? Nếu không thì tôi có thể nhận lại ít nhất 90 triệu chứ sao chỉ 80 triệu. 

Xin trân trọng cảm ơn!

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật Dân sự công ty luật Minh Khuê.

Luật sư tư vấn luật dân sự trực tuyến gọi: 1900.1940

Trả lời:

 

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

Bộ luật dân sự 2005.

2. Nội dung tư vấn:

Theo như thông tin mà bạn cung cấp thì bạn có đặt cọc số tiền 100 triệu để mua 1 mảnh đất trị giá 200 triệu. Trong giấy viết tay, chủ đất có ghi "chiều ngang 15m, chiều dài hết đất (khoảng 90m). Khi ra làm hợp đồng, đất trên giấy đỏ, ngang 15m, dài 1 cạnh 54m, 1 cạnh hơn 60m và không đúng theo như các bên đã cam kết.

Theo quy định tại Điều 122 và 124 Bộ Luật Dân sự (sau đây viết tắt là BLDS) thì thoả thuận về đặt cọc là một giao dịch dân sự. Do đó, việc đặt cọc chỉ có hiệu lực khi có đủ các điều kiện quy định tại Điều 131 BLDS và phải được lập thành văn bản theo quy định tại khoản 1 điều 368 BLDS (có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính).

Trong trường hợp có tranh chấp về đặt cọc mà các bên không có thoả thuận khác về việc xử lý đặt cọc, thì việc xử lý được thực hiện như sau:

+ Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc theo quy định tại Khoản 2 Điều 363 BLDS.

Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

+ Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu thì không phạt cọc. Việc giải quyết tranh chấp về vi phạm hợp đồng hoặc xử lý hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo thủ tục chung.

Như vậy, trong trường hợp nêu trên, bạn đặt cọc 100 triệu đồng để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng. Tuy nhiên, khi tiến hành ký kết hợp đồng bạn mới phát hiện đất trên giấy đỏ, ngang 15m, dài 1 cạnh 54m, 1 cạnh hơn 60m, không khớp với giấy viết tay của chủ đất trước đó. Như vậy, trong trường hợp này, bạn có lỗi trong việc không tìm hiểu chắc chắn về mảnh đất định mua.

Điều 358 Bộ luật Dân sự quy định:

"Điều 358. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác."

Nếu anh từ chối việc giao kết hợp đồng đặt cọc thì số tiền đặt cọc đó sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc. Do đó, trong trường hợp này,hai bên có thể thỏa thuận với nhau về việc trả lại số tiền trên cho anh hoặc thỏa thuận để tiếp tục mua bán mảnh đất đó.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.1940 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Luật sư Dân sự.