Tuy nhiên 1 trong số 5 người con của tôi đã không hợp tác, không chịu ký vào bản ủy quyền cho bố bán nhà. Vậy xin hỏi tôi có thể đứng ra bán căn nhà được không, nếu được thì các thủ tục pháp lý sẽ như thế nào?
Xin trân trọng cảm ơn quí Văn phòng!

Người hỏi: H.Đ.B

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật dân sự của Công ty luật Minh Khuê,

Luật sư tư vấn pháp luật về thừa kế tài sản

Luật sư tư vấn pháp luật dân sự gọi: 1900 6162

Trả lời:

Công ty Luật Minh Khuê đã nhận được câu hỏi của bác. Cảm ơn bác đã quan tâm và gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Vấn đề của bác chúng tôi giải đáp như sau

Căn cứ pháp lý

Bộ luật dân sự 2005;

Luật đất đai 2013

Nội dung

Thứ nhất: hiệu lực của di chúc chung của vợ chồng.

Căn cứ vào điều 663 của bộ luật dân sự quy định về di chúc chung của vợ chồng

"Điều 663. Di chúc chung của vợ, chồng

Vợ, chồng có thể lập di chúc chung để định đoạt tài sản chung".

Theo quy định này thì hiện nay pháp luật đã thừa nhận hình thức di chúc chung của vợ chồng, tuy nhiên, di chúc chung của vợ chồng phải được lập thành văn bản để thể hiện trước pháp luật là ý chí chung của hai vợ chồng.

Hiệu lực di chúc chung của vợ chồng được quy định tại điều 668 của Bộ luật dân sự 

" Điều 668. Hiệu lực pháp luật của di chúc chung của vợ  chồng.

Di chúc chung của vợ, chồng có hiệu lưc từ thời điểm người sau cùng chết hoặc vợ chồng cùng chết".

Căn cứ vào quy định này thì di chúc chung của vợ chồng bác sẽ có hiệu lực vào thời điểm sau cùng khi bác qua đời vì vợ bác đã mất trước ( mất năm 2008).

Di chúc chung của vợ chồng muốn sửa đổi phải có sự đồng ý của người còn lại, tuy nhiên, nếu người kia chết thì người còn lại vẫn có thể sửa đổi, bổ sung, thay thế nội dung của di chúc liên quan đến phần tài sản của mình. Theo như quy định tại khoản 2 điều 664 Bộ luật dân sự.

"Điều 664. Sửa đổi, bổ sung, thay thế, huỷ bỏ di chúc chung của vợ, chồng

2. Khi vợ hoặc chồng muốn sửa đổi, bổ sung, thay thế, huỷ bỏ di chúc chung thì phải được sự đồng ý của người kia; nếu một người đã chết thì người kia chỉ có thể sửa đổi, bổ sung di chúc liên quan đến phần tài sản của mình".

Quy đinh này xuất phát từ quyền tự định đoạt tài sản thuộc sơ hữu của mình của chủ sở hữu, do đó bác có quyền định đoạt tài sản thuộc sở hữu của mình trong khối tài sản chung của vợ chồng cũng như tài sản riêng của bác. Về nguyên tắc, tài sản chung của vợ chồng sẽ đươc chia đôi, bác một na và vợ bác một nửa. Bác sẽ được quyền định đoạt một nửa tài sản kia của mình bằng cách bán hoặc tặng cho hoặc ghi vào nội dung của chi chúc là phần tài sản của bác thì bác sẽ cho ai.

Thứ hai: về quyền bán ngôi nhà của bác.

Hiện tại, bác muốn bán ngôi nhà thuộc sở hữu chung của hai vợ chồng để về sống với con nhưng có một người không đồng ý bán. Để được bán ngôi nhà này cần xác định:

Ngôi nhà này là tài sản chung không thể phân chia, tuy có thể xác định được phần quyền của từng người trong khối tài sản chung nhưng không thể phân chia được cho từng người để có thể nắm giữ từng phần quyền của mình vì khi phân chia như vậy giá trị tài sản không còn nguyên vẹn. Do đó, để bán được tài sản chung thì cần có sự đồng ý của các của các chủ thể còn lại và ủy quyền cho một người đứng ra bán theo như quy định tại điểm b khoản 2 điều 167 luật đất đai 2013

"Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:

a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.

Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;

b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất".

Căn cứ vào quy định này thì ngôi nhà của bác là tài sản không thể phân chia được, do đó nếu như bác muốn bán ngôi nhà thì cần phải được sự đồng ý của tất cả các thành viên còn lại, nếu như một trong số những người con đấy không đồng ý thì bác không thể bán được căn nhà này. 

Tuy nhiên bác có thể thỏa thuận với các người con của mình là giao cho những người con của mình một na giá trị của căn nhà ( vì na còn lại là tài sản của bác theo quy định về chia tài sản chung của vợ chồng) và yêu cầu những người con ký xác nhận đồng ý với giao dịch này, sau đó bác có thể đứng ra bán căn nhà, còn nếu những người con vẫn không đồng ý với cách trên thì bác sẽ không bán được căn nhà. Tuy nhiên bác có thể sửa đổi lại di chúc về phần tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho phù hợp với mong muốn của mình.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật về dân sự và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn luật dân sự.