1. Đã thế chấp tài sản vay vốn ngân hàng thì có thể cho thuê lại được không ?

Thưa luật sư, Xin hỏi: Em có 1 mảnh đất và đã cầm cố tại Ngân hàng để vay tiền làm nhà theo gói hỗ trợ 30.000 tỷ của Chính phủ. Hiện nay có 1 Công ty muốn thuê lại mặt bằng tầng 1 để kinh doanh.

Vậy quý luật sư cho em hỏi em có được phép cho Công ty thuê không (Vì có trường hợp giống em ra xin giấy xác nhận của Ngân hàng thì Ngân hàng trả lời là vay gói hỗ trợ của CP để làm nhà ở thì không được phép cho thuê).

Kính mong quý luật sư tư vấn giúp em. Xin trân trọng cảm ơn!

Đã thế chấp tài sản vay vốn ngân hàng thì có thể cho thuê lại được không ?

Luật sư tư vấn pháp luật dân sự trực tuyến, gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi cho chúng tôi. Vấn đề bạn quan tâm Luật sư Công ty luật Minh Khuê xin trao đổi cụ thể như sau:

Thứ nhất, Bạn cần phải quan tâm đến hợp đồng tín dụng của bạn khi giao kết với ngân hàng có điều khoản nào hạn chế quyền cho thuê, thuê lại, hoặc bán... hay không. Nếu có thì bạn phải tuân thủ thỏa thuận đã được ký kết trong hợp đồng tín dụng.

Thứ hai, Đây là quan hệ pháp luật về thế chấp và nhận thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng và thế chấp tài sản nói chung. Các quy định về thế chấp, nhận thế chấp, quyền và nghĩa vụ của các bên quy định tại Điều 342, 349, 350, 351... Bộ luật Dân sự năm 2005 (Xem thêm: Bộ luật dân sự 2015). Nội dung chi tiết của các điều luật bạn tham khảo phần dưới của bài viết.

Theo các quy định này cụ thể là Khoản 5, Điều 349 Bộ luật Dân sự thì Bên thế chấp:

"Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết".

Trong trường hợp này của bạn thì phía ngân hàng - bên nhận thế chấp đã đồng ý cho bạn được cho người khác thuê một phần mặt bằng - thuộc quyền sử dụng đã được thế chấp. Do vậy bạn được phép cho người khác thuê bạn nhé.

Dưới đây là nội dung chi tiết của một số điều luật liên quan tới sự việc của bạn, mời bạn tham khảo.

Điều 342. Thế chấp tài sản

1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.

Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp.

Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.

Tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản được hình thành trong tương lai.

2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.

3. Việc thế chấp quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 715 đến Điều 721 của Bộ luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan.

Điều 349. Quyền của bên thế chấp tài sản

Bên thế chấp tài sản có các quyền sau đây:

1. Được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc tài sản thế chấp theo thoả thuận;

2. Được đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp;

3. Được bán, thay thế tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh.

Trong trường hợp bán tài sản thế chấp là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh thì quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được hoặc tài sản hình thành từ số tiền thu được trở thành tài sản thế chấp thay thế cho số tài sản đã bán.

4. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý.

5. Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết;

6. Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ, khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.

Điều 350. Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp tài sản

Bên nhận thế chấp tài sản có các nghĩa vụ sau đây:

1. Trong trường hợp các bên thỏa thuận bên nhận thế chấp giữ giấy tờ về tài sản thế chấp thì khi chấm dứt thế chấp phải hoàn trả cho bên thế chấp giấy tờ về tài sản thế chấp;

2. Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký giao dịch bảo đảm xoá đăng ký trong các trường hợp quy định tại các điều 355, 356 và 357 của Bộ luật này.

Điều 351. Quyền của bên nhận thế chấp tài sản

Bên nhận thế chấp tài sản có các quyền sau đây:

1. Yêu cầu bên thuê, bên mượn tài sản thế chấp trong trường hợp quy định tại khoản 5 Điều 349 của Bộ luật này phải chấm dứt việc sử dụng tài sản thế chấp, nếu việc sử dụng làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản đó;

2. Được xem xét, kiểm tra trực tiếp tài sản thế chấp, nhưng không được cản trở hoặc gây khó khăn cho việc sử dụng, khai thác tài sản thế chấp;

3. Yêu cầu bên thế chấp phải cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp;

4. Yêu cầu bên thế chấp áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn tài sản, giá trị tài sản trong trường hợp có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản do việc khai thác, sử dụng;

5. Yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp giao tài sản đó cho mình để xử lý trong trường hợp đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ;

6. Giám sát, kiểm tra quá trình hình thành tài sản trong trường hợp nhận thế chấp bằng tài sản hình thành trong tương lai;

7. Yêu cầu xử lý tài sản thế chấp theo quy định tại Điều 355 hoặc khoản 3 Điều 324 của Bộ luật này và được ưu tiên thanh toán.

Mọi vướng mắc vui lòng trao đổi trực tiếp với đội ngũ luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài: 1900.6162 để được hỗ trợ thêm. Trân trọng./.

2. Tư vấn trường hợp thế chấp sổ đỏ vay vốn ngân hàng ?

Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi cần tư vấn như sau: Tôi có một sổ đỏ khoảng 40m2 tôi muốn vay vốn ngân hàng. Tôi muốn cắm sổ đỏ để vay tiền vốn ngân. Tôi hỏi vay được bao nhiêu ? Lãi suất là bao nhiêu ? Đất nhà tôi là đất thổ cư, có giá trị bán gần 50 triệu 1m2. nhà tôi ở Hà Nội gần trục đường.

Trân trọng cảm ơn.

Người gửi: V.T

Tư vấn trường hợp thế chấp sổ đỏ vay vốn ngân hàng ?

Luật sư tư vấn dân sự về thế chấp, cầm cố tài sản, gọi:1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã đặt câu hỏi cho chúng tôi. Với câu hỏi của bạn, chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Theo như nội dung mà mà bạn trình bày, hiện nay bạn đang có nhu cầu vay vốn ngân hàng bằng việc thế chấp sổ đỏ của mình. Giá trị quyền sử dụng đất của gia đình bạn hiên này trị giá khoảng 2 tỷ vnd. Giá trị của tài sản bảo đảm, cụ thể ở đây là quyền sử dụng đất sẽ được xem là một căn cứ để ngân hàng quyết định mức cấp tín dụng là bao nhiêu. Mức cấp tín dụng có thể là cao hơn, thấp hơn hoặc bằng 2 tỷ phụ thuộc vào quá trình ngân hàng đánh giá khả năng trả nợ của bạn, chính sách ưu đãi của ngân hàng trong từng thời kỳ.

Cụ thể, theo quy định tại điều 93 Luật các tổ chức tín dụng 2010, tổ chức tín dụng phải ban hành các quy định nội bộ sau đây:

"a) Quy định về cấp tín dụng, quản lý tiền vay để bảo đảm việc sử dụng vốn vay đúng mục đích;

b) Quy định về phân loại tài sản có, trích lập và sử dụng dự phòng rủi ro;

c) Quy định về đánh giá chất lượng tài sản có và tuân thủ tỷ lệ an toàn vốn tối thiểu;

d) Quy định về quản lý thanh khoản, trong đó có các thủ tục và các giới hạn quản lý thanh khoản;

đ) Quy định về hệ thống kiểm soát nội bộ và cơ chế kiểm toán nội bộ phù hợp với tính chất và quy mô hoạt động của tổ chức tín dụng;

e) Quy định về hệ thống xếp hạng tín dụng nội bộ;

g) Quy định về quản trị rủi ro trong hoạt động của tổ chức tín dụng;

h) Quy định về quy trình, thủ tục, bao gồm cả nguyên tắc nhận biết khách hàng để bảo đảm ngăn ngừa việc tổ chức tín dụng bị lạm dụng cho các mục đích rửa tiền, tài trợ khủng bố và tội phạm khác;"

Do đó,việc quyết định mức cấp tín dụng là bao nhiêu còn phụ thuộc vào quy định của từng ngân hàng, đặc biệt, mức vay thường là thấp hơn hoặc bằng giá trị tài sản thế chấp để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ của người vay.

Về mức lãi suất cho vay ngắn hạn tối đa bằng đồng Việt Nam theo quy định tại Quyết định 2174/QĐ-NHNN năm 2014 về mức lãi suất cho vay ngắn hạn tối đa bằng đồng Việt Nam của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng vay để đáp ứng nhu cầu vốn phục vụ lĩnh vực, ngành kinh tế theo quy định tại Thông tư 08/2014/TT-NHNN do Thống đốc Ngân hàng nhà nước Việt Nam ban hành ban hành như sau:

"1. Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài (trừ Quỹ Tín dụng nhân dân và Tổ chức tài chính vi mô) áp dụng mức lãi suất cho vay ngắn hạn tối đa bằng đồng Việt Nam là 7%/năm.

2. Quỹ tín dụng nhân dân và Tổ chức tài chính vi mô áp dụng mức lãi suất cho vay ngắn hạn tối đa bằng đồng Việt Nam là 8%/năm."

Như vậy, căn cứ vào quy định trên, các ngân hàng sẽ đưa ra mức lãi suất cho vay cụ thể của mình những sẽ không vượt qua mức 7%/năm.

Đây là mức lãi suất đang được áp dụng hiện nay, bạn cần hết sức lưu ý. Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi với yêu cầu của bạn. Trân trọng./.

3. Tư vấn thủ tục thế chấp sổ đỏ để vay vốn ngân hàng ?

Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi cần tư vấn như sau: Vợ chồng tôi đang chuẩn bị cầm sổ đỏ của bố mẹ để vay vốn ngân hàng nhưng trên sổ đỏ lại ghi là : Hộ ông ( tên bố chồng tôi ), nên Văn phòng công chứng yêu cầu toàn bộ thành viên trong gia đình phải ký xác nhận thì mới đồng ý cho vay.

Gia đình chồng tôi có 4 chị tôi: chị gái đã lấy chồng và tách khẩu, anh trai thứ 3 ( trên chồng tôi) cũng đã tách khẩu, hiện tại trong sổ hộ khẩu chỉ có tên của bố mẹ , vợ chồng tôi, anh trai thứ 2 ( đã ly thân) và 1 đứa cháu (con a th2 ). Vậy cho tôi hỏi:

1. Nếu đi ký xác nhận thì ngoài bố mẹ và vợ chồng tôi ra, còn có những ai?

2. Tại sao người vợ đã ly thân của anh trai không có trong hộ khẩu cũng phải ký ( VPCC yêu cầu thế? )

3. Hoặc có cách nào để tối giản thủ tục giấy tờ không? vì hiện tại anh trai thứ hai ở xa và đã có giấy ủy quyền ký cho bố chồng tôi? chị vợ thì ly thân ( hiện tại ko biết sống ở đâu? )

Trân trọng cảm ơn.

Người gửi: P.T

Tư vấn thủ tục thế chấp sổ đỏ để vay vốn ngân hàng ?

Luật sư tư vấn luật dân sự về thế chấp tài sản, gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Công ty Luật Minh Khuê. Với câu hỏi của bạn chúng tôi xin được trả lời như sau:

Định đoạt tài sản chung của hộ gia đình, Điều 108 Bộ luật dân sự 2005 quy định:

Tài sản chung của hộ gia đình gồm quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, rừng trồng của hộ gia đình, tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên hoặc được tặng cho chung, được thừa kế chung và các tài sản khác mà các thành viên thỏa thuận là tài sản chung của hộ”.

Điều 107 Bộ luật Dân sự quy định:

Chủ hộ là đại diện của hộ gia đình trong các giao dịch dân sự vì lợi ích chung của hộ. Cha, mẹ hoặc một thành viên khác đã thành niên có thể là chủ hộ.”

Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định:

Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”.

Điều 109 Bộ luật Dân sự 2005 quy định:
“1. Các thành viên của hộ gia đình chiếm hữu và sử dụng tài sản chung của hộ theo phương thức thoả thuận.
2. Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản chung khác phải được đa số thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên đồng ý”.

Như vậy, đất được cấp cho hộ gia đình thì thuộc quyền sở hữu chung của tất cả mọi thành viên trong hộ gia đình. Việc xác định những người có quyền đối với quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình được căn cứ vào sổ hộ khẩu tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.Ngoài ra trong một số trường hợp, những người đã là thành viên trong gia đình khi phát sinh sự kiện kết hôn, sinh đẻ nhưng họ chưa có tên trong sổ hộ khẩu thì việc xác định quyền sử dụng đất còn căn cứ vào thời điểm phát sinh những sự kiện nêu trên có trước thời điểm nhà nước giao đất. Việc định đoạt quyền sử dụng đất là tài sản của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên đồng ý.

Như vậy trong trường hợp của gia đình bạn căn cứ để xác định những người có quyền đối với quyền sử dụng đất cấp cho gia đình nhà bạn là những người có tên trong sổ hộ khẩu của gia đình vào thời điểm nhà nước giao đất.

Pháp luật hôn nhân và gia đình Việt Nam hiện nay chỉ công nhận quan hệ hôn nhân giữa vợ chồng chấm dứt khi có quyết định bản án của tòa án cho phép vợ, chồng ly hôn. Như vậy mặc dù chị dâu bạn không có tên trong sổ hộ khẩu và anh chị bạn đang ly thân thì quan hệ hôn nhân của anh chị bạn vẫn còn tồn tại.

Căn cứ để xác định những người có quyền đối với quyền sử dụng đất cấp cho gia đình nhà bạn là những người có tên trong sổ hộ khẩu của gia đình vào thời điểm nhà nước giao đất. Ngoài ra trong một số trường hợp, những người đã là thành viên trong gia đình khi phát sinh sự kiện kết hôn, sinh đẻ nhưng họ chưa có tên trong sổ hộ khẩu thì việc xác định quyền sử dụng đất còn căn cứ vào thời điểm phát sinh những sự kiện nêu trên có trước thời điểm nhà nước giao đất. Như vậy mặc dù chị dâu bạn không có tên trong sổ hộ khẩu hiện tại nhưng Công chứng viên cho rằng vào thời điểm nhà nước giao đất giữa anh chị bạn đã phát sinh quan hệ hôn nhân trước đó nên chị dâu bạn cũng có quyền đối với mảnh đất thuộc tài sản chung của hộ gia đình nên cần chữ ký của chị dâu bạn.

Việc định đoạt quyền sử dụng đất là tài sản của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên đồng ý. Như vậy việc gia đình bạn thế chấp mà không có sự đồng ý của chị dâu bạn chỉ được diễn ra khi

-Trường hợp 1: Gia đình bạn chứng minh được vào thời điểm nhà nước giao đất giữa anh trai bạn và chị dâu bạn chưa phát sinh quan hệ hôn nhân ( thời điểm đăng kí kết hôn). Như vậy chị dâu bạn không có quyền sử dụng đối với mảnh đất và không cần phải sự đồng ý của chị dâu bạn.

- Trường hợp 2 : Trong trường hợp chị dâu của bạn có quyền sử dụng đối với mảnh đất khi quan hệ hôn nhân của anh chị bạn phát sinh trước thời điểm nhà nước giao đất:

+ Nếu chị dâu bạn có để lại giấy ủy quyền cho người khác đối với tài sản của mình thì chỉ cần người đó mang theo giấy ủy quyền đã chứng thực đến văn phòng công chứng và xác nhận đại diện cho chị dâu bạn là được

+ Nếu chị dâu bạn không để lại giấy ủy quyền và hiện tại không biết chị dâu bạn ở đâu để tìm thì chỉ còn duy nhất 1 cách là yêu cầu tòa án cấp huyện nơi gia đình bạn cư trú tuyên bố đã chết ( điều 26, điều 33, điều 35 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2011) như vậy thì tài sản và quyền sử dụng đất của chị dâu bạn sẽ được chia theo quy định tại điều 676 Bộ luật dân sự cho anh trai bạn và cháu bạn và chỉ cần sự đồng ý của những người này là được. Tuy nhiên để có thể yêu cầu tòa án tuyên bố một người đã chết cần phải thỏa mãn yêu cầu tại điều 81 Bộ luật dân sự năm 2005 khi người đó thuộc một trong các trường hợp sau:

- Sau ba năm kể từ ngày tòa án tuyên bố mất tích mà không có tin tức xác thực là còn sống

- Kể từ ngày chiến tranh kết thúc biệt tích đã năm năm mà không có tin tức xác thực là còn sống

- Biệt tích năm năm trở lên mà không có tin tức xác thực là còn sống

- Sau tai nạn, thiên tai biệt tích một năm mà không có tin tức còn sống.

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn dịch vụ tư vấn của Công ty chúng tôi. Nếu còn thắc mắc bạn vui lòng liên hệ qua địa chỉ email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email hoặc qua tổng đài 1900.6162 để được tư vấn.

4. Trả nợ trong trường hợp bảo lãnh để thế chấp vay vốn ngân hàng ?

Thưa luật sư, Tư vấn giúp Em với: Trong trường hợp bảo lãnh để thế chấp vay vốn ngân hàng, dùng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để cho người khác vay 400 triệu trong thời hạn 1 năm. Hết thời hạn 1 năm người đó tự ý ra hạn với ngân hàng thêm 3 năm mà không có sự đồng ý của người bảo lãnh. Đến nay thì không có khả năng trả nợ.

Vậy người có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải làm gì? Có quyền lợi và nghĩa vụ gì? Trách nhiệm của ngân hàng như thế nào?. Ngân hàng có quyền tịch thu tài sản hay không ?

Người gửi T.H.H

Trả nợ trong trường hợp bảo lãnh để thế chấp vay vốn ngân hàng ?

Luật sư tư vấn luật dân sự trực tuyến, gọi số:1900.6162

Trả lời :

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng công ty luật Minh Khuê! Với câu hỏi của bạn chúng tôi xin phép được tư vấn như sau:

Tại điều 2 Quyết định 217/QĐ-NH1 của Ngân hàng Nhà nước ban hành về quy chế thế chấp, cầm cố và bảo lãnh vay vốn Ngân hàng có quy định:

Điều 2.Trong quy chế này, các từ ngữ sau đây được hiểu như sau:

2.3. Bảo lãnh vay vốn Ngân hàng là việc người thứ 3 (pháp nhân hoặc cá nhân - gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên cho vay (bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ trả nợ thay cho bên vay vốn (bên được bảo lãnh) nếu khi đến thời hạn mà bên được bảo lãnh không trả được toàn bộ hay một phần nợ vay (bao gồm nợ gốc, lãi và tiền phạt quá hạn) cho bên nhận bảo lãnh. Bên bảo lãnh thực hiện bảo lãnh bằng tài sản của mình, hoặc các bên có thể thoả thuận bên bảo lãnh phải thế chấp, cầm cố tài sản cho bên nhận bảo lãnh.

-Như vậy xác định trong trường hợp trên,người có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là người bảo lãnh,người vay là người được baoar lãnh và ngân hàng là bên nhận bảo lãnh .

Căn cứ vào điều 46 và 47 của quyết định 217/QĐ-NH1 quy định về quyền và nghĩa vụ của người bảo lãnh:

''Điều 46.Nghĩa vụ của bên bảo lãnh

46.1. Đôn đốc bên được bảo lãnh trả nợ, lãi đúng hạn cho bên nhận bảo lãnh.

46.2. Thực hiện nghĩa vụ trả nợ, lãi, tiền phạt (nếu có) thay cho bên được bảo lãnh khi đến hạn trả nợ mà bên được bảo lãnh không trả toàn bộ hoặc một phần nợ cho bên nhận bảo lãnh.

Điều 47.Quyền của bên bảo lãnh :

47.1 Kiến nghị bên nhận bảo lãnh tiến hành kiểm tra về sử dụng vốn vay của bên được bảo lãnh khi cần thiết

47.2. Nhận lại giấy tờ và tài sản thế chấp, cầm cố khi chấm dứt bảo lãnh (nếu việc bảo lãnh có thoả thuận thế chấp, cầm cố tài sản).

47.3. Yêu cầu bên được bảo lãnh hoàn trả khoản tiền nợ mà bên bảo lãnh đã trả thay.

- Như vậy trong trường hợp đến hạn ,bên bảo lãnh ( người có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ) có nghĩa vụ đôn đốc bên được bảo lãnh (người vay ngân hàng ) trả nợ cho bên nhận bảo lãnh ( ngân hàng ).Trong trường hợp bên được bảo lãnh không trả được nợ bên nhận bảo lãnh phải thay bên được bảo lãnh trả nợ hết cho ngân hàng mới được trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngay sau đó ,bên bảo lãnh có quyền yêu cầu bên được bảo lãnh hoàn trả số tiền ấy lại cho mình .Nếu bên được bảo lãnh không trả ,bên bảo lãnh có quyền kiện ra tòa đòi để đòi lại quyền lợi của mình.

Điều 48.49 quy định về quyền và nghĩa vụ của bên nhận bảo lãnh :

.''Điều 48.Nghĩa vụ của bên nhận bảo lãnh

48.1. Bảo quản giấy tờ về quyền sở hữu tài sản và các tài sản thế chấp, cầm cố của bên bảo lãnh đúng giá trị như khi ký hợp đồng bảo lãnh trong trường hợp thoả thuận bên bảo lãnh thế chấp, cầm cố tài sản (trừ trường hợp hao mòn vô hình và trượt giá).

48.2. Trả lại giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản và các tài sản thế chấp, cầm cố (nếu có) cho bên bảo lãnh khi chấm dứt việc bảo lãnh.

Điều 49.Quyền của bên nhận bảo lãnh.

49.1. Yêu cầu bên bảo lãnh có biện pháp đôn đốc bên được bảo lãnh trả nợ gốc, lãi đúng hạn.

49.2. Yêu cầu bên bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh khi đến hạn mà bên được bảo lãnh không trả được toàn bộ hoặc một phần nợ vay (bao gồm nợ gốc, lãi, tiền phạt quá hạn).

49.3. Được chủ động trích tài khoản tiền gửi của bên bảo lãnh hoặc yêu cầu nộp tiền để trả nợ thay cho bên được bảo lãnh nếu bên bảo lãnh không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ bảo lãnh khi đến hạn.

49.4. Được quyền yêu cầu đấu giá hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền tổ chức đấu giá tài sản thế chấp, cầm cố của bên bảo lãnh theo điều kiện 2 bên đã thoả thuận để trả nợ thay cho bên được bảo lãnh khi đến hạn mà bên bảo lãnh không thực hiện đầy đủ hoặc không có khả năng thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.

49.5. Đề nghị cơ quan có thẩm quyền xử lý tài sản bên bảo lãnh để trả nợ thay cho bên được bảo lãnh nếu việc bảo lãnh không phải thế chấp, cầm cố tài sản như đã thoả thuận trong Hợp đồng bảo lãnh.''

Theo quy định về Điều 13 quyêts định 217/QĐ-NH1 về xử lí tài sản thế chấp, cầm cố,bảo lãnh:

''Điều 13.Xử lý tài sản, thế chấp,cầm cố, bảo lãnh

13.1. Trường hợp đến hạn trả nợ (tính cả thời hạn được gia hạn nợ nếu có) mà bên thế chấp, cầm cố và bên được bảo lãnh không trả được nợ và bên bảo lãnh cũng không thực hiện nghĩa vụ trả nợ thay thì bên nhận thế chấp, cầm cố và nhận bảo lãnh có quyền:

a) Xử lý tài sản thế chấp, cầm cố, bảo lãnh theo các phương thức đã thoả thuận trong hợp đồng như: gán nợ cho bên nhận thế chấp, cầm cố hoặc bảo lãnh bằng tài sản đó; tự đấu giá hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền đấu giá.

Đối với những tài sản của doanh nghiệp Nhà nước mà pháp luật có quy định phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép thế chấp, cầm cố theo quy định của Chính phủ thì khi xử lý phải có ý kiến của các cơ quan có thẩm quyền đó.

b) Trường hợp có tranh chấp thì các bên yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết hoặc khởi kiện trước pháp luật.

c) Việc xử lý quyền sử dụng đất thế chấp thực hiện theo quy định tại Điều 33 Quy chế này.

d) Đối với tài sản thế chấp, cầm cố hoặc bảo lãnh đã được bảo hiểm, nếu trường hợp tài sản bị rủi ro, thiệt hại thì giá trị bồi thường của cơ quan bảo hiểm sẽ được dùng trả nợ cho bên nhận thế chấp, cầm cố hoặc bên nhận bảo lãnh.

e) Việc thu nợ từ nguồn thu do xử lý tài sản thế chấp, cầm cố hoặc bảo lãnh được thực hiện theo thứ tự thu nợ gốc, lãi, tiền phạt quá hạn.

13.2. Trường hợp bên thế chấp, cầm cố hoặc bên bảo lãnh bị phá sản thì tài sản thế chấp, cầm cố, bảo lãnh được xử lý theo quy định của Luật phá sản doanh nghiệp về các khoản nợ có đảm bảo.''

- Như vậy,Ngân hàng nhà nước có trách nhiệm :

+ Bảo quản giấy tờ về quyền sở hữu tài sản và các tài sản thế chấp, cầm cố của bên bảo lãnh đúng giá trị như khi ký hợp đồng bảo lãnh trong trường hợp thoả thuận bên bảo lãnh thế chấp, cầm cố tài sản (trừ trường hợp hao mòn vô hình và trượt giá).

+. Trả lại giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản và các tài sản thế chấp, cầm cố (nếu có) cho bên bảo lãnh khi chấm dứt việc bảo lãnh.

Theo điều 33 quy định

'' Điều 33 .Xử lí quyền sử đụng đất đã thế chấp

Khi đến hạn trả nợ ghi trong hợp đống tín dụng và hợp đồng thế chấp mà bên thế chấp không trả được nợ, lãi và tiền phạt (nếu có) thì bên nhận thế chấp được quyền yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đã thế chấp để thu hồi nợ. Tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai và Bộ luật dân sự.''

- Do đó khi đến hạn mà bên bảo lãnh và bên được bảo lãnh không trả được nợ thì Ngân hàng có quyền yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đã thế chấp để thu hồi nợ .

Trân trọng!

5. Tư vấn về bảo lãnh thế chấp vay vốn ngân hàng ?

Thưa luật sư, Tư vấn giúp e vs. Xin được tư vấn trường hợp này với ạ: Trong trường hợp bảo lãnh để thế chấp vay vốn ngân hàng.,dùng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để cho người khác vay 400 triệu trong thời hạn 1 năm. Hết thời hạn 1 năm người đó tự ý ra hạn với ngân hàng thêm 3 năm mà không có sự đồng ý của người bảo lãnh. Đến nay thì không có khả năng trả nợ.

Vậy người có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải làm gì? Có quyền lợi và nghĩa vụ gì? Trách nhiệm của ngân hàng như thế nào? Ngân hàng có quyền tịch thu tài sản hay không?

Người gửi: T.H.H

>> Luật sư tư vấn Luật dân sự gọi số : 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Bảo lãnh được hiểu là một trong những biện pháp bảo đảm nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015, cụ thể theo yêu cầu:

Điều 335. Bảo lãnh

1. Bảo lãnh là việc người thứ ba (sau đây gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

2. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện nghĩa vụ thay cho bên được bảo lãnh trong trường hợp bên được bảo lãnh không có khả năng thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.

Điều 336. Phạm vi bảo lãnh

1. Bên bảo lãnh có thể cam kết bảo lãnh một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ cho bên được bảo lãnh.

2. Nghĩa vụ bảo lãnh bao gồm cả tiền lãi trên nợ gốc, tiền phạt, tiền bồi thường thiệt hại, lãi trên số tiền chậm trả, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

3. Các bên có thể thỏa thuận sử dụng biện pháp bảo đảm bằng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.

4. Trường hợp nghĩa vụ được bảo lãnh là nghĩa vụ phát sinh trong tương lai thì phạm vi bảo lãnh không bao gồm nghĩa vụ phát sinh sau khi người bảo lãnh chết hoặc pháp nhân bảo lãnh chấm dứt tồn tại.

Như vậy, xét về bản chất pháp lý khi bạn ký vào hợp đồng bảo lãnh cho bên vay sử dụng sổ đỏ của mình để thế chấp ngân hàng, thì trong trường hợp bên vay không trả được nợ thì Bạn có nghĩa vụ trả nợ thay cho đối tượng được bảo lãnh.

Cũng theo Thông tư 07/2015/TT-NHNN Quy định về bảo lãnh ngân hàng có quy định khá chi tiết các nội dung của hoạt động bảo lãnh/thế chấp tài sản. Vấn đề quan trọng nhất ở vụ việc của bạn là trong thỏa thuận bảo lãnh mà bạn đã ký trước đó quy định về điều kiện tự động gia hạn hoạt động bảo lãnh tài sản theo thời hạn của hợp đồn tín dụng/vay vốn hay không?

+ Nếu có quy định, thì việc ngân hàng tự động gia hạn mà không cần xin ý kiến chấp thuận của bạn là Đúng.

+ Nếu không, thì việc ngân hàng đưa tài sản của bạn vào hoạt động thế chấp có nhiều dấu hiệu vi phạm, không phù hợp.

Trân trọng./.

6. Vay vốn ngân hàng thế chấp ngôi nhà qua hợp đồng tặng cho ?

Thưa luật sư, em có một vấn đề mong luật sư tư vấn giúp. Mẹ em đồng sở hữu chủ quyền đất và nhà ở với 4 anh em trong gia đình. Giấy chủ quyền do người anh cả đại diện đứng tên, nay đã chết, người anh cả có 2 người con.

Nay người con muốn vay vốn ngân hàng để sửa chữa nhà và yêu cầu mẹ em và các anh chị em của mẹ ký tặng cho tài sản (vì cho rằng ngân hàng không chấp nhận ủy quyền để vay). Xin nhờ luật sư tư vấn giùm trường hợp trên như vậy là có đúng pháp luật không. Hậu quả pháp lý sẽ như thế nào nếu ký hợp đồng tặng cho và quy định của ngân hàng như vậy có đúng pháp luật không?

Cám ơn luật sư.

Vay vốn ngân hàng thế chấp ngôi nhà qua hợp đồng tặng cho ?

Luật sư tư vấn pháp luật qua điện thoại gọi: 1900.6162

Luật sư trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến chuyên mục tư vấn pháp luật của chúng tôi. Câu hỏi của bạn, Luật Minh Khuê xin trả lời như sau:

1. Về người anh cả của mẹ bạn đại diện chủ sở hữu mảnh đất và người này đã chết

Theo quy định tại khoản 2 điều 147 Bộ Luật dân sự năm 2005 quy định về việc chấm dứt tư cách của người đại diện theo ủy quyền thì người anh cả của mẹ bạn đã chấm dứt tư cách đại diện chủ sở hữu quyền sử dụng đất đối với mảnh đất đó, đồng thời khi chấm dứt bác thì người anh cả của mẹ bạn sẽ phải thanh toán xong các nghĩa vụ tài sản với người được đại diện hoặc với người thừa kế của người được đại diện là mẹ bạn và những người anh em còn lại :

Điều 147. Chấm dứt đại diện của cá nhân

2. Đại diện theo uỷ quyền của cá nhân chấm dứt trong các trường hợp sau đây:

a) Thời hạn uỷ quyền đã hết hoặc công việc được uỷ quyền đã hoàn thành;

b) Người uỷ quyền huỷ bỏ việc uỷ quyền hoặc người được uỷ quyền từ chối việc uỷ quyền;

c) Người uỷ quyền hoặc người được uỷ quyền chết, bị Toà án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc là đã chết.

Khi chấm dứt đại diện theo uỷ quyền, người đại diện phải thanh toán xong các nghĩa vụ tài sản với người được đại diện hoặc với người thừa kế của người được đại diện

Như vậy, sau khi bác cả bạn mất thì mảnh đất đó sẽ không còn đứng tên người đại diện chủ sở hữu là bác bạn nữa mà mẹ bạn và những người anh em còn lại sẽ phải tiến hành thủ tục thay đổi thông tin về chủ sở hữu trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định về đất đai. Và khi đó, tất cả các anh chị em của mẹ bạn đều có quyền được đứng tên chủ sở hữu mảnh đất trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của mảnh đất đó

2. Về việc con trai của bác cả bạn muốn mẹ bạn và những người anh em còn lại tặng cho quyền sử dụng đất để vay ngân hàng

Việc người con của bác cả bạn yêu cầu mẹ bạn và các người anh em của mẹ bạn ký tặng cho quyền sử dụng đất là sai pháp luật vì tặng cho tài sản hay bất kỳ cái gì đó là ý chí của một bên chứ không thể có sự ép buộc hay yêu cầu tác động từ người khác. Và hợp đồng tặng cho chỉ là sụ thỏa thuận giữa bên tặng cho và bên được tặng cho chứ không phải là sự yêu cầu từ bên được tặng cho

Điều 465. Hợp đồng tặng cho tài sản

Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận.

Hậu quả pháp lý khi tặng cho tài sản: toàn bộ quyền sở hữu đối với mảnh đất trên của mẹ bạn và các anh em của mẹ bạn sẽ được chuyển sang cho người con của bác cả bạn

Ngân hàng vẫn sẽ cho vay theo quỷ quyền nhưng phải đáp ứng điều kiện có sự đồng ý của người ủy quyền.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê